Capital Investment 4

[Nicolechen]

Cześć wszystkim,
mam pytanie dotyczące wykonalności do ekspertów finansowych tutaj, ponieważ chciałbym być przygotowany na obecną sytuację.
Dla lepszego zrozumienia, krótko opiszę obecną sytuację. Jesteśmy gospodarstwem domowym składającym się z czterech osób, składającym się z 2 dorosłych i 2 dzieci, z czego jedno z dzieci ma już 23 lata i jest w ostatnim roku nauki. Jednak nie ma on w najbliższym czasie zamiaru opuścić domu rodzinnego. Jesteśmy dorosłymi pracującymi na pełny etat, ja zarabiam jako kierowniczka projektu około 3770 € netto, mój partner zarabia jako technik około 3000 € netto, do tego dochodzi 500 € zasiłku rodzinny. Teraz do obecnej sytuacji:
W zasadzie szukaliśmy domu do wynajęcia na przedmieściach, gdzie wydaje się, że połowa Nadrenii Północnej-Westfalii szuka domu lub dużego mieszkania. Nieruchomości do wynajęcia lub zakupu tutaj zazwyczaj nie pojawiają się nawet na oficjalnych stronach, ponieważ każdy zna kogoś itp. W skrócie, sąsiadka znajomej wypowiedziała umowę najmu jej domu do końca czerwca i mogłem obejrzeć ten Dom. Od razu się w nim zakochałem, a lokatorka skontaktowała się bezpośrednio z właścicielami, aby nas polecić jako najemców następców. Moje entuzjazm został jednak natychmiast spowolniony, ponieważ odpowiedź właścicielki brzmiała, że w sobotę przyjdzie do domu, aby ocenić jego stan i jeszcze nie wie, czy chce go dalej wynajmować czy sprzedać. Czy jestem również zainteresowana zakupem? Tak, i oto pytanie, kilka lat temu powiedzieliśmy sobie, że ceny nieruchomości są szokujące i wolelibyśmy wynajmować. Nie wiemy nawet, jaka cena zakupu miałaby być ustalona, ale jesteśmy całkowicie zakochani w tym domku i chcielibyśmy wiedzieć, czy zakup jest w ogóle możliwy z naszym portfolio, ponieważ dotychczas żyliśmy bardzo rozrzutnie i mamy co najwyżej kilka tysięcy euro na koncie. Ponadto mamy kilka kredytów z naprawdę słabymi stopami procentowymi, które w tym kontekście być może musiałby zostać zamienione na inne kredyty z lepszymi stopami procentowymi. Następnie czytam o stopie referencyjnej i zakładam, że zakup będzie praktycznie niemożliwy w obecnym czasie bez kapitału własnego, ale z istniejącymi kredytami. Dlatego chciałbym poznać doświadczenia ekspertów finansowych, aby w momencie podejmowania decyzji przez właścicielkę wiedzieć, gdzie stoimy.
Pozdrowienia
Nicole

[ZehWeh]

Na tle historycznie rzecz biorąc ceny nieruchomości nie są tak wysokie, jeśli się je zestawi z przeciętnym wynagrodzeniem. Faktem jest raczej to, że od 2010 do 2020 roku ceny i stopy procentowe były zdecydowanie za niskie.

Zakup domu bez wkładu własnego jest trudny, ponieważ przynajmniej koszty dodatkowe powinny być pokryte własnym kapitałem, w przeciwnym razie dochodzi się do finansowania na poziomie 110%, co odbija się na stopach procentowych.

Pod względem dochodów zakup domu nie powinien stanowić problemu, ale nie powiedziałeś nawet, ile ma kosztować ten Dom. Kolejnym ważnym punktem jest oczywiście to, że prawdopodobnie przyzwyczailiście się do pewnego stopnia luksusu. Przy kredycie w wysokości 400 000 € miesięczna rata wynosiłaby około 2500 €, musielibyście ją ponosić przez 15-20 lat! Konieczne będzie pewne odstąpienie. Jeśli macie już bieżące kredyty, stanie się to jeszcze trudniejsze, zwłaszcza że z dochodami netto w wysokości 7000 € potrzebujecie jeszcze kredytów!

