Capital Investment 4

[Joyce121]

Cześć...
Mam 25 lat, mam następujący problem i mam nadzieję, że tutaj otrzymam rady i opinie.
Odnośnie historii: Przed 4 laty wziąłem kredyt w wysokości 31 000 euro (+ 9000 euro odsetek) na remont domu moich rodziców. kredyt spłacam co miesiąc w wysokości 800 euro, ale ponieważ musiałem odbyć obowiązkową służbę zastępczą, został on zawieszony na 9 miesięcy, a w tym czasie spłacane były tylko odsetki. Muszę płacić do 31.03.12. Dodatkowo, trzy lata temu wziąłem kredyt w wysokości 4500 euro (+ odsetki), który spłacam co miesiąc 120 euro.
To nie jest problem, ponieważ moja średnia pensja wynosi 1700 euro, często jest też wyższa, ponieważ pracuję w systemie zmianowym.
Niestety teraz Dom, który zarezerwowałem lata temu na wypadek sprzedaży, został wystawiony na sprzedaż. Bardzo chciałbym kupić ten Dom, ponieważ jest to świetna inwestycja z 5 mieszkaniami (trzy są w pełni wynajęte, jedno zarezerwowane, a jedno jeszcze wolne), miesięczne czynsze netto przy pełnym wynajęciu wynoszą około 1800 euro, a nieruchomość wraz z domem przylega do nieruchomości moich rodziców. Ponieważ moi rodzice mają Dom trzyrodzinny, w którym otrzymam również jedno z mieszkań jako spadek, pasuje to do całości. Dom jest w świetnym stanie i kosztuje 160 000 euro, + 10 000 euro opłaty notarialnej i podatków, 20 000 euro na remont dwóch pustych mieszkań. Łączna kwota kredytu, którą chciałem uzyskać w Sparkasse, to 190 000 euro.
A teraz do problemu: Nasza doradczyni w Sparkasse niestety nie zajmuje się nieruchomościami, skierowała mnie do młodego kolegi i poleciła mnie jako klienta. Powiedział, że z obecnym kredytem w wysokości 920 euro nie będzie problemu, ponieważ Dom stanowiłby zabezpieczenie kredytu hipotecznego, a moja pensja spłaca obecny kredyt. Utrzymywał mnie w niepewności przez 6 tygodni (choć wcześniej mówił o trzech dniach). Potem odmówił. Powód: wysokość obecnych rat.
OK. Zająłem się tym, miałem od razu otrzymać brakującą kwotę od krewnych (nie musiałbym jej nawet zwracać). Wróciłem więc do banku, poprosiłem go o ponowne przeliczenie, i w razie pozytywnej decyzji spłaciłbym wcześniejsze kredyty. Tydzień później, drugie odmówienie.
Tym razem nie mam wkładu własnego, a moje konto jest każdego miesiąca praktycznie na zero.
To oczywiste... płacę prawie 1000 euro kredytu miesięcznie, który przecież nie istniałby, a według ich kalkulacji potrzebuję około 600 euro na samo utrzymanie. Jeśli można to policzyć, to jasne, że nie będę oszczędzał dodatkowo 500 euro. Nie płacę rodzicom czynszu i teoretycznie nie mam tam żadnych wydatków. Jestem w banku od 7 lat, zawsze spłacałem kredyty i nie mam negatywnego wpisu w rejestrze dłużników, itp. Nie rozumiem, dlaczego musiałbym płacić tylko 200 euro więcej miesięcznie niż obecnie, obecny kredyt by przecież nie istniał (okres kredytowania nieruchomości wynosi 20 lat), a oni mieliby dodatkowe zabezpieczenie w postaci domu. A te 200 euro więcej, powinny być bez trudu pokryte z 5 dochodów z najmu. Być może możecie mi wytłumaczyć (bo doradca ds. nieruchomości nie mógł), co teraz mogę zrobić... Nie chcę się poddawać. Byłem też w innym banku, ale od razu powiedzieli, że szansa na uzyskanie kredytu jest zerowa, ponieważ gdy sprawdzą moją sytuację finansową, zobaczą, że bank, w którym jestem klientem, mnie odrzucił. Dziękuję z góry

[Naseweis]

Cześć,

natychmiast zauważyłem 3 rzeczy w Twoim tekście:

1. Czy obecnie pracujesz jako wolontariusz, a jeśli tak, od kiedy wykonujesz daną działalność?

2. Budynek kosztuje 160 000 €, a wniosek kredytowy wynosi 190 000 €

3. Brak kapitału własnego

Przy finansowaniu do 80 % kosztów budowy większość banków wymaga pozostałych dochodów w wysokości 1 600 € miesięcznie

W każdym razie zalecam najpierw spłacić kredyt w całości, a następnie skontaktować się ponownie z bankiem.

