Capital Investment 4

[ADMCI4]

Cześć drodzy ludzie! W naszej okolicy wkrótce zwolni się nagle Dom, który chcielibyśmy kupić. Moja żona i ja jesteśmy oboje zatrudnieni i mamy dwoje dzieci. Mamy również oszczędności własne, ale tylko około 15 000 euro. Niestety, mamy jeszcze dwa inne kredyty: kredyt ratalny na kwotę 12 000 euro oraz finansowanie samochodu na kwotę obecnie 9 000 euro. Czy jest sens zapytać bank o kredyt hipoteczny, czy zostaniemy tam od razu wyśmiani?

[MThiemann]

Cześć Iron_Man, ogólnie rzecz biorąc, banki są bardziej powściągliwe przy finansowaniu nieruchomości, jeśli istnieją dodatkowe kredyty. Ale w Twoim przypadku decyduje przede wszystkim Twoja sytuacja dochodowa, czy można uzyskać finansowanie. Dzięki Twojemu wkładowi własnemu mogłbyś również spłacić raty kredytów i następnie złożyć wniosek o pełne finansowanie bez istniejących kredytów - ale również to zależy od Twojego stanu cywilnego i zdolności kredytowej. Pełne finansowania są zazwyczaj obarczone niewielkimi dopłatami od oprocentowania. Dlatego banki pobierają dodatkowe opłaty za pozorny większy risk. Nikt nie powinien Cię za to wyśmiewać! Pozdrowienia M. Thiemann

[Gerd]

Cześć Oprócz tego, że nie można spłacić 21 000 € posiadając 15 000 € kapitału własnego, chyba że chodzi o kwotę brutto, a nie netto, masz rację. Pułapka związana z finansowaniem polega jednak na wartości rynkowej obiektu. Jeśli jest ona niższa niż cena zakupu, nawet 100% finansowanie nie pomoże. Wartość rynkową oblicza jednak bank.

[Fin-Spezi]

Absolut nie.... Wartość rynkową określa rynek. Jeśli cena zakupu jest rynkowa (można ją ustalić na podstawie porównań), to ta cena jest również uznawana za wartość rynkową. To, co banki ustalają, to jedynie wartość zabezpieczenia na podstawie własnych wytycznych zabezpieczających. Obecnie nie można już nazwać niskimi dopłat do finansowania na poziomie 100% wartości rynkowej. 1% lub więcej to obecnie 1/4 do 1/3 stopy procentowej bazowej. Oprócz tego prawie nie ma już instytucji, które finansowałyby powyżej 100% (np. gdy kapitał własny jest wykorzystywany na spłatę rat kredytów). W opisanym przypadku wszystko zależy jedynie od dodatkowych aspektów nabycia (sytuacja dochodowa i koszty poboczne związane z nabyciem). kredyty ratalne, o ile nie ma negatywnych elementów, nie stanowią ograniczenia. Ważne jest, aby obciążenie można było udźwignąć i aby spłata długu była zapewniona (ważne zasada: im wyższy wskaźnik zabezpieczenia, tym wyższa powinna być spłata. Po okresie przeliczeniowym stopa procentowa może się zmienić, co skutkuje zupełnie inną stawką opłat).

[NaTwoim13]

Drodzy dyskutanci, Finansowania w wysokości 100% plus dodatkowe koszty (nazywane pełnym finansowaniem) są na przykład dla Sparkassen i Commerzbank całkowicie bezproblemowe przy odpowiedniej zdolności kredytowej, gdzie konieczne jest jedynie zachowanie standardowych ryczałtów domowych oraz kosztów zarządzania (zazwyczaj 2 euro za metr kwadratowy). Obecnie Sparkasse oferuje stawkę nominalną od 4,05 do 4,2% na 10 lat dla pełnych finansowań, a Commerzbank oscyluje w okolicach 4,8% dla własnych środków, biorąc pod uwagę AXA/DBV (należące do sieci, które nie zawsze są od razu dostępne) dla pierwszego szeregu stawki wynoszą około 4,1%. Obydwa akceptują w przesunięciu KfW program własności mieszkalnej, który na 10 lat wynosi 3,95%. W przypadku CoBa trzeba dodać jeszcze mały kredyt CoBa (około 5%), jako trzeci element, ale suma kredytu wynosi zaledwie 20% całkowitej kwoty (50% DBV, 30% KfW i 20% CoBa w przesunięciu). Średnia stopa procentowa jest nadal atrakcyjna. Dlaczego jednak jest to tak skomplikowane? Biorę kredyt podrzędny w Sparda Bank max. 30 000 euro bez wpisu hipotecznego o stopie nominalnej 4,29%. Podzielony na 8 lat na stałe z stopą 4,29% i na 4 1/2 roku z stopą 1,95%. Całkowita rata wynosi 88 euro za 10 000 euro przez cały okres spłaty!!! Rata ta dzieli się na pierwsze 8 lat na odsetki hipoteki i oszczędzanie na koncie oszczędnościowym Schwäbisch Hall. Po 8 latach hipoteka zostaje spłacona poprzez oszczędnościowy kontrakt z oprocentowaniem 1,95%, a następnie przez kolejne około 4 1/2 roku spłaca się kredyt z takim samym obciążeniem jak wcześniej! Ten kredyt (oczywiście miesięczne obciążenie jest wyższe niż w przypadku klasycznego kredytu z ratą równej kwocie odsetek, przy 1% kapitału odsetkowego), jak wspomniałem, maksymalnie 30 000 euro, otwiera mi teraz drzwi do uzyskania doskonałych warunków w każdym banku, ponieważ dla pierwszego rangi finansującego ten kapitał nie stanowi ryzyka dla ilości pożyczeń. Koszty dodatkowe są z tego opłacane, a część z niego jest odliczana od całkowitej ilości pożyczki wynoszącej 100% ceny zakupu lub kosztów realizacji! To ma znaczenie dla wyznaczenia wymaganego poziomu pożyczki i tym samym warunków finansowych jako kapitał własny, jedynie do obliczenia kapitału (obciążenie odsetkami i spłata kapitału) należy go uwzględnić. I oczywiście musi on pasować do całkowitej kwoty zobowiązań każdego klienta. Teraz mam w przesunięciu KfW (które musi być wnioskowane we współpracy z pierwszym rangą finansującym, ale zazwyczaj jest to także brane pod uwagę)), bez wpisu hipotecznego, 30 000 euro od Sparda Bank i teraz pozostało mi tylko pierwszorzędne finansowanie!! I nadal istnieją doskonałe banki takie jak DSL Bank, SKG Bank (obecnie tajna rada) i Münchner Hypothekenbank, które z pewnymi warunkami (są proste i przejrzyste) są w stanie wyłączyć kredyt KfW z obliczeń zobowiązań. A teraz, w pewnych okolicznościach, mogę uzyskać doskonałe warunki w przypadku pełnego finansowania (cena zakupu/koszty realizacji plus koszty nabycia)!!!!! Nawiasem mówiąc, oczywiście wszystkie kredyty są składane u nas jednocześnie, dzięki czemu jeden wpływa na drugi i nie ma ryzyka, że jakiś kredyt zostanie odrzucony, co zagraża całkowitej kwocie zobowiązań! To idzie w parze, zresztą wiedzą o tym i akceptują duże banki między sobą!!!! Ach, jeszcze jedno. Cena zakupu/uznanych kosztów realizacji to dla każdego banku zasadniczo 100%!!!!! Jednak kilka banków stosuje dodatkowy 10% rabat zabezpieczenia. Dla niektórych banków może to być maksymalna kwota finansowania, dla innych banków można uzyskać więcej, ale im wyższy poziom zabezpieczenia, tym wyższe warunki! Tak więc: Zakładając cenę zakupu 100 000 euro Wariant 1 bez rabatu zabezpieczenia) sfinansowanie 100 000 euro oznacza 100% finansowanie! Poziom zabezpieczenia wynosi 100% wartości zabezpieczenia 100 000 euro Wariant 2 z rabatem zabezpieczenia o 10%) sfinansowanie 100 000 euro oznacza 111% finansowania, poziom zabezpieczenia wynosi 111%, wartość zabezpieczenia 90 000 euro! Może to być niemożliwe, w zależności od wytycznych poszczególnych banków. Zasada: kwota do sfinansowania podzielona przez ustaloną wartość zabezpieczenia (patrz powyżej) = poziom zabezpieczenia!!! Jest to kluczowe dla określenia warunków i, w zależności od warunków banku, kluczowe dla wykonalności lub odrzucenia kredytu! Istnieją banki, które finansują jedynie 100% ceny zakupu, niektóre 111% (gdy wymaga to rabat zabezpieczenia), inne zaś tylko 100%, nawet jeśli wymaga to rabat zabezpieczenia. W przypadku tego drugiego konieczny jest kapitał własny, czyli 10% ceny zakupu. O kosztach dodatkowych jeszcze nie wspomniałem, ponieważ nie mają one znaczenia dla wartości zabezpieczenia, ponieważ nie podnoszą wartości, wtedy mówimy o pełnym finansowaniu, co również jest możliwe przy doskonałych warunkach, z jednej strony dlatego można zaangażować Sparda Bank jako finansującego w przeszłości lub wybrać bank, który dopuszcza pełne finansowania, choć może to być obciążone wyższymi odsetkami. Jedno jest możliwe, natomiast drugie jest możliwe tylko pod pewnymi warunkami, na przykład pod jakimi warunkami! Każdy bank ma swoje własne wytyczne i warunki!!!! Rzeczywiście, staje się to interesujące, gdy dodatkowo uwzględnia się remonty i modernizacje, ponieważ wtedy banki znowu się różnią, kto uznaje 100% działań za podnoszące wartość, a kto tylko 50%!!!! Dla klientów z kapitałem własnym można wtedy negocjować, ponieważ poziom zabezpieczenia zależy jedynie od określenia warunków finansowania, przy pełnych finansowaniach można więc natknąć się na ograniczenia, a wykonalność może być zagrożona!! Trzeba przyznać, że dla laika jest to bardzo, bardzo skomplikowane i niejasne, dla pośrednika finansowego jest to jednak bardzo proste, ponieważ wprowadza to do swojej platformy i otrzymuje informacje, gdzie co i w jakiej kombinacji jest możliwe. W ciągu lat, nawet jeśli coś się codziennie zmienia, zaczyna się wchodzić w rutynę, dlatego w zależności od sytuacji klienta można zawsze przewidzieć, jakie finansowanie można uzyskać w danym banku! Po prostu z jakim planem! Nawet jeśli wiele aspektów się powtarza, każda poszczególna finansowanie jest indywidualnie analizowana, a my, pośrednicy finansowi, robimy to w przeciwieństwie do zależnych systemów finansowania jednego banku, ponieważ ten na pewno nie powie ci, że inny bank jest lepszy w tym wypadku!!!!! Mimo to ten bankier na miejscu może być rozwiązaniem, także ze względu na wygodę lub zaufanie! Jednak to drugie musi on posiadać, a ja czasami mam swoje wątpliwości, widząc, jak lepsze warunki lub wewnętrzne partnerstwa bankowe czy po prostu KfW pojawiają się bardzo często dopiero wtedy, gdy klient macha lepszymi warunkami zza rogu lub robi zorientowane wrażenie;-)) Z całą pewnością osoby poinformowane są zwycięzcami, jeśli chodzi o finansowanie budowy. Dotyczy to zarówno osób z dużym kapitałem własnym, jak i tych, którzy go nie mają, ale którym sytuacja finansowa pozwala na możliwość finansowania bez kapitału własnego! Aby to wyjaśnić, podałem konkretny przykład, ale zawsze warto to zastanowić się ponownie, ponieważ każda sytuacja finansowa jest inna i każde finansowanie jest inne, dlatego nie można uogólnić jednoznacznie! Ach, przepraszam za tę powieść, ale uważałem, że to ważne!!!! Pozdrowienia, Thomas Buhmann

