Capital Investment 4

[marius66]

Cześć wszystkim,

w 2009 roku zakupiłem nieruchomość, która najpierw została gruntownie wyremontowana, a następnie była wynajmowana przez 15 lat. Dotychczas był wynajmowany przez piekarnię z kawiarnią. Obiekt nadal znajduje się w bardzo dobrym stanie. Wszystko to w świetnej lokalizacji w mieście liczącym 20 tysięcy mieszkańców w południowych Niemczech. Następnie wynająłem nieruchomość na kilka miesięcy na budkę z jedzeniem, niestety jednak nie przyniosło to rezultatów. Nagromadziło się wiele problemów, na przykład były problemy z zmianą przeznaczenia i miasto lub urząd budowlany stale stawiali nam nowe przeszkody, tak że nawet architekt z tej okolicy nie mógł zrozumieć tego zakresu. Teraz zastanawiam się, czy ma sens dalsze utrzymywanie tej nieruchomości. Zwłaszcza w dzisiejszych czasach już czuć, że ogólna aktywność w mieście maleje, a niektóre lokale pozostają puste. Moje zdanie zmieniło się w kierunku sprzedaży, a średniookresowo taki plan i tak miałem. Teraz pytanie brzmi, czy może już nadszedł odpowiedni moment????? Jaki jest wasz punkt widzenia, jak byście zdecydowali? Nieruchomość jest spłacona, więc nie ma tu na mnie presji... Jaka jest obecnie wartość kupna, aby uzyskać orientacyjną cenę?

Dzięki!

[wary]

[cytat=marius66]
Gdzie obecnie znajduje się wskaźnik ceny zakupu, aby uzyskać orientację cenową?
[/cytat]
Gdzieś między 20 a 25-krotnością rocznego dochodu byłoby dla mnie pierwszym punktem odniesienia.

Pierwsze pytanie brzmi: Od jakiego rocznego dochodu wychodzisz, skoro wygląda na to, że lokal nie jest wynajmowany, a dalsze przeznaczenie jest trudne do ustalenia?

Obawy, które obecnie masz odnośnie rozwoju centrum miasta, będą również mieć potencjalni nabywcy... więc to przełoży się na cenę.

[marius66]

Czy współczynnik ceny zakupu jest taki sam w przypadku nieruchomości komercyjnych i prywatnych?
No przynajmniej w takim przypadku mogę przyjąć cenę najemną od pierwszego lokatora, ponieważ ta nieruchomość byłaby zasadniczo zawsze przydatna do użytku przez ten typ działalności....?

[wary]

Czy wskaźnik ceny zakupu jest taki sam w przypadku nieruchomości komercyjnych jak przy nieruchomościach użytkowanych prywatnie?
No przynajmniej mogę przyjąć tutaj cenę najemną od pierwszego najemcy, ponieważ nieruchomość ta byłaby z zasady zawsze przydatna do prowadzenia działalności gospodarczej….?

Wskaźnik ceny zakupu zależy od wielu czynników. W końcu cenę ustala popyt.

Możesz również dokonać wyceny metodą dochodową. W tym celu określasz wartość rynkową gruntu, dochód brutto oraz odpowiedni wskaźnik krotności (zależny od pozostałego okresu użytkowania i stawki kapitałizacji)

To jest nieco bardziej złożone... ale niekoniecznie bardziej poprawne.






Cytat marius66

No przynajmniej mogę przyjąć tutaj cenę najemną od pierwszego najemcy, ponieważ nieruchomość ta byłaby z zasady zawsze przydatna do prowadzenia działalności gospodarczej….?


Zgodność z przepisami budowlanymi nie oznacza koniecznie możliwości realnego osiągnięcia zysku. Jako kupujący, zdecydowanie uwzględniłbym ujemne skutki pustostanu w jednostce handlowej, chyba że występuje duże zapotrzebowanie na rynku wynajmu.

