Capital Investment 4

[fabian_123]

Cześć!!

mój pierwszy post na tym forum będzie jednocześnie pytaniem dotyczącym planowanej finansowania mieszkania na sprzedaż:

Moja partnerka i ja (oboje po dwudziestce) planujemy zakup zamieszkanego przez nas mieszkania na sprzedaż w cenie 195 tys. EUR. Do tego dochodzi około 10000€ kosztów remontu, prowizja dla pośrednika w wysokości 3,57%, podatek od nabycia nieruchomości oraz koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej. Z naszym wkładem własnym w wysokości 20 tys. EUR, nasza potrzeba finansowania wynosi około 205 tys. EUR.

Aktualnie mamy ofertę naszego banku domowego z następującymi warunkami i pisemną akceptacją:

pożyczka 1: 55 tys. EUR, 5 lat okresu obowiązywania oprocentowania, dodatkowa spłata 10%, oprocentowanie 2,0%. Początkowa spłata 10%, z celem spłacenia całej kwoty na koniec okresu obowiązywania oprocentowania poprzez spłatę bądź dodatkową spłatę.

pożyczka 2: 150 tys. EUR, 15 lat okresu obowiązywania oprocentowania, początkowa spłata 2%, oprocentowanie 2,8%, 5% dodatkowa spłata. Kwota raty z Pożyczki 1, wraz z zakończeniem okresu obowiązywania oprocentowania z Pożyczki 1, powinna zostać w całości przeniesiona do Pożyczki 2, tak aby po 15 latach kwota kredytu została w większości spłacona.

Obliczając zgodnie z powyższym planem spłatę kapitału, przez następne 15 lat zapłacimy około 350€ miesięcznie odsetek. Jednakże równoważne mieszkanie w naszej okolicy wyniesie co najmniej 900€ czynszu. W zasadzie dość pewna sprawa, czy przeoczyłem jakiś haczyk?

Dziękuję!

fabian_123

[BerndR]

Na,
tutaj byłbym trochę ostrożny
Po pierwsze, wydaje się, że sam/a nie ma Pan/Pani podstawowej wiedzy o finansowaniu;
poza oprocentowaniem, trzeba jeszcze uwzględnić spłatę kapitału.

Ponadto, w przypadku nieruchomości do wspólnego użytku, trzeba ponosić bieżące opłaty dodatkowe.

Drugim problemem jest brak konkretnego planu spłaty, z którego wynikałby miesięczny obciążenie i status kredytu (pozostała kwota do spłaty).

Kolejnym problemem jest podzielenie kredytu na dwie transze, co prawdopodobnie przynosi korzyść bankowi.

Ponadto oprocentowanie jest podejrzanie niskie, żeby to jeszcze delikatnie ująć.

Moim zdaniem, coś jest tu nie tak.

[fabian_123]

Cześć BerndR,

dziękuję za odpowiedź.

To, że obok odsetek trzeba jeszcze zwracać kapitał, jest jasne, chyba nieprecyzyjnie się wyraziłem. Chciałem zauważyć, że 350 €/mies. w porównaniu z kosztami zimnej czynszu wynajmowanego mieszkania (a pieniądze na to są tak samo stracone, jak te, które płaci się bankowi w postaci odsetek) są praktycznie śmiesznie niskie. Oczywiście, koszty dodatkowe i oszczędności są istotne, ale w pewnym zakresie pojawiają się one także w przypadku wynajmowanego mieszkania.

Konkretny plan spłaty kredytu został opracowany, a dodatkowa spłata została dostosowana:

kredyt 1: 55 tys. EUR, 5% dodatkowa spłata, 5 lat okresu rzeczywistego, 2,0% oprocentowanie stałe.
Spłata kredytu przy założeniu 10% początkowej amortyzacji. Pod koniec okresu rzeczywistego zostanie na koncie około 20 tys. EUR, które będą pokryte zgromadzonym kapitałem własnym lub kontynuowane w przypadku dalszego korzystnego oprocentowania. Spłata poprzez kapitał własny lub kontynuacja finansowania jest także powodem podziału kredytu.

kredyt 2: 150 tys. EUR, 10% dodatkowa spłata, 15 lat okresu rzeczywistego, 2,8% oprocentowanie stałe.
Spłata kredytu przy założeniu 2% początkowej amortyzacji. Po pięciu latach, czyli po zakończeniu okresu rzeczywistego kredytu 1, wolne środki zostaną zainwestowane w kredyt 2. Dzięki temu pozostałe zadłużenie wyniesie około 10 tys. EUR po zakończeniu okresu rzeczywistego.

Bank to średniej wielkości Sparkasse. Umowy finansowania zostaną przekazane w przeciągu najbliższego tygodnia. Dlatego proszę o wskazówki, na jakie pułapki konkretnie należy zwrócić uwagę!