[Gerd]

Czy laik jeszcze zrozumie ten wylew?

[NaTwoim13]

Gerd, to dla mnie obojętne! Ten, kto go rozumie, go zrozumie i wtedy wiele staje się bardziej zrozumiałe, a czasem nawet korzystniejsze!!!! Nawet częściowo zrozumiane informacje mogą być bardzo pomocne! To było ABC wyceny nieruchomości dla celów kredytowych i na tej podstawie każdy bank decyduje, czy udzielić kredytu na dany obiekt, tak czy nie, a przede wszystkim na jakich warunkach!!!! Ty nazywasz to wylewem, ja solidnymi informacjami!!! Ale na pewno zrozumiałeś, ponieważ sam udzielasz tu solidnych porad ;-))

[C. Andreas]

Biorę od Sparda Bank pożyczkę subordynowaną w maksymalnej wysokości 30 000 euro bez obciążenia hipotecznego z oprocentowaniem nominalnym 4,29%. Podzieloną na 8 lat - stałe 4,29% przez pierwsze 8 lat i 4,5 roku po 1,95%. Całkowita rata wynosi 88 euro za 10 000 euro przez cały okres trwania pożyczki!!! Rata w pierwszych 8 latach składa się z odsetek od hipoteki oraz oszczędzania na umowie oszczędnościowej Schwäbisch Hall. Po 8 latach hipotekę zastępuje umowa oszczędnościowa oprocentowana 1,95%, a przez kolejne około 4,5 roku spłacane jest kredyt Bauspardarlehen z tą samą ratą co wcześniej!!! Kwota 30 000 euro to pożyczka subordynowana, która ma swoje miejsce w puzzlu finansowania. Tylko 4,29% oprocentowania nie jest dokładne. Efektywne oprocentowanie prawdopodobnie wynosi między 5 a 6%, ponieważ spłata odbywa się poprzez umowę oszczędnościową z Hall. Pomimo oprocentowania 1,95%, sytuacja nie poprawia się znacząco. Mimo to jest to sensowne, ponieważ mówimy o pożyczce subordynowanej. Obciążenie w Schwäbisch Hall w ramach taryfy Fuchs Spezial to 8 promili od sumy Bausparsumme, co oznacza około 240 euro przy kwocie 30 000.

[NaTwoim13]

Cześć C.Andreas, trochę się mylisz, ponieważ rzeczywista stopa procentowa dla kredytu TA w Sparda Bank o nominalnej stopie 4,29% na 8 lat jest rzeczywista 4,39%!!! Rzeczywista stopa procentowa dla następnego kredytu hipotecznego Schwäbisch Hall o nominalnej stopie 1,95% to rzeczywista stopa 2,34% Być może masz na myśli mieszane oprocentowanie z obu okresów, które powinno wynosić około 4% (w sumie mogę to obliczyć). Dla drugorzędowego kredytu bez wpisu hipoteki i w celu zmniejszenia obciążenia zabezpieczeniami dla pierwszorzędowego banku lub dla realizacji lub przedstawienia możliwości finansowania to marzenie oprocentowanie! Nawet ten, kto posiada kapitał własny, może poprawić obciążenie zabezpieczeniem u pierwszorzędowego banku za pomocą kredytu Sparda i negocjować warunki np. z 80% na 60%. To średnio powinno wynosić 0,25%, a ta kwota jest oszczędzana na całej kwocie kredytu pierwszorzędowego przez wszystkie lata!!! Czasami warunki kredytu Sparda Bank są nawet lepsze niż warunki pierwszorzędowej bankowości, nawet dla finansowań w 100% lub finansowań pełnych!!! Dla kogoś bez kapitału własnego również następuje poprawa warunków; wtedy może spaść np. z 110% do 90% (ponieważ różnice w oprocentowaniu są ogromne ze względu na wysokie obciążenie/Ryzyko dla banku), ale kredyt Sparda Bank może w ogóle umożliwić realizację, szczególnie w przypadku banków, które w ogóle nie finansują dla wartości powyżej 100%. Oczywiście, również tam układamy partnerów, ponieważ najpierw chodzi o możliwość realizacji, a potem o najlepsze warunki. Jak zwykle potrafię to ładnie opisać, najpierw indywidualna i dopasowana koncepcja, a potem najlepsze oprocentowanie, a uwierz mi, banki chcą tej transakcji, a ta, która oferuje najlepsze warunki, otrzymuje transakcję! Nawiasem mówiąc, co do raty również się mylisz trochę, ponieważ miesięczna rata oszczędnościowa wynosi dokładnie 266,25 euro. Stawka nazywa się Fuchs 01, wariant specjalny!!! Regulaminowa stopa oszczędności wynosi 5 promili (chociaż rzeczywista oszczędnościowa jest nieco wyższa), obowiązuje stopa procentowa 1%.

[C. Andreas]

Witaj C.Andreasie, trochę się mylisz, ponieważ rzeczywista stopa procentowa dla kredytu TA w Sparda Bank, o nominalnej wartości 4,29% na 8 lat, wynosi efektywnie 4,39%! Rzeczywista stopa procentowa dla następnego kredytu hipotecznego od Schwäbisch Hall o nominalnej wartości 1,95% wynosi efektywnie 2,34% Być może masz na myśli mieszaną stopę procentową z obu okresów, która powinna wynieść około 4% (można by ją obliczyć). - na pewno jest wyższa niż 4%, obstawiam około 5%. Zresztą, również trochę się mylisz co do raty, ponieważ rata udziału w systemie oszczędzania hipotecznego wynosi dokładnie 266,25 euro. To jest pakiet Fuchs 01, specjalna wersja tarifu!!! 5 promili standardowej stopy oszczędzania (w rzeczywistości będzie nieco wyższa), przy oprocentowaniu 1% dla salda.

- znam ten pakiet bardzo dobrze :-) pisałem: 8 promili sumy oszczędności hipotecznych, około 240 euro, to się zgadza, mniej więcej.