Szczególnie jeśli użytkowanie jest silnie ograniczone przepisami budowlanymi, ekonomiczne zagospodarowanie jest wysoce niepewne.

[marius66]

Jeśli chodzi o popyt, to nie martwię się. W zeszłe lato miałem już kilka zapytań... jak już wspomniałem, lokalizacja oraz wyposażenie są świetne. W obecnym przypadku zezwolenie lub zmiana użytkowania ciągnęły się coraz dłużej, przez co najemcy stracili zainteresowanie lub stawało się to zbyt duże ryzyko ekonomiczne. Rozumiem to i dlatego wypisałem go z umowy najmu. Myślę, że poproszę teraz o prostą ekspertyzę od agenta nieruchomości na rogu, aby lepiej oszacować wartość.

[marius66]

Teraz mam kolejne pytanie dotyczące współczynnika ceny zakupu. Mam już dwóch najemców. Ponadto dowiedziałem się już od innych o cenach najmu w najbliższej okolicy i wiem, że moja obecna cena najmu była nawet dość korzystna. Jaki współczynnik ceny zakupu uważacie za interesujący dla kupującego w dzisiejszych czasach? A jaki jest dobry, a nawet bardzo dobry, i od którego momentu staje się to prawdziwa okazja? Dzięki!

[StGe1973]

Cześć Mariusz,

To pytanie nie ma ogólnej odpowiedzi. Przy prywatnej wynajmu powinien wynosić około 20 do 25 krotności rocznego czystego czynszu. Jednak w ekstremalnych czasach polityki zerowych stop procentowych było ono znacznie wyższe. Ostatecznie chodzi zawsze o to: 20-krotność rocznego czynszu oznacza 5% zwrotu dla nabywcy. Z tego odchodzi 1% fundusz na utrzymanie, koszty ponoszone przez właściciela oraz oczywiście w normalnych okolicznościach koszty finansowania. Stała rentowność (bez wzrostów wartości, bez problemów z wynajmem, takich jak długie okresy bezdzietności, normalne koszty finansowania obcego kapitału w wysokości od 3 do 4% itp.) wynosiła właśnie 5% zwrotu... z możliwością finansowania 1% w skrajnych przypadkach, zakupi również z odpowiednio wyższym współczynnikiem 30 lub 35.

Teraz o nieruchomościach komercyjnych:

To znacznie bardziej złożone, ponieważ jest bardzo indywidualne. Zaczyna się od cen wynajmu, które różnią się znacznie w zależności od wielkości. Na przykład w niewielkim mieście w południowych Niemczech wynajmujemy prawie analogicznie do Ciebie większy sklep o powierzchni sprzedaży około 440 m kw. za około 12 euro za m kw. oraz mniejszy sklep o powierzchni 40 m kw. za 18 euro za m kw. (lokalizacja A wewnątrz miasta, podobnie jak u Ciebie). Jednak te liczby odnoszą się do samej powierzchni sprzedaży, każdy sklep ma także pomieszczenia pomocnicze. Jeśli chcesz odnieść wynajem do całkowitej powierzchni = powierzchni użytkowej, musisz oczywiście odpowiednio obniżyć pomieszczenia pomocnicze w porównaniu do powierzchni sprzedaży.

Przy wynajmie komercyjnym określanie wartości dla potencjalnej ceny sprzedaży jest zupełnie inne. Przy prywatnym wynajmie istnieją względnie przewidywalne koszty utrzymania, na przykład nowa podłoga co 10-15 lat. W przypadku wynajmu komercyjnego ponowny wynajem wiąże się zazwyczaj z większymi inwestycjami ze strony wynajmującego. Określony najemca będzie chciał specjalnej podłogi, innej rozdzielczości powierzchni sprzedaży i pomieszczeń pomocniczych itp.