Obecnie sami szukamy domu i zauważamy, że w wielu przypadkach powodem sprzedaży jest nieudana finansowanie, na przykład z dnia na dzień z 0,x% stopą procentową finansowana 10 lat temu, a teraz po zakończeniu okresu obowiązywania tej stopy wynosi ona 4%, co prowadzi do upadku finansowania, ponieważ od samego początku było ono kalkulowane pod absolutne limity.

Decyzja o spontanicznym zakupie teraz będzie raczej trudna lub niesie ze sobą duże ryzyko finansowe. Lepiej byłoby zaoszczędzić teraz trochę kapitału własnego przez 1-2 lata, wtedy zauważycie, czy posiadacie odpowiednią dyscyplinę finansową. Idealnie byłoby mieć od 10 do 20% ceny zakupu jako wkład własny.

To, że wasze dziecko nadal mieszka z wami, pomimo 23 lat, nie jest niczym złym, ale przynajmniej gdy skończy naukę i zacznie pracować na pełen etat, również powinno się wtedy w jakiś sposób przyczynić do utrzymania, to tylko taka wskazówka. Szok, jaki odczujecie, widząc ile kosztuje czyste mieszkanie, gdyby mimo wszystko się wyprowadziło, nie będzie wtedy tak duży.

[NaTwoim13]

Trzeba to przyjrzeć się dokładniej i indywidualnie, aby móc wydać opinię. W szczególności warto rozważyć sumę zakupu.

Faktem jest, że kredyty mogą zostać połączone i zwiększone o kwotę wystarczającą do pokrycia kosztów ubocznych transakcji wraz z posiadany kapitałem własnym. Okres spłaty tych tzw. pożyczek subordynowanych może wynosić 20 lat, co zapewnia miesięczną płynność finansową.

Faktem jest również to, że dochody wyglądają zdrowo.

[Nicolechen]

W zasadzie zgadzam się z Tobą we wszystkim, jak już wspomniałam, już kilka lat temu zrezygnowaliśmy z pomysłu posiadania własnego domu. No i teraz jest ten przepiękny [url]Dom[/url], w miejscowości, o której zawsze marzyłam... Podczas oględzin naprawdę pomyślałam, że znalazłam Graala. Jak już wspomniałam, na wynajem ?‍♀️ i potem właścicielka powiedziała coś o niepewności, czy dalej wynajmować czy sprzedać. Ale dowiem się o tym więcej dopiero w sobotę... być może zdecyduje się jednak na wynajem. Na razie nie podano żadnej ceny itp., ale chciałabym się przygotować, żeby wiedzieć, czy nas na to stać. Z kredytami zgadzam się z Tobą, mogłoby się wydawać, że nie są potrzebne, ale kiedy dentysta raz zacznie, można szybko mieć nowy samochód klasy średniej w ustach, a potem już nie da się tego naprawić, gdy się anuluje urlop. Wtedy akceptuje się finansowanie na 10%, bo musi iść szybko... takie marnotrawstwo, które nie musiało mieć miejsca, ale nie martwilśmy się, bo wydawało się, że wszystko gra. A teraz stoisz i myślisz gdybym tylko wiedział(a)...

[NaTwoim13]

Obecnie sami szukamy domu i zauważamy, że w wielu przypadkach przyczyną sprzedaży jest nieudana finansowanie - przed 10 laty finansowano je w wysokości 0,x%, a teraz po zakończeniu okresu wiązania oprocentowania pojawiają się 4%, co prowadzi do załamania finansowania, ponieważ od samego początku było planowane na absolutny limit kalkulacji.

Przepraszam, można jednak się przed tym zabezpieczyć poprzez dobrą, niezależną i doświadczoną poradę!

