Capital Investment 4

[Blaumar]

Cześć wszystkim,

moja partnerka i ja rozmawialiśmy o możliwościach zakupu domu jednorodzinnego.

Temat ten omówiliśmy również już z jej rodzicami, ponieważ mają być zaangażowani w to przedsięwzięcie. Więcej na ten temat zaraz.

W pierwszym kroku rozważaliśmy oddzielny zakup działki i domu.

Działka kosztuje obecnie około 166 tys. zł
Dom do wykończenia około 150 tys. zł

Nasz maksymalny budżet wynosi 400 tys. zł (z wykończeniem)

Decyzja o domu do wykończenia wynika z faktu, że ojciec mojej partnerki nie tylko ma doświadczenie w zawodzie, ale też ma kontakty we wszystkich kierunkach. Odpowiednio izolacja, woda, prąd, posadzka, ogrzewanie podłogowe i inne nie stanowią problemu.

Miałem nadzieję, że będziemy mogli skorzystać z niskich stóp KfW.

Ja, 36 lat, obecnie zarabiam netto 3,5 tys. zł
Moja partnerka, 28 lat, obecnie zarabia 1,9 tys. zł (75% etatu, zarobi więcej po studiach, ale chyba nie będzie to miało znaczenia)
Rodzice wspierają nas kwotą 1 tys. zł miesięcznie
Brak wkładu własnego
Okres zabezpieczenia 10 lat, pozostała kwota zostanie spłacona w całości później

Ponadto mam córkę, która mieszka ze mną.
Jeśli to ważne dla KfW: Oficjalnie nie mieszkamy razem ani nie jest ona zarejestrowana u mnie. Jest to kwestia podatkowa.
Ponadto nasze łączne dochody przekraczają 100 tys. zł rocznie.

Jeśli dobrze zrozumiałem KfW, otrzymałbym maksymalnie 170 tys. zł z uwzględnieniem dziecka.
Jeśli połączyłbym to z QNG, mógłbym otrzymać 220 tys. zł

Jednakże do tego ostatniego potrzebny byłby ekspert. Ale przy domu do wykończenia ten aspekt chyba schodzi na drugi plan, prawda?

Nie mam pojęcia, czy można to w ogóle połączyć.
Myślałem o takiej konfiguracji:

Ja/my skorzystamy z kredytu KfW na budowę/Dom do wykończenia, rodzice finansują działkę przez bank.

W ten sposób można uzyskać większą kwotę z niskimi odsetkami i mniejszą kwotę z wysokimi odsetkami.

Czy teoretycznie można to zrealizować?
I zanim padnie pytanie: Nie, rodzice nie zaryzykowaliby, bo mają wystarczające zabezpieczenia i wyższe zarobki niż my.

Dziękuję bardzo!

[NaTwoim13]

Witajcie wszyscy,

moja partnerka i ja rozmawialiśmy o możliwościach budowy domu jednorodzinnego.

Temat ten omówiliśmy już z rodzicami mojej partnerki, ponieważ mają być zaangażowani w to przedsięwzięcie. Więcej na ten temat zaraz.

Na początku myśleliśmy o tym, żeby zakupić działkę i Dom oddzielnie.

Ogólnie rzecz biorąc, jest to wskazane, ponieważ w przeciwnym razie należałoby zapłacić podatek od nabycia nieruchomości zarówno za działkę, jak i za Dom.

1) Kto sprzedaje działkę?

Działka kosztuje obecnie około 166 tys.
Dom do wykończenia około 150 tys.

Naszym maksymalnym budżetem były 400 tys. (z uwzględnieniem wykończenia)

Zdecydowaliśmy się na Dom do wykończenia, ponieważ ojciec mojej partnerki nie tylko jest specjalistą w tej dziedzinie, ale ma także kontakty we wszystkich możliwych kierunkach. Dlatego ocieplenie, woda, prąd, tynk, ogrzewanie podłogowe i inne nie stanowią dla niego problemu.

