Capital Investment 4

[Dardai89]

Witaj,

Kilka lat temu zadałem już pytanie dotyczące finansowania. Moje obecne zapytanie nawiązuje do tamtego, mam nadzieję na Twoją pomoc. Z góry dziękuję!

Sytuacja wyjściowa jest następująca:

Posiadamy 4-pokojowe mieszkanie na parterze (100m2) w około 100- lub 60-letnim (w dużej mierze zbudowanym później) domu z 2 właścicielami jako wspólnota własnościowa)
Nasze mieszkanie znajduje się na parterze i obejmuje około 500m2 ogrodu (wliczone prawo do użytkowania)
Zmodernizowaliśmy mieszkanie w 2019 roku, mianowicie:
- nowe ogrzewanie i rury
- Nowe rurociągi wodne
- Nowa instalacja elektryczna
- Nowe okna
- nowa podłoga i tapetowanie

Obecnie z kredytu (178.000 €) spłaciliśmy około 50.000 €. Warunki są nadal bardzo korzystne, niemal 1 procent, i jesteśmy z nimi związani jeszcze przez około 20 lat.

Wartość gruntowa u nas wynosi 760,00 € - na rynku niemal żadne działki nie schodzą poniżej 1000 euro/m2.
Oznacza to dla mnie, że istnieje różnica między kredytem a wartością ziemi/nieruchomości.

niedawno zobaczyliśmy interesującą nieruchomość w pobliżu - Dom z lat 60., wymagający remontu, ale w doskonałej lokalizacji. Cena zakupu wynosi około 575.000 €.
Na podstawie naszych dotychczasowych doświadczeń, z odpowiednią pracą własną, pewnie potrzebne będą dodatkowe 200.000-250.000 € na remont.

Dodatkowo mam szczęście, że posiadamy działkę o powierzchni około 380m2, która została przeznaczona pod zabudowę, którą możemy sprzedać. Wartość gruntowa wynosi tu również 770 euro.

W przypadku planowanej sprzedaży kalkuluję ostrożnie kwotę 280.000 - 300.000 €.

Dodatkowo wnioslibyśmy 60.000 € jako wkład własny.

Pomysłem byłoby wynajęcie naszego obecnego mieszkania i zamieszkanie w przyszłości w nowym domu.

Teraz moje pytanie:

Czy w razie potrzeby otrzymalibyśmy w ogóle kredyt?

W związku z tym: nasza działka wraz z mieszkaniem jest przecież w papierze warta więcej niż (otwarty lub całkowity) kredyt.
Można wprowadzić tę różnicę jako wkład własny? Czy to jest możliwe, jeśli już jest bank wpisany w księdze wieczystej?
Z mojego punktu widzenia powinno istnieć przynajmniej kilka banków, które uznałoby to za zabezpieczenie.

Dodatkowo pewnego dnia odziedziczę Dom moich rodziców. Czy ma sens wprowadzenie tego jako dodatkowe zabezpieczenie dla banku?
Oczywiście niesie to ryzyko, w razie potrzeby mogę sprzedać obecną nieruchomość, nie narażając moich rodziców.

Tym samym naszym planem jest, między innymi z uwagi na dokonane remonty, uwzględnienie do 10% wkładu własnego jako „hipoteki mięśniowej”.

Obecnie jestem w kontakcie z właścicielem i zastanawiam się już, co byłoby możliwe zarówno pod względem ceny, jak i finansowania (na przykład część ceny zakupu jako kwota bazowa, resztę w formie umowy najmu z opcją kupna), ponieważ znamy się i szanujemy.

Bardzo dziękuję z góry za Twoje oceny

[NaTwoim13]

"

Hallo,



Ich habe vor einigen Jahren schon einmal eine Rückfrage zu einer Finanzierung gestellt. An jene Anfrage schließt meine jetzige an und ich hoffe auf Ihre Hilfe. Vielen Dank vorab!



Die Ausgangslage ist die nachfolgende:



Wir sind im Besitz einer 4 Zimmer Wohnung im EG (100m2) in einem rund 100 - bzw. 60 Jahre (Großteil Anbau) alten Haus mit 2 Parteien als Eigentümergemeinschaft.