Moi klienci, zwłaszcza Ci z niewielką ilością własnego kapitału i/lub małym nadwyżką budżetową, do 2 lat temu finansowali swoje nieruchomości o 0,4% wyżej przy stopach procentowych wynoszących około 0,6-0,8%, a okres wiązania oprocentowania ustalali na 20 lub 25 lat, lub nawet w przypadku pożyczki Volklingen!

[ZehWeh]

Przepraszam, ale można się przed tym obronić poprzez dobrą, niezależną i doświadczoną poradę!

Moi klienci, zwłaszcza ci z niewielkim wkładem własnym i/lub niewielkim nadwyżką budżetową, jeszcze 2 lata temu finansowali się o 0,4% wyższą stopą procentową niż 0,6 - 0,8% i przedłużali okres kredytowania na 20 lub 25 lat, a nawet brali kredyty z podwyższoną stawką z Völklingen!

Oczywiście, że nie mówię o Tobie. Niestety są doradcy, którzy pozwalają klientom na bardzo ryzykowne finansowanie zamiast szczerze powiedzieć, że nie jest dobrym pomysłem finansowanie domu na 110%.

[NaTwoim13]

Tak, to też wiem, dlatego mamy forum i dobrze dla tych, którzy na nie trafią lub znają kogoś, kto im to przybliży.

Przez lata mogliśmy tutaj porównywać oferty konsumenckie, kwestionować je, czasami nawet zamieszczałem oferty i przedstawiałem je do dyskusji. Oferowane modele i koncepcje były omawiane, co z pewnością pomogło niejednemu konsumentowi zrozumieć, gdzie się znajduje i jak ocenić swoje oferty, zwłaszcza że nie tylko ja, jako ekspert, jestem dostępny.

[6Bankkaufmann]

@Nicoelchen, czy mogę zapytać uprzejmie:
- Ile dokładnie posiadasz kapitału własnego (piszesz o kilku tysiącach EUR?)
- Ile masz łącznie kredytów (piszesz o kilku kredytach z wysokimi odsetkami)

Teoretycznie możesz sfinansować koszty poboczne zakupu (podatek od nabycia nieruchomości, prowizję dla pośredników, notariusza) i połączyć istniejące kredyty, tak abyś miał jedno finansowanie na zakup oraz jedno na koszty poboczne zakupu i istniejące raty kredytów.

Niemniej jednak, odsetki wtedy będą oczywiście dość wysokie, ale na podstawie Twoich informacji finansowanie powinno być możliwe.

[wary]

zarabiam jako kierownik projektu około 3770 € netto, mój partner zarabia jako technik około 3000 € netto, do tego dochodzi 500 € zasiłku na dziecko.

Po prostu szybko obliczając:

Macie 6770 € dochodu uzyskanego z pracy. Zasiłek na dziecko bym pominął. Bezwarunkowa górna granica obciążenia (!) w moim odczuciu to 40 procent na rachunki domowe, czyli 2708 €. Należy odliczyć od tego wasze obecne obciążenia kredytowe.

Bez obciążeń kredytowych, przy oprocentowaniu 3,5 procenta i spłacie w wysokości 2,5 procenta, kwota kredytu wynosiłaby około 545 000 € na wszystko (kupno domu, koszty dodatkowe, finansowanie, remont). Jeśli rzeczywiste koszty całkowite są wyższe, moim zdaniem nie ma sensu kontynuować obliczeń.

Pozostaje pytanie: jak wysoka była wasza obecna czynsz? Jeśli była znacznie niższa niż rata, powinniście zastanowić się, jak radzić sobie z niższym standardem życia w przyszłości i czy w ogóle chcecie to zrobić.

Ponadto, zakładam odważnie, że mając dziecko w wieku 23 lat, oboje macie przekroczone 40 lat? W takim przypadku musicie powoli zastanowić się, jak długo realnie będziecie mogli spłacać w takiej wysokości.