Capital Investment 4

[monk110]

Cześć wszystkim,

od kilku lat uczestniczę jako gość i teraz mam własne pytanie.

Sytuacja wygląda następująco:
Mój narzeczony otrzymał kapitał własny z dziedzictwa. Ponieważ zarabiamy niewiele, chcielibyśmy teraz:
1. Zakupić nieruchomość do wynajmu jako zabezpieczenie emerytalne, z kapitałem własnym + kredytem hipotecznym
2. Zakupić Dom jednorodzinny za pozostałe pieniądze.

Moje pytanie brzmi, jak duża jest szansa, waszym zdaniem, na uzyskanie finansowania przez bank, i czy waszym zdaniem kolejność jest właściwa, czy może byłoby lepiej najpierw kupić Dom jednorodzinny, być może z kredytem, a następnie nieruchomość do wynajmu?

Nasz dochód to około 1400 EUR netto na osobę + 350 EUR na osobę z pracy dorywczej, więc około 3500 EUR netto miesięcznie.
Obecnie mamy razem około 100 000 EUR kapitału własnego i dodatkowo około 30 000 EUR z dziedzictwa.
Nieruchomość, którą chcemy kupić z pomocą kredytu, kosztuje 230 000 EUR + dodatkowe koszty, czyli około 260 000 EUR, a generuje około 1400 EUR miesięcznie.
Chcielibyśmy wziąć na nią kredyt w wysokości 200 000 EUR. Czy myślicie, że bank udzieli nam takiego kredytu? Jeśli dla banku ważne jest, że w październiku planujemy ślub, czy nasze szanse na kredyt będą wtedy większe?

Mam nadzieję, że w miarę zrozumiale się wyraziłam i mam nadzieję, że ktoś udzieli mi odpowiedzi.

Pozdrowienia, Nadine

[bruno68]

Drogi monk110,

sprawdź skrzynkę odbiorczą!

bruno68

[6Bankkaufmann]

Czy dane dotyczące dochodów tutaj nie są błędne?
Dwa razy 1400 euro i 350 euro nie daje razem 3500 euro, prawda?

Czy teraz mieszkasz na wynajętym?

Byłoby bardziej sensowne rozważenie zakupu teraz własnego mieszkania, małego, gdzie zainwestujesz swoje oszczędności i zrobisz wszystko, żeby spłacić kredyt na to mieszkanie przed przejściem na emeryturę.

[monk110]

Dzień dobry i dziękuję za odpowiedź.
On zarabia netto 1400 + 350, i ja też. Mamy oboje zarówno taką samą główną pracę, jak i drugą.

Nasza emerytura wahrschelich wyniesie dla niego około 550 euro, a dla mnie około 750 euro, przynajmniej według kalkulatora emerytalnego. Wtedy w późniejszym wieku, z uwzględnieniem całej inflacji, nie wiem, czy faktycznie nam starczy.

Obecnie wynajmujemy mieszkanie za około 430 euro czynszu + 200 euro opłat dodatkowych.

[BenniG]

Ile macie lat i ile kosztuje wasza własna nieruchomość? Jaki jest wasz plan dotyczący dzieci - jeśli takowy istnieje? Jakie są wasze miesięczne wydatki i ile rzeczywiście możecie zaoszczędzić rocznie?

[monk110]

Dziękuję za wasze odpowiedzi. bruno68 udzielił mi obszernej odpowiedzi na PW i jeszcze raz mu za to dziękuję.
Dziękuję także wszystkim za wasze odpowiedzi.

Pozdrowienia
Nadine

[NaTwoim13]

Dziękuję za wasze odpowiedzi. bruno68 udzielił mi obszernej odpowiedzi za pośrednictwem wiadomości prywatnej, za co raz jeszcze mu serdecznie dziękuję tutaj.
Dziękuję również Wam za Wasze odpowiedzi.

Pozdrowienia
Nadine

Serio?????

Bruno napisał Ci, bez tego, żebym to przeczytał, głupie, chaotyczne i niezamówione bzdury!!!

[6Bankkaufmann]

@Noelmaxim, o co chodzi?

Oceniasz prywatną wiadomość od Bruno68 do uczestnika forum, która Cię nie dotyczy!

[NaTwoim13]

Zastanów się lepiej, co Bruno próbuje osiągnąć od 2 lat!!!!

Czy naprawdę chcesz mi powiedzieć, że coś wartościowego zostało przekazane na pozór niewinnemu tematowi?

Tak?!?!?

Musisz uważać na to!!!!

[2tneub]

Lepiej zapytaj siebie, co Bruno próbuje osiągnąć swoimi postami od 2 lat!!!!

Czy chcesz mi powiedzieć, że zostało przekazane coś wartościowego scheinbar nieświadomemu TE?

Tak?!?!?

Powinno się ostrzec przed tym!!!!!

Mogę to tylko potwierdzić... proszę przeczytać inne posty, w których Bruno pisał i wyrobić sobie własne zdanie.
Bruno jest tutaj trollującym użytkownikiem forum, szerzącym pesymizm, nie czytającym postów i odpowiadającym na nie zadane pytania swoimi założeniami.

Co do samej sprawy.
W tej sytuacji powinieneś być świadom, że rata będzie stanowiła znaczącą część twoich dochodów. Co się stanie, jeśli najemca nie zapłaci lub przestanie płacić w pełni?
To szybko prowadzi do osobistego bankructwa, ponieważ prawdopodobnie sam jeszcze płacisz czynsz lub ratę.

Nie uwierzysz, z czym przychodzą najemcy. W pracy, w której pracuję, mamy spółkę zarządzającą nieruchomościami z wieloma mieszkalnymi i komercyjnymi nieruchomościami oraz kilka zarządców nieruchomości, z którymi współpracujemy. Zarządcy wychwytują część problemów, ale wiele zapytań przekazywane jest do właściciela. Mieliśmy niedawno sytuację, kiedy najemca chciał wymienić toaletę, bo po 10 latach była brudna. Wtedy musisz się sprzeczać, że nie może obniżać czynszu i powinien po prostu umyć toaletę.

