Capital Investment 4

[Stubber]

Cześć i dzień dobry wszystkim!

Jestem zadowolony, że znalazłem to forum i mam nadzieję, że ktoś tutaj może mi pomóc.

Problem jest taki: w listopadzie 2007 roku moja była żona i ja kupiliśmy bliźniak. Wzięliśmy kredyt w wysokości 126 tysięcy euro po stopie procentowej 5,2%... Niestety, teraz byłem zmuszony sprzedać Dom z powodu rozwodu, co jest już wystarczającą karą. Jestem świadom, że muszę zapłacić bankowi odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Co mnie szczególnie irytuje, to fakt, że kiedyś zalecono nam 15-letnią blokadę oprocentowania, ponieważ oprocentowanie wkrótce znowu wzrośnie i nie wspomniano ani słowem o odszkodowaniu za wcześniejszą spłatę. Podsumowując... bank domaga się teraz 17 tysięcy euro jako odszkodowania za wcześniejszą spłatę przy obecnym poziomie oprocentowania!
Możliwość dodatkowej spłaty 5% oraz zwiększenie oprocentowania do 5% zostały już uwzględnione! Pomimo szacunku dla utraty odsetek przez bank, uważam to za horrendalne i gdzieś trzeba postawić górną granicę. Dlaczego w przypadku odszkodowania za wcześniejszą spłatę kredytów konsumenckich istnieje górna granica 1% i dlaczego odszkodowania za wcześniejszą spłatę w Niemczech są wielokrotnie wyższe niż w innych krajach UE? Niech mnie nikt nie źle zrozumie, jestem świadomy konieczności zapłaty odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ale nie mogę poradzić sobie z taką sumą, czy istnieje tutaj naprawdę jakiekolwiek pole do negocjacji?

[Naseweis]

Cześć,

z tego tekstu dowiaduję się, że kredytobiorca nie był w stanie przeczytać ani zrozumieć umowy kredytowej.

Dlaczego więc w ogóle podpisał umowę,
nie wyjaśniając sobie poszczególnych szczegółów?

Pozdrowienia

[Stubber]

Cześć Małgosiu,

Właściwie spodziewałem się otrzymać tutaj na forum sensowną odpowiedź na moje zmartwienie, a nie bycie pośrednio nazwanym głupim, nie znając żadnych faktów.
Z jednej strony przeczytałem umowę i zdaję sobie sprawę, że muszę zapłacić VFE.
Pokaż mi jednak osobę, która pięć lat temu wiedziała, jak będą rozwijać się odsetki.
Z drugiej strony nie zamierzałem się rozwodzić pięć lat później przy zakupie, aby znaleźć się w takiej sytuacji.
Od dostawcy usług oczekuję, że podniesie takie „szczegóły” i zaoferuje możliwości zabezpieczenia, a nie myśli tylko o swojej prowizji.

[2Bolitho]

Usługa / sprzedawca nie ma na celu działać w swoim interesie. Co więcej, interesuje go ustalona cena. Jeśli jedna ze stron umowy chce wcześniej zakończyć umowę i tym samym znacznie zmienić podstawę kalkulacji, rekompensata jest przynajmniej uzasadniona. Ale to też napisałeś na górze. Czy zastanawiałeś się kiedyś, ile odsetek nadal musiałbyś zapłacić przy normalnym przebiegu pożyczki? Oblicz to. A następnie porównaj rekompensatę. Prawdopodobnie wtedy wybaczenie stanie się widoczne. Jeśli nie, z chęcią zamieszczę tutaj wyniki. Dzisiejsze stopy procentowe są znacznie niższe niż 5+%, więc to nie może być powodem.

[Stubber]

Cześć, Bolitho, ponieważ dzisiejsze stopy procentowe są znacznie niższe niż w momencie zawarcia umowy w 2007 roku, znajduję się w trudnej sytuacji. Chciałbym jednak jasno podkreślić, że jestem w pełni świadomy konieczności zapłacenia odsetek za wczesne wyjście z umowy, jedynie sprzedaż w tym czasie nie była planowana. Oczywiście w ciągu najbliższych 5 lat zapłaciłbym znacznie więcej odsetek, ponieważ opłata za wczesne wyjście z umowy (jeśli dobrze rozumiem) wynika z różnicy odsetek banku a możliwej reinwestycji w obligacje hipoteczne. Prawdopodobnie muszę pogodzić się z faktem, że byłem naiwny ufając doradcy co do prognoz dotyczących stóp procentowych i nie zastrzegłem sobie klauzuli ochronnej przed opłatą za wczesne wyjście z umowy w przypadku sprzedaży domu z powodu rozwodu. Za głupotę się płaci, i wcale nie chcę unikać rekompensaty (w końcu w odwrotnej sytuacji bank wypłaciłby mi zyski z reinwestycji bez sprzeciwu), chciałbym jedynie, aby odsetki za wczesne wyjście z umowy miały ustaloną górną granicę, tak jak ma to miejsce w wielu innych krajach europejskich.

