Capital Investment 4

[Tom1963]

Dobry wieczór.

Zarejestrowałem się tutaj, ponieważ obecnie interesuję się z partnerką (nie jesteśmy małżeństwem) zakupem i modernizacją domu własnego.

Kontekst: Nasz wynajmujący od 1,5 roku (krótko po naszym wprowadzeniu się i odnowieniu) próbuje sprzedać nasze mieszkanie. Dotychczasowe próby spełzły na jego oczekiwaniach cenowych.

Znaleźliśmy Dom około 20 km stąd. Czyste koszty nabycia, ponieważ istnieje jeszcze pole do negocjacji, wyniosą około 75 000 euro. Do tego doszłyby koszty renowacji (rurociągi, instalacje elektryczne, urządzenia sanitarne, prace wykończeniowe) w granicach 30 000 - 40 000 euro przy dużej własnej pracy. Jako mistrz elektryk i osoba, która odnowiła już kilka łazienek i całkiem Dom mieszkalny dostosowany do standardów z 2000 roku, czuję się na to zdolny.

Wartość domu mógłbym oszacować poprzez kuzyna (eksperta ds. nieruchomości), którego i tak konsultowałbym przed zakupem, aby upewnić się, że nie czeka mnie nieskończony plac budowy.

Problem z finansowaniem: Z różnych powodów nie mamy żadnego kapitału własnego i musielibyśmy wziąć pożyczkę na całą kwotę 105 000 - 115 000 euro. Dodatkowe koszty zakupu mogliby pokryć moje rodzice w razie potrzeby.

Zarabiam (jako urzędnik) netto 1900 euro, partnerka netto 1100 euro. Obciążenia (kredyt konsumpcyjny) mam w wysokości 300 euro miesięcznie, ona 200 euro. Spłata pozostała na około 3 lata.

PSD Bank byłaby gotowa sfinansować do 150 000 euro (mnie jako jedynego kredytobiorcę, planując posiadanie potomstwa), ale chciałaby, aby nie było innych obciążeń.


Jakie banki oferują refinansowanie?

Czy jest możliwe uzyskanie kompleksowego pakietu (całkowita spłata) z jednolitymi ratami (do 750 euro/miesiąc) na okres około 20 lat?

Czy sam pomysł ma sens?

Przez dość wysoką czynszową (600 euro/miesiąc) prawie nie możemy oszczędzać.

Dzięki za wskazówki

[Tom1963]

Dodatkowe informacje: Pochodzimy z Południowego Pafalcu, okolice Kandel - Bad Bergzabern
Zawód: Urzędnik federalny
Wynik w Schufa (informacja o sobie z 2011 roku): 98,xx%

[BerndR]

Wartość domu mogę oszacować poprzez kuzyna (rzeczoznawcę ds. nieruchomości)


Bank finansujący będzie tego mało zainteresowany.





Które banki oferują refinansowanie?


refinansowanie nie poprawia kryteriów zdolności kredytowej banku finansującego.





Czy samo przedsięwzięcie ma sens?


Spłacanie bieżących kredytów; pokrywanie kosztów dodatkowych:
wtedy to ma większy sens.

[Tom1963]

Dziękujemy za porady, sami doszliśmy do tego wniosku.

Nie mówiłem bezpośrednio o refinansowaniu w klasycznym sensie, ale o kompleksowym pakiecie, który jednocześnie obejmuje czyste finansowanie budowy (koszt nieruchomości + remont), a także ewentualnie dodatkowe koszty związane z budową (prowizja dla pośrednika, notariusz, podatek od nabycia nieruchomości) oraz ewentualne istniejące raty kredytowe.

Zbliża się deadline, ponieważ przy obecnie niskich stopach procentowych nasza miesięczna czynszówka jest prawie taka sama jak raty z kredytu spłacanego w całości.

Pakiet kompleksowy miałby tę zaletę, że pozwala równocześnie gromadzić oszczędności w trakcie spłaty kredytu.

[BerndR]

Mówiłam też nie bezpośrednio o przekształceniach w sensie klasycznym, ale o kompleksowym pakiecie, który z jednej strony obejmuje czyste finansowanie budowy (cena nieruchomości + remont), a z drugiej strony, jeśli to możliwe, koszty dodatkowe związane z budową (pośrednik, notariusz, podatek od nabywcy nieruchomości) oraz ewentualne istniejące raty kredytów.

Nie ma mojej wiedzy żadnego wielkiego rozwiązania. Znalezienie banku, który finansuje 110%, jest już trudne. Problemem jest również wysoki udział wkładu własnego, który zawsze jest bardzo trudny do oszacowania. A potem jest jeszcze problem związan z rosnącymi stopami procentowymi przy pełnym finansowaniu.