Dzięki!

[BerndR]

Nie widzę planu spłaty.Gdzie jest plan spłaty?To są ogólne dane do rozliczenia konta.Ponadto, moim zdaniem, takie stawki procentowe nie są możliwe.

[fabian_123]

Cześć BerndR, Czy mógłbyś dokładniej wyjaśnić, co rozumiesz przez harmonogram spłat? Miesięczna rata składa się z wymienionej wyżej spłaty kapitału i odsetek. Stopa procentowa jest wynikiem długiego porównania cen pomiędzy różnymi dostawcami.

[Torian]

Poza tym,
według mnie takie oprocentowanie nie jest możliwe.

Znajomy otrzymał ofertę od Kreissparkasse, gdzie efektywna stopa procentowa była o około 0,5% wyższa niż ustalona stopa procentowa, wówczas wracamy do normalnego zakresu

[BerndR]

Ja,
coś tu nie gra.

Chociaż nie jestem pewien, czy 0,5 wystarczy przy finansowaniu na poziomie 90-100%.

Podejrzewam, że chodzi tutaj o kredyt z natychmiastowym oszczędzaniem budowlanym;
a nie kredyt ratalny.





Stopa procentowa jest rezultatem długiego porównania cenowego pomiędzy różnymi dostawcami.


Oferty nie można porównywać na podstawie stopy procentowej, a jedynie na podstawie planu spłaty;
ustawa pozwala bankom na pewne swobody, co sprawia, że nie muszą podawać stop procentowych umożliwiających prostą ekonomiczną porównywalność.





Co dokładnie rozumiesz przez plan spłaty? Miesięczna rata wynika z powyższej spłaty i obciążenia odsetkami.


Nie widzę miesięcznej raty i pozostałego zadłużenia.

Plany spłat pokazują, jakie płatności mają być dokonywane w różnych momentach czasu, oraz jakie jest pozostałe zadłużenie w różnych momentach czasu; zwłaszcza na końcu okresu obowiązywania oprocentowania.

[BerndR]

Stopa procentowa dla 5-letniego kredytu przy finansowaniu w wysokości 60% na platformie hurtowej wynosi obecnie około 2,05%.

Dla lokalnych banków byłoby to obecnie również korzystne rozwiązanie, aby móc oferować kredyty.

Bank musi już średnio doliczyć około 0,4, aby móc z tego żyć.

Następnie pojawia się dodatkowa opłata wynosząca około 0,2-0,5 dla finansowania w wysokości 90%.

Wtedy jesteśmy w okolicach 2,6-2,7 dla realistycznej oferty.

To samo dotyczy kredytu na 15 lat.
Stopa zakupu przy 15 latach i 60% finansowaniu wynosi w najlepszym przypadku około 2,8%.

[fabian_123]

Cześć wszystkim,

To czysta pożyczka ratalna. 55 tys. EUR z oprocentowaniem 2,2% i 150 tys. EUR z oprocentowaniem 2,84%. Miesięczna rata wynosi 1149 EUR z możliwością spłaty kapitału w wysokości 2%. Pozostała kwota do spłaty po planowej spłacie dla pożyczki 1 to około 20 tys. EUR, a pozostała kwota po pożyczce 2 to około 70 tys. EUR (aktualne liczby na szybko, mogę jeszcze sprawdzić, jestem teraz online!).

Pozdrowienia

[BerndR]

Nie mogę teraz tego wszystkiego zrozumieć.

Nawet przy niskich stopach procentowych moje obciążenie wynosi około 1350.

650 za pierwszy
700 za drugi

Muszę podejść do tego jeszcze raz w spokoju.

[fabian_123]

Teraz jeszcze raz, tym razem z prawdziwymi liczbami i kilkoma poprawkami, wskaźnik spłaty nie pasował, więc inne kwoty:

kredyt 1: kredyt ratalny z oprocentowaniem nominalnym 2,0%, oprocentowanie rzeczywiste 2,2%. Kurs wypłaty 100%, wskaźnik spłaty %/spłata końcowa 10%, ustalony do 2017 r., miesięczne obciążenie 550€.

kredyt 2: kredyt ratalny z oprocentowaniem nominalnym 2,78%, oprocentowanie rzeczywiste 2,84%, kurs wypłaty 100%, wskaźnik spłaty %/spłata końcowa 2%, ustalony do 2027 r., miesięczne obciążenie 597,50€.

Początkowe rozbicie raty odsetkowej:

kredyt 1: 458,33€ spłata kapitału, 91,67€ odsetki. Pozostały dług po okresie oprocentowania nominalnego: 30.125,02€.

kredyt 2: 250€ spłata kapitału, 347,50€ odsetki. Pozostały dług po okresie oprocentowania nominalnego: 97.246,07€. Plan oczywiście polega na spłaceniu kredytu 1 środkami własnymi i specjalnymi spłatami kredytu 2 w związku z różnicą w początkowej racie.