Koszty prac budowlanych należy w pełni uwzględnić po stronie wymagań w zestawieniu kosztów budowy, aby później odliczyć je jako wkład własny po stronie aktywów. Różnica daje wynik potrzebny do sfinansowania.

Miałem nadzieję, że będziemy mogli skorzystać z niskich stóp KfW.

Ja, 36 lat, obecnie mam wynagrodzenie netto 3,5 tys.
Moja partnerka, 28 lat, obecnie zarabia 1,9 tys. (75% etatu, po studiach może więcej, ale prawdopodobnie nie będzie to miało znaczenia)
Rodzice wspierają nas kwotą 1 tys. miesięcznie
Brak wkładu własnego

Jak sobie wyobrażają, kto pokryje koszty nabycia?

Okres kredytowania związany z oprocentowaniem wynosi 10 lat, pozostała kwota zostanie następnie spłacona w całości

Ponadto mam córkę, której główna siedziba jest u mnie.
Jeśli dla KfW jest to istotne: formalnie nie mieszkamy razem, ani nie jest ona zarejestrowana u mnie. Istnieją powody podatkowe.
Ponadto nasze łączne dochody przekraczają 100 tys.

Jeśli dobrze zrozumiałem warunki KfW, to ja, jako osoba z dzieckiem, maksymalnie otrzymałbym 170 tys. Jeśli dołączyłaby do tego QNG, to prawdopodobnie wyniosłoby to 220 tys.

Jednak przy ostatnim wymagałoby to współpracy z ekspertem. Jednakże przy domu do wykończenia ten aspekt mógłby być zaniedbany, prawda?

Dlaczego tylko w przypadku tego ostatniego?

Nie mam pojęcia, czy udałoby się to w ogóle połączyć.
Pomyślałem o konfiguracji w stylu

Ja/my skorzystamy z kredytu KfW na budowę/rozbudowę domu, a rodzice finansują zakup działki przez bank.

Które wówczas zobowiązanie powinno zajmować pierwsze miejsce w księdze wieczystej? Państwa czy rodziców?? Dwa zobowiązaniobiorców, co oznacza, że każdy bank chce mieć pierwsze miejsce. Gdyby byli to ci sami zobowiązaniobiorcy, KfW przeniósłaby się na drugie miejsce, co oznaczałoby, że problem z praktycznie brakiem banków, które udzielają kredytów KfW wyłącznie do kredytu single alone.


W ten sposób uzyskalibyśmy najwyższą kwotę z niskim oprocentowaniem i mniejszą kwotę z wysokim oprocentowaniem.

Jak opisałem, nie jest to wykonalne.

Teoretycznie czy można finansować to w ten sposób?

Nie, raczej rodzice musieliby wziąć kredyt zabezpieczony na ewentualnie wolnej nieruchomości, którą posiadają. Pojawia się jednak nadal problem, że wówczas potrzebny jest im kredyt single alone od KfW

I zanim padnie pytanie: Nie, rodzice nie zaryzykowaliby za dużo, posiadają wystarczające zabezpieczenia oraz wyższe pensje niż my.

Dziękuję!

Ten pomysł nie może zostać zrealizowany

[Blaumar]

Dlaczego? Bariery prawne?

//EDYTUJ
Ok, wyjaśnienia są w cytacie. Sprawdzę to, dzięki

[Zapp73]

Istnieją dwie możliwości:

1. Jeśli rodzice dysponują wystarczającą gotówką, kupują działkę i darują ją córce lub przekazują córce pieniądze w ramach zaliczki dziedziczenia. W ten sposób rodzice oszczędzają msc. wsparcia w wysokości 1 tys. € i są finansowo z tego wyłączeni. To może przynieść korzyści.