[NaTwoim13]

Drogi Anderas.C, przepraszam, ale jak oprocentowanie może być powyżej 5%, skoro najwyższe oprocentowanie efektywne wynosi 4,39%???? Musiałoby to być znacznie poniżej 4,39%, ponieważ przez 8 lat na 30 000 euro oznaczałoby to efektywne oprocentowanie 2,34% przez 4 i pół roku na około 15 000 euro dla kredytu hipotecznego!!! Musisz mieć błąd myślowy albo myślić o czymś innym niż efektywne oprocentowanie mieszane!!!!! Albo chcesz mnie oszukać ;-))

[C. Andreas]

Drogi Anderasie.C, przepraszam, ale jak oprocentowanie może być powyżej 5%, skoro najwyższe oprocentowanie efektywne wynosi 4,39%???? Musi ono być znacznie poniżej 4,39%, ponieważ przez 8 lat na kwotę 30.000 euro oprocentowanie efektywne wynosi 2,34% przez 4 1/2 roku na około 15.000 euro dla pożyczki hipotecznej. Masz błąd myślowy lub masz na myśli coś innego niż efektywne oprocentowanie mieszanego!!!!! Albo chcesz mnie oszukać ;-))

Cześć Noelmaxim, Twoje posty są zawsze bardzo dobre. Ja z kolei dość dobrze się znam na finansowaniu nieruchomości, ale nie jest to moja największa miłość. Dużo zajmuję się oszczędzaniem na cele mieszkaniowe i emerytalne przy użyciu narzędzi do planowania finansowego, to moja pasja. Jako absolutny ekspert od finansowania powinieneś wiedzieć - i zakładam, że wiesz - że otrzymując zaliczkową pożyczkę x, musisz zapłacić cenę y. Jednocześnie będziesz teraz oszczędzać w BSV z AG i oprocentowaniem 1%. Oznacza to, że płacisz cenę y jako oprocentowanie i w rezultacie wychodzisz na minus co miesiąc, ponieważ masz równanie y%-1% i to przez 8 lat, do momentu, gdy zacznie działać tania pożyczka hipoteczna. Według moich obliczeń, nie znając dokładnych szczegółów, dochodzę do oprocentowania efektywnego 5,02%. Pod: Bausparen - Finansowanie natychmiastowe - Kalkulator - Test Stiftung Warentest - test.de znajdziesz kalkulator TA-Testu Finansowego, sprawdź dokładne dane (których nie znam dokładnie). A propos, 5,02% to najlepsze oprocentowanie dla pożyczki podrzędnej w opisanym przypadku.

[NaTwoim13]

To, co masz na myśli, to metoda porównawcza dla kredytu ratalnego. Okej, obliczę oba, ale czy ten rzeczywisty oprocentowanie naprawdę ma znaczenie? Ponieważ mam kilka składników i przynajmniej jeden składnik staje się tańszy dzięki wprowadzeniu kredytu oszczędnościowego Spardabank, musiałbym również uwzględnić ten efektywny oszczędzanie! To się robi zbyt skomplikowane! Porównanie jednego TA, kredytu z kapitałem stałym lub zaliczki do kredytu ratalnego, okej, w takim przypadku wezmę metodę obliczeń, ale nie w przypadku kilku składników, ponieważ porównując, nie można by uwzględnić rzeczywistej oszczędności z kredytu Sparda Bank na kredyt pierwszego rzędu. Ja sam nie będę sobie utrudniać życia w ten sposób, bo wtedy nikt już tego nie zrozumie! Ale zgadzam się z tobą, istnieje też twoja metoda obliczeń, tylko że nie zastosuję jej w przypadku modeli z wieloma składnikami

[C. Andreas]

To, o czym mówisz, to metoda porównawcza dla kredytu ratalnego. Ok, obliczę oba sposoby, ale czy ten efektywny oprocentowanie naprawdę ma znaczenie? Ponieważ mam kilka składników, a przynajmniej jeden składnik staje się tańszy dzięki wprowadzeniu kredytu oszczędnościowego, musiałbym uwzględnić tę efektywną oszczędność ponownie! To byłoby zbyt skomplikowane! Porównując pojedynczy kredyt ratalny stały lub z góry określony z kredytem ratalnym, ok, wtedy wybiorę metodę obliczeń, ale nie przy kilku składnikach, ponieważ przy porównaniu nie można by uwzględnić efektywnej oszczędności dzięki kredytowi oszczędnościowemu na kredyt pierwszego rzędu. Nie będę sobie utrudniał życia w taki sposób, bo nikt tego nie zrozumie! Ale zgadzam się z Tobą, Twoja metoda obliczeń również istnieje, po prostu nie stosuję jej w przypadku modeli wieloskładnikowych

Ale zgadzam się z Tobą, Twoja metoda obliczeń również istnieje, po prostu nie stosuję jej w przypadku modeli wieloskładnikowych Sprzedaje się lepiej :-)

[NaTwoim13]

Drogi panie Andreasie, czy chcesz naprawdę obliczyć tylko ten wstępny wskaźnik dla modułu TA? Czy nie warto porównać całego finansowania, czyli wszystkich modułów, z innym modelem? Czy nie byłoby bardziej pomocne lub wystarczające, gdyby podać tu rzeczywistą stopę oprocentowania lub mieszaną stopę TA? Czy dla klienta nie byłoby to zbyt skomplikowane, gdybym teraz podał wstępny wskaźnik dla kredytu TA, ale nie uwzględnił wpływu na ogólne finansowanie? W praktyce poprzez moduł TA koszt innego modułu staje się pewnie korzystniejszy, nie trzeba tego naprawdę dalej nazywać!!!! Miałeś rację, że można obliczyć rzeczywistą stopę oprocentowania w porównaniu do kredytu ratalnego, ale to nic nie wnosi, ponieważ kredyt TA stanowi tylko jeden moduł. Twoją metodę stosuje się, gdy chce się porównać kredyt TA w wysokości 100 000 euro z kredytem ratalnym w wysokości 100 000 euro, ale nie w przypadku koncepcji z kilkoma modułami. Nawiasem mówiąc, może to ci pomoże i dojdziemy do porozumienia ;-)) Oczywiście zawsze obliczam wszystkie koszty wraz z harmonogramami spłat, dzięki czemu w ramach ustalonych okresów stałego oprocentowania można dokładnie zobaczyć, ile co kosztuje lub jakie są całkowite koszty poszczególnych modułów. Wtedy też dokładnie uwzględnione są wszystkie płatności związane z kredytem TA! Dzięki temu, jak sam trafnie zauważasz, prezentuje się to lepiej, ponieważ klient widzi ogólne koszty aż do momentu, gdy nie są już jasne, czyli do wygaśnięcia okresu ustalonego oprocentowania, a wtedy moduł TA przynosi znaczne korzyści!!!!! Choć nie jestem zwolennikiem kredytów TA i kredytów zaliczkowych, przejrzystość całkowitych kosztów przez cały okres kredytowania jest w tych modelach prawdopodobnie jedną z najlepszych cech, a jako narzędzie do subwencjonowania oprocentowania dla innych modułów lub nawet wykonalności/prezentowalności finansowania chętnie sięgam po kredyt TA ze Sparda Bank, ale odnosząc się do maksymalnej kwoty 30 000 euro bardzo, bardzo chętnie!!! Ale jak już wspomniałem, rzeczywiście nie podaję już tej metody porównawczej dla tego modułu, ponieważ po pierwsze nikt o to jeszcze nie pytał, a po drugie prezentuję w ten sposób liczby, z którymi nikt nie bardzo wie, co zrobić. Nawet pomijając to, można być nadal bardzo kompetentnym i wiarygodnym, nie czyniąc nikogo z tego powodu pokrzywdzonym!!!!!

[Fin-Spezi]

Cześć Wam obojgu, w zasadzie macie rację obaj. Zawsze istnieją dwie strony, z których można spojrzeć na coś. Jednak Wasza dyskusja ma już bardziej filozoficzny charakter i omija sedno pytania. Wydaje się, że wasza fachowa wiedza jest już niemal zbyt silnie zaakcentowana. Tak jakbyście chcieli tylko dowiedzieć się, która jest godzina, a nie jak działa zegarek. To, co niestety zupełnie pominięto w propozycji TA wobec kontraktu przykładowego, to po prostu fakt, że jest dość trudne uzyskanie 100% finansowania na kredyt subordynowany bez hipoteki. Dodatkowo należy zapytać, czy kredyt hipoteczny w ogóle mieści się w „dozwolonym” zakresie obciążenia. Po 8 latach obciążenie może być nadal zbyt wysokie, aby można było uzyskać kredyt hipoteczny za pośrednictwem kasy oszczędnościowej. (Znam możliwości udzielania kredytów pomimo negatywnego oszacowania... ale czy powinno się doradzać klientowi w tej sprawie? Zwłaszcza, że zdarzają się przypadki, w których trzeba kłamać, aby w ogóle coś dostać). Drugi aspekt także został pominięty. Tylko dlatego, że dwie osoby zarabiają, nie oznacza, że mają duży przychód. Niski kapitał własny sugeruje normalny zakres. Dodatkowo są 2 kredyty ratalne. W takiej sytuacji należy dobrze przemyśleć udzielenie kredytu, który ostatecznie obciąży się kwotą >10% rocznie. To tylko 30 000 €, ale w porównaniu jest to obciążenie o około 100% więcej niż konieczne. Może to być słuszne... ale nie musi. Ostatecznie, ze względu na niewystarczające informacje, niemożliwe jest opracowanie koncepcji finansowania, które pomogą pytającemu. To jest z gruntu spekulacyjne. Nawet samo pytanie, w którym kraju zasiada Iron Man może wykluczyć możliwość skorzystania z pomocy Spardy. Pytanie brzmiało w końcu: Czy w ogóle mogę występować jako finansista nieruchomości w instytucie kredytowym? ...czy mam szansę na finansowanie? A odpowiedź brzmi.... wszyscy się zgadzamy..... Tak, możesz! Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Fin-Spezi, świetny post!!! Po 8 latach kwota kredytu w Schwäbisch Hall wyniesie dokładnie 15 000 euro (tak było zamiarem zgodnie z omawianą przez Ciebie tematyką), suma ta jest gwarantowana przez Schwäbisch Hall na podstawie negatywnej deklaracji i opiera się nadal na starej ustawie o oszczędzaniu budowlanym. Od roku ta granica została nawet podniesiona do 30 000 euro zgodnie z ustawą o oszczędzaniu budowlanym. Naprawdę nie widzę problemów w porozumieniu z Schwäbisch Hall! Bank Sparda nie interesuje się, co jest w pierwszej kolejności, a bank pierwszej kolejności zazwyczaj nie obchodzi to, co jest w drugiej kolejności, jedynie obsługa kapitałowa jest decydująca. kredyt na drugim miejscu w hierarchii banku Sparda nie jest cudownym środkiem ratunkowym, chociaż u mnie często jest bardzo pomocny i oczywiście region również odgrywa rolę!! Trudno jest uwzględniać wszystko w postach, masz rację, tematyka finansowania budowy - jeśli chce się ją prowadzić na wysokim poziomie - jest zbyt skomplikowana, zawsze liczy się indywidualny przypadek i w jakiś sposób zawsze jest inaczej, zwłaszcza gdy teoretycznie można oferować każdy bank w Niemczech! To trzeba już wyjaśnić na miejscu, osobiście i indywidualnie. Jednak zawsze chcę pozostawić tutaj jak najwięcej przydatnych informacji w tym forum, aby każdy, kto chce się dowiedzieć od Ciebie, mógł znaleźć to, co go interesuje, zasadniczo można często dotknąć tematu tylko powierzchownie, ponieważ w końcowym rozrachunku tutaj z pewnością nie można zaproponować żadnego konkretnego planu finansowego, raczej tylko ogólne zasady! Muszę chyba jeszcze nauczyć się mówić zwięźlej i być bardziej ogólnikowym, w przeciwnym razie powstanie wrażenie, że tematyka jest bardzo prosta, a z pewnością nie jest!

