Capital Investment 4

[Counter]

Cześć,

znowu jesteśmy zainteresowani nieruchomością.

https://www.immobilienscout24.de/exp...m_source=other

Jak widzicie, w ogłoszeniu nie ma słowa o tym, że nieruchomość jest wynajęta. Po prostu agent podczas ustalania terminu wspomniał, że wynajmujący nadal mieszkają w mieszkaniu. Dla mnie to brzmiało tak, jakby umowa najmu została wypowiedziana i wkrótce się wyprowadzą. Tak nie jest, umowa najmu nie została wypowiedziana. Wg agenta wynajmujący zgodziliby się jednak wyprowadzić w przypadku wypowiedzenia umowy z powodu własnego użytku. Agent potrafi dużo mówić, ja muszę zakładać najgorszy scenariusz.

Nawet gdyby mieszkanie było wolne, nie byłbym gotowy zapłacić żądanej ceny. W tej sytuacji moim pomysłem było obniżenie ceny o 20%, czyli zaoferowanie maks. 575 tys.

1. Pytanie: czy uważacie, że to jest w porządku, czy powinienem podać jeszcze niższą cenę?
2. Pytanie: zanim kupimy mieszkanie, musiałbym wyjaśnić jeszcze kilka spraw. M.in. dochody z najmu, protokoły ze spotkań właścicieli, rozliczenia kosztów eksploatacyjnych itp. Czy powinienem najpierw zaproponować swoją maksymalną cenę, ponieważ w przeciwnym razie nie ma sensu kontynuować informowania się, czy taktycznie byłoby lepiej podać cenę na końcu? Czy za bardzo się przejmuję i w końcu i tak nie ma to znaczenia?
3. Pytanie: Przed zakupem nie mam możliwości zabezpieczenia się prawnie, że obecni wynajmujący naprawdę zgodzą się wyprowadzić, prawda? Więc muszę zakładać okres wypowiedzenia 6 miesięcy i w najgorszym przypadku rozprawy sądowej?

Miłej niedzieli,
Counter

[2titan1981]

1. Musisz sam zdecydować, ile jesteś w stanie zapłacić za mieszkanie. Istnieje możliwość, że ktoś inny zaoferuje więcej.... wtedy to on dostanie nieruchomość, a jeśli przewyższysz jego ofertę, to ty ją otrzymasz....

2. Aby móc ocenić, zawsze chciałbym najpierw posiadać wszelkie dokumenty, aby ustalić, czy cena mieszkania jest realistyczna....

3. Możesz wystąpić o mieszkanie dla własnych potrzeb.... i mieć nadzieję, że sprawa potoczy się szybko. Jeśli ktoś długo w nim mieszka lub ma jakieś niepełnosprawności albo jest w stanie udowodnić, że nie może znaleźć równoważnego lokum, cała procedura może potrwać. Można również porozmawiać z obecnym lokatorem podczas oględzin, aby powiedzieć, że chciałoby się tu zamieszkać....

Wszystko jest opcjonalne, ale niekoniecznie obowiązkowe....

[BenniG]

1. Na obniżkę ceny o 20% bez uzasadnienia nikt prawdopodobnie się nie zgodzi. Istnieje jednak wiele powodów, na przykład nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż od dłuższego czasu, pieniądze są pilnie potrzebne (rozwód, zakup innego domu...), czekają wysokie koszty.
W przypadku wynajmowanego mieszkania w tej klasie cenowej, typowy sprzedawca wydaje się nie mieć problemów finansowych.

2. Jeśli wcześniej ustalicie cenę, a potem zauważysz w dokumentach, że mieszkanie jest w rzeczywistości dużo mniej warte, stracisz wiarygodność.

3. Spróbuj jak najlepiej poznać obecnego właściciela (mieszkańca). Nawet jeśli mówi, że chce się wyprowadzić, może on zmienić zdanie po dokonaniu transakcji.

[Counter]

Dziękuję za Wasze opinie.
Oczywiście nie miałem zamiaru powiedzieć agentowi nieruchomości, że obniżam cenę o 20%, ponieważ mieszkanie jest wynajmowane. Raczej chciałbym to uzasadnić ryzykiem możliwego sporu sądowego.
Moją cenę podam dopiero po ustaleniu wszystkich innych kwestii.
Jedno pytanie jeszcze dotyczące prawa pierwokupu dla najemców. Do kiedy mają oni możliwość skorzystania z tego prawa? Czy agent/nabywca musi ich o tym poinformować, czy też najemca musi samodzielnie podjąć działania?

[bruno68]

@Licznik,

zastanawiam się, jak ma być opłacona ETW?

Zakładam, że mówimy o ofercie



Nawet gdyby mieszkanie było wolne, nie byłbym skłonny zapłacić żądanej ceny.
W tej sytuacji moim pomysłem byłoby obniżenie ceny o 20 %, czyli maksymalnie zaoferowanie 575 tys. euro.


Dodając 20 % wychodzi 690 000 €, plus około 110 000 € kosztów dodatkowych (16% kosztów dodatkowych), co daje zaokrąglone 800 000 €.

Jak ma zostać przedstawione to finansowanie, jeśli spłata kredytu musi wynosić między 1 a 2 % rocznie? Czyli między 7 000 € a 14 000 € rocznie.

Skąd się wziął koszt dodatkowy w wysokości 110 000 €?

Nawet jeśli zapłacimy tylko 575 000 €, koszty dodatkowe 16 % pozostają, czyli 92 000 €.

Jeśli mówimy o finansowaniu w wysokości 80 %, oznacza to konieczność posiadania dodatkowej gotówki w wysokości 115 000 €.

Patrząc na tabelę oprocentowania dla kredytu na 80 % i okresu spłaty 10 lat: wynosi ona 3,91 % rocznie, czyli rocznie 17 986 € odsetek plus 2 % spłaty kredytu 11 500 €, czyli prawie 30 000 € rocznie.

Wystarczy teraz zastosować regułę trzech: przy 35 %, 35 % = 30 000 €, 1 % = 30 000 € / 35 % = 857,15 € 100 % = 30 000 € razy 100 % / 35 % = 85 715 € roczne wynagrodzenie netto / 7 150 € netto miesięczne wynagrodzenie.

Czy zarabiasz miesięcznie 7 150 €, aby opłacić obciążenia z tytułu odsetek i spłaty kredytu w wysokości 30 000 € / 12 miesięcy = 2 500 €? Dodatkowe koszty socjalne finansowe absorbują kolejne setki € miesięcznie, takie jak ubezpieczenie budynku, ubezpieczenie mienia, ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Składka na ubezpieczenie budynku wynosić będzie od 0,3 do 0,5 % rocznie.

Chętnie przeanalizuję twój plan finansowy. Należy pamiętać, że wartości te niekoniecznie odpowiadają wartościom z ekspertyzy!

bruno68