Jeśli jednak nadal pracujesz jako wolontariusz, bez dodatkowego poręczyciela nie otrzymasz kredytu od banku.

Pozdrowienia, N.

[Joyce121]

Cześć....
Najpierw bardzo dziękuję za odpowiedź.
Nie, musiałem pójść na obowiązkową służbę, dwa lata temu. Od tamtej pory znowu pracuję w firmie, w której pracowałem wcześniej. Włączyłem to w swój tekst, abyście wiedzieli, dlaczego kredyt, który zwykle wynosił 4 lata, został przedłużony o 9 miesięcy.
Powód, dla którego żądanie kredytu jest wyższe niż cena zakupu, to przede wszystkim 10 000 euro potrzebne na opłaty notarialne, podatek od nabycia nieruchomości i wpisy do księgi wieczystej oraz 20 000 euro, ponieważ mieszkanie, które jest zarezerwowane, wymaga gruntownego remontu. Chociaż okna są nowe, jednak przez ostatnie 30 lat w mieszkaniu mieszkała starsza kobieta, dlatego instalacje sanitarne, itp. nigdy nie były wymieniane. Musi być zrobione wszystko, od bojlera po płytki itp. Drugie wolnostojące mieszkanie było 20 lat temu piekarnią bez łazienek. Od tamtego czasu było używane tylko jako sala imprez itp. Dlatego tam również trzeba zrobić remont. Dom znajduje się blisko centrum miasta i w bardzo popularnej okolicy. Dlatego piąte mieszkanie również szybko zostałoby wynajęte.
Porozmawiałem z bankiem (Sparkasse) o istniejącym kredycie i o tym, że w razie pozytywnej decyzji z Państwa strony kredyt ten zostanie wcześniej spłacony. Mimo że nie wliczałem kredytu do obliczeń, ostatecznie nie zostałem zaakceptowany... z powodu braku wkładu własnego.
Do reszty dochodu w wysokości minimum 1600 euro, gdy zarobię 1800 euro z najmu plus moją średnią pensję 1700 euro...(zazwyczaj więcej) i spłatę 1100 euro przez 20 lat, zostaje mi według moich obliczeń jeszcze 2400 euro. Dodatkowo od razu powiedziałem, że zamierzam wykupić ubezpieczenie na wypadek ryzyka oraz założyć plan oszczędnościowy. Koszty kredytowe wzrosną tylko o 200 euro w porównaniu z sytuacją bez domu. Na to jednak zrekompensują dochody z najmu... Powoli wyczerpują mi się pomysły.

[Naseweis]

Cześć,

W przypadku finansowania decydujący jest zawsze obecny stan.

---- Pozostałe dochody w wysokości 1.600 €
+ około 850 € kosztów kredytu odsetki + spłata
= 2.450 € miesięczny dochód netto.

Ponadto bank sprawdzi, czy Dom faktycznie ma obecną wartość 160.000 €.

Czy istnieje możliwość wpisu hipoteki na Dom rodziców?
Czy znajdzie się poręczyciel?

Pozdrowienia N.

[Joyce121]

Ponieważ Dom moich rodziców jest nadal spłacany przez tę samą banku przez kolejne 15 lat, mój ojciec został niestety wykluczony jako poręczyciel. Nawiasem mówiąc, wtedy też nie miał on żadnego wkładu własnego. Jedyne, co miał więcej, to to, że był żonaty i miał czwórkę dzieci. Moja matka wtedy również nie pracowała, a Dom kosztował tyle samo. On nie miał nawet dodatkowych dochodów poza zasiłkiem rodzinym i korzyścią podatkową. Ja natomiast mam również dochody z czynszu. I mam jeszcze jedno pytanie, jak to możliwe, że teraz, mając absolutnie żadnego zabezpieczenia, mam ratę w wysokości 920 euro miesięcznie w Sparkasse, podczas gdy bez tego kredytu nie byłoby możliwe pożyczenie 1100 euro?? Teoretycznie w moich oczach to nonsens. Zwłaszcza, że zawsze spłacałem swoje raty i nigdy nie miałem żadnych negatywnych zdarzeń finansowych.