[Fin-Spezi]

@noelmaxim Niestety nie jestem pewien, czy interpretacja kredytów wobec negatywnego atestu zgodnie z ustawą przykładową jest całkowicie (w sensie 100%) zgodna z tym, co opisałeś. Z tego, co mi wiadomo, możliwość kredytu wobec Neg.-Attest została umożliwiona jedynie dla ułatwienia w ustawie. Ten Negatywny Atest mówi tylko o tym, że obiekt zabezpieczenia nie może być obciążony później i dlatego małe kredyty nie muszą być zabezpieczone. Musi więc być zapewnione, że w przypadku kredytu, który staje się problematyczny, wpis ten można szybko uzupełnić. Jednak wpis ten nie może regularnie przekraczać ram kredytowych spółdzielni budowlanych. Jeśli spółdzielnia budowlana staje się nagle liderem w obszarze powyżej 90% poprzez takie zabezpieczenie, a sprawa zaczyna się komplikować, odpowiednie organy nadzorcze mogą to potraktować jako pretekst do dokładnego zbadania spółdzielni. Spółdzielnie budowlane doskonale zdają sobie z tego sprawę, ale obecnie są skłonne podjąć większe ryzyko. Jednak taka praktyka nie zawsze jest zgodna z prawem i może zostać szybko przerwana. Pewne marginesy są dostępne. Ale w gruncie rzeczy poruszamy się tutaj na granicy szarości.

[NaTwoim13]

Ok, pozostaje do sprawdzenia, czy pożyczka przekracza 15 000 euro. Ale to tutaj nie ma zastosowania, ponieważ istnieje również tzw. pożyczka bez zabezpieczenia. Ponadto kasy oszczędnościowo-budowlane wiedzą, jak poradzić sobie ze wzrostem powyżej 80%, mianowicie poprzez tzw. gwarancję aval! Ciekawe, że tak zachwycam się kasami oszczędnościowo-budowlanymi, skoro tak je podziwiam ;-))

[Fin-Spezi]

Już interesujące, że wygłaszam mowy na rzecz kas oszczędnościowych, skoro tak bardzo je podziwiam :wink: *śmiech* Cóż, świat jest czasem przewrotny.... ale jeśli w konkretnym przypadku się to sprawdza, to nie gra rolę narzędzie, tylko rozwiązanie Nie jestem zwolennikiem modelu kas oszczędnościowych, gdzie zazwyczaj działa to jak bomba dymna... mało oprocentowanie, wszystko w porządku. Ale o zgrozo, gdy przyjrzy się temu obiektywnie. Często okazuje się, że szybko znika powietrze. A metody stają się coraz bardziej nieprzejrzyste. Moim zdaniem, również w kontekście tego, że większość kredytobiorców jest zbyt dobrze poinformowana przez media (również internet). Wtedy musi być coś magicznie dobrego stworzone, czego nikt już nie potrafi wyjaśnić. Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Poprawne wykorzystanie oszczędności budowlanych ma sens, zwłaszcza jako inwestycja, jeśli klient jest uprawniony do premii budowlanej i dodatkowo otrzymuje odemnie korzyści majątkowe, a te z kolei są premiowane! Zwrot z inwestycji na okres 7 lat jest nieporównywalny z żadną inwestycją w Niemczech w obszarze o stałym oprocentowaniu. Jeśli jednak spojrzymy na to, jakie są średnie kwoty oszczędności budowlanych sprzedawane, zwłaszcza pod jakim pretekstem, to oszczędzanie budowlane traci sens, przynajmniej jednak uwagę! Do każdego portfela powinien należeć mały plan oszczędności budowlanych, a posiadacze nieruchomości powinni również posiadać mały plan jako zabezpieczenie finansowe na wypadek konieczności naprawy, ale szczególnie ze względu na niski poziom oprocentowania, oszczędności budowlane nie należą do finansowania nieruchomości, w szczególności jako opcja zawieszenia spłaty rat!!! Może to i być inne w okresie wysokiego oprocentowania jako natychmiastowy instrument finansowania dla wygasających kredytów hipotecznych, ale zaciąganie go teraz na najbliższy okres z wysokim oprocentowaniem, ponieważ finansuje się nieruchomość i chce się zabezpieczyć przyszłość przed wzrostem stóp procentowych, uważam za kosztowną inwestycję i najgorszą opcję spłaty!!! Cieszę się z klasycznej raty z możliwością dodatkowej spłaty i zmiany wysokości spłaty lub może wszyscy wierzą, że kasy oszczędnościowe mają coś do rozdania lub wiedzą, w którym miejscu znajdą się oprocentowanie za 7-10 lat???? Gwarancja stałego oprocentowania na np. 10 lat kosztuje dużo, nawet pomimo tego, że przyznania nie można gwarantować!!!! Na koniec, dlaczego oprocentowanie dla opcji zawieszenia spłaty kredytów i pożyczek z wyprzedzeniem jest takie niskie???? Ponieważ są one również subsydiowane przez planowane dochody (zyski) z umowy oszczędnościowej!!! Bez planu oszczędnościowego nie otrzymam oprocentowania od kasy oszczędnościowej w każdym razie!!!! Lepiej przestać krytykować oszczędności budowlane, bo wtedy nikt nie będzie ich chciał zawierać, a co wtedy będzie z klientami finansowymi, albo skąd mają pochodzić przyznania z korzystnym oprocentowaniem kredytów oszczędnościowych dla tych, którzy postawili na tę opcję, może to sobie każdy wyobrazić ;-)) Ktoś kiedyś mi powiedział, że system tworzenia kul zimą dobiegnie końca!! Lobby oszczędności budowlanych w Niemczech jest nadal duże i jak opisano powyżej, mały plan oszczędnościowy ma swoje uzasadnienie, a dopóki duże umowy znajdują nadal nabywców, ponieważ są one sprzedawane z dużym pomysłowością, wszystko jest w porządku!

[Gerd]

Cześć Myślę, że ludzie będą nadal zakładać umowy oszczędnościowo-kredytowe. Tutaj trochę się przeceniasz. Mam na myśli, że FIN-SPEZI ma rację, Iron_Man chciał właściwie tylko uzyskać informację, a nie wysłuchiwać kryptycznych prelekcji. Czy komuś w gronie zauważono, że nie odzywał się już? Powinniście zastanowić się nad tym podczas waszej autoprezentacji.

[NaTwoim13]

Okej, Gerd, znów oddaję Ci pole do swoich krótkich i zwięzłych komentarzy

[Neubauer]

Cześć! Ponieważ w tym roku musimy zbudować/finansować nowy domek, czytam z zainteresowaniem! Pomysł kredytu bez wpisu do księgi wieczystej był dla mnie całkowicie nowy. Dzięki wielkie!