[2Bolitho]

Niestety tak. I doradca jest sprzedawcą, nawet jeśli nazywa siebie doradcą. Taka informacja na przyszłość...

Rozwodu się nie planuje, gdy już się pojawi, trzeba się z tym pogodzić. Trzeba starać się zrobić z tego jak najlepiej, nawet jeśli czasem to najlepsze jest dość kiepskie.

[NaTwoim13]

Cześć Naseweis,

naprawdę nie przestajesz próbować zrobić niektórych użytkowników na głupków! Musi ci się naprawdę dobrze powodzić i do tej pory zrobiłeś wszystko dobrze, szczególnie widziałeś wszystko z góry, co może się wydarzyć w życiu.

Stubber nie narzekał nawet na konieczność zapłacenia FVE, chce raczej dowiedzieć się, jak najlepiej rozwiązać tę sytuację, która nie była przewidywalna. Nawet daje wskazówkę dzisiejszym potencjalnym klientom kredytów hipotecznych - chociaż mam mieszane uczucia co do konieczności zabezpieczenia się przed tym. Mówi o możliwości zabezpieczenia się, np. w przypadku rozwodu, przymusowej przeprowadzki związanej z pracą lub choroby, przed koniecznością sprzedaży nieruchomości poprzez zapłatę FVE.

[Stubber]

Hej Noelmaxim,

dziękuję za odpowiedź! Wreszcie ktoś mnie zrozumiał ...
Niezależnie od tego, jak będę postępować w przyszłości w sprawie finansowania nieruchomości, chciałbym wiedzieć, czy nie można się jakoś porównać z bankiem.
I dlaczego bank zawsze musi liczyć się z tymi obligacjami hipotecznymi? Mój bank udziela codziennie nowych kredytów hipotecznych, dlaczego moje pieniądze nie są na to przeznaczane, a te wartości nie są uwzględniane?
Nie neguję prawa banku do otrzymania rekompensaty za swoje straty, ale dla mnie zawsze brzmi to tak, jakby banki mogły w ten sposób najwięcej wyciągnąć ... jednak jestem zbyt laikiem, aby to zrozumieć.



Pozdrowienia

[2Bolitho]

...Moje banka codziennie udziela nowych kredytów hipotecznych, dlaczego moje środki nie są na to przeznaczane i te wartości nie są wtedy wyceniane?
Nie neguję, że bank powinien otrzymać odszkodowanie za swoje straty, ale dla mnie wygląda to zawsze tak, jakby banki mogły w ten sposób wyciągnąć z tego najwięcej... aby to zrozumieć jestem jednak zbyt laikiem.

Bank to także firma nastawiona na zysk. Jak supermarket za rogiem lub glazurnik na następnej ulicy. Gdyby nie chcieli wyciągnąć z tego jak najwięcej, jako właściciel najpewniej złożyłbym skargę. ...

Bank co prawda codziennie udziela nowych kredytów, ale zrobiłby to również wtedy, gdybyś regularnie spłacał swoją pożyczkę. To nie dodatkowy biznes, który powstaje tylko dlatego, że bank dysponuje dodatkową płynnością dzięki wcześniejszej spłacie twojego kredytu.

[Klaus Wehrt]

Szanowny Panie Stubber,

Jako ekonomista zazwyczaj wstrzymuję się od wyrażania opinii na temat stóp procentowych. Bankierzy są prowadzeni prowizjami. Starają się wykonywać jak najwięcej transakcji. Konkurencja między instytucjami zmusza ich do tego. Dlatego wszelkie opinie dotyczące stóp procentowych ze strony bankierów są zainspirowane możliwością zawarcia transakcji.

Jednakże odszkodowanie za wcześniejszą spłatę należy się tylko przez okres 10,5 lat od daty otrzymania całej kwoty pożyczki, a nie przez pełny okres 15 lat (§ 489 BGB).

Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę stanowi ciemną stronę dla kredytobiorcy. Z drugiej strony odszkodowanie to chroni banki przed opportunizmem klienta, który decyduje się na wcześniejszą spłatę kredytu, gdy stopy procentowe na rynku spadną poniżej ustalonej w umowie stopy. Banki regularnie pozyskują środki kredytowe na okres trwania kredytu. Gdyby nie mieli prawa do odszkodowania za wcześniejszą spłatę, groziłoby im konieczność płacenia wysokiej stopy procentowej za kredyt, który już nie istnieje, a którego kwotę mogliby pożyczyć ponownie tylko w niższej stopie procentowej. Ponieśliby więc straty.

Konkurencja na rynku mogłaby wówczas ponownie zrównoważyć rynek, poprzez przetrwanie jedynie tych banków, które naliczyłyby wyższą stopę procentową od nowych klientów w związku z brakiem prawa do odszkodowania za wcześniejszą spłatę. Niemcy mieli w ciągu ostatnich 30 lat nie tylko najwyższe odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ale także najkorzystniejsze warunki długoterminowych kredytów. Banki zagraniczne musiały bowiem tworzyć rezerwy na ewentualne straty z wynikające z oportunizmu klientów wcześniejsze spłaty kredytów, co zawierali w stopie procentowej przy nowych kredytach.