2. Rodzice kupują działkę w banku A i płacą za nią odsetki/spłatę x. Rodzice ustanawiają na niej prawo użytkowania wieczystego, na którym budowany jest Dom zgodnie z prawem. Bank B finansuje Dom i jego rozbudowę na podstawie prawa użytkowania wieczystego, płacicie dodatkowo do swojego finansowania w banku B comiesięczną opłatę za wieczyste użytkowanie rodzicom. Obie operacje mogą być sfinansowane również przez jednego banku, ale byliby to różni kredytobiorcy, dlatego można przypisać kredyty do odpowiednich finansowań oddzielnie. Jeśli dochody/wydatki rodziców z odsetków/spłaty dla banku i z opłaty za wieczyste użytkowanie od Was po opodatkowaniu wynoszą mniej niż 1000 €, rodzice przekazują różnicę jako dotację, zgodnie z planem.

Wady w przypadku 2:

a: Rodzice pozostają ewentualnie właścicielami nieruchomości do swojej śmierci, a córka może odziedziczyć nieruchomość samodzielnie w przypadku spadku, co oznaczałoby, że miałaby ona udział większy niż 50% w całkowitym obiekcie.
b: Rodzice musieliby również opodatkować swoje dochody.
c: Koszty i stopa procentowa finansowania na podstawie prawa użytkowania wieczystego mogą być droższe.

Korzyść:

d. Można logicznie rozdzielić oba kredyty i ustalić opłatę za użytkowanie wieczyste - w określonych granicach uznawanych przez urząd skarbowy - na wysoką lub niską, w zależności od tego, co jest optymalne pod względem podatkowym.

[Blaumar]

Widzę już, że konstelacji, jakiej sobie wyobraziłam, mogę sobie odpuścić. Miałam nadzieję, że będę mogła skorzystać z niskich stóp procentowych.

Najprostszym rozwiązaniem będzie prawdopodobnie sfinansowanie wszystkiego za pośrednictwem banku, ewentualnie uwzględniając rodziców jako zabezpieczenie w finansowaniu, i radzenie sobie z wysokimi odsetkami zamiast kombinować rożne konstelacje.

[Zapp73]

Już widzę, że konstelację, jakiej sobie wyobrażałem, mogę zapomnieć. Miałem nadzieję, że można skorzystać z atrakcyjnych stóp procentowych.

Już widzę, że powinniście omówić to i zlecić przeliczenie. Może się zdarzyć, że rodzice sami mogą ubiegać się o preferencyjne kredyty KfW...





Najprawdopodobniej najprostszym rozwiązaniem będzie zwykłe sfinansowanie przez bank, ewentualnie z włączeniem rodziców jako zabezpieczenia, i akceptowanie wysokich oprocentowań zamiast komplikowania przez trzecią osobę.


No cóż, jeśli chce się osiągnąć optymalne wyniki, czasem trzeba przyporządkować pewne procesy konkretnym osobom.

Wadą luźnego zaangażowania rodziców w finansowanie jest to, że będą oni odpowiedzialni za spłatę (mogą być). Banki to uwielbiają. Na swoje dzieci bym tego nie nałożył, lepiej wpisać to ewentualnie na swoje mieszkanie i ograniczyć w ten sposób odpowiedzialność - jeśli w ogóle. Szczerze mówiąc, nie jestem zwolennikiem tego, jeśli rodzice posiadają wystarczająco dużo własnych środków finansowych powyżej własnego zabezpieczenia.

Jeśli rodzice są tak pewni, jak mówisz, mogą to również przekazać w gotówce lub zorganizować niezależnie od Waszej finansowania. Jeśli nie są w stanie tego zrobić, a ich zabezpieczenie emerytalne jest zagrożone, może po prostu lepiej, aby tego nie robili.