[C. Andreas]

BSpore richtig angewendet, macht dann auch Sinn, vor allem als Geldanlage, wenn der Kunde Wohnungsbauprämienberechtigt ist und von mir aus auch Vermögenswirksame Leistungen bekommt und da dann von mir aus auch noch prämienbegünstigt ist! Dieses Rendite auf 7 Jahr topt nicht annähernd keine Geldanlage in Deutschland im festverzinslichen Bereich. Betrachtet man aber, wie hoch die Bausparsummen sind, die durchschnittlich verkauft werden, vor allem unter welchem Vorwand, dann verliert das Bausparen jegliche Berechtigung, mindestens aber Beachtung! In jedes Portfolie gehört der kleine BSV und Hauseigentümer sollten auch einen kleinen als Krankenschein fürs Haus haben, aber insbesondere aufgrund der Zinsniedrigphase gehört der Bausparvetrtrag nicht in eine Immobilienfinanzierung, schon gar nicht als Tilgungsaussetzungvariante!!! Das mag in einer Zinshochphase als Sofortfinanzierungsinstrument für auslaufende Hypotheken wieder anders sein, diesen aber für diese evtl. kommende Zinshochphase jetzt hoch abzuschließen, weil man eine Immobilie finanziert hat und die Zinsen für die Zukunft absichern will, halte ich für eine teure Investition und die schlechteste Tilgunsgvariante! Da lobe ich mir die klassische Annuität mit Sondertilgungsrechten und Tilgungssatzänderungsoptionen oder glauben alle, Bausparkassen hätten was zu verschenken oder wüssten, wo die Zinsen in 7-10 Jahren stehen???? Die Garantie auf einen festen Zins in z.B. 10 Jahren lassen die sich teuer bezahlen, das auch noch obwohl die Zuteilungen noch nicht einmal garantiert werden dürfen!!!! Zu guter Letzt, warum sind denn die Zinsen bei Tilgungsaussetzungsdarlehen und Vorausdarlehen so billig???? Weil diese auch durch den Bausparvetrag und deren planbaren Einnahmen ( Gewinnen ) subventioniert sind!!! Ohne den Bausparvetrag jedenfalls bekomme ich den Zins von der Bausparkasse nicht!!!! Ich sollte lieber auffören so gegen Bausparen zu wettern, sonst schließt keiner mehr einen ab und was dann mit den Finanzierungskunden passiert, bzw. wo dann die Zuteilung mit dem günstigen Bauspardarlehenszins herkommen soll für die, die auf diese Varinate gesetzt haben, kann sich ja wohl jeder denken ;-)) Mir hat mal einer gesagt, dann hat das System wo man Kugeln im Winter draus formt ein Ende!! Noch ist die Lobby für Bausparen in Deutschland ja groß und wie oben beschrieben, noch hat der Kleine BSV ja auch seine Berechtigung und solange die Großen Verträge noch regen Absatz finden, weil diese mit viel Ideenreichtum vertrieben werden ist ja alles im Lot! Es gibt auch gute Bausparkassen am Markt, wo es sich teilweise richtig lohnt einen BSV abzuschließen, wenn man konservativ verankert ist. Interessanterweise gehören die Bausparkassen LBS, Schwäbisch Hall und BHW hier nicht dazu. Beispiel Rendite: 1.) 4% auf 7 Jahre fest 2.) 4% auf 10 Jahre und Abschlußgebühr zurück. (für kleine Kiddys bis zum 18. Lebensjahr top) Beispiel Option Rendite oder Option Darlehen: 1.) 4% Rendite nach 7 Jahren oder das Darlehen zu 3,45% 2.) 3,5% Rendite nach 10 Jahren oder das Darlehen zu 2%. Beispiel Darlehen: 1.) 30% Ansparen und 70% Darlehen zu 2% und Tilgung ist 1% vom Darlehensbetrag Ich habe früher, nach einer langen Zeit bei einer großen Bausparkasse, genau so schlecht gedacht über das Bausparen. Habe auch in den Jahren genug Bausparsumme verkauft, um die Realitäten kennen zu lernen. Bis ich die Stärken und die kleinen Bausparkassen kennengelernt habe, seid dem verkaufe ich nur nach Ausdruck der Bausparkassenrechner, so weiß der Kunde was ihn genau erwartet. Bausparen kann man lieben oder hassen. Fakt ist: manche mögens auf Grund der Sicherheit, manche nicht. C est la vie, jedem das seine. Berechnungsbeispiele auf: BSporevergleich für Bausparen BSpoverträge und BSparkassen - Mein BSporevergleich

[Neubauer]

Tak, jak zrozumiałem, obligacje podporządkowane są dobre, gdy ma się niewiele kapitału. Natomiast umowa oszczędnościowa pod budowę jest raczej nieodpowiednia, jeśli potrzebujesz pieniędzy w ciągu sześciu miesięcy i nie istnieje faktyczna faza oszczędzania. Mam jeszcze pytanie, czy rozsądne jest uzyskanie części środków poprzez program własności mieszkaniowej KfW; rozłożenie kredytu, powiedzmy, na części.

[NaTwoim13]

Kochani Neubauerowie, myślę, że ma sens używanie kilku elementów. 1) Pierwszorzędna pożyczka 2) Program KfW na własność mieszkania 3a) Energooszczędne budownictwo (jeśli twój nowy budynek kwalifikuje się do programu) i/lub 3b) pożyczka podporządkowana Sparda Banku - w zależności od regionu i miesięcznego obciążenia, które na siebie bierzesz. Na przykład, pierwszorzędna pożyczka może mieć okres oprocentowania na 20 lat, program KfW na własność mieszkania na 15 lat, a program KfW Energooszczędne Budownictwo na 10 lat lub pożyczka Sparda Banku na 12 i 1/2 roku. W ten sposób zawsze tylko część pieniędzy pozostaje jako pozostały dług, minimalizując ryzyko związane z oprocentowaniem pierwotnej sumy! Oczywiście okresy oprocentowania mogą być także wybierane inaczej. Zwróć uwagę na możliwość dodatkowych spłat i zmiany stawki spłaty, co najmniej pół roku bezpłatnego okresu przygotowawczego, brak opłat - wtedy jesteś już dobrze przygotowany. Teraz pozostało tylko znaleźć świetne warunki, i wszystko będzie pasować.

[NaTwoim13]

C.Andreas,

oferowane przez ciebie umowy oszczędnościowo-budowlane faktycznie mają swoje uzasadnienie, o czym już wspomniałem. Jednakże kwoty te oscylują między 10 000 a 15 000 BSV, ponieważ w systemie opłacalności można je w pełni oszczędzać, a jeśli potrzebuję pożyczki, to później zwiększam umowę oszczędnościowo-budowlaną.
Wysoka suma umowy oszczędnościowo-budowlanej oznacza wysokie opłaty za jej zawarcie (1 lub 1,6%) i zmniejsza ogólną stopę zwrotu! Ponadto obydwoje wiemy, że właśnie te trzy kasy oszczędnościowo-budowlane, o których wspomniałeś, mają duży udział w rynku.

Jeśli porównasz indywidualnie wszystkie kasy oszczędnościowo-budowlane pod kątem sytuacji początkowej klienta i zaoferujesz najlepszą indywidualną stawkę, wówczas dostarczysz wartość dodaną i oszczędzanie budowlane może znaleźć uzasadnienie tam, gdzie to ma sens.

Pytanie brzmi, na jakie kwoty zazwyczaj zawiera się umowy???? W jakich kasach, jaki plan? Kto naprawdę doradza niezależnie, pod warunkiem że ma zrozumienie dla oszczędzania budowlanego i potrafi przekonać klienta? W taki sposób, aby objąć neutralnie także inne obszary, w szczególności finansowanie?

Niezależny pośrednik w dziedzinie oszczędzania budowlanego, który sensownie stosuje oszczędzanie budowlane, porównuje kasy między sobą, może zaoferować różne opcje, ale nie traktuje oszczędzania budowlanego jako uniwersalnego środka. Może stanowić uzupełnienie dla każdego pośrednika finansowego!
Jeśli zatem nie na zasadzie "oszczędzania budowlanego za wszelką cenę", nie wpakowywać w każde finansowanie wysokich kwot i nie reklamować go jako uniwersalnego środka. Tam, gdzie ma to sens, ok, ale moim zdaniem zawsze w kontekście klasycznej raty równościowej z długimi okresami wiązania oprocentowania, uzupełnionej o umowę oszczędnościowo-budowlaną dla korzyści z zysków, wpłat oszczędnościowych na premie i dodatki. Taka jest przynajmniej moja filozofia!

Co sądzisz o codzienne sprzedawanej finansowaniu, gdzie kwota kredytu hipotecznego jest na stałe zabezpieczona umową oszczędnościowo-budowlaną na 10 lat, do której wpłaca się tylko 1% spłaty kapitału? Gdzie po 10 latach hipoteka dzieli się na część ryzyka (pozostała hipoteka) i małą część kredytu budowlanego? Jeśli takie warianty znikną z rynku, to już będzie mi o wiele lżej, i z mojego punktu widzenia będzie mniej powodów do krytyki oszczędzania budowlanego!

Porównując kredyt równościowy z modelem oszczędzania budowlanego dla finansowania o zerowym ryzyku (model stały), jeśli okaże się, że wariant oszczędnościowy jest tańszy (co w niewielu przypadkach będzie miało miejsce, szybko to wyliczę), to akceptuję model oszczędnościowy. Może być także rozwiązaniem częściowym, jeśli koncepcja na to pozwala, np. dla części kredytu, która została zawarta na 10 lat, a minimalne oszczędności (30% stawek oszczędnościowych) zapewniają przyznanie po 10 latach. W pozostałych przypadkach - jak często opisywano - długie okresy wiązania oprocentowania, z wszystkimi przywilejami, które obecnie oferują elastyczne kredyty.