Jak pewnie również doświadczyłeś, oddział piekarni (zaopatruje się i tylko podgrzewa) jest dość łatwy. Bar, który gotuje samodzielnie, jest związany z zmianą przeznaczenia, koniecznością wyprowadzenia wentylacji na zewnątrz itp.

Co do współczynnika ceny zakupu:

Jeśli jednostka komercyjna jest wyjątkowo specyficzna, to znaczy, że bez większego przebudowy nie można znaleźć następnego najemcy, to ratio ceny zakupu może spaść do około 10. Wynika to z faktu, że umowy najmu komercyjnego są zazwyczaj zawierane na 10 lat i nabywca spłaca całą cenę zakupu, zanim przejdzie do większych przeróbek związanych z ponownym wynajmem.

Jeśli jednostka komercyjna może być łatwo wynajęta, to znaczy, że bez większych inwestycji można przeprowadzić nowy najem, jest inaczej. To jest na przykład w przypadku naszego małego sklepu, gdzie można bez problemu oferować zakres od stoiska, sklepu (kwiaciarnia, sklep z akcesoriami do telefonów komórkowych itp.) po usługi takie jak salon fryzjerski itp. Tak oceniłbym teraz Twoją nieruchomość, jeśli była w niej piekarnia i bar. Wtedy mówimy o współczynniku ceny zakupu 15, ewentualnie maksymalnie 20.

Oczywiście te współczynniki ceny zakupu zawsze odnoszą się do standardowego czynszu w określonej lokalizacji. Jeśli wynajmujesz znacznie taniej, to Twój współczynnik ceny zakupu jest oczywiście stosownie wyższy.

[wary]

Jaką stawkę zakupu uważacie obecnie za interesującą dla kupującego?

Załóżmy, że mamy do czynienia z stagnacją cen nieruchomości. Oznacza to brak istotnego wzrostu ani straty wartości w istotnym okresie.

W takim przypadku jako kupujący chciałbym, aby moje nettozyski przewyższały bezpieczną stopę zwrotu z inwestycji (netto), osiągalną na rynku, o co najmniej 40 procent (dodatek za ryzyko i koszty).

Czyli 3,5 procent *0,75 *1,4 = 3,675 procent nettozysku. Jeśli założę stawkę podatkową na poziomie 42 procent, nieruchomość musi oferować co najmniej 6,4 procent stopę zwrotu brutto.

Oznacza to współczynnik 15,6. Od tej wartości w dół miałbym zainteresowanie nieruchomością.

Kupujący uwzględniają jednak przyszłe trendy cenowe i wzrost czynszów, dlatego zazwyczaj jako wskaźnik przyjmuje się 20-25 (a w przeszłości nawet znacznie wyższe wskaźniki).






Cytat od marius66

Przecież miałem już tam dwóch lokatorów. Ponadto dowiedziałem się o innych cenach czynszów w bezpośrednim sąsiedztwie i wiem, że moja cena czynszu była dotychczas raczej atrakcyjna.


Jak już wspomniałem: decydujące jest, jak to oceniają potencjalni nabywcy. Pusty lokal może być problemem albo dobrą okazją, ponieważ pozwala uzyskać wysoką opłatę czynszową.

Uważam, że wskaźnik 25 i ustalenie lokalnego, aktualnego czynszu za jednostkę handlową mogą być dobrym punktem wyjścia przy ustalaniu ceny. Jeśli zainteresowani będą śpieszyć się do Ciebie, podnosisz cenę. Brak popytu oznacza obniżkę cen.