W każdym razie zaleca się zawsze dokładne sprawdzenie odszkodowania za wcześniejszą spłatę, zwłaszcza jeśli istnieje opcja dodatkowej spłaty i możliwość dostosowania rat kredytu. Proszę jedynie nie wprowadzać samodzielnie danych z bankowego rozliczenia do programu obliczeniowego. Programy bankowe wykonują poprawne obliczenia, to tylko pracownicy banku często wprowadzają nieprawidłowe dane.

Korzystne regulacje dotyczące kredytów konsumenckich zostały wprowadzone na mocy dyrektywy UE. Ciemną stroną są wysokie stopy procentowe przy tego rodzaju kredytach, które, między innymi ze względu na możliwy oportunizm klientów, zawierają dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu.

Z poważaniem

Prof. dr hab. Klaus Wehrt
Absolwent ekonomii

[Stubber]

Szanowny Panie Profesorze Wehrt,

Dziękuję serdecznie za Pana wyczerpującą odpowiedź na ten temat, już prawie wszystkie artykuły na Pańskiej stronie przeczytałem/-am.

Zostawia Pan Pan klientów, którzy chcą zwrócić pożyczki, aby uzyskać inne, tańsze oprocentowanie! Uważam, że blokada w postaci odszkodowania za wcześniejsze spłacenie jest w pełni uzasadniona.
To, co uważam za nieuczciwe, to brak szczególnych regulacji w sytuacji, gdy sprzedaż jest konieczna z powodu potrzeby, np. przeprowadzki z powodu zmiany pracy, śmierci lub rozwodu. Owszem, teraz jest możliwe wypowiedzenie umowy z ważnego powodu, ale niestety tylko za odszkodowaniem za wcześniejsze spłacenie.
Chciałbym, aby przynajmniej istniał górny limit dla odszkodowania za wcześniejsze spłacenie, dość mówić, w jaki sposób bankowi może zaszkodzić, gdy dłużnik staje się niewypłacalny z powodu wysokiego odszkodowania?

[Klaus Wehrt]

Szanowny Panie Stubberze,
oczywiście emocje wzbierają w sytuacjach ekonomicznych trudności społecznych i skłaniają do nałożenia na większość kredytobiorców tej niewielkiej narzutu odsetkowego, podczas gdy inni mogą zwrócić swoje kredyty bez dodatkowych opłat w przypadku śmierci, choroby, rozwodu, bezrobocia i przeprowadzki.

Jednakże, rodzi to dwa dodatkowe problemy:

1. Klienci chcący spłacić kredyt próbują symulować te specjalne przypadki. Udają chorobę, bezrobocie lub przeprowadzkę, chociaż faktycznie tylko w celu uniknięcia opłaty za wczesne wyjście z kredytu. Problem ryzyka moralnego.

2. Członkowie grupy (np. kierownicy) często dotknięci jednym z tych zdarzeń (w tym przypadku: przeprowadzka) są dofinansowywani przez większość pozostałych uczciwych kredytobiorców. To samo dotyczy tych, którzy częściej zmieniają partnera życiowego lub z powodu nadmiernego spożywania alkoholu lub substancji bardziej podatni na choroby. Następuje więc ciągłe krzyżowe dofinansowywanie między różnymi grupami społecznymi. Jest to szkodliwe, ponieważ członkowie tych grup nie są już świadomi prawdziwych kosztów swoich decyzji. Problem złej selekcji.

Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za chęć przeczytania moich wpisów.

Z poważaniem

Prof. Dr. hab. nauk ekonomicznych Klaus Wehrt
Magister Ekonomii

[Stubber]

Szanowny Profesorze Wehrt,

Państwa argumenty mogę zrozumieć bardzo dobrze i zgadzam się z nimi...
Jednak nie mówiłem o braku odszkodowania, ponieważ nie chcę uchylić się od płatności! Raczej chodziło mi o ustalenie maksymalnej wysokości opłaty za wypłacenie!
Przy żądanej kwocie około 17 tysięcy euro, pomimo możliwości dodatkowych spłat dla mojego pozostałego kredytu w wysokości około 119 tysięcy euro, płacę prawie 15%!
Nikt nie przewidywał takiego rozwoju sytuacji pięć lat temu, nawet banki... Ja sam już wtedy obliczyłem scenariusz dla różnicy w oprocentowaniu o 2%, i z tą kwotą mógłbym sobie poradzić.
Moje rozwody mogłyby przypaść na okres z najwyższym oprocentowaniem, i nie byłoby problemu... to co chcę powiedzieć, to że w takich niskich fazach oprocentowania chciałbym, aby istniało ograniczenie na przykład do 6% pozostałej kwoty kredytu lub różnicy oprocentowania wynoszącej 2,5%...