Capital Investment 4

[tanjaengel]

Cześć Kochani,
potrzebuję waszych doświadczeń i chciałabym krótko opowiedzieć naszą sytuację.
Znaleźliśmy ładny domek za 399.000 € + NK. Dom nie wymaga większych inwestycji. Obecnie mieszkamy w spłaconym mieszkaniu, które chcielibyśmy sprzedać za około 180.000€. Tę kwotę chcemy sfinansować pośrednio. NK za Dom opłacimy ze oszczędności. Ponadto chcielibyśmy zostawić pewną kwotę na koncie (50.000 €) na remonty i na wypadek, gdyby kiedyś trzeba było wymienić piec na olej (obecnie działa bez zarzutu).
Dzisiaj byliśmy w banku i złożyliśmy naszą pierwszą ofertę. Ponieważ nie mamy bardzo wysokich miesięcznych dochodów (4.200 € + 250 € zasiłku rodzinny), poprosiliśmy o ratę kredytową w wysokości 800,00 €. W rezultacie otrzymaliśmy ofertę w wysokości 887 € miesięcznie. kredyt pośredni kosztuje dodatkowo 779 € miesięcznie. Mamy nadzieję, że szybko uda nam się sprzedać mieszkanie, ale nie mamy pewności, choć wtedy na koncie byłoby również wystarczająco środków do zapłacenia. 887 € to w rzeczywistości nie jest dużo, jednakże spłata wynosiłaby tylko 1 %, co sprawia, że mam obawy, że musielibyśmy spłacać przez 41 lat. Można podnieść ratę kredytu cztery razy w tym czasie, jeśli zarobki wzrosną, ale nie można jej zmniejszyć, dlatego chcemy zacząć od niskiej stopy, bo być może planujemy jeszcze jedno dziecko. Ponadto możliwa jest dodatkowa spłata w wysokości 5 % rocznie. Nawet jeśli rata kredytu jest niska, mam z nią wątpliwości. Jestem osobą o skłonnościach do bezpieczeństwa i nie wiem, czy damy sobie radę z tą ratą. Przewidujemy dodatkowe koszty w wysokości 800 € miesięcznie, aby móc gromadzić około 100 € miesięcznie jako oszczędność. Mimo że w zasadzie jesteśmy dobrze ustawieni pod względem kapitału własnego, obawiam się zadłużenia. Przedszkole kosztuje 400 € do czasu, gdy nasz syn skończy 3 lata w przyszłym roku, jestem ubezpieczony prywatnie i płacę za to również 400 € miesięcznie, 200 € kosztów paliwa do pracy, itp. Mamy więc już wysokie koszty utrzymania. Nie wspominając o tym, że gdybyśmy mieli kolejne dziecko, to z rocznym urlopem rodzicielskim. Ale 3-4 pokojowe mieszkanie kosztuje u nas już ponad 1000 € z opłatami.
Czy nie lepiej byłoby przeprowadzić się do mieszkania wynajmowanego, sprzedać mieszkanie, a potem szukać domu?

Byłabym bardzo wdzięczna, jeśli ktoś mógłby podać ocenę/naszym przypadku, byłabym naprawdę wdzięczna. I proszę, bądź miły, to pierwszy raz, gdy piszę na takie forum. Dziękuję bardzo i pozdrawiam serdecznie.
tanjaengel

[BenniG]

Cześć Tanjo,
jak trudno było znaleźć piękny domek?
Jak dzieli się Wasz dochód i jaka jest klasyfikacja podatkowa?

50 000 € nie pozwoliłbym leżeć bezczynnie na koncie, ale zamiast tego wybrałbym niższą pożyczkę na czas oczekiwania.
Samo ponoszenie kosztów w wysokości 600 €, żeby móc pracować, to niezbyt miłe. A obok kosztów paliwa dochodzą jeszcze dodatkowe wydatki związane z samochodem.
Zastanowiłbym się, czy nie znajdziesz pracy bliżej, by syn nie musiał tak długo być w żłobku.