[marius66]

Dziękuję bardzo!!!
Sklep można zasadniczo wykorzystać do różnych celów. Wydaje się, że nawet budka z jedzeniem byłaby możliwa po zmianie użytkowania, ale biurokracja i nieskończenie długi czas oczekiwania są u nas katastrofą... to wszystko plus dodatkowe koszty związane z pracami nad wentylacją... tego nie planuję już więcej robić, chyba że najemca podpisze ze mną długoletnią umowę.
Trend jest więc ewidentnie skierowany w kierunku ""normalnego"" wynajmu bez przebudowy, co w większości przypadków na pewno byłoby możliwe, lub sprzedaży.
Przyjmuję teraz z grubsza współczynnik ceny zakupu w okolicach 20. W okolicy są oferowane nieruchomości komercyjne, które przewidują tę wartość, co czyni ją realistyczną bez wyrażania tu jakichkolwiek życzeń co do ceny.
Dlatego skontaktuję się teraz z agentem w okolicy i poproszę go o wycenę. Ma on w mieście także oferty komercyjne i z pewnością ma odpowiednie doświadczenie.
Równolegle ponownie ogłoszę nieruchomość do wynajęcia i zobaczymy, co się stanie.
W ostatnich dniach również byłem w kontakcie z właścicielem mieszkań znajdujących się nad moją częścią komercyjną i również wyraził zainteresowanie. Wydaje się, że chce tym zabezpieczyć się przed przyszłymi najemcami, bądź chętnie sam chciałby mieć kontrolę nad sytuacją. To na pewno stanowiłoby dla niego korzyść finansową także w przypadku późniejszej sprzedaży całej nieruchomości.

[Zapp73]

W przypadku nieruchomości mieszanych nie można po prostu zastosować indeksu NKM dla czystych nieruchomości mieszkalnych. Jeśli w raporcie rynku nieruchomości mieszanych podane są stawki dzierżawy nieruchomości i/lub indeks NKM, można je dostosować do własnej nieruchomości. Jeśli nie ma dostępnych mieszanych danych, trzeba proporcjonalnie mieszać lokalne indeksy nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych. Dlatego stawka dzierżawy dla udziału komercyjnego jest tutaj wyższa (a więc wiąże się z większym ryzykiem, ale także większymi dochodami z czynszów), wynika to już z opisu pytającego. Wyraźnie ma on problemy ze zbyciem powierzchni komercyjnej bez dużych działań modernizacyjnych i związanymi z nimi utratami czynszu. Z tego powodu już na wstępie zastanawiam się, czy lokalizacja jest naprawdę taka dobra, jak ją ocenił pytający. Jeśli tak jest... kawiarnia po prostu będzie działać dalej, ponieważ istnieje zapotrzebowanie na kawiarnię. Zwłaszcza powierzchnie komercyjne w ostatnich kilku latach znacząco bardziej obniżyły swoje ceny niż nieruchomości mieszkalne. Ogólnie rzecz biorąc, stawka 25 NKM wydaje mi się dość odważna. Można to jednak sprawdzić w raporcie rynku nieruchomości z ostatnich lat, który zazwyczaj powinien być dostępny online.

[marius66]

Dziękuję @Zapp73!

Wczoraj miałem osobistą rozmowę na najwyższym szczeblu w mieście, ponieważ chciałem wyjaśnić pewne kwestie przed podejściem do kolejnej próby. Rozmowa ta była całkowicie pozytywna i udzielono pełnego wsparcia dla następnego projektu, przyznając, że nie wszystko poszło zgodnie z planem. Co do nieruchomości...wynajem jest zasadniczo możliwy o każdej porze i na pewno nie zabraknie zainteresowanych. Osobiście jednak jestem gotów ponownie wynająć tylko wtedy, gdy przyszły najemca udowodni odpowiednie kwalifikacje. Oznacza to, że interesuje mnie jedynie, jeśli perspektywa długotrwałego wynajmu jest jasno określona. Trzeba jasno stwierdzić, że nawet w sektorze komercyjnym nadal jest zbyt wielu marzycieli. Co do obniżki cen Thoma: Jestem świadom, że 2-3 lata temu było to z pewnością łatwiejsze i bardziej opłacalne....wówczas nieruchomość była ciągle i bezproblemowo wynajmowana, dlatego wtedy nie było to problemem. Ach, kawiarnia zamknęła się również dlatego, że zaraz za rogiem powstała nowa, znacznie większa konkurencja... Myślę, że za 1-2 tygodnie będę miał więcej informacji na ten temat, ale ogólnie jestem bardzo optymistycznie nastawiony. Życzę Wam miłego weekendu!!!

