Capital Investment 4

[richard100]

Oto mniej sensacyjny, bardziej rozważny artykuł dotyczący bańki na rynku nieruchomości w USA. Jak to bywa w życiu: wszystko w końcu się równoważy. Dotyczy to także obecnej sytuacji na rynkach finansowych. Pozdrowienia Rich Boom na rynku nieruchomości 2.0 Według badania Harvardu może pojawić się kilka trudności po drodze, ale długoterminowa stabilność rynku nieruchomości jest nietknięta. Autor: Les Christie, redaktor CNNMoney.com 13 czerwca 2006 roku, godzina 15:18 NOWY JORK (CNNMoney.com) - Według raportu Joint Center for Housing Studies Harvardu, rynek nieruchomości wchodzi w okres spadkowy, ale jest mało prawdopodobne, aby doszło do poważnej zmiany kierunku. Rynek może napotkać ryzyka wraz ze wzrostem stóp procentowych, co prowadzi do zmniejszonej zdolności kredytowej i zwiększającej się podaży, według badania. Jednak rynek będzie cierpiał jedynie niewielki spadek, chyba że cała gospodarka ulegnie załamaniu, a miejsca pracy zaczną gwałtownie maleć. Przed nami mogą być trudne czasy - mówi Nicholas Retsinas, dyrektor Joint Center for Housing Studies w Harvardzie - ale rynek nieruchomości wyjdzie z nich silniejszy niż kiedykolwiek. Zmiany demograficzne i wzrost populacji pomogą utrzymać popyt na mieszkania - i ceny - na zdrowym poziomie. Liczba wymaganych mieszkań, aby zaspokoić popyt w ciągu najbliższych 10 lat, prawdopodobnie przekroczy liczbę 18,1 miliona jednostek wybudowanych w latach 1995-2004. Grają tu rolę kilka czynników. Dynamiczny wzrost gospodarstw domowych. W tym roku kraj będzie zyskiwał 1,37 miliona nowych gospodarstw domowych. Część z tego wynika z naturalnego wzrostu populacji, ale liczba ta została wzmocniona również przez migrację zagraniczną. Starejący pokolenie baby boomers. Wraz z wiekiem i zamożnością baby boomersi zaczęli coraz częściej kupować domy na wakacje lub drugie mieszkania. Ten trend będzie się pogłębiał w miarę zbliżania się do emerytury. Zmieniająca się struktura gospodarstw domowych. Zmiany społeczne i kulturowe przyczyniają się do zwiększenia liczby gospodarstw domowych. Jest więcej gospodarstw domowych jednoosobowych niż w przeszłości. Mniej dorosłych dzieci mieszka z rodzicami; zakładają własne domy. Wzrost współczynnika rozwodów prowadzi do podziału gospodarstw domowych wieloosobowych na mniejsze. Rozmiary rodzin zmniejszają się; społeczność może mieć zbliżoną liczbę ludności, ale więcej gospodarstw domowych. Wzrost mniejszości. Własność wśród dotychczas niedoreprezentowanych mniejszości wzrosła. Właścicielstwo domów wśród czarnych i Latynosów zawsze ustępowało białym, ale ostatnie 10 lat przyniosło mniejszościom duże postępy. Minimalizowanie ryzyka Badacze z Harvardu minimalizują ryzyko związanego z kredytami zmiennymi oprocentowaniem i łatwymi wymogami dotyczącymi wkładu własnego. Te kredyty wprowadzają niepewność, niektórzy martwią się: jeśli stopy procentowe wzrosną, właściciele mogą znaleźć się w sytuacji dużo wyższych miesięcznych opłat, co mogłoby skutkować gwałtownym wzrostem liczby zajętych nieruchomości i sprzedaży przymusowej, zwiększając podaż mieszkań i szkodząc cenom. Jednak badacze z Harvardu nie spodziewają się, że do tego dojdzie. Większość osób posiadających ryzykowne kredyty już zaobserwowała znaczny wzrost wartości swoich nieruchomości. Posiadanie znaczącego kapitału w postaci nieruchomości stanowi najlepszą ochronę przed zajęciem nieruchomości, ponieważ właściciele mogą sprzedać z zyskiem, jeśli nie są w stanie pokryć swoich rat kredytowych. Kapitał własny stanowił zdrowe 56 procent całkowitej wartości nieruchomości pierwotnych w 2004 roku, najnowsze dostępne dane na temat kapitału własnego, według badania. 94 proc. właścicieli miało kapitał własny w wysokości 10 procent lub więcej, a 87 proc. miało kapitał własny w wysokości 20 procent lub więcej. Tylko trzy procent właścicieli miało udziały w kapitale mniejsze niż pięć procent. Nawet jeśli ceny nieruchomości spadną w najbliższych latach, spadki są mało prawdopodobne, żeby skasować cały kapitał własny większości właścicieli - przewidują badacze z Harvardu. A spadek stóp procentowych, który zazwyczaj towarzyszy takim spadkom cen, umożliwiłby wielu kredytobiorcom refinansowanie swoich domów na korzystnych warunkach. Wszystko to powinno pomóc zapobiec dużym spadkom cen. Wpływ rządu Regulacje rządowe, poprzez ograniczenie podaży, również sprawiają, że mało prawdopodobne jest gwałtowne spadki cen nieruchomości. Ograniczenia dotyczące użytkowania ziemi, przepisy związane z przestrzeganiem planu zagospodarowania przestrzennego i budowlane sprawiają, że budowanie mieszkań jest trudne i kosztowne. Jak zauważa Lawrence Yun, dyrektor ds. badań ilościowych w Narodowym Stowarzyszeniu Maklerów Nieruchomości, ogólnie rzecz biorąc, tam, gdzie ceny nieruchomości są wysokie, budowa jest najtrudniejsza. Budowniczowie mówią mi, że załatwienie formalności w miejscach takich jak Atlanta, Indianapolis czy Dallas to dość łatwy proces. W innych miejscach, takich jak San Francisco, to koszmarna przeżycie - mówi. W wielu obszarach - dodaje Retsinas - widzimy taką antyrozwojową stronę. A tendencja jest w kierunku większej liczby ograniczeń, a nie mniejszej, pomimo że rynki się osłabiają. Podsumowując badanie mówi, że gospodarka Stanów Zjednoczonych jest zdrowa i że jakiekolwiek osłabienie rynków nieruchomości powinno się ustabilizować wkrótce. Jak mówi Retsinas, jednakże to duży kraj; wiele różnych obszarów ma swoje własne cechy i trudno jest uogólniać. Długoterminowe fundamenty są nadal pozytywne - mówi - ale niektóre obszary mogą być bardziej podatne na spadek.