W przypadku zwiększenia stopy spłaty zdecydowanie poczekałbym, aż zakończy się planowanie dzieci, ale do czasu korzystałbym z dodatkowych spłat.

Tymczasowy przeprowadzka do mieszkania wynajmowanego moim zdaniem wiązałaby się z zbyt dużym nakładem pracy i kosztami. Motywacja przyjaciół z pewnością spadnie, jeśli poprosisz ich o pomoc po raz drugi w ciągu pół roku.

Pozdrowienia
BenniG

[6Bankkaufmann]

Cześć Pani Engel, jeśli jest Pani absolutnym perfekcjonistą pod względem bezpieczeństwa, to należy się spodziewać, że istniejące mieszkanie będzie trudno sprzedać z dużą obniżką.
Czy już są potencjalni nabywcy za 180 000 EUR?
Pomysł na wynajem mieszkania jest drogi i uciążliwy, ale najgorzej byłoby, gdyby nie udało się znaleźć nabywcy dla istniejącego mieszkania, a pośrednie finansowanie nadal trwałoby, prowadząc do podwójnego obciążenia.

[rheingeist]

Generalnie odradzałbym udanie się do banku. Moim doświadczeniem jest, że warto skorzystać jedynie z usług niezależnego doradcy finansowego lub pośrednika.

[brainy]

Czy możemy pozwolić sobie na ten Dom?

Tak.

[bruno68]

O, nie Tanio, to za dużo tekstu!

Problemem są bóle brzucha przy tej planowaniu i zgadzam się z tym! To planowanie jest nieprzejrzyste i drogie, ewentualnie zbyt drogie, ponieważ obliczenia są niepoprawne.

Tutaj inna droga byłaby prawdopodobnie lepsza, weź pod uwagę kwotę wolną od zajęcia zgodnie z § 850 c Kodeksu postępowania cywilnego, nowa od 01.07.2024. https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/160/VO.html

Ponieważ miesięcznie zarabiasz 4.450 €, oznacza to dla rodziny 3 osobowej: Dochód netto 4 450,00 do 4 459,99 €, Kwota podlegająca zajęciu 1 os. 2 070,78 €, 2 os. 1 198,68 €, 3 os. 833,83 €, 4 os. 531,54 €

Teraz zsumuj swoje koszty

W rezultacie wynosi to teraz 887 € miesięcznie. Dodatkowe finansowanie tymczasowe kosztuje dodatkowo 779 € miesięcznie.

Zakładam, że podana suma jest ostatecznie tym, co można wyciągnąć z twoich dochodów z 3 osobową rodziną! w przeciwieństwie do 19.992 € w banku

Co nie będzie działać przy refinansowaniu za 10 lat w przypadku gospodarstwa domowego 4-osobowego! Istnieje jednak droga finansowania, która działa również dla gospodarstwa domowego 4-osobowego, ale droga nie jest łatwa!

Zgodnie z Twoimi informacjami jest to finansowanie wstępne o 116 %, ze względu na koszty dodatkowe!

Na okres min. 2 lat 220.000 € z oprocentowaniem 4 % r. r. = 8.800 € r. r. refinansowanie po 25. miesiącu na 2,80 % przez 17,5 roku, pozostały dług 132.000 €, Odsetki 3.696 € r. r. Możliwa spłata od 50 % (320 €) do 100 % (630 €)
Na okres min. 3 lat 250.000 € z oprocentowaniem 4 % r. r. = 10.000 € r. r. refinansowanie po 36. miesiącu na 2,00 % przez 17,5 roku, pozostały dług 150.000 €, Odsetki 3.000 € r. r. Możliwa spłata od 50 % (357 €) do 100 % (714 €)

Przy 50 % finansowaniu zabezpieczenie przez kontrakt oszczędnościowy w wysokości 150.000 €, Suma oszczędności 40 % 60.000 €, Stopa oszczędności 60.000 € przez 210 miesięcy, około 300 € miesięcznie / 63.000 € saldo. Jednakże występuje nieścisłość w wysokości 10.000 € w ciągu 36 miesięcy, ponieważ stopy procentowe mogą się zmieniać co tydzień.