[marius66]

Przepraszam za te wszystkie ?
Nie wiedziałam, że forum nie radzi sobie z emoji...

[wary]

25 NKM insgesamt halte ich daher für eher sportlich.

To bym podpisał.

Jeśli jednak nie ma się dobrego punktu odniesienia co do wartości, również zdecydowałbym się raczej na podejście nieco bardziej sportowe.

Oczywiście istnieje ryzyko, że zewnętrzne wrażenie cierpi przy długim reklamowaniu i zbliżającej się obniżce ceny. Trzeba to ocenić.

[marius66]

Chętnie bym to podpisał.

Jeśli jednak nie ma się dobrego punktu odniesienia co do wartości, to ja również wolę podejść do tego trochę bardziej sportowo.

Oczywiście istnieje ryzyko, że zewnętrzne wrażenie ucierpi w przypadku długiego ogłaszania i nadchodzącej obniżki ceny. Trzeba to więc przemyśleć.

Ja również nie oczekuję obecnie zbyt wysokiej wartości.... Raczej kieruję swoje oczekiwania w kierunku 20 NJM i byłbym zasadniczo zadowolony, jeśli cała sprawa przebiegnie szybko i bezproblemowo...

[marius66]

Cześć wszystkim,
Sklep został opróżniony w weekend.
Dzięki temu już pierwsze osoby zainteresowane zwróciły na niego uwagę, z czego jedna chciałaby wprowadzić się od razu.
Uważam, że model biznesowy ma solidne podstawy, ale na początek ta osoba nie chce płacić za wymaganą czynsz, dopóki dane sprzedażowe nie będą przewidywalne na dłuższą metę... W zamian, w przypadku innej wynajmu albo sprzedaży, tenże odstąpiłby lokal w ciągu 8 dni, co naturalnie daje mi dużą elastyczność. Dodatkowo w najbliższych dniach odbędzie się rozmowa z zainteresowanym kupnem. Widać więc, że lokal ma jakieś potencjał.

[BenniG]

Interesantem jest więc osobą, która właśnie zakłada firmę lub ją założyła, która chce się powiększyć w ciągu kilku dni, ale jeśli masz inny potrzebę na powierzchnię, możesz się też ponownie zmniejszyć.

Czy najemca ma zamiar uczestniczyć procentowo w twoich dochodach, czy jak wygląda rozwój ceny najmu w ciągu najbliższych 24 miesięcy?

[marius66]

Interesant działa od ponad 20 lat i szuka dodatkowego sklepu w naszym mieście... jednakże ponieważ nie wie, jak rozwija się biznes w naszym mieście, nie chce od razu angażować się w pełni. Oznacza to, że chciałby wejść z zniżką do końca roku, a następnie podnieść czynsz na nowy rok w przypadku sukcesu. W zamian zobowiązuje się do opuszczenia miejsca w krótkim czasie w przypadku mojej sprzedaży lub wynajmu, co oczywiście uczyniłoby mnie bardzo elastycznym.

[BenniG]

Osoba zainteresowana działaniem jest z nami od ponad 20 lat i szuka dodatkowego sklepu w naszym mieście... ale ponieważ nie wie, jak biznes rozwija się w naszym mieście, nie chce od razu zainwestować w pełni. Oznacza to, że chciałby rozpocząć działalność ze zniżką do końca roku, a następnie, w przypadku sukcesu, zwiększyć czynsz na początku nowego roku.

Brzmi na ogół dobrze. Czy do tej pory miał tylko jeden sklep czy już więcej?