[6Bankkaufmann]

Cześć Blaumarze, napisałeś, że Twoi rodzice mają wystarczające zabezpieczenia w postaci nieruchomości.
Moglibyście otrzymać lepsze oprocentowanie, jeśli nieruchomość twoich rodziców mogłaby być użyta jako dodatkowe zabezpieczenie.
Nieruchomość twoich rodziców powinna być możliwie wolna od obciążeń.
Czy nieruchomość twoich rodziców jest wolna od obciążeń? Czy zgodziliby się oni zaoferować nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie dla twojego kredytu?
W takim przypadku rodzice mogą zaoferować dodatkową nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie, a Ty będziesz mógł z samym swoim dochodem (3 500 EUR i 1 900 EUR) sprawdzić finansowanie w przedziale do 400 000 EUR.

[Blaumar]

Dzień dobry drogi bankierze, Nieruchomość rodziców jest wolna od obciążeń. Istnieją również inne zabezpieczenia, takie jak wolna od obciążeń nieruchomość, która została już przeniesiona na Pana ojca. Moja partnerka również posiada nieruchomość, którą otrzymała ponad 10 lat temu (mieszkają w niej jeszcze dziadkowie), oraz dużą działkę ogrodową, która kiedyś była podzielona na 4 pojedyncze ogrody, kilka pól uprawnych oraz winnic. Pozdrowienia,

[Zapp73]

Brzmi jak oczywiste rozwiązanie, ale bank zastanawia się, komu przysługują dochody z nieruchomości córki lub czy w ogóle są jakiekolwiek istotne dochody. Ostatecznie bank zastanawia się, czy przepływ pieniężny z kredytu jest wystarczający - nie czy ogólna kapitał byłaby dostępna. Brzmi to początkowo dziwnie, ale banki nie planują przymusowej egzekucji nieruchomości w celu spłaty kredytu, ale tylko z regularnymi dochodami.

[Blaumar]

Czy pieniądze rzeczywiście płyną, nie jestem w stanie powiedzieć.

To co wiem, to że nieruchomość, która należy już do ojca, jest trzypiętrowym budynkiem (mam nadzieję, że nazwa jest prawidłowa).

Jedna partia jest pusta, druga jest faktycznie wynajęta, a trzecia zamieszkują jego rodzice. Wynajem idzie do rodziców.

Nieruchomość, która została przekazana mojej partnerce ponad 10 lat temu, również nie generuje żadnych dochodów. Jak to było załatwione wtedy, nie mam pojęcia.

[6Bankkaufmann]

@Blaumar, Twoje dochody są w porządku. Niekoniecznie potrzebne są dochody z nieruchomości bez obciążeń. To nie jest możliwe, jeśli w nieruchomości mieszkają rodzice lub dziadkowie.
Jednak należy sprawdzić księgi wieczyste ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń, aby sprawdzić, czy dla rodziców lub dziadków nie zostało wpisane prawo do zamieszkania lub nawet użytkowanie.
Jeśli księga wieczysta w dziale 2 jest wolna od takich praw, można ją śmiało używać jako dodatkowe zabezpieczenie.
Jeśli jednak wpisy są w dziale 2 księgi wieczystej, trzeba dokładnie przyjrzeć się zgodom na wpis.

[Zapp73]

Jeśli nie ma żadnych dochodów przekazywanych córce, dla banku jest to praktycznie nieistotne. Same zobowiązanie rodziców do miesięcznego wsparcia w wysokości 1 tys. € nie może zostać po prostu włączone przez bank do finansowania, ponieważ można je w każdej chwili odwołać/zawiesić. Twoja druga połówka powinna więc ustalić, jaki konkretny pożytek przynosi im nieruchomość pod względem finansowania.

[Blaumar]

To oznacza, że powinniśmy otrzymać zatwierdzenie ram finansowania nawet bez wsparcia rodziców. Przynajmniej tak zrozumiałem. Nie ma dodatkowych wydatków na utrzymanie, samochody itp., ponieważ wszystko jest opłacone. Oznacza to, że bank widzi nas jako samodzielnych kredytobiorców, a dotacja jest przyjemna dla nas osobiście, ale jest nieistotna dla banku. W takim razie porozmawiałbym o tym z rodziną. Dziękuję wam bardzo!