Uwagi na temat odpowiedzi od brainy:

brainy OD: Czy możemy sobie pozwolić na Dom? Oferta kredytowa dobra czy zła? Czy możemy sobie pozwolić na Dom? Tak.

Proste ""tak"" nie odzwierciedla prawidłowego rozwiązania; ta odpowiedź jest niewystarczająca, zwłaszcza przy pierwszej refinansowaniu, z dwójką dzieci za 10 lat! To refinansowanie nie powiedzie się, ponieważ dochód nie rośnie ponad parę, ale wzrasta co najwyżej w parze lub poniżej!

W rezultacie to finansowanie bankowe, przy uwzględnieniu planowania drugiego dziecka w ciągu kolejnych 10 lat, jest skazane na niepowodzenie z powodu niewystarczającego dochodu. Powód tkwi w Kodeksie postępowania cywilnego, ponieważ możliwy dochód podlegający zajęciu nie wystarcza. Gdyby dzisiaj wymagała refinansowania pierwsza refinansowanie, brakowałoby około 400 € dochodu!
bruno68

[tanjaengel]

Cześć BenniG,
dziękuję Ci za odpowiedź. Tak naprawdę szukamy odpowiedniego domu od około 5 lat. Cena domu i fakt, że nie musimy niczego większego robić, są naprawdę bezkonkurencyjnie dobre. Ale tak jak wyczytałam z innych odpowiedzi, wydaje się, że z finansowaniem z oprocentowaniem 1% może być kłopot, gdy nadejdzie czas refinansowania za 10 lat.
Masz rację co do mojej pracy. Kilka dni temu złożyłam już podanie o bliższą posadę, jednak w naszej okolicy jest trudno znaleźć stanowiska urzędnicze (urzędników samorządowych). Mój mąż zarabia 1900 € netto + dodatkową premię roczną, a ja obecnie jestem na urlopie rodzicielskim. Ale od listopada chcę wrócić do pracy na niepełny etat i będę zarabiać około 2.300 € netto. Mój mąż niestety nie może po prostu przejść na niepełny etat w sektorze prywatnym, a mi na razie nie pozwala na pełny etat dojazd (1 godzina tam i z powrotem). Mamy klasę podatkową 4.

W przyszłym tygodniu mam jeszcze jedno spotkanie z doradcą finansowym i zobaczymy, co dalej. Zobaczymy, czy ten Dom nadal będzie dostępny, bo na pewno szybko się sprzeda.

Pozdrawiam
tanjaengel

[6Bankkaufmann]

Pani Engel, więc tutaj też masz zmienną nieznaną z powodu swojej pracy w listopadzie.
Rozsądne jest zacząć najpierw pracę w listopadzie i dopiero potem zastanowić się, czy przejmiesz nieruchomość z pośrednim finansowaniem istniejącego Mieszkania Wtórnego, prawda?
Wyobraź sobie, że z rodzinnych powodów w listopadzie to nie wypali.
Powinnaś zająć sobie ten czas, aby w listopadzie, jeśli wszystko wypali, mieć całkowicie pewne źródło dochodu.

[BenniG]

Jeśli, jak mówi bankier, liczy się tylko dochód Twojego męża, to faktycznie może być trudno obecnie sfinansować Dom. Oczywiście, Twój mąż mógłby przejść do klasy podatkowej 3, ale to prawdopodobnie nadal nie wystarczy.

Jeśli masz ofertę od swojego banku, pracownik najprawdopodobniej będzie wiedział o Waszej aktualnej sytuacji i być może oceni urzędniczkę na urlopie macierzyńskim inaczej niż zwykłego pracownika.

Jeśli szukasz domu od 5 lat, sugeruję skorzystanie z finansowania przez bank, nawet z 1% spłaty kapitału. Możesz dołożyć swoje wynagrodzenie do dodatkowej spłaty oraz oszczędzać na ewentualne wydatki, naprawy lub na czas, gdy nadejdzie refinansowanie.