[BerndR]

Dobrze, też się pomyliłem; tylko z całą płatnością było to nieco skomplikowane.

Teraz mam jednak następujący problem:
Drugi kredyt (na 15 lat) ma oprocentowanie około 2,9%.
Jeśli chodzi o pierwszy, wychodzi mi stopa procentowa na poziomie 3,8%.
Jeśli byłoby 2,0%, oznaczałoby to pozostały dług w wysokości około 26 000.

Czy jest możliwe, że gdzieś jest błąd w obliczeniach?

[fabian_123]

Cześć BerndR,

tak, masz całkowitą rację. Patrzyłem na sumę końcoworoczną za rok 2016. Faktycznie chodzi jednak o środek 2017 roku, czyli pozostały dług dla pożyczki 1: 27.113,76€ oraz pożyczki 2: 94.999,82€. Teraz wszystko powinno być na swoim miejscu.

Jaka jest ogólna opinia na temat warunków pożyczek? Czy wszystko jest w porządku (teraz, gdy wszystkie informacje zostały ujawnione)?

[BerndR]

Brakuje jeszcze dwóch miesięcy gdzieś przy pierwszym kredycie; to byłby pozostały dług po około 58 miesiącach.

Ale ogólnie, jak już wspomniałem, warunki są poniżej rynkowych.

Mogę tylko przypuszczać, że niektóre banki mają zbyt dużo płynności i nie wiedzą, co zrobić z pieniędzmi.

Być może również z powodu kryzysu bankowego; banki nie ufają sobie nawzajem i praktycznie nie pożyczają sobie pieniędzy; w rezultacie rynek naturalnie przestaje działać rozsądnie.

[fabian_123]

Nie jestem w stanie tego teraz wyjaśnić. Wpiszę to jutro jeszcze raz do Excela, być może wtedy znajdę błąd.Byliśmy najpierw w Banku A, gdzie otrzymaliśmy standardową ofertę z 2,4% (55 tys. EUR) i 3,35% (150 tys. EUR). Następnie poszliśmy do Banku B, który zaproponował nam dobrą ofertę z 2,8% (150 tys. EUR) i 2,0% (55 tys. EUR), ale warunki ramowe nam się nie podobały. Prawdopodobnie jednak zgodzilibyśmy się na tę ofertę ze względu na niskie oprocentowanie. Wróciłem z powrotem do Banku A, który zaktualizował swoją ofertę na 2,0% (55 tys. EUR) i 3,15% (150 tys. EUR). Po namyśle poprosiłem o ponowne przemyślenie oferty oraz o przeniesienie naszych kont wynagrodzeń do tego banku.W ten sposób wynikła powyższa oferta. Dla mnie, w zasadzie, jest to dobra oferta, jeżeli jest poniżej warunków rynkowych...

[BerndR]

Na, na,
gdzie jest napisane, że bank musi rozliczać konto z wykorzystaniem powszechnie stosowanej w Excelu bezpośredniej rekompensaty odsetek i kapitału ?

Do poważnej oferty należy również dołączyć harmonogram spłaty, z którego wynika, jakie płatności i w jakich terminach należy dokonać;
oraz jaka pozostaje niespłacona kwota w jakich terminach (przynajmniej raz w roku)

[fabian_123]

Cześć BerndR,

Mam plan spłaty, ale Excel jest wygodniejszy. Brakujące około 1000€ wynika z dwóch miesięcy bez spłaty kapitału. W poprzedniej ofercie nie były one uwzględnione. Teraz powinno być wszystko w porządku.

Na razie ustaliliśmy spłatę od września, ale możemy szybko zmienić zdanie i spłacić wcześniej.

[BerndR]

Ok,
chciałem tylko wiedzieć, czy oferty transakcji z tak niskimi oprocentowaniami są w ogóle możliwe;
nie zajmuję się codziennie finansowaniem budowy.

Oczywiście możliwe jest także, że instytucja chce zatrzymać klienta ze względu na bardzo dobrą zdolność kredytową i liczy na przyszłe transakcje.

Przy 27 000 długów pozostał pewien problem:
jeśli pozostaną bez spłaty, bank praktycznie może żądać dowolnego oprocentowania (w określonym zakresie), ponieważ nikt inny nie finansuje tej kwoty: 2 miejsce, niewielka kwota.

[fabian_123]

Tak, również ktoś mi to już powiedział. Chcę przeciwdziałać temu problemowi poprzez zawarcie umowy oszczędnościowej, która otrzyma swoje przydziały za 4-5 lat i umożliwi spłatę pozostałego zadłużenia. Jeśli mam wystarczająco dużo środków własnych, zawsze mogę zrezygnować z kredytu.