[NaTwoim13]

Nie ma żadnych wątpliwości!!!!! Nie wiem nawet, co chciał osiągnąć bankowiec poprzez swoje interweniowanie!!!

Co do samej sprawy: Pomijając fakt, że zazwyczaj samodzierżawa powinna być priorytetem przed inwestycją kapitałową, bank nie będzie w stanie uznać TE za inwestycję kapitałową, ponieważ nie spełnia on kryteriów dochodowych, a zanim nabędzie się nieruchomość jako emeryturę, powinno się najpierw posiadać nieruchomość, w której się mieszka, jako własność.

Zakup nieruchomości jest właściwym podejściem, ale zacząć należy od nieruchomości zamieszkałej przez siebie, zanim nabędzie się nieruchomość do wynajęcia, podczas gdy samemu się wynajmuje mieszkanie!

[wary]

Nabywanie nieruchomości jest właściwym podejściem, ale zaczynać należy od nieruchomości własnej, zanim przejdziemy do nabywania takiej, którą wynajmujemy, podczas gdy sami mieszkamy na wynajmowanym!

Jeśli masz tylko jeden młotek, to każdy problem wygląda jak gwóźdź.

Innymi słowy... nabywanie nieruchomości może być właściwym podejściem. Historycznie ceny nieruchomości stale rosły, więc dawni nabywcy nieruchomości stoją dobrze.

Ale również w skali historycznej ceny akcji i niedawno na przykład Bitcoin gwałtownie wzrastały, więc odpowiedni inwestorzy mogą tu jeszcze lepiej stanąć.

Czy więc zalecam teraz zakup Bitcoina? Nie. Zalecam właściwie przemyśleć plan finansowy.

Istnieje wiele przykładów obliczeń, które pokazują, że zakup domu nie zawsze musi być najlepszą decyzją inwestycyjną. Dom kupiłbym głównie dlatego, że chcę go mieć. Albo dlatego, że tam, gdzie chcę mieszkać, odpowiednie nieruchomości są tanie do kupienia, ale bardzo drogie do wynajęcia.

Ogólnie nie zalecałbym nikomu posiadania nieruchomości.

Dom do wynajęcia kupiłbym, jeśli jestem w stanie spłacać raty z innych dochodów, nie popadając w kłopoty finansowe.

[NaTwoim13]

Znam tylko nielicznych, którzy stali się bogaci inwestując w akcje, będąc jednocześnie najemnikami.

Są tacy ludzie, ale ich nie znam.

Znam za to wielu, którzy szczęśliwie żyją w swojej nieruchomości (która nie musi być zawsze domem jednorodzinnym), wychowywali dzieci bawiące się w ogrodzie, by później odziedziczyć nieruchomość lub sprzedać ją za życia, np. aby kupić mieszkanie w domu opieki dla seniorów lub mieszkanie na parterze przystosowane dla osób niepełnosprawnych.

Tak wygląda moje rodzinne i przyjacielskie środowisko, tak postępowali moi przodkowie, tak postępuję ja, a dodatkowo mogłem sobie pozwolić na kilka akcji.

[wary]

Znam jednak wielu ludzi, którzy szczęśliwie żyli w swoim nieruchomości (która nie zawsze musi być wolno stojącym domem), wychowywali dzieci, pozwalając im bawić się w ogrodzie, aby później przekazać nieruchomość w spadku lub sprzedać ją za życia, aby np. kupić mieszkanie w domu dla seniorów lub mieszkanie na parterze, przystosowane dla osób niepełnosprawnych..

Musisz oddzielić dwa różne rzeczy.

Składnik emocjonalny i ekonomiczny.

To, że własna nieruchomość ma wartość, która nie wyraża się wyłącznie w aspektach ekonomicznych... to jest bez wątpienia prawda. Ta wartość jest jednak bardzo subiektywna. Niektórzy może wartość wolności wynajmu mieszkania wyżej cenią niż bezpieczeństwo własnej nieruchomości.

W kwestii ekonomicznej, moim zdaniem, podlegasz błędnemu wnioskowaniu przyczynowo-skutkowemu. Ludzie nie stali się zamożni, bo mieli własną nieruchomość do zamieszkania. Mieli własną nieruchomość, ponieważ byli zamożni lub mieli dobre dochody. Nieruchomość przede wszystkim przyczyniła się do dyscypliny oszczędzania... ponieważ raty były pobierane co miesiąc.

Historycznie, ludzie z taką samą dyscypliną byliby ekonomicznie lepiej skorzystali z funduszy ETF.

Czy twierdzisz, że luksusowa jacht jest dobrym ekonomicznie wyborem? Zgodnie z twoim empirycznym spojrzeniem, to musiałby być przypadek, ponieważ aż większość właścicieli luksusowych jachtów jest ekstremalnie bogata.

Nawiasem mówiąc: Naszą zdecydowanie największą inwestycją jest nasza własna nieruchomość. Dla nas to pasuje, ale nie muszę tego uważać za sprzedażowo najlepszą decyzję z ekonomicznego punktu widzenia. Dla nas swoboda aranżacji i stabilna baza dla naszych dzieci do wzrastania są bardzo ważne, a kilka procent zwrotu, które mogłyby być osiągnięte w innym miejscu, nie stoją w żadnej proporcji.

[NaTwoim13]

Nie jestem w stanie tego ocenić, jestem klasycznym finansistą budowlanym i nieruchomościowym o tradycyjnych wartościach, które dotyczą ludzkości, życia rodinnego i społecznego współdziałania.

Czasem jedno wynika z drugiego, wierzę również, że dzieci wychowują się lepiej w domu z małym ogrodem, niż w mieszkaniu w bloku, najlepiej jeszcze w obszarach problematycznych, nie ma gwarancji, ale również nie dla tego nie.