Unsere Wohnung befindet sich im EG und es sind rund 500m2 Garten dabei (Sondernutzungsrecht inklusive).

Wir haben die Wohnung 2019 modernisiert, sprich:

- neue Heizung und Rohre

- Neue Wasserleitungen

- Neue Elektrik

- Neue Fenster

- neuer Boden und tapeziert



Wo befindet sich diese Immobilie?



Nun sind von dem Darlehen (178.000 €) rund 50.000 € abbezahlt. Die Konditionen sind noch sehr komfortabel bei knapp einem Prozent und wir sind noch rund 20 Jahre daran gebunden.



Der Bodenrichtwert liegt bei uns bei 760,00 € - auf dem Markt gehen die wenigsten Grundstücke unter 1000 [url]euro[/url]/m2 weg.

Das heißt für mich unter dem Strich: es gibt eine Differenz zwischen dem Darlehen und dem Wert des Grundstücks / der Immobilie.



Hier wäre zu empfehlen, die Immobilie von einem erfahrenen Makler mal fundiert (3 Wertexpertisen mit den 3 renommiertesten Wertermittlungsprogrammen) einwerten zu lassen.



Vor kurzem haben wir eine interessante Immobilie in der Nähe gesehen - ein Haus aus den 60ern, sanierungsbedürftig aber in top Lage. Der Kaufpreis liegt bei rund 575.000 €.

Aufgrund unserer bisherigen Erfahrungen wären bei entsprechender Eigenleistung sicherlich noch einmal 200.000-250.000 € für die Sanierung notwendig.



Zusätzlich bin ich in der glücklichen Lage, dass wir ein Grundstück von rund 380m2 besitzen, das zu Bauland wurde und wir dies veräußern können. Der Bodenrichtwert liegt hier ebenfalls bei 770 [url]euro[/url].



Wo befindet sich die Immobilie?



Die Verkaufssumme könnten sie variabel zwischenfinanzieren.



Grundstück ebenfalls einwerten lassen.



Im Falle einer geplanten Veräußerung rechne ich konservativ mit ca. 280.000 - 300.000 €.



Zusätzlich würden wir 60.000 € als Eigenkapital mit einbringen.



Idee wäre, unsere jetzige Wohnung zu vermieten und das Haus zukünftig zu bewohnen.



Nun meine Frage:



Würden wir im Fall der Fälle überhaupt einen Kredit erhalten?



Leider finden sich keine Aussagen zum Einkommen und zur Kreditbelastung.



Daran anschließend: unser Grundstück inklusive Wohnung ist ja auf dem Papier mehr wert als das (offene bzw. das gesamte) Darlehen.

Kann diese Differenz als Eigenkapital eingebracht werden? Oder ist dies nicht möglich, wenn bereits eine Bank im Grundbuch steht?



Überhaupt kein Problem, ein Teil des Finanzierungsbedarfs kann als Kapitalbeschaffung auf dieser Immobilie aufgenommen werden und dient als fremdfinanziertes Eigenkapital, der Rest auf dem Kaufobjekt. Das verringert den Beleihungsauslauf und lässt deutlich bessere Konditionen generieren.



Ebenso könnte es als Ersatzimmobilie für einen Gesamtkredit dienen.



Aus meiner Sicht sollte es ja zumindest Banken geben, die dies als Sicherheit anerkennen.



So gut wie alle.



Zusätzlich werde ich einmal das Haus meiner Eltern erben. Macht es Sinn, der Bank gegenüber dieses noch als Sicherheit miteinzubringen?



Wird, soweit ich das überblicken kann, nicht vonnöten sein.



Klar birgt es Risiken, im Fall der Fälle würde ich meine Eltern ja nicht gefährden, sondern könnte unsere zurzeit bewohnte Immobilie verkaufen.



Genauso wäre unser Plan, nicht zuletzt aufgrund der bisher getätigten Sanierung, bis zu 10% Eigenkapital als „Muskelhypothek“ zu veranschlagen.



Ich bin zurzeit im Kontakt mit dem Eigentümer und klopfe schon einmal ab, was sowohl preislich als auch in Form der Finanzierung (z. B. Ein Teil des Kaufpreises als Sockelbetrag, den Rest per Mietkauf) möglich ist, da wir uns kennen und schätzen.