[msfinanz]

Jeśli kapitał własny może być udostępniony z rodzinnej kieszeni, należy to zrobić.

Po pierwsze, poprawia się kondycja kredytu hipotecznego, a po drugie, rating.

Jeśli wtedy Scoring kredytowy jest w porządku i udokumentowane są trwałe wpływy z najmu, to finansowanie nie jest niemożliwe...

Jak są skonstruowane te dwie kredyty, które muszą być spłacane miesięcznie? Stałe, zmienne?

[Naseweis]

Ponieważ Dom moich rodziców jest nadal spłacany w tej samej banku przez kolejne 15 lat, mój ojciec został niestety wykluczony jako poręczyciel. Przez przypadek, nie miał on wtedy również żadnego kapitału własnego. Jedyne, co miał więcej, to to, że był żonaty i miał czwórkę dzieci. Moja matka wtedy również nie pracowała, a koszt domu był ten sam. Nie miał on nawet więcej dochodów niż zasiłek rodzinny i korzyść podatkową.

Cześć,










Przy pytaniach o kredyty nie powinno się mówić o przeszłości.
Na przykład w latach 80. trzeba było zaakceptować około 9% odsetek od kredytu.





Natomiast ja nadal mam dochody z najmu.
I mam jeszcze jedno pytanie, jak to możliwe, że teraz bez żadnego zabezpieczenia mam miesięczną ratę w wysokości 920 euro w Sparkasse, a gdyby ten kredyt nie istniał, 1100 euro nie byłoby możliwe? Teoretycznie wydaje mi się to bezsensowne. Zwłaszcza, że zawsze spłacałam moje raty i nigdy nie wpadłam w negatywne sytuacje.


Jest zasadnicza różnica między zaciągnięciem kredytu w wysokości 31 000 € na istniejący budynek (pewnie także z wpisem hipotecznym) a kredytem na budynek w wysokości 190 000 €.

Jeżeli dofinansowanie kosztów domu wynosiłoby maksymalnie 80%,
obliczenia pozostałych dochodów wyglądałyby inaczej.

Do poziomu do 80% obciążenia hipoteką konieczne jest miesięczne pozostałe dochód
w wysokości 950 €.

Pozdrawiam N.

[Joyce121]

@msfinanz, jeśli pieniądze pochodzące z rodzinnych źródeł mogą pokryć tylko stare kredyty i tylko wtedy, gdy możliwe jest sfinansowanie nieruchomości. Obecny kredyt może zostać spłacony w każdej chwili zgodnie z umową.

@Naseweis, oczywiście wiem, że 31 000 euro (1 kredyt) + 4 500 euro (2 kredyt) + 11 000 euro (łącznie odsetki) nie dają 190 000 euro. Chodziło mi o kolejną ratę.

Znalazłem jeszcze jedną lukę:
Moja siostra (zamężna) powiedziała mi wczoraj, że chciałaby to zrobić razem ze mną. W przyszłym miesiącu kończy swoją naukę na przedstawicielkę handlową i zostanie zatrudniona. Ona i jej mąż są wolni od długów! Myślicie, że byłoby to możliwe, gdybyśmy kupili ten Dom razem?

[Ralfes]

Myślałem, że to zależy również od dochodu? Zarobki Twojej siostry jako sprzedawca detaliczny (nie wiem, jakie są) w jej pierwszym roku pracy również nie są jeszcze tak wysokie, prawda?

[obelix]

Cześć,

... wszystko nie takie proste; i jak już pisze inny użytkownik, proszę nie porównywać dzisiaj z wczoraj. Zmieniło się więcej niż tylko stopa procentowa. Wiele osób, które finansowane były wczoraj, dziś nie otrzymałoby tak łatwo tego kredytu.

Faktem jest, że brak jest kapitału własnego. Wartość nieruchomości również nie może być sprawdzona. Mieszkania są puste, więc zaplanowany dochód z wynajmu - na razie - nie został udowodniony.

Zazwyczaj zalecam pójście najpierw do domowego banku i rozmowę z nim. Cóż, to zostało zrobione; teraz jednak ponownie z uwzględnieniem zmienionych warunków (siostra). W przypadku negatywnej decyzji, zazwyczaj trudno jest znaleźć inne możliwości finansowania. W drugim kroku zalecałbym zwrócenie się do innych banków lokalnych.