Capital Investment 4

[Eckfelder]

Cześć wszystkim, mam następujący problem i chciałbym poznać wasze zdanie na ten temat: Zakup istniejącej nieruchomości i jej renowacja. Pierwsza wizyta u doradcy bankowego Sparkasse miała miejsce w grudniu 2008 roku. Plan został przedstawiony, a doradca od razu stwierdził, że sytuacja finansowa wygląda bardzo dobrze. Na działce istniało prawo do użytkowania wieczystego z pozostałym czasem trwania 23 lata. Pomimo wielokrotnych pytań zapewniano mnie, że to nie stanowi problemu. Następnie otrzymałem propozycje finansowania z KfW oraz ustne potwierdzenie. Poprosiłem o umowy, ponieważ termin notarialny został wyznaczony na czerwiec. Otrzymywałem jedynie bez końca obietnice i ostatecznie pisemne potwierdzenie, że finansowanie jest zagwarantowane. Budynek został kupiony. Nie otrzymałem umów (tylko zapewnienia, że zajmie to jeszcze tylko 2 dni). Dopiero w grudniu 2009 roku zwróciłem się do przełożonego. Po kolejnych dwóch tygodniach bank powiedział mi, że ze względu na krótki czas pozostały dla użytkowania wieczystego, plan nie jest możliwy do sfinansowania w zaproponowanej formie. Warunkiem było zakup lub przedłużenie prawa do użytkowania wieczystego. Ponieważ przedłużenie zwiększyłoby opłatę z 800 € na 2000 €, nie pozostało mi nic innego jak zakup. Bank zaproponował finansowanie z oprocentowaniem 3,95% na 15 lat, które po dwóch dniach skorygowano na 4,15%! Po tej kolejnej akcji straciłem cierpliwość i skontaktowałem się z innym bankiem, który sfinansował obiekt w ciągu dwóch tygodni. Nie otrzymałem żadnego protokołu doradztwa od Sparkasse. doradca jedynie zapewniał mnie, żebym mu zaufał, ponieważ dotychczas nie miał odmówienia finansowania. Jeśli się zastanawiacie, dlaczego nie poszedłem wcześniej do innego banku: Sparkasse była jedynym bankiem, który powiedział, że krótki czas pozostały dla użytkowania wieczystego nie ma znaczenia i że obiekt zostanie sfinansowany w żądanej formie. Teraz mam następujące szkody: 1. Ustanowienie hipoteki, które zostało zatwierdzone podczas zakupu, musiało zostać zmienione. Prawo do użytkowania wieczystego zostało usunięte. Dodatkowe koszty około 1200 €. 2. KfW było już zatwierdzone. Ze względu na opóźnienie 12 miesięcy musiałem zapłacić za okres uruchomienia 9 miesięcy (około 3000 €) i brakuje mi około 12 miesięcy w okresie kredytowania (około 5000 €). 3. Planowano dalsze korzystanie z prawa użytkowania wieczystego ze względu na doskonałe warunki, które bank początkowo uważał za nieproblemowe. Ze względu na zakup płacę rocznie 2400 € odsetek zamiast 800 € czynszu. Oznacza to dodatkowe obciążenie wynoszące 1600 € (plus spłata kapitału) na 23 lata! Rezygnacja z umowy zakupu nie wchodziła w grę ze względu na wysokie koszty. Mam nadzieję, że potraficie zrozumieć tę sytuację i możecie mi ocenić, czy mam szanse na odszkodowanie. Być może znacie także prawnika specjalizującego się w tego rodzaju sprawach. Dziękuję i pozdrowienia, Eckfelder

[NaTwoim13]

Cześć Eckfelder, Czy podpisali Państwo umowy kredytowe w Sparkasse i przepuściliście termin odstąpienia od umowy, a następnie podpisaliście inne umowy gdzie indziej? Nie dostrzegam problemu?