Przez tego forumowicza przesłał mi na przykład w zeszłym tygodniu propozycję finansowania, z prośbą o porównanie - gdzie na wysokim poziomie zastosowania musiałem się poddać i pogratulować dobrego oferty oszczędnościowo-budowlanej. Tutaj udało się połączyć ze sobą komponenty, które pozytywnie przedstawiały tę ofertę (KfW subordynowany, pierwszy plan modelu stałego), niestety takie połączenie zdarza się bardzo rzadko!

[Neubauer]

Cześć Panie Buhmann, Jeśli moje pierwszorzędne kredyt obciąża nieruchomość na 20 lat, ale po 10 latach kończy się preferencyjny kredyt KfW na efektywne budownictwo (a następnie warunki są negocjowane na rynkowych warunkach), to mam problem, ponieważ refinansowanie może być drogie, gdyż pierwszeństwo w księdze wieczystej jest już zajęte. Czy popełniam tu jakiś błąd myślowy? Pozdrowienia, Torsten

[NaTwoim13]

Drogi Neubauerze, ale nie chodzi przecież tylko o to, że są to droższe fundusze, na co ten rynek podniósł ceny, a to dotyczy wszystkich banków jednakowo? Zwłaszcza że tutaj refinansowane przez KfW pieniądze są przedłużane, co oznacza, że można zakładać, że utrzymują one swój poziom w stosunku do rynku? Raczej należy zadać inne pytanie, dlaczego nie przedłużyć od razu wszystkiego na dłuższy okres? Musi to jednak być dopasowane do indywidualnej skłonności do ryzyka klienta, co omawia się wyczernie, gdy chodzi o opracowanie indywidualnej koncepcji dla klienta. Poza tym, szukamy dziś taniego pierwszorzędowego banku, dlaczego miałby on być zły po 10 latach? Oczywiście, to spekulacja, ale zauważ, że nie są państwo klientem KfW, tylko ten pierwszorzędowy bank refinansował się w KfW i to właśnie ten bank udzielił państwu pożyczki, co oznacza, że zastaw - jakbyście zabrali klocek z banku - jest zawsze z jednym bankiem, nawet jeśli braliście dwa klocki! Jeśli rynek wzrośnie, to refinansuje (dołącza finansowanie) 10-letni kredyt KfW na rynkową stopę procentową i kontynuuje z radością 20-letnie finansowanie albo spłaca wszystko kompleksowo, jeśli rynek spadnie, to obciążenie zastawu również przechodzi kompleksowo do nowego banku. W ten sposób jednak masz pewność, że przynajmniej 20-letnia kwota w przypadku wzrostu stóp procentowych na starym poziomie pozostanie bezpieczna! Ponieważ jeśli po 10 latach zakończy się KfW i rynek oferuje warunki, które są niższe od warunków na 20 lat (które wciąż obowiązywałyby przez następne 10 lat), wtedy dostosujesz się do rynku, bierzesz nowy kredyt na całość niespłaconego długu wszystkich klocków i po pól roku od zakończenia 10-letnich warunków spłacasz zobowiązania z nowym bankiem - uwzględniając osiągnięty wskaźnik spłaty kapitału plus zysk z odsetek - kompleksowo. Problemy wynikające z logiki i wcześniej zawartej konstelacji nie występują, to się wzajemnie wyklucza!!!

[Neubauer]

Cześć, Panie Buhmann, Dziękuję za wyjaśnienie. Zakładałem, że pożyczka KfW zapisana jest z tyłu w księdze wieczystej i przy prolongacie musiałbym zapłacić wysokie, rynkowe warunki pożyczki z tyłu. Jeśli tak nie jest, a pozostały dług KfW można finansować normalnie po warunkach pierwszego rzędu, to wszystko gra. Wtedy podział 20/15/10 ma naprawdę sens, ponieważ pozwala na rozproszenie ryzyka. Wygląda na to, że mogę odpuścić sobie sprawę oszczędzania na cele mieszkaniowe.

[NaTwoim13]

KfW pozwala na dołączenie pod warunkami, a dla KfW nie odgrywa roli bieżące zadłużenie! Przy kompleksowej zmianie (wówczas bez KfW, ponieważ nie jest udzielana przy refinansowaniu), całkowite saldo zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości jest brane pod uwagę do ustalenia warunków! W zrozumieniu - jeśli biorą wszystko na 10 lat, będą musieli wszystko znowu refinansować, więc istnieje ryzyko odsetek, a KfW przecież wygasa, jeśli wcześniej ustalono na 10 lat jako składnik budowlany. Te zawsze są przedmiotem dyskusji, jednak nie 20 lat i zmiana - wtedy ich rozważania mają znaczenie, gdy stopy procentowe są korzystniejsze niż wcześniej ustalone. Wtedy wszystko zostanie refinansowane i nikt nie będzie sobie przeszkadzał! KfW zawsze potrzebuje partnera, czyli banku, który złoży wniosek jako kredytodawca pośredniczący, zatem od samego początku powstają 2 składniki. Dla banku oznacza to refinansowanie środków dla nich, a w obowiązku zawsze jest bank, który zatwierdził finansowanie, co oznacza, że ma takie same warunki jak warunki pierwszego rzędu! Czyli bank nie pozyskał pieniędzy refinansując się na przykład z Europejskiego Banku Centralnego, ale z KfW, czyli od rządu/państwa! Dzięki temu KfW w żadnej konfiguracji nie stoi na przeszkodzie, a ryzyko związane z ustalaniem oprocentowania zawsze pozostaje takie samo, niezależnie od innych składników. Oczywiście, byłoby to łatwiejsze do zrozumienia osobiście, ale chcę, aby inni z forum skorzystali z tych informacji, dlatego znowu długi tekst, przepraszam ;-))

[NaTwoim13]

O, kto znajdzie błędy ortograficzne, może je zatrzymać! To już wstyd, co tak szybko można źle wpisać!!!

[Neubauer]

Nie znalazłem żadnych błędów. :-) Dzięki za informacje! Więc finansowanie wydaje się dość proste: 1. 50k€ - KfW EnEv, 10 lat okresu wiązania oprocentowania, 10 lat spłaty 2. 50k€ - KfW Wohneigentum, 15 lat spłaty, 10 lat okresu wiązania oprocentowania z małym ryzykiem stopy procentowej; 2 lata karencji, zapas, aby kredyt 1 został spłacony w ciągu 10 lat 3. 200k€ Pierwszy kredyt hipoteczny w banku, 20 lat spłaty, ponieważ obecnie jest dość korzystny, z możliwością dodatkowej spłaty Oprócz drobnych negocjacji, nie zostaje wiele do regulacji. Chciałbym mieć to zakończone najpóźniej w ciągu 25 lat. Czy to jest rozsądny plan? Serdecznie pozdrawiam, Neubauer

[NaTwoim13]

Cześć Neubauerze, osobiście uważam, że podział według twoich wytycznych jest sensowny i przemyślany! Muszę powiedzieć, że zaproponowałem ten koncept i cieszę się, że spotkał się on z pozytywnym odbiorem u moich klientów - pochodzących z różnych warstw społecznych i/lub mających różne podstawowe pomysły ;-)) Jeśli brakuje własnego kapitału lub jest go niewiele, a sam narzucony obciążający Kapitałowy Obowiązek (miesięczne obciążenie odsetkami i spłatą kapitału) na to pozwala, można włączyć do tego jeszcze korzystną pożyczkę subordynowaną Sparda Bank (bez wpisu hipotecznego). Dzięki temu poprawia się wskaźnik obciążenia kredytem, a dzięki temu konceptowi ma się nawet możliwość wyboru najlepszych banków! Warto jeszcze sprawdzić, czy kwalifikuje się pożyczka od pracodawcy, lub czy dostępne są dodatkowe możliwości wsparcia, np. dla rodzin wielodzietnych lub działań oszczędzających energię - w zależności od landu - oferowane przez gminy lub N-Bank! Proponuję przedyskutować ten koncept tutaj!!!! Myślę, że z pytań i odpowiedzi każdy może wyciągnąć to, co uważa za sensowne! Jeśli chodzi o pierwszorzędową pożyczkę (na 20 lat stałą), pamiętaj o opcjach dodatkowych wpłat i zmiany stawki spłaty kapitału oraz dodatkowych min. 6 miesiącach bezpłatnego okresu przygotowawczego! Przede wszystkim zerowe opłaty i osobiste wsparcie, bez pogarszania oprocentowania na niskim poziomie!

[NaTwoim13]

Witaj Neubauerze, może jeszcze jedna mała uwaga, bo wydaje mi się, że raz pomyliłeś czas trwania i okres stałego oprocentowania. Wybrane przez Ciebie krótkie okresy kredytowania skutkują oczywiście bardzo wysokim początkowym spłacaniem kapitału! Jeśli możesz sobie na to pozwolić, ok, wtedy krótkie okresy są oczywiście korzystne. Generalnie miałem na myśli podział / podział na następujące elementy, w szczególności odnoszące się do okresów stałego oprocentowania: 1) kredyt pierwszorzędny Oprocentowanie na 20 lat 2) Program Własności Mieszkaniowej KfW Oprocentowanie na 15 lat 3) Program Energooszczędnego Budownictwa KfW Oprocentowanie na 10 lat Dla elementu 2) Programu Własności Mieszkaniowej można wybrać okres kredytowania od 35/30 do 20 lat, a dla elementu 3) Energooszczędnego Budownictwa od 30/20 do 10 lat. Im krótszy okres kredytowania, tym wyższa początkowa spłata kapitału, ale w przypadku KfW także korzystniejsze oprocentowanie!!! Dla elementu 1 można zacząć od 1% spłaty kapitału, co (matematycznie przy założeniu stałego oprocentowania) oznacza około 35 lat kredytowania i może być skrócone poprzez dodatkowe spłaty i zmiany w wysokości spłaty kapitału! Jakie okresy kredytowania i jakie spłaty kapitału oraz ile ma być lat karencji od spłat, trzeba oczywiście indywidualnie rozważyć - także w zależności od miesięcznego budżetu.