Nie znam obecnie rozwiązania; można jednak skonsultować się niezobowiązująco z dużymi pośrednikami w internecie, którzy współpracują z wieloma bankami.

[jeanlouis]

Drugie zabezpieczenie? Jeśli Twoi rodzice pokrywają koszty dodatkowe, to rodzinie chyba nie brakuje niczego. Czy mają Państwo możliwość zabezpieczenia księgi wieczystej dla części pożyczki? Praca i koszty materiałów w ramach samopomocy muszą być szczegółowo opisane, a ich zakres określony przez rzeczoznawcę. Godziny pracy muszą być wykonalne, a koledzy, którzy pomagają, muszą to podpisać. Jeśli będziesz oszukiwał siebie, zginiesz, ale rzeczywisty darmowy wkład pracy stanowi kapitał własny. Bank wymaga dowodów na wkład własny w ramach jego zakresu, w przeciwnym razie nie wypłaci pieniędzy, słowo klucz: postęp prac. Nie zapominaj również o podwójnym obciążeniu czynszem i odsetkami w fazie remontu! PSD dla urzędników z wysoką wypłatą w rzeczywistości nie jest złą opcją.

[StefanSchulze]

Cześć,

czy finansowanie ma sens, nie mogę tego teraz ocenić. Jako urzędnik masz już pewne źródło dochodu (czyli połowę sukcesu). Teraz ważne jest oszacowanie wartości nieruchomości przez twojego kuzyna. Jeśli on uważa, że wartość domu jest dobra, możecie przystąpić do uzyskania finansowania.

Jak znaleźć odpowiedni bank, dowiesz się tutaj:
Sprawdź moje konto, znajdziesz tam mój adres internetowy.

Powodzenia!

[Tom1963]

Cześć.

Dziękuję za opinię.

W zasadzie możliwość wkładu własnego mają jedynie ja jako jednoosobowa firma lub moja partnerka życiowa oraz mój ojciec (pracujący z kafelkami).

Dlatego w gorszym przypadku szacuję koszty na 40 000 euro, ponieważ różne prace (np. instalacja wodociągowa) muszą być wykonane przez lokalne firmy.

Dokumentacja postępu budowy nie powinna stanowić problemu.

Podwójne obciążenie to z pewnością istotny temat. Muszę upewnić się, że będę mógł wykorzystać resztę urlopu w jednym okresie oraz dorobić kilka dni nadgodzin, aby nie mieć problemów z czasem.

Ale początkowo chodziło mi tylko o ogólną wykonalność finansową.

[Tom1963]

Napotkane później:

Z forum uzyskaliśmy kontakt z Deutsche Bank, która odrzuciła finansowanie (ujemna bilansowa sytuacja majątkowa).

Następnie zajęłem się tym samodzielnie i Bank PSD zgodził się wczoraj.

Za 10 dni umówiony jest termin u notariusza, a pod koniec roku przenosimy się......

[NaTwoim13]

Cześć Tom1963,

Gratulacje.

Ktoś, kto sugeruje współudział Deutsche Bank, nie ma pojęcia o temacie.

[Prometheus]

Cześć Tom,

najpierw muszę powiedzieć, że bardzo starannie przemyślałeś i zaplanowałeś wszystko. Często robi się słabo, gdy się czyta, jak naiwnie wielu ludzi planuje zakup domu i finansowanie. Nie w twoim przypadku - wszystko ma sens!
Mam jednak uwagę, ponieważ osobiście towarzyszyłem wielu znajomym przez fazę remontu/rozbudowy: przy kalkulacji zalecam doliczenie rezerwy w wysokości co najmniej 5% do ostatecznej kwoty, ponieważ zazwyczaj zawsze znajduje się coś, z czym wcześniej się nie liczyło albo na co nie było możliwe wcześniejsze oszacowanie. Miło jest mieć zapas i nie trzeba się zniechęcać
Powodzenia, oby wszystko przebiegało gładko!

[msfinanz]

Cześć Tom1963,

Gratulacje.

Kto w Twoim przypadku, czyli wprowadzając Deutsche Bank do gry, nie miał pojęcia o temacie.

Dlaczego tak myślisz?

[NaTwoim13]

Ponieważ w wytycznej jest ujemny kapitał, co jest kryterium dyskwalifikującym w banku. Stopień zadłużenia jest wyższy niż kapitał własny lub aktywa! To jest absolutny zakaz w Deutsche Bank.

[Tom1963]

Uzupełnienie: DIBA również wyraziła zgodę, ale warunki oferowane przez nich (rzeczywista stopa procentowa przez ponad 15 lat przekraczająca 4%) były znacznie gorsze niż warunki oferowane przez PSD.