[Eckfelder]

Cześć, problem polega na tym, że początkowo otrzymano zgodę na zakup budynku, a następnie zgoda została zmodyfikowana (zakup działki lub przedłużenie dzierżawy). W wyniku tego powstała szkoda finansowa. Pozdrowienia, Eckfelder

[NaTwoim13]

Cześć Eckfelderze, o ile dobrze zrozumiałem, nie istniała ważna umowa kredytowa z bankiem, więc dokonali Państwo zakupu bez umów kredytowych. W takim przypadku zatwierdzenie zostałoby następnie dokonane na zmienionych warunkach, które są wiążące, i na ich podstawie powinni Państwo najpierw dokonać zakupu. Wydarzenia, które doprowadziły do opóźnień i zmienionych dat zakupu, zostały przez Państwa zainicjowane, więc bankowi nie można zarzucić niczego, ponieważ nie potwierdzili oni Pałstwu niczego prawnie wiążącego, czego później nie dotrzymali, więc nie widzę szans na odszkodowanie! Ale z tego co widzę, sposób postępowania banku był niepoprawny, etycznie i moralnie potępiany, ale z prawnego punktu widzenia, moim zdaniem, nie popełnili błędu! Tak szkoda i irytujące to dla Państwa jest, ale mogli Państwo dokonać zakupu tylko na piśmienne potwierdzenie wraz z warunkami. To, co jednak mnie zauważalnie zaniepokoiło, to fakt, że hipoteki zostały wpisane dla banku, musiały być przecież druki dla notariusza z warunkami rejestracyjnymi ze strony banku, dlaczego to zrobili, skoro nie było jeszcze prawnie wiążącej umowy między Państwem a bankiem? Technicznie to jest możliwe, ponieważ mogę zarejestrować hipoteki jak tylko chcę, ale więc bank się dowiedział??? Dlaczego potem nie nadeszły umowy??

[Eckfelder]

Nu cóż... uważam, że doradca nie miał odpowiedniej wiedzy/uprawnień. Z kolei przełożonym prawdopodobnie umknęło, że chodzi o użytkowanie wieczyste. To było kluczowe. Hipoteka została ustanowiona przez bank. Wszystko miało iść gładko... Umowy gotowe, do załatwienia tylko drobne szczegóły. Muszę dodać, że mieszkam w małej miejscowości i od dzieciństwa jestem klientem tego banku. Bank zaufania Nie rozumiem, dlaczego rzekomo nie mam prawnie szans. Bank potwierdził finansowanie na piśmie... bez warunków. Później jednak wszystko wycofał. Uważam, że pisemna zgoda finansowania powinna być wiążąca. Pozdrowienia, Eckfelder

[NaTwoim13]

Cześć Panie Eckfelderze, tak, potwierdzone na piśmie, ale bez warunków. Na co chcesz się powołać??? Zauważasz między innymi wzrost lub wzrost cen, ale jeśli nie są one przedmiotem umowy, to nie można ich podważyć! Nikt nie może się na to powołać, ani bank, ani ty! Obietnica finansowania pozostaje wiążąca, jak to było w twoim przypadku, tylko ustalone, nie skonkretyzowane warunki się zmieniły! To było nieszczęśliwe zdarzenie, jest trudno wyjaśnić szczegóły, bo nie uczestniczyło się w tym procesie, a każdy naturalnie będzie reprezentował swoje stanowisko, ale wysyłam moich klientów na spotkanie z notariuszem dopiero po wyjaśnieniu wszystkich kwestii finansowania, spisaniu ich i uznaniu za wiążące! Po prostu dla uniknięcia takich sytuacji, jak ta, która niestety ci się przydarzyła! Bank dał ci obietnicę finansowania, ale bez konkretnych warunków, więc nie dokonał refinansowania, w związku z tym musiał przekazać ci wzrost stóp procentowych lub pogorszenie warunków kredytowych!

[Eckfelder]

Cześć, to nie jest mój problem. Tak, podniósłbym się z niższymi odsetkami. Problem polega na tym, że bank nie finansuje z powodu prawa użytkowania wieczystego. To było wcześniej znane, a mimo to udzielił zgody. Wspomniane odsetki dotyczą KfW. Bank złożył już wniosek do KfW i został on zatwierdzony przez KfW. W rezultacie braku reakcji ze strony banku i ostatecznego cofnięcia zgody, naliczone zostają opłaty za udostępnienie funduszy, a okres wiążących odsetek wynosi już nie 10, a tylko 9 lat. Powołuję się na zgodę finansową. Po jej otrzymaniu podpisano akt notarialny (musiałem działać szybko ze względu na zmianę Energetycznej Ustawy Budowlanej). POTEM bank poinformował, że nie będzie finansować prawa użytkowania wieczystego. Od samego początku przedstawiłem bankowi szczegółowy plan finansowy. Wynika z niego jasno, że korzystna stawka użytkowani wieczystego jest ważnym kryterium dla zakupu. Mam nadzieję, że teraz jest to zrozumiale.