Capital Investment 4

[bernem]

Cześć,

załóżmy, że trzeba sfinansować nieruchomość o wartości 500 000 euro (w tym koszty dodatkowe). Jestem świadom/a, że od pewnego momentu stopa procentowa nie ulega znaczącej poprawie od momentu wniesienia wkładu własnego w wysokości około 30% całkowitej wartości, czyli w tym przypadku 150 000 euro. Zakładając, że nasz nabywca wnosi dokładnie tę kwotę jako wkład własny.

Czy banki robią (czasami) różnicę w oferowanej stopie procentowej między 1) nabywcą, dla którego te 150 000 euro stanowią całe oszczędności, a 2) nabywcą, który wnosi tylko 150 000 euro, chociaż posiada jeszcze znaczący majątek gotówkowy i walory depozytowe?

Dziękuję i pozdrawiam,
bernem

[NaTwoim13]

Nie użyta wartość własna nie odgrywa żadnej roli w kształtowaniu warunków umowy.

30% wartości własnej do ceny zakupu plus ewentualne koszty modernizacji (nie uwzględniające całości kosztów!) skutkuje gorszą stopą procentową niż 40%. Jeśli bank wymaga 10% zabezpieczenia i/lub koszty modernizacji nie przyczyniają się w 100% do wzrostu wartości, wartość własna musi wynosić co najmniej 50%, aby móc uzyskać najlepszą stopę procentową.

[bruno68]

Teraz rozliczamy, Nie można dokładnie wyliczyć w ten sposób! Koszty dodatkowe należy najpierw uiścić! W konsekwencji te koszty należy odliczyć od salda! Najtańsze finansowanie pod warunkiem, że kwota kredytu wynosi mniej niż 60% wartości nieruchomości! Przy aktualnej wartości rynkowej wynoszącej 500 000 €, kwota kredytu poniżej 300 000 € stanowi 60% obciążenie! Wtedy można się spodziewać, że koszty dodatkowe wyniosą około 70 000 € + 200 000 € wkładu własnego. Jeśli konieczne są koszty dodatkowe lub brak wkładu własnego, to dochodzi do finansowania na poziomie 80%, co oznacza dodatkową marżę odsetkową rzędu około 0,2% rocznie. Przy aktualnej wartości rynkowej 500 000 €, kwota kredytu poniżej 400 000 € oznacza 80% obciążenie! Wtedy można się spodziewać, że koszty dodatkowe wyniosą około 70 000 € + 100 000 € wkładu własnego. W przypadku kwoty kredytu 400 000 € i oprocentowania 4,8% przy obciążeniu na poziomie 80%, roczne koszty odsetkowe wyniosą 19 200 €. Całkowity koszt przez pierwszą rundę 10 lat nie przekroczy 192 000 €! Chociaż obciążenie pozostanie takie samo przez 10 lat, negatywny efekt składania odsetek zależy od Waszej zdolności kredytowej. Zdolność ta może być zwiększona poprzez regularną wyższą spłatę lub ewentualną zwrotną spłatę w wysokości x % zgodnie z umową. Istnieją również inne korzystne konstrukcje, z których można skorzystać, umożliwiające zwrotną spłatę. Dzięki temu można obniżyć oprocentowanie z 4,8% do 2,0% rocznie, korzystając z reguły 5% poprzez ciągłe refinansowanie. Oznacza to oszczędność roczną na każdej umowie w wysokości 560 €, co po 10 latach daje 5 600 € rocznie. To z kolei prowadzi do oszczędności odsetkowych w wysokości około 30 000 € przez 10 lat. Dodatkowo gromadzone fundusze mogą być wykorzystane na zwrotną spłatę. Po 10 latach, 10 razy po 20 000 €, czyli 80 000 € oraz 120 000 € kredytu, uda się spłacić bezpośrednio 88 000 €, otrzymać kolejne 80 000 € oszczędności i oszczędności odsetkowe w wysokości 30 000 €, co daje łączną spłatę w wysokości około 200 000 €. Zadłużenie pozostałe wynosiłoby 80 000 € z oprocentowaniem 4,8% i 120 000 % z oprocentowaniem 2,00% na rok, z pozostałym okresem spłaty od 8 do 16 lat. Można również wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia, na wypadek np. liczby dzieci lub obniżenia dochodów, poprzez wydłużenie okresu kredytowania spada obciążenie spłatą i oprocentowanie. Możliwości jest wiele, ale zależą one od konkretnych indywidualnych czynników rodziny! bruno68