W końcu chcę spełniać życzenia i marzenia, przede wszystkim pomagać i służyć radą i czynem, w tym również ostrzegać i zrywać te marzenia i życzenia, przynajmniej przyczyniać się do tego, żeby ewentualnie było zdrowiej, przeanalizować roszczenia i je ewentualnie zredukować.

Nie więcej, ale też nie mniej!

[wary]

Czasami jedno warunkuje drugie, wierzę też, że dzieci wychowują się lepiej w domu z małym ogrodem na wsi niż w mieszkaniu, najlepiej jeszcze w dzielnicach o podwyższonym ryzyku, nie ma gwarancji, ale też nie ma przeciwskazań.

Teraz. Posiadanie nie zawsze oznacza sielski Dom z dużym ogrodem, a wynajem nie zawsze oznacza komunalne mieszkanie w dzielnicy o podwyższonym ryzyku.

Życie jest różnorodne, a tak dalece sięgające decyzje powinny być odpowiednio przemyślane.

Osoba pytająca nie ma dużych oszczędności w dochodzie domowym, ma niską emeryturę z nieznanym czasem pozostałej pracy oraz niski czynsz. Dlatego nie jestem tak szybko przekonany, że posiadanie nieruchomości jest koniecznie dobrą lub nawet najlepszą decyzją.

To zależy również od tego, co jest dostępne na rynku (do wynajęcia i do kupienia) oraz jakie są oczekiwania osoby pytającej.






Zitat von monk110

Obecnie płacimy około 430 euro czynszu + 200 euro opłat dodatkowych


Za 430 euro czynszu, przy 3% utraconego oprocentowania + oprocentowania kredytu + 1% na konserwację, może ona wydać około 125.000 € na zakup mieszkania. Jeśli odpowiednia nieruchomość jest droższa, będzie musiała dołożyć.

Oczywiście wtedy odpadają podwyżki czynszu w przyszłości.

[NaTwoim13]

Wszystko w porządku, ale jeśli nieruchomość do własnego użytku nie wchodzi w grę dla osoby zainteresowanej - aspekt zabezpieczenia na starość - to moim zdaniem nieruchomość do wynajmu tym bardziej nie wchodzi w grę. Ponieważ jest mało prawdopodobne, że osoba ta będzie w stanie samodzielnie opłacić całą nieruchomość, wiele aspektów odpada od samego początku, a bank zazwyczaj nie finansuje takiego przedsięwzięcia lub robi to tylko w specjalnych warunkach.

[monk110]

Cześć wszystkim. Nie sądziłem, że moja ostatnia wiadomość spotka się z tak agresywną reakcją. Podsumowując, prywatna wiadomość zawierała 2 punkty:
1) Ocena, że kredyt powinien być niższy, około 130 000 - 150 000, aby obciążenie odsetkami nie było zbyt wysokie
2) Że bardziej sensowne jest wzięcie kredytu po ślubie, ponieważ wówczas cały dochód będzie traktowany jako jeden, a nie jako dwa różne.
Myślę, że ta ocena nie jest przypadkowa, przynajmniej dla mnie jako laika, jest zupełnie zrozumiała, dlatego porozmawiałem z moim narzeczonym i teraz zamierzamy najpierw się ożenić, a potem porozmawiać z bankiem/doradcą finansowym.

Co do dyskusji, czy zakup własnego mieszkania nie byłby bardziej sensowny/ważny, nasze myśli wyglądają następująco:
Po co nam piękny domek teraz, jeśli później w starości zdamy sobie sprawę, że koszty utrzymania są znacznie wyższe niż dochody z emerytury? Wtedy musielibyśmy sprzedać ten piękny Dom i wynająć mieszkanie, które obecnie mogłoby kosztować horrendalne 30 euro za metr kwadratowy... (Oczywiście przesadzam, ale jeśli się rozejrzę, ceny najmu są już znacznie powyżej 10 euro)

Dlatego dla nas bardziej właściwe byłoby nabycie nieruchomości, która generuje dochody z najmu.
1) Jeśli wynajmujący zachowują się normalnie, nieruchomość utrzyma się sama. Nadwyżkowe dochody z najmu moglibyśmy oszczędzać na wszelki wypadek...
2) Z pozostałymi pieniędzmi, około 250 000-300 000 euro, moglibyśmy szukać domu na własność. A dopóki nie znajdziemy takiego, moglibyśmy wynająć mieszkanie. Z naszej perspektywy, w każdym razie mamy zabezpieczone swoje środki na starość i w przyszłości znaleźlibyśmy Dom na własność.

Sprawa nie polega na tym, żeby przekonać mnie do zmiany mojego planu, ideą jest zgromadzenie różnych opinii, aby móc je porównać z moimi i wreszcie oszacować, co jest lepsze.

Pozdrowienia
Nadine

PS:
1) Inwestowanie w ETF-y, akcje, fundusze nie wchodzi w grę. Oczywiście nie jesteśmy specjalistami z odpowiednią wiedzą, ale jedno wiemy: rynki zawsze opierają się na wzroście. W pewnym momencie wzrost przestaje występować. Po krótce: nie mamy w to zaufania.
2) Wary pisze
Dla 430 euro czynszu może ona pokryć koszt zakupu około 125 000 euro przy 3 procentach utraconych odsetek + odsetkach kredytowych + 1 procent na utrzymanie. Jeśli odpowiednia nieruchomość jest droższa, musiałaby najpierw dołożyć pieniądze. Obecnie udaje nam się zaoszczędzić około 1700 euro miesięcznie. Zakładamy więc, że moglibyśmy spłacić ratę do maksymalnie 950 euro bez większych problemów.

[NaTwoim13]

Jak się spodziewałem, tylko głupoty od Bruna, kompletny nonsens bez żadnej wartości dodanej i nieprzynoszący niczego!

