Capital Investment 4

[James]

Cześć drodzy członkowie forum, już raz napisałem post, gdy rozważałem zakup mieszkania na własność jako inwestycję kapitałową - ale temat się skończył. Od tego czasu zbadałem rynek i znalazłem nową ofertę: Mieszkanie dwupokojowe z kuchnią, łazienką, schowkiem i piwnicą. Mieszkanie ma 58 m², znajduje się w bloku w jednej z najlepszych dzielnic mojego miasta, cena zakupu wynosi 58 000 € (choć sprzedający już dał do zrozumienia pośrednikowi, że może zejść do 53 000 €). Właściciel mało się przejmował mieszkanie; najemcy mieszkają tam od 25 (!) lat, sami dbali o wiele mebli (zlew do kuchni, lodówka, kuchenka, dywany). Łazienka wymagałaby całkowitego remontu (miska WC tak stara jak Dom, zbudowany w 1972 roku, płytki z lat 70...). W kuchni konieczne jest wymienić zlew/dolny szafkowy zlew, ewentualnie nowe płytki na ścianie. Niestety brak okapu kuchennego. Miesięczny czynsz z zimnej wody wynosi 235 € (nie podnoszony od 25 lat; co daje cenę za m² 4,05 €. Cena za m² w moim mieście według immowelt.de wynosi od 4,07 € do 10,13 €). Obecnie najemca płaci około 178 € miesięcznie za opłaty dodatkowe. W całym bloku znajduje się około 30 innych mieszkań różnej wielkości. Jest osiem pięter (windy dostępne), na parterze znajduje się mały basen dostępny dla wszystkich mieszkańców. Do mieszkania należy garaż, który od lipca nie będzie już wynajmowany. Jeśli właściwie zrozumiałem ostatnie rozliczenie, właściciel musi rocznie płacić około 670 € na utrzymanie, zarządzanie i dzierżawę. Faktycznie pozostaje teraz około 180 € netto z czynszu zimnego. To daje około 4,0% zwrotu z nieruchomości. Kiedy nowy właściciel może podnieść czynsz (wiem, maksymalnie o 20% w ciągu trzech lat bez remontu)?! Chcę jak najszybciej podnieść czynsz zimowego do 280 euro (= 20% więcej), a potem będzie to moim zdaniem interesujące. Następnie, po remoncie/poprawie (łazienka i/lub kuchnia), czy czynsz można dalej podnosić z powodu poprawy warunków mieszkaniowych? Wyceniam odpowiednią cenę czynszu (tylko ze względu na lokalizację i wielkość) na około 300 €, po zakończonym remoncie na około 350 €. Najemcy mają w umowie okres wypowiedzenia 12 miesięcy (nie miałbym problemu, gdyby zostali). Ale co generalnie myślicie o tej inwestycji? Do ceny zakupu 53 000 € dochodzi około 5 700 € kosztów dodatkowych (pośrednik, notariusz, podatki). Jest kapitał własny, jednak z uwagi na nadchodzący remont wprowadziłbym tylko około 10 000 € i resztę sfinansowałbym. Hmm. Myślę, że do tej pory napisałem wszystko na temat nieruchomości, teraz proszę o wasze opinie. Z poważaniem, James

[NaTwoim13]

Cześć Jamesie, jaka jest Twoja konkretna pytanie, biorąc pod uwagę, że znajdujemy się tutaj na forum dotyczącym finansowania budowy?

[James]

Konkretne pytanie: Co sądzisz o inwestycji? Nie chcę kupować obiektu ze względów oszczędności podatkowych, ale aby mądrze ulokować swoje pieniądze. Jednakże nie chodzi tutaj o prosty zakup, ale z pewnością wiąże się z dodatkowymi inwestycjami przy obecnie niskich dochodach. Drugie konkretne pytanie (nawet jeśli na początku jest niezwiązane): Jak szybko nowy właściciel może podnieść czynsz i (w ten sposób wracamy do tematu finansowania) czy może go dalej podnosić w ciągu trzech lat, jeśli remontuje obiekt i tym samym zwiększa wartość mieszkania? Z poważaniem, James

[wernerfanz]

Cześć, zakup nieruchomości jako inwestycji kapitałowej zawsze wiąże się także z aspektami podatkowymi. Większość banków zgodzi się na 100% finansowanie nieruchomości dzierżawionej tylko ze względu na możliwość oszczędności podatkowych. Inwestowanie w nieruchomości wymaga możliwości finansowych. To łatwe, że najemca zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu. Jeśli nastąpi wtedy okres bezdzietności i czynsz nie zostanie zapłacony przez 2 lub więcej miesięcy, trzeba będzie być w stanie pokryć koszty finansowania samodzielnie, w przeciwnym razie obiecująca inwestycja kapitałowa może szybko przerodzić się w katastrofę finansową. Jeśli rozważa się podwyżki czynszu zanim dokona się zakupu mieszkania, to lepiej zrezygnować z zakupu. Pozdrowienia, Werner