Capital Investment 4

[Tobi6806]

Witajcie,

poprzez spadek mogę ewentualnie nabyć mieszkanie od pozostałej wspólnoty odziedziczonej.
Będę potrzebować około 200 tys. €, a nieruchomość warta jest 450-500 tys. €.

Obiekt jest już od jakiegoś czasu na sprzedaż, ale rynek jest obecnie dość trudny, a moja granica bólu wobec ceny sprzedaży zostaje osiągnięta, dlatego wolałbym wynajmować go turystom (znajduje się w miejscowości turystycznej), dopóki rynek się nie polepszy. Szacuję, że będę musiał jeszcze wydać około 10 tys. € na niezbędne wyposażenie.

Jeśli mógłbym teraz uzyskać udział za 190 tys. €, a nieruchomość zostanie sprzedana po kilku miesiącach, musiałbym zapłacić bardzo wysokie odszkodowanie za przedterminową spłatę, zależnie od okresu kredytowania.

Opcja 1: spróbować zastawić inne nieruchomości. Jednak na dwóch innych obiektach jest już wpisane obciążenie hipoteczne, więc najlepiej byłoby zaciągnąć pożyczkę w tej samej instytucji finansowej, która udziela kredytu.

Opcja 2: kredyt, który pozwala na natychmiastową spłatę kapitału.
Czy coś takiego istnieje? Znam to tylko w przypadku zwykłych kredytów.
W zasadzie byłoby to również rodzaj pożyczki pośredniej, o nieokreślonej długości.

Inne możliwości?

Dziękuję za wskazówki.

[Rubberduck]

Na typową nieruchomość na wakacje możesz nawet nie dostać kredytu. Nawet jeśli tak, musisz przedstawić swój plan wynajmu.

Bolałe doświadczenia z mojej strony. Chciałem coś kupić w Cuxhaven. Dr Klein we Frankfurcie wydawał się bawić albo zirytowany.

[Zapp73]

Podczas krótkoterminowej inwestycji pojawią się podatki od zysku, czyli musisz to traktować jak komercyjną sprzedaż, co banki również robią, czyli: wyższe oprocentowanie.

Przy odpowiednio krótkim terminie, nie trzeba płacić odstępnego, ale niesie to ryzyko znalezienia kupca do tego czasu lub konieczności refinansowania.

Jeśli jeszcze tego nie robiłeś, najpierw dokładnie to wszystko przeanalizuj.

[Tobi6806]

Dla typowej nieruchomości na wakacje możesz w ogóle nie dostać kredytu. Nawet jeśli tak, musiałbyś przedstawić swój plan wynajmu.

Moje bolesne doświadczenie. Chciałem kupić coś w Cuxhaven. Dr Klein we Frankfurcie wydawał się rozbawiony aż zirytowany.

Oczywiście, dla banku jest to w zasadzie spekulacyjne.
Mam już nieruchomość na wakacje i znam to. Kupiona w 2019 roku, urządzona, potem nadeszła pandemia. Pierwszy wynajem odbył się dopiero 2 lata po zakupie.
Bank zawsze liczy się z najgorszym scenariuszem.

Te około 1000,- miesięcznie muszą po prostu się zgadzać.

[Tobi6806]

Przy krótkoterminowym inwestowaniu pobierane są podatki od zysków, co oznacza, że należy to traktować jak sprzedaż prowadzoną na zasadach handlowych, a banki również to tak interpretują, czyli: wyższe oprocentowanie.

Przy odpowiednio krótkim okresie istnieje jednak możliwość uniknięcia opłaty wstępnej, ale niesie to ryzyko znalezienia kupca do tego czasu lub konieczności refinansowania.

Jeśli jeszcze tego nie robiłeś, najpierw dokładnie policz wszystko.

Generalnie, ja osobiście wybrałbym dłuższy okres kredytowania, na przykład 5 lub nawet 10 lat. Nigdy nie wiadomo, kiedy rynek nieruchomości się odbierze. A może też okazać się dochodowe wynajmowanie na wakacje.
Jest pytanie, czy istnieją kredyty hipoteczne, które można natychmiast rozwiązać bez opłaty wstępnej.
Przyjmuję również, że wiązałoby się to z wyższym oprocentowaniem.