[monk110]

Niech więc dostarczysz mi wartości dodanej. W swoim wcześniejszym komentarzu wspomniałeś, że bank nie będzie nas traktował jako inwestorów, że pierwszeństwo powinno mieć nabycie własnej nieruchomości itp... Ale twoja opinia nie jest uzasadniona:
Dlaczego bank nie traktuje nas jako inwestorów?
Dlaczego bank powinien nam odmówić kredytu w wysokości od 120 000 do 200 000 euro?
Co, twoim zdaniem, przemawia przeciwko najpierw zakupowi obiektu inwestycyjnego, a dopiero potem własnego mieszkania?
Jak, według ciebie, powinniśmy uniknąć ubóstwa w późniejszym wieku, jeśli najpierw nabywamy własne mieszkanie, a potem brakuje nam środków na dalsze inwestycje?

Rozumiem, że nie musisz zgadzać się z Brunem, ale proszę, argumentuj rzeczowo. Z mojego punktu widzenia, ma on rację mówiąc, że najpierw ślub, a potem kredyt jest bardziej sensowny niż odwrotnie, zwłaszcza że bank widzi wtedy większe łączne dochody niż gdy dwie osoby składają odrębnie wniosek o kredyt.


Zatem czekam na rzeczową odpowiedź, jeśli masz ochotę.


Pozdrowienia
Nadine

[BenniG]

Cześć,
nie opowiedziałeś jeszcze nic o waszym wieku, ale z uwagi na potencjalne pragnienie posiadania dzieci, macie pewnie jeszcze 30 lat do emerytury.
Dzieci są oczywiście kosztem. Nie tylko bezpośrednich kosztów na zabawki, ubrania i jedzenie, ale także pośrednich poprzez ograniczenie pracy.
Pierwsze zakupienie i spłacenie nieruchomości zawsze jest najtrudniejsze. Jeśli teraz bierzecie kredyt na obiekt inwestycyjny w wysokości 200.000 €, będziecie mieli jeszcze kilka lat przed sobą, zanim bank zgodzi się na dodatkowe 200.000 do 300.000 € przy waszych dochodach. Załóżmy, że kupilibyście coś teraz i za rok, mielibyście pół miliona euro długu, co nie pasuje do dochodu 3.500 €.
Oczywiście, prawdopodobnie będziecie mieli przychody z najmu, ale jeśli pieniądze, z jakiegoś powodu, nie będą napływać tak jak planowano, szybko staną się Państwo pod ścianą.
Z drugiej strony, macie ekstremalne ryzyko związane z posiadaniem pół miliona euro w nieruchomościach i nic więcej. Jeśli wartość nieruchomości (np. z powodu przepisów) gwałtownie spadnie, nagle nie będziecie mieli emerytury (poza oszczędnościami na wynajem).

Więc albo znajdziecie nieruchomość do wynajmu, którą możecie kupić za gotówkę i jednocześnie osiągać stopę zwrotu 5% (na całość kosztów), albo najpierw kupicie coś do własnego użytku, a gdy dojdziecie w tym do ostatnich 100.000 € długu, zaczniecie szukać tzw. inwestycji kapitałowej.

W 2017 roku kupiłem mieszkanie w przedmieściach Heidelbergu za nieco ponad 70.000 € i mieszkałem w nim do mojego ślubu w 2019 roku. Od tego czasu jest wynajmowane za 550 € z zimną czynszem, a ja mieszkam około 100 km stąd w wynajętym mieszkaniu. Ponieważ rata kredytu wynosi poniżej 500 €, a ja przejąłem zarządzanie naszą 4-mieszkaniową Wspólnotą, stosunkowo szybko po zakupie zarabiam dodatkowo 70 € miesięcznie. Poza wkładem własnym w wysokości 20.000 €, stale osiągam nadwyżkę w wysokości 150 €.
To mieszkanie finansowo było strzałem w dziesiątkę i absolutnie nie żałuję.
Przy zakupie decydującą kwestią dla mnie było niskie ceny, dzięki czemu wtedy nie zablokowałem sobie możliwości na ewentualny Dom rodzinny.

Więc dobrze się zastanówcie, czy teraz myślicie głównie o szczęśliwym czasie emerytalnym, ale przez to żyjecie w sytuacji mieszkaniowej, która was nie czyni szczęśliwymi.
Koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości są zbyt wysokie, aby można było je łatwo cofnąć.

Pozdrowienia,
Benni

[StGe1973]

Cześć Nadine, muszę przyznać, że nie do końca rozumiem Twojej logiki... Inwestycja w nieruchomość na wynajem i do własnego użytku finansowo są mniej więcej identyczne: - Wynajem: Otrzymujesz czynsz, płacisz czynsz (wasz własny) i spłacasz kredyt - Własne użytkowanie: Nie otrzymujesz ani nie płacisz czynszu i spłacasz kredyt Ale inwestowanie w nieruchomości jest zawsze o wiele bardziej ryzykowne niż własne użytkowanie: Czynsze mogą zalegać, pustostany przy zmianie najemcy, zazwyczaj większe koszty napraw, ponieważ najemcy nie traktują nieruchomości z taką samą starannością jak właściciele itp. Nie wspominając nawet o prawdziwych problemach, takich jak pozwanie najemcy o wypowiedzenie umowy najmu (w Niemczech trwa to około 6 miesięcy bez dochodów z najmu, a wszelkie koszty związane z prawnikami i sądami ponosicie wy). Dlatego normalnym sposobem jest najpierw korzystanie z nieruchomości (finansowo identyczne jak inwestycja), ale zdecydowanie o znacznie mniejszym ryzyku... Twoim głównym argumentem jest to, że twierdzisz: Koszty utrzymania mogą wzrosnąć do tego stopnia, że nie będziecie w stanie sobie pozwolić na nieruchomość w późniejszym wieku. To samo ryzyko występuje przy inwestycji kapitałowej. Hasło: ustawa o efektywności energetycznej budynków: W szczególności w zakresie dostaw ciepła koszty te stają się ekstremalnie wysokie od 2030 r., a jako inwestorzy lub użytkownicy nieruchomości będziecie musieli wydać sporo pieniędzy na remonty.... lub kupicie już dzisiaj nieruchomość z optymalną efektywnością energetyczną, co oczywiście będzie wiązało się z wyższą ceną. Dlatego nie do końca rozumiem Twój preferowany kierunek w zakupie nieruchomości na inwestycję jako pierwszej opcji. Jak już wspomniałem, zalety i wady są identyczne, ale unikacie ryzyka związanego z wynajmem. Jednak zawsze należy to pamiętać, niezależnie od rodzaju inwestycji finansowej: Musisz być w stanie dobrze spać. Jeśli czujecie się spokojniej, będąc właścicielami nieruchomości na wynajem jako pierwszym krokiem, to po prostu powinniście postąpić zgodnie z tą decyzją...