[Neubauer]

Cześć Thomasie, Planowałem wybrać Baustein2 (KfW Wohneigentum) z 10-letnim okresem obowiązywania oprocentowania, aby skorzystać z niższych stóp procentowych (3,85% w porównaniu do 4,3%), ale chciałbym przedłużyć okres kredytu do 15 lat, aby nie zwiększać zbytnio rat. Jestem świadom, że wiąże się to z ryzykiem (refinansowanie), ale planuję spłacić Baustein 3 (KfW EnEv), więc byłoby jeszcze miejsce na ewentualne podwyżki oprocentowania. A jeśli stopy procentowe nie wzrosną znacząco, i tak wygram. Co sądzi na ten temat specjalista?

[NaTwoim13]

Cześć Neubauer, ok, zrozumiałem logikę, myślałem, że się pomyliłeś, dlatego chciałem jeszcze raz zwrócić uwagę na różnicę między ustalaniem stopy procentowej a czasem trwania umowy. Jeśli ewentualny wzrost stóp procentowych/ryzyko procentowe oszczędzonych wcześniej odsetek, to jest w porządku, to zależy od tolerancji na ryzyko, ale jest to w porządku. Jednakże, jeśli chodzi o drugą część programu KfW na własność mieszkania - przy takiej samej stopie procentowej - wybrałbym krótszy okres spłaty (więc wyższa spłata), ponieważ oprocentowanie jest wyższe niż w przypadku budowy energooszczędnej!!! Jeśli ryzyko (ustalenie stopy procentowej) jest takie samo, to spłacam najpierw droższy kredyt. Tylko wtedy, gdy okres ustalania stopy procentowej jest dłuższy, a zatem ryzyko pozostałe z powodu dłuższego okresu spłaty jest mniejsze przy droższych pieniądzach, można/ należy spłacić tańsze pieniądze dla większego bezpieczeństwa, w innym przypadku ma to mało sensu! W Twoim przypadku stopa procentowa dla części 2) i 3) jest taka sama, a zatem zawsze spłacam droższe pieniądze! Gdybyś wybrał okres 15 lat dla części 2, wtedy można pomyśleć o spłaceniu najpierw tańszych pieniędzy (część 3), aby na tańszej części nie mało ryzyka procentowego, podczas gdy inna część 2) nadal trwa przez kolejne 5 lat!!!!!! Nie jest to takie proste, aby to krótko i zwięźle, zwłaszcza zrozumiale i logicznie wyjaśnić ;-))

[Neubauer]

Cześć, oczywiście; spłacać najpierw droższe kredyty. Jeśli chcesz tego konsekwentnie robić, powinieneś wybrać kredyty KfW o okresie spłaty 20 lat, aby wpompować zaoszczędzone pieniądze w kredyt z najwyższym oprocentowaniem. Skutkuje to jednak negatywnym skutkiem ubocznym, że po 10 latach wygasają dwie łączone stopy procentowe (2*50 tys. €), a żaden z nich nie jest całkowicie spłacony. Jednak w ciągu pierwszych 10 lat zapłacisz najniższe możliwe oprocentowanie (co oznacza największą spłatę). Według tej koncepcji najlepsza byłaby taka konfiguracja: 1) Pierwszeństwo kredytowe Oprocentowanie na 20 lat, maksymalna spłata z uwagi na najwyższe oprocentowanie 2) Program Własności Mieszkaniowej KfW Oprocentowanie na 10 lat, okres spłaty 20 lat (ze względu na niższe oprocentowanie), trzy lata braku spłaty 3) Program Budownictwa Energooszczędnego KfW Oprocentowanie na 10 lat, okres spłaty 20 lat, trzy lata braku spłaty Czy to jest najlepsza droga z punktu widzenia obliczeń, jeśli stopy procentowe nie wzrosną?

[NaTwoim13]

W mojej ocenie zdrową mieszanką jest indywidualny najlepszy plan finansowy, który obejmuje połączenie korzystnych, krótkoterminowych odsetek oraz nieco droższych odsetek długoterminowych i stabilności odsetek! Nie zawsze opłaca się spłacać droższe odsetki, ponieważ droższe odsetki mogą zapewniać lepsze zabezpieczenie (dłuższy czas stałych odsetek), co jest kosztowne, ale także przynosi zysk. Tylko wtedy, gdy jestem w stanie spłacić część kredytu w określonym okresie odsetek, krótki okres odsetek wydaje się najtańszy z dzisiejszej perspektywy. W Twoim przypadku (planie) zalecenie spłaty najwyższych odsetek najpierw stosuje się tylko do elementów 2) i 3) KfW, ponieważ mają one ten sam okres odsetek, czyli 10 lat. Element 1) na 20 lat ma wyższe odsetki, ale także lepsze zabezpieczenie. Aby nie dopuścić do wzrostu kosztów taniej gotówki, nie powinno się w togo wliczać ryzyka odsetkowego, dlatego jeśli można sobie na to pozwolić, a Ty wyraźnie możesz i chcesz spłacać raty, należy to zrobić najpierw. Po spłaceniu elementów 1) i 2) można dodatkowo spłacić element na 20 lat za pomocą dostępnych środków. Nawet jeśli nie można sobie pozwolić na zwiększenie spłaty po 10 latach, warto włączyć do planu na razie gotówkę na 10 lat, zwłaszcza KfW ze względu na potencjalny zysk z odsetek. Krótkoterminowo można osiągnąć wyższy zysk z odsetek, płacąc droższą gotówkę, ale krótkoterminowa gotówka pozostaje tania tylko wtedy, gdy po 10 latach nie zostanie przedłużona z dużym saldem długu (przedłużona z wyższymi odsetkami). Musi istnieć zdrowy kompromis, ponieważ nikt nie wie, jakie będą stopy procentowe na rynkach kapitałowych za 10 lat (prawdopodobnie nadal będą dominowały standardowe okresy stałych odsetek na 10 lat). Szanse - zyski z odsetek z krótszymi okresami stałych odsetek - muszą być porównane z ryzykami - pozostałością długu po okresie stałych odsetek i przedłużeniem na wyższe odsetki z powodu wzrostu stóp procentowych. Uzależnione od mentalności ryzyka, ale przede wszystkim od sytuacji dochodowej, decyduje się wtedy na najlepsze indywidualne rozwiązanie finansowe!!! Dla mnie kluczowe jest podzielenie okresów stałych odsetek na 10 lat, 15 lat, a także 20 lat dla poszczególnych elementów! Osoba, która obecnie mogłaby swobodnie opłacać 6-7%, może działać inaczej niż osoba, która ledwie radzi sobie z dzisiejszym poziomem odsetek, być może w ramach pełnego finansowania. Jednak obie nadal są często traktowane tak samo i otrzymują jednolite oferty oprocentowania na 10 lat od banków. Program oszczędnościowy w budownictwie mieszkalnym nie jest, jak często się mówi, cudownym lekarstwem, ponieważ jeśli nie jest on lub jest słabo (często 1% sumy finansowania) oszczędzany, stanowi drogie pozorowane zabezpieczenie z wysokimi lub dodatkowymi zyskami dla dostawcy!!!!!!!!

[Neubauer]

Cześć, ok, zrozumiałem. Wtedy zbuduję paczkę tak, aby droższy z kredytów KfW został spłacony w ciągu 10 lat, okresu spłaty odsetek; drugi (również na 10 lat) może być przedłużony, a kredyt bankowy pierwszej rangi o okresie spłaty odsetek 20 lat zapewnia bezpieczeństwo. Kolejne pytanie: Co sądzisz o Wohnriester? Zastanawiam się, czy lepiej jest wykorzystać 160€, które co miesiąc wpłacam na konto Riestera, na spłatę kredytów. Alternatywnie mogę całkowicie spłacić długoterminową kredytówkę z dochodu z konta Riestera na końcu i obliczyć tym samym niższe raty. Ponieważ podpisałem umowę o Riestervertrag opartą na funduszach około 3 lata temu, końcowa suma nie jest dokładnie przewidywalna. Natomiast jeśli wykorzystam ją do spłaty, oprocentowanie jest ustalone. Co sądzisz?

[Neubauer]

Dodatkowe informacje: Obecnie dodatkowo opłacam również angielskie ubezpieczenie na życie kapitałowe (Standard Life) w wysokości 110€ miesięcznie oraz starsze ubezpieczenie na życie kapitałowe (zwolnione z podatku przy wypłacie) w wysokości kolejnych 110€ miesięcznie. Oczywiście istnieje również możliwość uzyskania pieniędzy na spłatę.