[Zapp73]

Oznacza to, że powinniśmy uzyskać ramy finansowe nawet bez wsparcia rodziców. Przynajmniej tak to zrozumiałem.

To byłoby najprostsze rozwiązanie, jednak trzeba zobaczyć, jak banki oceniają rozbudowę/wkład własny. Musi pasować przepływ gotówki, ale faktycznie nie macie Państwo kapitału własnego bez rodziców. Jeśli Twoja LG może wprowadzić swoją wolną od obciążeń nieruchomość jako kapitał własny, powinno się obejść bez udziału rodziców. Te 1T€ weźmiecie wtedy jako darowiznę i wszystko będzie w porządku.

Bez kapitału własnego byłoby to finansowanie w 100% i obecnie już nie jest to takie oczywiste.

[6Bankkaufmann]

@Blaumar, tak jak napisałeś.
Stajesz się kredytobiorcą. Twoi rodzice udzielają dodatkowego zabezpieczenia w postaci obiektu i ponoszą odpowiedzialność tylko za ten obiekt, a nie jako kredytobiorcy.
Dodatkowy obiekt może przynieść lepsze oprocentowanie.
Jednak należy wcześniej sprawdzić, czy w dziale 2 nie ma zapisów dotyczących prawa do mieszkania, użytkowania albo innych wpisów, które wymagałoby ponownej wyceny.

[Blaumar]

Na nieruchomość rodziców nie ma żadnych innych osób, sami w niej mieszkają. Całkowicie spłacone. Ale dobry pomysł z nieruchomością i odsetkami. Ciekawe, co z tego wyjdzie. W przyszłym tygodniu w środę mamy umówione spotkanie w Massa

[rheingeist]

Moim zdaniem ryzykowne byłoby uparcie dążyć do uzyskania finansowania z niższym oprocentowaniem. Może na początku da się to zrobić, ale później nie można tego stracić z pola widzenia, zwłaszcza w kontekście domu rodziców. Nie zapominaj również o życiu, gdy musisz obracać każdym groszem.

[bruno68]

@rheingeist,

Bez solidnego przeglądu aktywów i tak można złamać kark!

Blaumar pisze:

Pod Dom rodziców nie ma innych osób, sami w nim mieszkają. Całkowicie spłacony.

Teraz, jeśli poszczęści się i kwota wolna od podatku zostanie przekroczona, będzie podatek od spadku należy zapłacić, a jeśli nie można go uiścić, ponieważ własne finansowanie jest rozciągnięte jak imadło. Nie można dziedziczyć! Ale koszty domu trwają nadal, trzeba je również opłacić!

Fatalne jest, gdy domu nie można wynająć, ponieważ przecież się nim nie jest właścicielem! A ponieważ dokonano nadpłaty, brakuje wtedy środków na stanie się właścicielem domu rodziców! Ponieważ przeniesienie na spadkobiercę następuje tylko po zapłaceniu podatku od spadku przed przeniesieniem!

W najgorszym przypadku jest się zaległym z obydwoma domami i oba domy zostaną zlicytowane! Ponieważ nie rozumiesz, że majątek obydwu domów nie jest gotówką!

Ponieważ potrzebne jest wystarczające dochodowe źródło pieniędzy do zaciągnięcia kredytu, a nie zamknięte cegły.

bruno68

[Blaumar]

Chodziło mi przede wszystkim o to, czy istnieją sposoby na skorzystanie z korzystnych państwowych kredytów.

Oczywiście mam świadomość, że kapitał jest zainwestowany w nieruchomości. Naturalnie nie mogę wymienić wszystkiego, co jest dostępne i czego nie ma.

Nie będziemy się ekstremalnie zadłużać tylko po to, żeby zdobyć własne cztery kąty. Przecież chcemy nadal żyć i nie zamierzamy harować dla banku aż do emerytury.

Mimo to dziękuję za dalsze opinie.