[NaTwoim13]

Dlaczego bank miałby odmówić nam kredytu w wysokości 120 000-200 000 €?

Niewątpliwie nie będzie wam go odmawiać, ale po pierwsze niektóre banki odpadają, po drugie warunki będą gorsze, ponieważ nie jest to cel własny.






Cytat od monk110

Według ciebie, co stoi na przeszkodzie w kupnie najpierw obiektu inwestycyjnego, a potem własnego mieszkania?

Myślę, że na ten temat zostało napisane wiele trafnych rzeczy.






Cytat od monk110

Jak twoim zdaniem uniknąć ubóstwa w starości, jeśli najpierw nabywamy własne mieszkanie, a potem brakuje nam środków na dalsze inwestycje?

Przede wszystkim poprzez własną nieruchomość, która później uniemożliwi opłacanie czynszów, gdzie niekoniecznie cała wartość wkładu własnego musi być wykorzystana, co ma sens, ponieważ koszty odsetek od inwestycji kapitałowej mogą być odliczone, podczas gdy obciążenie odsetkami na własną nieruchomość zostało zredukowane.







Cytat od monk110

Z mojego punktu widzenia ma on rację, gdy mówi, że najpierw ślub, a potem kredyt jest bardziej sensowny niż odwrotnie, zwłaszcza że bank widzi wtedy Większy dochód ogółem niż gdy dwie osoby oddzielnie składają wniosek o kredyt.

Bankowi zupełnie obojętne jest, czy obsługa kapitału pochodzi od pary małżeńskiej czy wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym zalecenie o ślubie przed złożeniem wniosku kredytowego jest kompletną bzdurą!

[StGe1973]

Dobra, być może teraz co do małżeństwa: Po pierwsze, możecie śmiało się pobrać, ale proszę, nie kupujcie nieruchomości z błahego powodu... Bankowi chodzi o to, kto podpisuje umowę kredytową. Jeśli podpisuje ją tylko 1 osoba (niezależnie od tego, czy jesteście małżeństwem czy żyjecie jako niezaślubieni partnerzy), to oczywiście odpowiada tylko ta 1 osoba, a bank uwzględni tylko dochód tej 1 osoby przy maksymalnie możliwym kredycie. Jeśli podpisujecie obydwoje umowę, to odpowiadacie solidarnie, czyli bank może żądać od każdego z was wszystkich zobowiązań płatniczych wynikających z kredytu, czyli nie 50% miesięcznej raty od każdego z was, tylko jeśli jedna osoba nie może zapłacić, bank może żądać pełnej raty od drugiej osoby. Ale oczywiście wtedy dochody obydwu osób zostaną uwzględnione przez bank dla pożądanego poziomu kredytu. Żadne z tych kwestii nie ma nic wspólnego z tym, czy jesteście małżeństwem, czy żyjecie w partnerskiej wspólnocie życiowej. Dla banku liczy się tylko i wyłącznie to, kto podpisuje umowę. I na koniec coś bardziej ogólnego, bo właśnie to przeżywamy: W spółdzielniach mieszkaniowych bardzo ważna jest aktualnie kwestia ustawy o efektywności energetycznej budynków, i jesteście związani decyzjami większości spółdzielni. Posiadacz nieruchomości wyłącznej, np. domu jednorodzinnego, ma duży atut, że sam decyduje o tym, czy i kiedy będą niezbędne prace renowacyjne. W spółdzielni, np. gdy czy zarówno gdy kupujecie mieszkanie, powinniście bardzo dokładnie zorientować się w stanie energetycznym budynku. Inaczej kupujecie dzisiaj, a jutro spółdzielnia decyduje o wysokich kosztach renowacji. Aktualnie bardzo istotne jest porównanie rezerwy remontowej z przewidywanymi pracami budowlanymi i oszacowanie przewidywanych składek dodatkowych...

[NaTwoim13]

Całkowicie słuszne, więc pierwsza wypowiedź Bruno, którą im wcisnął, okazuje się być głupotą!

[NaTwoim13]

Witam wszystkich. Nie sądziłem, że moja ostatnia wiadomość wywoła tak agresywną reakcję

Przepraszam, ale nie widzę tutaj agresji, raczej widzę złość z powodu tego, że Bruno wysłał jej prywatną wiadomość, na podstawie której uznajesz wątek za pośrednio zamknięty






Cytat od monk110

1) Szacunek, że kredyt musiałby być niższy, około 130 000 - 150 000, aby obciążenie odsetkami nie było zbyt wysokie
2) Że zdecydowanie rozsądniej jest wziąć kredyt po ślubie, ponieważ wtedy cały dochód będzie traktowany jako jeden, a nie jako dwa różne.

