Capital Investment 4

[evil.kate]

Witajcie wszyscy, jestem tutaj nowy i mam nadzieję, że ktoś z Was może mi pomóc: Dwa miesiące temu kupiliśmy nieruchomość deweloperską, płatność odbywa się w zależności od postępu prac (obecnie 35%). Nieruchomość nie jest przeznaczona do użytku własnego i będzie gotowa do wynajmu za około 1,5 roku. W zasadzie posiadamy wystarczające środki własne, żeby zapłacić gotówką. Niemniej jednak zawsze słyszy się, że szczególnie w przypadku wynajmu obcego mądre jest zaciągnięcie kredytu: oszczędności podatkowe, płynność finansowa, inflacja itp. Oczywiście mój doradca bankowy był tym zachwycony, ale ja byłam i nadal jestem nieco nieprzekonana (bo niewystarczająco poinformowana) co do tego, czy w ten sposób można taniej wyjść. Oczywiście oszczędza się podatki, bo odsetki od kredytu zmniejszają dochód podlegający opodatkowaniu, ale czy warto cieszyć się z oszczędności 400 euro podatku, gdy trzeba było zapłacić za to 1000 euro odsetek?? Dlatego postanowiłam to wszystko po prostu przeliczyć. Z kredytem, bez kredytu, 2 różne stopy oprocentowania dla depozytów: Założenia: dochód 40 000 EUR, czynsz roczny 8 000 EUR, depozyty 330 000, efektywna wartość nieruchomości 250 000, kredyt 100 000, średni podatek 35%, stopa zwrotu z inwestycji 2% (4%), oprocentowanie kredytu: 3,6% (Amortyzacja pominięta, jest taka sama dla obydwu przypadków) Bez kredytu: Płynność: 330 000 - 250 000 = 80 000 Inwestycja: 80 000 * 2% (5%) = 1600 (4000) Dochód opodatkowany: 40 000 + 8 000 + 1600 (4000) = 49 600 (52 000) Podatek: 49 600 (52 000) * 35% = 17 360 (18 200) Dyspozycyjny dochód: 32 240 (33 800) Z kredytem: 330 000 - 150 000 = 180 000 Inwestycja: 180 000 * 2% (5%) = 3600 (9000) Odsetki od kredytu: 100 000 * 3,6 = 3600 Dochód opodatkowany: 40 000 + 8 000 + 3600 (9000) - 3600 = 48 000 (53 400) Podatek: 48 000 (53 400) * 35% = 16 800 (18 690) Dyspozycyjny dochód: 31 200 (34 710) Czy ktoś może zrozumieć moje obliczenia? Czy można w ogóle tak obliczyć? Czy coś przeoczyłam? Według tych obliczeń zależy to od stopy procentowej, jaką można uzyskać w przyszłości z inwestycji. Czy istnieje w takim razie pewien punkt równowagi, od którego całość zaczyna się opłacać? doradca podatkowy nic o tym nie wspomniał... Czy to oznacza dla mnie ryzykowny interes? Przyjmuję, zresztą, że inflacja i stopy procentowe będą rosły. Dziękuję za pomoc! Katharina