Capital Investment 4

[ADMCI4]

Cześć wszystkim...

W naszej dzielnicy jest dostępny mały domek, który chcielibyśmy kupić.
Niestety, mamy bardzo mało własnego kapitału i dlatego musimy skorzystać z pełnego finansowania w banku.
Podstawą dla wysokości pożyczki jest wartość zastawu domu.
Chciałbym wiedzieć, jak się to składa i jak banki to obliczają.
Czy ktoś przychodzi i szacuje wartość domu czy potencjalny nabywca musi już wcześniej zamówić ekspertyzę?
Jesteśmy laikami w tym temacie i byłoby nam bardzo miło, gdybyście podzielili się wskazówkami.

Pozdrawiam, Sandfloh

[NaTwoim13]

Cześć Sandfloh,

w przypadku zakupu cena zakupu zazwyczaj odpowiada wartości rynkowej/lombardowej. Jeśli ma ona zostać sfinansowana, mówimy o finansowaniu ceny zakupu.

Jeśli koszty dodatkowe związane z zakupem, takie jak podatek od nabycia nieruchomości, notariusz i ewentualnie pośrednik, mają być także sfinansowane, mówimy o pełnym finansowaniu.

Bank oblicza wskaźnik obciążenia, w przypadku finansowania ceny zakupu wynosi on 100%, chyba że bank zastosuje zniżkę bezpieczeństwa wynoszącą 10%, wtedy wskaźnik ten wynosi 111%, co najczęściej nie jest możliwe, zwłaszcza gdy potrzebne jest pełne finansowanie! Jeśli bank nie stosuje zniżki bezpieczeństwa, wskaźnik obciążenia w przypadku pełnego finansowania również przekracza 100% i zazwyczaj jest nierealny!

Pełne finansowanie, a także finansowanie ceny zakupu, zazwyczaj wiążą się z niekorzystnymi warunkami kredytowymi!

Sztuką jest porównywanie banków i sprawdzanie, który z nich oferuje pełne finansowanie, które finansowanie ceny zakupu i jakie warunki oferuje.

W naszym regionie (Dolna Saksonia) problem wysokiego obciążenia rozwiązywany jest poprzez pożyczkę dłużnika Sparda Bank, która oferuje do 30 000 euro bez wpisu hipotecznego, po nominalnej stopie procentowej 4,25%. Z tej pożyczki pokrywane są koszty dodatkowe, a wskaźnik obciążenia jest obniżany poniżej 100%, co zwiększa wybór banków (które wtedy nie ponoszą pełnego ryzyka) i obniża warunki dla pozostałej kwoty kredytu. W przypadku krajowym korzystamy z Banku DSL, gdzie koszty dodatkowe oraz 10% wartości lombardowej (dla obniżenia wskaźnika obciążenia poniżej 90%) są finansowane poprzez odrębną pożyczkę. Można ją spłacać przez 20 lat, co wiąże się z niewielkim obciążeniem części dłużnej! W ten sposób można uzyskać bardzo korzystne warunki dla głównych źródeł finansowania!

Ważne jest, aby suma finansowania była proporcjonalna do wartości rynkowej/lombardowej, to jest wskaźnik obciążenia i to od niego zależą warunki, jakie można uzyskać! Im niższy wskaźnik obciążenia, tym korzystniejsze warunki odsetkowe!

Koszty dodatkowe powinny zawsze być oddzielone jako kapitał własny lub poprzez pożyczkę dłużną, ponieważ w ten sposób uzyskuje się zgodę i lepsze warunki.