1) Tutaj należy wyjaśnić, o jakiej nieruchomości mówią. Ta, która ma być wynajęta? Jeśli tak, to w zasadzie to nie jest prawdą, ponieważ obciążenie odsetkami z wynajmowanej nieruchomości można odliczyć, czego nie można zrobić z odsetkami od nieruchomości przeznaczonej do użytku własnego.
2) Już wyjaśniliśmy, całkowite bzdury i zupełnie nieistotne, czy są państwo małżeństwem czy nie






Cytat od monk110

Uważam, że to oszacowanie nie jest dowolne, przynajmniej dla mnie jako laika, jest absolutnie zrozumiałe i dlatego rozmawiałem z moim narzeczonym i teraz najpierw się pobieramy, a potem porozmawiamy z bankiem/doradcą finansowym.

Nie jest to dowolne, ale opiera się na niewiedzy i fakcie, że nie wynika z żadnej wiedzy fachowej!






Cytat od monk110

Co do dyskusji, czy posiadanie własnego domu nie byłoby bardziej sensowne/ważne, nasze przemyślenia są następujące:
Na co nam będzie, jeśli teraz kupimy sobie ładny domek, zamieszkamy w nim, a potem w późniejszym wieku okaże się, że koszty utrzymania są znacznie wyższe niż dochody z emerytury? Wtedy musielibyśmy tylko sprzedać ten ładny Dom i wynająć mieszkanie, które oczywiście z dzisiejszego punktu widzenia mogło by kosztować horrendalne 30 euro za metr kwadratowy...(Oczywiście jest to lekka przesada, ale jeśli się rozejrzę tutaj, ceny wynajmu są już znacznie powyżej 10 euro)

Dlaczego musi to być Dom jednorodzinny? Dlaczego, jeśli chodzi o Dom jednorodzinny, nie można go sprzedać w późniejszym wieku, aby przeprowadzić się do mieszkania? Gdzie mieszkaliby państwo, jeśli zainwestowaliby państwo w kapitał i mieszkali w wynajmowanym mieszkaniu, nie kupując nieruchomości do użytku własnego??






Cytat od monk110

Zakup nieruchomości generującej przychody z najmu jest dla nas bardziej oczywisty.
1) Jeśli najemcy zachowują się normalnie, nieruchomość się sama utrzymuje. Nadwyżkowe przychody z najmu moglibyśmy oszczędzać na wypadek wypadku...
2) Z pozostałymi pieniędzmi, około 250 000-300 000 euro, moglibyśmy szukać domu dla siebie. A dopóki nie znaleźlibyśmy takiego domu, moglibyśmy wynajmować mieszkanie. Z naszego punktu widzenia nasze zabezpieczenie emerytalne byłoby zatem zabezpieczone, a w przyszłym czasie moglibyśmy znaleźć własny Dom.

Nie mam pojęcia, dlaczego zaczęto w ten sposób. Rozważają również zakup nieruchomości do użytku własnego, więc należy ją najpierw kupić, lub przedkładać zakup. Jeśli zdobywają mieszkanie do wynajęcia, może to zagrażać zakupowi nieruchomości do użytku własnego ze względu na ich sytuację finansową.






Cytat od monk110

Do wszystkich, którzy myślą, że lepiej jest najpierw kupić Dom, a dopiero potem finansowo zabezpieczyć się na starość, proszę o wyjaśnienie mi, w jaki sposób postąpicie i jak się zabezpieczycie. Chcę zrozumieć, jak myślicie, aby móc porównać, czy gdzieś nie popełniamy błędu w myśleniu/marzeniach itp. W końcu, bądźmy szczerzy, obecnie zakup domu jest naprawdę bardzo trudny,

Ponownie pojawia się tutaj pytanie, dlaczego Dom, a dokładniej Dom wolnostojący??

Wasza zdolność kredytowa może być za cienka na dwie nieruchomości, więc w praktyce wchodzi w grę tylko zakup jednej nieruchomości, a banki preferują zakup nieruchomości do użytku własnego bardziej niż zakup nieruchomości kapitałowej, jeśli zamieszkują Państwo na wynajmowanym mieszkaniu

[QUOTE=monk110;211524]przynajmniej u nas w okolicy, ponieważ ceny za nieruchomość akceptowalną sięgają już ponad 300 000 euro. (Przez akceptowalną mam na myśli niewielki stan inwestycyjny, większy niż 100 metrów kwadratowych, zwłaszcza jeśli planowane są dzieci... minimalna ilość terenu zielonego, może 50 m2)[QUOTE=monk110;211524]
To nie leczy faktu, że z wynajętym apartamentem to nie ułatwi nabycia dodatkowej nieruchomości do użytku własnego.






Cytat od monk110

W gruncie rzeczy nie chodzi o przekonanie mnie do odwrotu od mego zamiaru, chodzi o to, aby przyjść z innymi opiniami, aby móc je porównać z moimi i oszacować, co jest lepsze.

Priorytetem powinno być, moim zdaniem, nabycie nieruchomości mieszkalnej do użytku własnego, zwłaszcza jeśli planowane są dzieci, albo wtedy, gdy się ich oczekuje. Jeśli zdolność kredytowa jest odpowiednia, można zastanowić się nad nieruchomością kapitałową, a ponieważ odsetki można odliczyć, nie ma nic złego w tym, jeśli większość kapitału własnego jest zainwestowana w nieruchomość do użytku własnego.

Dlaczego więc - jeśli konieczne - teraz nie jest rozważany zakup mieszkania na własność, które potem może być wynajmowane, jeśli chce się nabyć Dom na własność do użytku własnego? Jeśli nieruchomość do użytku własnego nie jest finansowalna, zawsze można ją sprzedać. Jeśli była ona użytkowana przez właściciela, nie jest się również związany 10-letnim okresem podatku dochodowego przy sprzedaży.

[wary]

Pozyskanie nieruchomości generującej dochody z wynajmu jest zatem bardziej oczywiste dla nas.
1) Jeśli najemcy zachowują się normalnie, nieruchomość sama się utrzymuje.