[NaTwoim13]

Kiedy, jak mówi bankowiec, liczy się tylko dochód twego męża, faktycznie będzie trudno obecnie sfinansować Dom.
Oczywiście, twój mąż mógłby przejść do klasy podatkowej 3, ale to prawdopodobnie nie wystarczyłoby.

Ale jeśli masz ofertę od swojego banku, to pracownik prawdopodobnie będzie świadomy waszej obecnej sytuacji i być może będzie inaczej oceniać urzędnika na urlopie macierzyńskim niż pracownika.

Jeśli już od 5 lat poszukujecie domu, zdecydowałbym się na finansowanie przez bank, nawet z 1% spłatą. Twój wynagrodzenie możesz wtedy przeznaczyć na dodatkową spłatę i dodatkowo oszczędzać na późniejsze wydatki, naprawy lub właśnie wtedy, gdy nadchodzi refinansowanie.

BenniG, zdecydowałbyś się na finansowanie przez bank, bez uwzględnienia innych banków?

Nie bez znaczenia we wszystkich rozważaniach jest wcześniejsza wycena nieruchomości do sprzedaży przez agenta nieruchomości z odpowiednią wiedzą specjalistyczną.

Ogólnie rzecz biorąc, nie możemy decydować, czy mogą sobie na to pozwolić, są nam za mało znani, ale jest za mało indywidualnych informacji. Faktem jest, że obliczeniowo i wizualnie, na podstawie tego, co nam wiadomo, finansowanie jest jak najbardziej możliwe, wszystkie banki także pozytywnie będą głosować nad wnioskiem.

Ważne jest, aby zadać pytania, przemyśleć i uwzględnić następujące kwestie:

1) Okres spłaty przy 1% to kalkulowany okres
2) Dodatkowe spłaty i możliwość zmiany stawki spłaty pozwalają na większe spłaty niż pierwotnie uzgodnione, skracając tym samym okres spłaty znacząco
3) Dzieci w pewnym momencie opuszczą Dom, co powinno zwiększyć płynność finansową
4) Czy rodzice mają ewentualnie własność i są w odpowiednim wieku? Nigdy tego nie zakładać, ale sytuację tę należy uwzględnić w wszystkich rozważaniach
5) W którym kraju związkowym nastąpi zakup? Czy ewentualne środki pomocowe związków landów zostały wzięte pod uwagę w koncepcji finansowania lub zostały uwzględnione?
6) Czy zbadano pożyczki pracodawcy?
7) ...................

[tanjaengel]

Dziękuję za wszystkie miłe odpowiedzi!
Chciałbym jeszcze raz krótko przypomnieć nasze koszty, dlatego mam pewne obawy:

Niestety moje prywatne miesięczne koszty wynoszą łącznie 743 €: Telefon komórkowy 8 €, parking przy miejscu pracy 20 €, siłownia: 25 €, prywatna opieka zdrowotna: 288 €, inne ubezpieczenia (gwarancja służbowa, dodatkowe ubezpieczenie emerytalne, prywatne ubezpieczenie opieki): 100 €, ubezpieczenie samochodu: 60 €, rezerwa na przegląd: 35 €, paliwo: 200 €, karta kredytowa: 7 €
= 743 €
Tak naprawdę mogę zrezygnować tylko z siłowni, wszystkie inne koszty niestety są konieczne.

Planujemy wydać 1000 € miesięcznie na jedzenie / aptekę / drogerię / ubrania.

Nasz kredyt wynosi 877 € + 800 € opłaty dodatkowe, które uwzględniamy.

Mój mąż ma prywatne koszty w wysokości około 400 €.

Do tego dochodzi 400 € na przedszkole przez rok od października.

Zawsze mogą pojawić się dodatkowe wydatki, więc byłoby to dość kłopotliwe - smutne, ale prawdziwe. Chcielibyśmy nadal oszczędzać co miesiąc trochę pieniędzy. Jestem trochę zawiedziona, ponieważ myślałam, że jesteśmy w dobrej sytuacji finansowej. Ale jeszcze raz przyjrzymy się ofercie, którą dostaniemy w przyszłym tygodniu.