[Rubberduck]

Przy krótkoterminowych inwestycjach obowiązują podatki od zysku, to znaczy, że musisz to traktować jak sprzedaż handlową, a banki również to robią, czyli: wyższy procent.

Koszty dodatkowe przy zakupie też są praktycznie w pełnej wysokości. Podatek od nabycia nieruchomości zależy od stopnia pokrewieństwa.

[Rubberduck]

Teraz ogólnie rzecz biorąc, zdecydowałbym się na dłuższy okres kredytowania, na przykład 5 lub nawet 10 lat. Nigdy nie wiadomo, kiedy rynek nieruchomości się odbije. A być może opłaci się również wynajem na wakacje. Pytanie brzmi, czy istnieją kredyty hipoteczne, które można natychmiast wypowiedzieć bez opłaty za wcześniejszą spłatę. Zakładam również, że związane z tym będzie wyższe oprocentowanie.

Z jakim błyskawicznym wzrostem wartości się liczysz, że wszystko się opłaci?
I dla tego zakładu chcesz jeszcze rozpocząć wynajem, o którym nie masz pewności, czy się uda?

Na pewno istnieją finansowania z dużymi dodatkowymi spłatami. Nawet 10-15% całej kwoty rocznie. Niedawno mi takie zaproponowano.

[Tobi6806]

Podatek od nabycia nieruchomości nie występuje, maksymalne dodatkowe koszty zakupu obejmują jedynie opłatę notarialną oraz wpis do księgi wieczystej, jeśli w ogóle.

Nie zależy mi też naprawdę na zysku, byłby to jedynie miły dodatek.

Chcę po prostu wyjść z wspólnoty spadkowej i zachować elastyczność związana z kredytem, aby w razie sprzedaży obiektu nie ponosić dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę.

[StGe1973]

No cóż, ja tego tak nie znam, ale powinieneś zapytać noelmaxim, czy w końcu oferują pożyczki z możliwością 100% dodatkowych spłat. W każdym razie jest to bardzo nietypowa pożyczka....

I musisz być sobie bardzo jasny: Jeśli takie coś istnieje, to tylko z gorszymi oprocentowaniem i najprawdopodobniej określonym okresem kredytowania, czyli jeśli finansujesz na 10 lat, to np. po 4 latach będziesz miał możliwość 100% dodatkowej spłaty.

Musisz również zawsze postawić się w sytuacji banku, który musi zbilansować Twoją pożyczkę w zakresie okresu trwania, to znaczy dla banku najlepsza sytuacja to taka, w której łączysz określony czas kredytowania, a bank refinansuje się dokładnie na ten czas. Im większą elastyczność chcesz mieć, tym droższe będzie refinansowanie dla banku i tym droższa będzie Twoja pożyczka.

Rynek nieruchomości właśnie u nas się ustabilizował, czyli ceny nie spadają już ani nieco rosną. Prawdopodobnie Europejski Bank Centralny będzie nadal obniżał stopy procentowe, co spowoduje wzrost cen, podobnie jak było odpowiedzialny za spadek cen z powodu szybko i znacznie podniesionych stóp procentowych.

Jak szybko będzie miała miejsce poprawa, to jest czysta spekulacja. Być może bardziej sensowne będzie normalne i długoterminowe wynajmowanie mieszkania, jak również finansowanie, a potem masz całą wieczność, aby zdecydować, kiedy ostatecznie je sprzedać....

[6Bankkaufmann]

Cześć, nawet przy np. 10-letnim zobowiązaniu odsetkowym istnieje możliwość 100% dodatkowej spłaty.
Nie każdy partner bankowy oferuje to rozwiązanie, ale jest to technicznie możliwe, chociaż może wiązać się z niewielkim wzrostem oprocentowania.

[Rubberduck]

Podatek od nabycia nieruchomości nie występuje, maksymalnie tylko koszty zakupu notariusza + wpisu do księgi wieczystej, jeśli w ogóle.

Notariusz jest obowiązkowy przy nieruchomościach -> Kodeks cywilny.

[volltilger]

Być może interesującym rozwiązaniem byłby kredyt zmienny, mój kredyt CAP mógłby być wypowiedziany i spłacony w dowolnym momencie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.