A co jeśli najemcy nie zachowują się normalnie? 6-12 miesięcy utraty czynszu, 10 000 euro kosztów eksmisji i procesowych, a gdy sytuacja się pogorszy, nawet kompleksowy remont.

Jak wpłynie to na Waszą sytuację finansową, jeśli to wydarzy się w ciągu najbliższych 20 lat raz, dwa lub nawet trzy razy?






Cytat od monk110

1) Inwestowanie w ETF, akcje, fundusze, itp., nie wchodzi w grę dla nas. Oczywiście nie jesteśmy specjalistami z odpowiednią wiedzą, ale jedno wiemy: rynki zawsze stawiają na wzrost. W pewnym momencie wzrost przestaje być możliwy. Krótko mówiąc: nie mamy w to zaufania.

Wszystko w porządku, nie chcę tutaj nikomu sugerować konkretnych form inwestowania. Chcę tylko ogólnie pokazać alternatywy. Ale proszę, nie popełniajcie błędu myślenia, że wartość i dochód z najmu Waszego domu są odrywane od rynku.

Oczywiście, zawsze będzie potrzeba mieszkań. Ale większe zawirowania na rynku dotyczą również rynku najmu.






Cytat od monk110


2) Z resztą pieniędzy, ok. 250 000 - 300 000 euro, moglibyśmy poszukać własnego domu. Dopóki go nie znajdziemy, moglibyśmy mieszkać na wynajmie. Z naszego punktu widzenia, w każdym razie zabezpieczylibyśmy swoje emerytury i wkrótce mielibyśmy własny Dom.

Skąd pochodzą pozostałe 250-300 000 euro? Po zakupie nieruchomości inwestycyjnej nie macie już wolnego kapitału ani już kredytu w wysokości 130 000 euro. Dodatkowy kredyt nie będzie łatwy do uzyskania przynajmniej w krótkiej lub średniej perspektywie.






Cytat od monk110


Nieruchomość, którą chcemy nabyć z finansowaniem, kosztuje 230 000 euro + koszty , czyli ok. 260 000 euro i przynosi ok. 1400 euro miesięcznie.

Jest to stopa zwrotu brutto ponad 7,5 procent i wydaje się być świetną inwestycją na pierwszy rzut oka... ale już niekoniecznie standardową. Zazwyczaj jest jakaś haczyk. Jaki jest stan techniczny? Jak składa się dochód?

Uważam, że utrzymanie tego dochodu bez większych inwestycji jest raczej mało prawdopodobne. Jaki jest stan energetyczny? Ile lat mają dach, ogrzewanie, instalacja elektryczna, itp.?

[NaTwoim13]

W takim razie proszę Cię o dostarczenie mi wartości dodanej. W Twoim komentarzu wyżej wspomniałeś, że bank nie będzie nas traktować jako inwestorów, że pierwszeństwo powinno mieć zakup własnej nieruchomości itp., ale Twoja opinia nie jest uzasadniona:
Dlaczego bank nie traktuje nas jako inwestorów?
Dlaczego Twoim zdaniem bank powinien odmówić nam kredytu w wysokości € 120 000-200 000?
Co, Twoim zdaniem, przemawia przeciwko temu, aby najpierw kupić nieruchomość inwestycyjną, a później własny Dom?
Jak Twoim zdaniem uniknąć ubóstwa w późniejszym wieku, jeśli najpierw nabywamy własny Dom, a potem brakuje nam pieniędzy na dalsze inwestycje?

Rozumiem, że nie musisz zgadzać się z Brunem, ale proszę argumentuj merytorycznie przeciwko. Z mojego punktu widzenia ma rację, gdy mówi, że najpierw ślub, a potem kredyt jest bardziej sensowny niż odwrotnie, zwłaszcza że bank wtedy widzi większy łączny dochód niż gdy dwie osoby z osobna składają wniosek o kredyt.


Cieszę się na rozsądne odpowiedzi od Ciebie, jeśli jeszcze masz ochotę.


Pozdrowienia
Nadine

Bank stawia wyższe wymagania kapitałowe inwestorom - przybliżając to do konsumentów, którzy chcą wynajmować nieruchomości - takie jak wolne środki finansowe powyżej 50 000 euro (które posiadają) i wyższą zdolność kredytową w odniesieniu do dochodu brutto przekraczającego 50 000 euro rocznie. Wydaje się, że nie spełniają tego wyższego wymogu kredytowego.

W uproszczeniu wynika to z faktu, że banki nie chcą ponosić ryzyka związanego z zakupem nieruchomości, którego ludzie używają do budowania majątku lub zabezpieczania na starość. Jak już opisał StGe1973, konsumenci muszą być w stanie znieść związane z tym podwyższone ryzyko, co w ich przypadku na wypadek braku najmu lub koniecznych inwestycji, nad którymi decyduje wspólnota właścicieli, raczej nie jest możliwe. Teoretycznie mogliby sobie na to pozwolić dzięki wolnym środkom, ale z powodu dochodu i braku dostępu banku do tych środków, które teoretycznie mogłyby zostać przeznaczone na np. hazard, oba parametry dochodu - nadwyżka budżetowa w gospodarstwie domowym / wolne środki - muszą się zgadzać. Czego tu brakuje.

Bank (muszę to na razie uogólnić, na pewno zawsze znajdą się wyjątki) nie akceptuje, albo robi to niechętnie, gdy ktoś o dochodzie netto 3 000 euro miesięcznie wynajmuje mieszkanie i jednocześnie chce nabyć kolejne, które również będzie wynajmowane. Istnieją sytuacje, gdzie to ma sens, lub może być wskazane (ciągłe zmiany miejsca pracy z uwagi na lokalizację/praca zagraniczna/wysokie dochody/aktywa), ale zazwyczaj oczekuje się, że konsument najpierw zamieszka we własności nieruchomości, zanim nabędzie tę, którą zamierza wynajmować.