Pozdrowienia
tanjaengel

[NaTwoim13]

Nie rozumiem również, dlaczego nie zbierają kilku ofert. Jakiej osoby skorzystały do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym? W którym landzie planują zakup?

[tanjaengel]

Cześć panie noelmaxim,
przyszłego tygodnia mamy kolejne spotkanie, aby zasięgnąć kolejnej oferty.
Nie ustaliliśmy jeszcze wartości naszego mieszkania. Jest to szacunek, który z ostrożności obniżyliśmy o 20 000€, porównując go z innymi mieszkaniami dostępnymi na sprzedaż. Jednak chcemy to jeszcze oszacować, jeśli zdecydujemy się na zakup domu. Wtedy również zatrudnilibyśmy rzeczoznawcę.


Jesteśmy tutaj w Hesji.

[BenniG]

BenniG, czy zdecydowałbyś się na sfinansowanie za pośrednictwem banku, pomijając wszystkie inne banki?

Była to reakcja na bankowca, który powiedział, że jego banki nie udzielą kredytu osobie otwierającej wątek kredytowy na czas urlopu macierzyńskiego.
Istnieje bank - prawdopodobnie bank domowy - który zna klienta, co jest lepsze niż brak banku.
Jeśli masz więcej opcji niż bankowiec, to oczywiście możesz przedstawić oferty.

Jednak jeśli banki uznałyby jedynie dochód mężczyzny w wysokości 1 900 €, to nic nie wyjdzie z kredytu na kwotę 220 000 € i dodatkowego pośredniego finansowania na kwotę 180 000 € dla rodziny trzyosobowej.

Oczywiście całe obliczenia wydają się teraz być negatywne, ale 4 miesiące to przecież znośny okres. Tylko szkoda, jeśli Dom zostanie sprzedany w listopadzie.

Więc lepiej mieć jakąkolwiek formę finansowania niż jej brak.
Lepiej mieć tanie finansowanie niż drogie.

Jestem ciekawa, czy to zadziała.

[NaTwoim13]

Cześć, Panie noelmaximie,
w przyszłym tygodniu mamy jeszcze jedno spotkanie, aby uzyskać kolejną ofertę.
Nie ustaliliśmy jeszcze wartości naszego mieszkania. To tylko oszacowanie, na które zdecydowaliśmy się zejść aż o 20 000 euro w dół, w porównaniu z innymi mieszkaniami, które są tutaj na sprzedaż. Ale chcemy mieć to jeszcze ocenione, jeśli naprawdę zdecydujemy się na zakup domu. Wtedy również zatrudnilibyśmy rzeczoznawcę.


Jesteśmy tutaj, w Hesji.

Nie ma potrzeby zatrudniania rzeczoznawcy w tym celu!

Tworzymy - szczególnie dla konsumentów z tego forum - za darmo 3 ekspertyzy wartości używając 3 renomowanych programów wyceny: Sprengnetter, IWAPro i VDP Research, oraz raport rynkowy, jeśli jest to wskazane, i sprzedaliśmy już nieruchomości klientów, którym zapewniliśmy finansowanie w Niemczech (jak można zobaczyć na naszej stronie internetowej pod zakładką Nieruchomości/Referencje).

[tanjaengel]

Jestem trochę zszokowany. Właśnie dostałem pisemną ofertę z wczoraj, w której żądają, aby odsetki od finansowania pośredniego były egzekwowane z naszego konta! Na pewno nie zgodzę się na coś takiego. Czy to jest powszechna praktyka? Większość osób pewnie nie jest w stanie sobie pozwolić na dodatkowe finansowanie pośrednie z ich miesięcznych dochodów. Dobra, wysłucham jeszcze raz oferty w przyszłym tygodniu. W przeciwnym razie, choć na razie, marzenie się kończy. Najpierw znajdziemy mieszkanie z trzema pokojami i sprzedamy obecne mieszkanie. Potem po prostu musimy poczekać i być może za 2 lata znajdziemy ponownie Dom. Ale obecne mieszkanie to tylko balast.