[NaTwoim13]

Cześć Neubauer, to jest możliwe. Nie znam ich wieku, dochowego dochodu i statusu dzieci. Można także rozważyć zmniejszenie wpłat dojemnymi wymaganiami emerytalnego funduszu wsparcia do 30% z funduszu wsparcia do spłaty zobowiązania z 20-letniego modułu. Dzięki temu buduję kapitał do spłaty, korzystam z funduszy wspierających i nadal otrzymuję emeryturę do końca życia. Muszą na to wydać 220 euro - już nie potrzebują więcej, reszta może być użyta do dodatkowej spłaty krótkoterminowych kredytów. Uważam, że fundusze wsparcia dobrze dobrane na rynku przynoszą wyższy zwrot (ze względu na wsparcie) w porównaniu do płatności w ramach 20-letniego modułu!!! Jedynie niewielkie zwykłe ubezpieczenia na życie generują wyższy zwrot (warto mieć na uwadze aspekt podatkowy Czwartą wyłączeniu z podatku z tytułu starych ubezpieczeń na życie), niż ubezpieczenia emerytalne objęte wsparciem państwa lub bezpośrednie ubezpieczenia. Ponadto w przypadku funduszu wsparcia państwowego można w niektórych przypadkach wybrać tę samą strategię inwestycyjną, w tym samym funduszu lub koncept operacyjny funduszu (chce inwestować w dziedzinie inwestycji i zrobić to przynajmniej ze Standard Life), gdzie wzrosty wartości są mniej więcej takie same. Tylko w przypadku jednej inwestycji dostaję coś dodatkowego, a w przypadku drugiej płacę od pensji netto, co tez jest kierowane do inwestycji! Należy to tylko rozważyć, czy jest to dla ciebie sensowne (ale myślę, że tak), nie można tego dokładnie i konsekwentnie ocenić tutaj w forum z oddali, nie znając innych danych od ciebie. Więc jak to zrobiłem i jestem z tym kompromisem (tak czy siak, nie da się uwzględnić wszystkiego) bardziej niż zadowolony.

[Neubauer]

Cześć, ok, załóżmy, że Riester może nadal działać; stara polisa na życie również, a Standard Live będzie poddana analizie, jeśli będzie to konieczne. Dotychczasowe dane są już znane: chciałbym osiągnąć około 1800€/mies. Dochodu, planujemy dzieci, chciałbym być gotowy za 20-25 lat (w wieku 60 lub 65 lat). Nie mogę zmniejszyć składki na Riester bez utraty dodatków. Sytuacja wygląda więc następująco: 1) Pierwszy kredyt rangi, 200 tys.€ Stała stopa procentowa na 20 lat, Okres kredytu 20 lat kosztuje ok. ~950€/mies. 2) Program własności mieszkaniowej KfW, 50 tys.€, Stała stopa procentowa na 10 lat, Okres kredytu 10 lat, ~500€, jednoroczna bezpłatna spłata kapitału 3) KfW Program budownictwa energooszczędnego, Stała stopa procentowa na 10 lat, Okres kredytu 15 lat, ~380€ 2 lata bezpłatnej spłaty kapitału Myślę, że teraz to już prawie ogarnę! :-)

[NaTwoim13]

Cześć Neubauer, proszę skontaktować się ze mną poprzez mój adres e-mail, chętnie prześlę Ci porównanie ofert lub ofertę jako podstawę do negocjacji na miejscu. Koncepcja jest gotowa, teraz trzeba wygenerować odpowiednie warunki.

[SoldatenMesse]

Cześć wszystkim

[obelix]

Cześć,

nie jest to łatwy przypadek. Szczególnie biorąc pod uwagę obecny kredyt konsumencki, który nie jest korzystny. Dodatkowo wkrótce nowa praca, zazwyczaj z okresem próbnym.

Z mojej perspektywy i nie znając więcej szczegółów, moja pierwsza rada to zapytać w swoim banku i/lub najpierw nauczyć się oszczędzać, a w ciągu jednego lub dwóch lat podjąć się tego przedsięwzięcia.

Bez wkładu własnego i dodatkowo z bieżącym kredytem, trudno jest zrealizować marzenie o nieruchomości. Nawet wysokie wkłady własne przy budowie od podstaw będą mało pomocne.

[SoldatenMesse]

Dziękuję, że to nie jest proste, było mi to na pewno jasne, ale okres próbny mogę zdecydowanie wykluczyć, ponieważ pracuję na pół etatu jako stażysta przez pół roku, otrzymując w tym czasie normalnie wynagrodzenie, a następnie dostaję umowę na czas nieokreślony (przecież nie jestem całkiem z głowy). Spłata kredytu konsumpcyjnego zostanie uregulowana 1.10 z odprawą, która powinna wynosić około 15 000, więc powinno zostać około 5000, ale to nie odpowiedziało jeszcze na żadne z moich dwóch pytań, czy w ogóle jest to możliwe, a uznanie kapitału własnego pozostaje otwarte, ponieważ zasadniczo jest tam działka budowlana.

[obelix]

ale mogę już odrzucić okres próbny, ponieważ pracuję pół roku na stażu i w tym czasie normalnie otrzymuję swoją pensję, a potem otrzymam umowę na czas nieokreślony (przecież nie jestem całkiem głupi)

Cześć!









To pozytywne, ale nie mogłem tego wywnioskować z pierwszego wpisu. Warto jednak wziąć pod uwagę, czy po stażu następuje okres próbny. Nie ma to bezpośredniego związku z umową na czas nieokreślony. Umowa może być na czas nieokreślony i zawierać np. 6-miesięczny okres próbny. Zakładam, że nie ma okresu próbnego! To pozytywne.








Cytat od SoldatenMesse

i spłata kredytu konsumenckiego zostanie uregulowana 1.10 kwotą odprawy, która powinna wynosić około 15 000, dzięki czemu powinno pozostać około 5000.

Również tego nie było widać, stąd moje wskazówki odnośnie dalszych szczegółów, ale też jest to pozytywne. Niemniej jednak niewielka ilość posiadanych środków własnych wpłynie przynajmniej niekorzystnie na stopę kredytową.

Ponieważ z oddali, bez dokumentów, nikt nie jest w stanie dokonać wyceny (działki i nieruchomości/budynku), trudno odpowiedzieć na otwarte pytania.



Tak zupełnie nie zrozumiałem obecnej kalkulacji lub coś źle rozumiem? Pomijam nadwyżkę około 5 000 euro z odprawy.

Koszty:
Działka lub koszty rozbiórki = 15 000 euro
Dom - wykończony pod klucz = 300 000 euro (z tego 110 000 € stanowi cena budowy)
Całkowite koszty = 315 000 euro

Finansowanie:
Wkład własny = 190 000 euro (= koszty domu pomniejszone o cenę budowy)
Kredyt = 200 000 euro
Całkowite finansowanie = 390 000 euro

=> obie sumy końcowe powinny się zgadzać! Gdzie jest różnica 75 000 euro?

Decydująca będzie przede wszystkim wycena. Ponadto wkłady własne w tak znacznej wysokości muszą być jednoznacznie udokumentowane. Czy kredytodawca uzna je mimo to w pełnej wysokości jako wartość (zastępstwo kapitału własnego), pozostaje niewiadome. Wiele instytucji finansowych wprowadza tu ograniczenia lub uwzględnia wkłady własne tylko częściowo.

Wracam więc do mojej głównej wskazówki: najpierw rozmawiaj z bankiem, który prawdopodobnie zna zarówno sytuację osobistą, jak i regionalną. Nie chodzi tylko o miejsce po przecinku w przypadku stopy procentowej.

[SoldatenMesse]

Dziękuję ci bardzo, już mi bardzo pomogłeś, powoli zaczynam rozumieć. Okres próbny jest oczywiście wykluczony, co mnie cieszy =) Czy naprawdę zdarza się, że praktycznie ustalają pełną cenę domu, gotowego do zamieszkania, i odejmują to, co sam zrobię. Nie martwię się o pracę własną, ceny zakupu na takie rzeczy jak ogrzewanie czy elektryka mam czarno na białym, jednak nie mogę udowodnić pomocy, jaką sam wykonam. Mój plan to rozpoczęcie prac w przyszłym roku w październiku, gdy wszystkie aktualne długi zostaną spłacone. Może to być pomocne. Chcę zbudować Dom z oddzielnym mieszkaniem, które oficjalnie będzie wynajmowane, ale nieoficjalnie będzie używane przeze mnie... moim celem jest, aby mieć coś dla mojego taty, gdyby stał się zbyt stary, żeby mieszkać sam. Jeśli chodzi o grunt do budowy, na tej działce o powierzchni 630 m² (miejscowa cena pełnego uzbrojenia to 35€), stoi jeszcze stary Dom, który jest wciąż spłacany przez mojego ojca, obecnie pozostało do spłaty 24000€ w Sparkasse. Teraz moje pytanie brzmi, gdzie mogę się dowiedzieć, czy mam szansę na rozbiórkę tego domu. Mój ojciec wyraził zgodę i wsparciom, ale sądzę, że Sparkasse może nie być zbyt zadowolona. Czy istnieje możliwość, że będę musiał przejąć pozostały kredyt i zrealizować nowy projekt razem z tatą, jeśli postawimy go jako najemcą? Jednak musiałby on (tylko) pracować jeszcze 7 lat. Cieszy mnie, że pomoc nadchodzi tak szybko =) Kciuki w górę