Cytat od marius66

W zamian za to, gdybym chciał sprzedać lub wynająć, on opuściłby lokal w najkrótszym możliwym czasie, co oczywiście uczyniłoby mnie bardzo elastycznym.


Trochę to dziwne. Zainteresowany najemca na pewno coś zmieni w sklepie, kupi lub wynajmie regały i kasy. Umieści reklamę na sklepie, a następnego dnia po umieszczeniu jej przez niego powiesz mu, że ma opuścić lokal. No jasne, to jego ryzyko, ale mogę sobie wyobrazić pewne potrzeby komunikacyjne.

[marius66]

Cześć wszystkim,
podczas gdy dwóch wynajmujących wyraziło zainteresowanie, pojawił się także poważny nabywca, który skontaktował się ze mną w nietypowy sposób i jednoznacznie wyraził chęć zakupu. Będziemy kontynuować dalsze rozmowy w tej sprawie w najbliższym czasie.
W takim przypadku chciałbym przeprowadzić wycenę. Czy każdy pośrednik może to zrobić, czy nie zaleca się tego w przypadku nieruchomości komercyjnych?
Dzięki!

[BenniG]

Hm, pośrednik chce przede wszystkim zarobić pieniądze na sprzedaży. Jeśli znajdziesz pośrednika, który regularnie sprzedaje takie budynki, będzie w stanie dobrze oszacować ich wartość. Czy chcesz go zapłacić za tę usługę i od samego początku grać fair, mówiąc że chcesz tylko poznać wartość i już masz zainteresowanego nabywcę? W przeciwnym razie pytanie brzmi, czy potrzebuje on obrotu i ustawi cenę sprzedaży nisko, czy też zależy mu na jak najwyższej prowizji i ustawi cenę wysoko.

[marius66]

Mam tutaj agenta nieruchomości w mieście, który oferuje wycenę za 500€. Te koszty zostaną potrącone w przypadku ewentualnej późniejszej sprzedaży przez agenta wraz z prowizją. Oznacza to, że postępuję uczciwie i w razie niepowodzenia będę ewentualnie zatrudniać obecnego zainteresowanego. Uważam, że cała sytuacja jest uczciwa, ponieważ jego usługa również jest opłacana, a mogę mieć pewność, że nieruchomość zostanie wyceniona tak, jak powinna być.

[marius66]

Cześć wszystkim, poprzednia właścicielka, która ma pierwszeństwo zakupu, odstąpiła od niego ustnie. Chciałaby potwierdzić to również pisemnie z góry i notarialnie potwierdzić w razie przyszłej sprzedaży, jeśli to konieczne. Jaki będzie dalszy przebieg w przypadku sprzedaży? Co dokładnie powinno być zawarte w piśmie dotyczącym rezygnacji z pierwszeństwa zakupu? Z góry dziękuję!

[Zapp73]

Notariusz wyjaśnia Ci ten proces, za co jest wynagradzany.

Mniemam, że dobrowolne zrzeczenie się prawa pierwokupu jest nieważne prawnie. Gdy umowa sprzedaży zostanie podpisana, notariusz ma obowiązek znaleźć posiadacza prawa pierwokupu i pisemnie żądać zrzeczenia się tego prawa. Dotyczy to także prawa pierwokupu miasta/gminy, które zawsze istnieje.

Jeśli poprzednia właścicielka dobrowolnie zrzekła się tego prawa, można oczywiście przypuszczać, że nie skorzysta z niego, ale i tak może to się zdarzyć. Jeśli jednak to zrobi, będzie musiała wejść do transakcji z trzecią osobą po uzgodnionej cenie zakupu, czyli będzie musiała zapłacić nową/aktualną cenę kupna w ustalonym terminie lub zdołać ją sfinansować.

[marius66]

Dziękuję Ci! W zasadzie to jest to, czego się spodziewałem. Pozdrowienia