-poprawiam to trochę: „Odsetki od finansowania pośredniego są finansowane z gwarancją na rachunku oszczędnościowym”. Chociaż pieniądze mamy na koncie, mamy je finansować?

[ZehWeh]

Powszechną praktyką w przypadku finansowania pośredniego jest opłacenie odsetek za 1 rok z góry na oddzielne konto w banku finansującym. Po wcześniejszym spłaceniu otrzymuje się z powrotem pozostałą kwotę.

Dwa miesiące temu też złożyliśmy wniosek o finansowanie pośrednie. Jednak udało nam się porozumieć z sprzedawcą, że większość ceny zakupu będzie wymagana dopiero pod koniec roku podczas przekazania. Dzięki temu teraz mamy spokojnie czas na sprzedaż naszego dotychczasowego domu, a już znaleźliśmy kupca. Na szczęście finansowanie pośrednie nie będzie konieczne.

[NaTwoim13]

Bzdura, powszechną praktyką jest to, że raty odsetkowe i kapitałowe są pobierane z konta miesięcznie z opóźnieniem, tak samo jak w przypadku zwykłego długoterminowego kredytu.

[ZehWeh]

Wygląda na to, że każdy bank ma inny sposób postępowania.

[NaTwoim13]

Wygląda na to, że każdy bank postępuje inaczej.

Przez 27 lat nie praktykowałem sposobu, o którym mówicie.

[tanjaengel]

Czy oznacza to, że trzeba udźwignąć wszystko z miesięcznych dochodów?

[NaTwoim13]

Można to zdefiniować według uznania. Podobnie dobrym pomysłem jest na przykład wpłacenie 2 000 euro z kapitału własnego na konto pensji i spożywanie 3-4 rat z tego, aby nie brakowało ich w budżecie domowym.

Podobnie łatwo można również zmniejszyć nadwyżkę zysku z sprzedaży o 2 000 euro i sfinansować dodatkowe koszty tymi pieniędzmi.

[BenniG]

Raczej powiedziałbym, że marzenie o domu nie powinno ostatnie na braku finansowania pośredniego.
Jasne, blokada konta brzmi na początek strasznie, ale o ile płacicie swoje raty miesięcznie, wszystko będzie w porządku.
Jeśli macie zapas 50 000 €, to wszystko jest ok.

Zdecydowanie lepiej jest teraz przeprowadzić się do wynajmowanego mieszkania i potem...
a) przeprowadzić się ponownie za miesiąc, ponieważ mieszkanie zostało sprzedane, a Dom nadal jest na rynku.
b) mieszkać przez kolejne 5 lat w gorszym mieszkaniu, ponieważ nie ma na rynku dostępnego innego domu.

Wasze obecne mieszkanie moim zdaniem nie stanowi obciążenia, lecz przez ostatnie lata nauczyło was oszczędzania pieniędzy, dzięki czemu teraz możecie ruszyć w drogę do czegoś większego.

[rheingeist]

Na siłę dzisiaj nie finansowałbym niczego. Tylko jeśli stać cię na to. Na chwilę obecną rynek może być w porządku, ale jak będzie później? To, co teraz płacisz, musisz spłacać bankowi przez co najmniej 25/30 lat. Nie zapominaj o życiu, nie ma sensu oszczędzać 25€ na sporcie.

[tanjaengel]

Dziękuję za odpowiedź!
Podzielam to zdanie i również nie chciałbym się zastanawiać nad każdym groszem, jednak czynsze za mieszkania czteropokojowe wynoszą u nas już 1400 zł plus opłaty, albo i więcej. ������

[2titan1981]

Dziękuję za odpowiedź!
Podzielam to zdanie i ja też nie chciałbym musieć obracać każdego centa kilka razy, ale u nas czteropokojowe mieszkania kosztują już 1400 zł plus opłaty.

Czy standardowo czteropokojowe mieszkanie nie jest teraz już drożej?