Sytuacja wygląda inaczej, kryteria dla inwestorów kapitałowych ulegają złagodzeniu lub odpadają, jeśli ktoś już ma nieruchomość do własnego użytku i chce nabyć kolejną, aby ją wynajmować. Tutaj również wymagane są podwyższone kryteria (część czynszu jest traktowana jako 80% przychodu, powstają dodatkowe koszty zarządzania wynajmowaną nieruchomością, oczekuje się większej nadwyżki w kalkulacji domowego budżetu), czyli nawet jeśli ich osobiste bilanse domowe pasują do przychodów z najmu, bank nie będzie tego tak samo obliczał.

Należy również zauważyć, że nie ma znaczenia, czy patrzy się na sytuację w chwili pierwszej inwestycji - obecnie nabycie wynajmowanych nieruchomości przed nabyciem nieruchomości do własnego użytkowania - lub po nabyciu, jakby ktoś, będąc właścicielem wynajmowanej nieruchomości, chciałby teraz nabyć nieruchomość do własnego użytkowania. Raz wybór nie jest trafiony, a innym razem posiadana nieruchomość do wynajmu może wpłynąć na zarządzanie domowym budżetem na minus. Innymi słowy, nawet jeśli dostaliby finansowanie nieruchomości do wynajmu jako lokatorzy w obecnym mieszkaniu, ta nieruchomość...

... mogłaby zagrozić zabezpieczeniu finansowania nieruchomości do własnego użytkowania, a jeśli teraz rozważa się sprzedaż, co mogłoby naprawić sytuację deficytu w gospodarstwie, trzeba zauważyć, że komponent podatkowy może sprawić, że sprzedaż w ciągu 10 lat byłaby niekorzystna.

Można to wszystko postrzegać i obliczać inaczej, co jest w porządku, ale banki zazwyczaj obliczają inaczej, niż się mogłoby sądzić.

Ogólnie rzecz biorąc, spośród około 450 banków będzie możliwe znalezienie instytucji finansowej, która sfinansuje ich projekt tak, jak sobie tego życzą, jednak czy jest to ekonomicznie rozsądne i wskazane, pozostaje otwarte i można to lepiej ocenić, gdy można indywidualnie przyjrzeć się ich rzeczywistej sytuacji.

[monk110]

Dziękuję za tym razem naprawdę wyczerpujące i zadowalające odpowiedzi. Teraz wiele rzeczy stało się dla mnie jasniejszych i spokojnie przejrzymy razem z moim narzeczonym nasze pomysły, również w odniesieniu do tego, co zostało napisane.

Aby szybko odpowiedzieć na zadane pytania: On ma 38 lat, a ja mam 42 lata. Co do pytania, skąd ma pochodzić pieniądze na kolejną nieruchomość, jak napisano w pierwszym poście, w przyszłym roku otrzymam spadek w wysokości około 300 000 euro. Pieniądze pochodzą z mojego rodzinnego spadku. Pieniądze są ulokowane jako depozyt terminowy i w przyszłym roku będę mogła je wypłacić.

Pozdrowienia,

Nadine

P.S.: noelmaxim, kiedy pisałam agresywnie, było to jedynie moje subiektywne odczucie. Nie miałam zamiaru być personalna ani cię zaatakować/obrazić, jeśli odebrałeś to w ten sposób. Dziękuję jeszcze raz za twoje wyczerpujące wyjaśnienie. Dzięki

[wary]

Na pytanie, skąd pochodzi pieniądze na kolejną nieruchomość, jak napisano w pierwszym poście, odziedziczę w przyszłym roku kwotę około 300 000 €. Pieniądze pochodzą z dziedzictwa po moich rodzicach. Pieniądze są ulokowane jako lokata terminowa i w przyszłym roku będę mogła je wypłacić.

Pozdrowienia

Nadine

Witaj,

w Twoim pierwszym poście widzę tylko wymienione kapitał własny 100 000 € + 30 000 € dziedzictwo Twojego partnera






Cytat od monk110


Mój narzeczony otrzymał kapitał własny z dziedzictwa. Ponieważ zarabiamy niewiele, teraz dodatkowo

Planujemy wydać około 30 000 € z dziedzictwa.

W sumie obecnie mamy 100 000 € + 30 000 € = 130 000 €

Twoje dziedzictwo dostępne w przyszłym roku w wysokości 300 000 €?

Zatem średnioterminowo mamy kapitał własny w wysokości 430 000 €, w przypadku kosztów nieruchomości inwestycyjnej wynoszących 260 000 € oraz około 300 000 € perspektywicznie na Dom własny.

Nie widzę absolutnie żadnych problemów.

[monk110]

Cześć, nie, to był błąd w pisowni.
Teraz jest to € 100 000, a w przyszłym roku będzie to € 300 000 z lokat moich rodziców.

Pozdrawiam
Nadine

[BenniG]

To, co może osiągnąć sama cyfra zero - około 30 wpisów zupełnie bezużytecznych, ponieważ sytuacja wyjściowa jest zupełnie inna. Dlatego przyzwyczaiłem się zawsze stawiać kropkę po tysiącach. Szybko zauważysz, czy są 2 czy 3 cyfry przed, między czy po kropce.

[NaTwoim13]

BenniG, Posty nigdy nie są bezużyteczne, Ci, którzy czytają, zawsze coś wynoszą.

[wary]

Witaj, nie, to był błąd w pisowni.
Teraz jest to 100 000 €, a w przyszłym roku 300 000 € z lokat terminowych moich rodziców.

Pozdrawiam
Nadine

OK. To zupełnie inna sytuacja wyjściowa.

400 000 € kapitału własnego i dwie nieruchomości o łącznej wartości zakupu około 600 000-650 000 € są oczywiście możliwe do uzyskania.

Jak to zrobić w najbardziej odpowiedni sposób pod względem czasowym, doradca kredytowy może stworzyć dla was dobry plan. Ale oczywiście to wykonalne.