Vielen Dank vorab für Ihre Einschätzungen.

Vom Grundsatz erstmal alles sehr gesund!"

[6Bankkaufmann]

Cześć Dardai89, każde majątek, który posiadasz, pomaga w uzyskaniu finansowania budowlanego. Konkretnie chcesz kupić nieruchomość za 575 000 EUR i wyremontować za 200 000 – 250 000 EUR, co daje w sumie około 775 000 - 825 000 EUR. Jak chciałbyś sfinansować te na pierwszy rzut oka wysokie koszty? Istniejące mieszkanie jest wynajmowane, generuje dochody z najmu, zgoda. W jakiej wysokości? Chcesz sprzedać plac budowy za co najmniej 280 000 EUR. Trzeba odróżnić pomiędzy majątkiem, który masz bezsprzecznie, a budżetem domowym. Nie wspominasz nic o swoich dochodach. Jak wysokie jest twoje miesięczne dochodzenie domowe? W każdym razie sensowne jest, jeśli chcesz sprzedać plac budowy i w ten sposób pozyskać kapitał własny, aby zrealizować ten plan. Więc sprzedaj lub sprawdź, czy istnieje potencjalny nabywca. Kapitał własny z sprzedaży placu budowy oczywiście zmniejszy potencjalne pożyczki, a tutaj dochodzi znowu do pytania o dochody: - jak wysokie mogą być przybliżone dochody z najmu z mieszkania? - jak wysokie są twoje miesięczne dochody domowe?

[Dardai89]

Dziękuję za odpowiedź!
Nieruchomość oraz działka znajdują się oba w powiecie Main-Taunus.
Obciążenie kredytowe bieżącego kredytu wynosi 800,00 €, a moje roczne zarobki to około 90 000 €, z tendencją wzrostową w tym roku.

[NaTwoim13]

Następnie ich sytuacja wyjściowa jest nie tylko zasada, ale ogólnie zdrowa.

Koszty
575 000 euro cena zakupu
46 000 euro koszty dodatkowe związane z nabyciem
280 000 euro koszty modernizacji (w tym 30 000 euro wkładu własnego)
_____________________________
901 000 euro koszty ogółem

Kapitał własny
60 000 euro (konto)
290 000 euro (sprzedaż działki)
30 000 euro wkład własny
_____________________
380 000 euro środki własne

521 000 euro długoterminowe zapotrzebowanie finansowe/290 000 euro krótkoterminowe zapotrzebowanie finansowe

W związku z tym na zakupionym obiekcie długoterminowe środki w wysokości 521 000 euro mogą zostać niemal w pełni zabezpieczone - ewentualnie koszty modernizacji i wkłady własne mogą zostać zwiększone o dodatkowe około 15 000 euro/potrzeba pozostaje taka sama- wartość zastawu wzrasta - na obszarze najlepszych warunków zabezpieczone. W zależności od wyboru banku, zmienne środki w wysokości 290 000 euro mogą być krótkoterminowo zabezpieczone na nieruchomości rodziców lub działce. Jeśli istniałby zarejestrowany akt notarialny dotyczący działki, zabezpieczenie przez cesję dokumentu nie byłoby konieczne.

Przy podanym dochodzie to świetne, logiczne przedsięwzięcie.

[Dardai89]

Dziękuję za odpowiedź. Czy moglibyście wyjaśnić mi ten fragment jeszcze raz? Mam trudności z jego zrozumieniem:

W zależności od wyboru banku, zmienne środki w wysokości 290 000 euro mogłyby być krótkoterminowo zabezpieczone na nieruchomości rodziców lub na działce. Gdyby istniała notarialna umowa sprzedaży dla działki, zabezpieczenie poprzez cesję dokumentu nie byłoby konieczne.

Dziękuję & pozdrowienia,

[NaTwoim13]

Jeśli cena zakupu obiektu ma być uregulowana przed sprzedażą działki lub jeśli jeszcze nie mają Państwo dostępnego pieniądza, konieczne będzie krótkoterminowe sfinansowanie. W takim przypadku najlepiej wybrać opcję zmienną, dzięki czemu po otrzymaniu środków ze sprzedaży działki będą mogli od razu spłacić pożyczkę.