Capital Investment 4

[philipp]

Cześć,

Ja i moja żona wzięliśmy w 2013 roku 3 kredyty na finansowanie domu.

1) 150.000€ - Stopa procentowa 2,86% - 15 lat stałego oprocentowania, 5% dodatkowych spłat
2) 59.000€ - Oprocentowanie 2,45% - 10 lat stałego oprocentowania, 5% dodatkowych spłat
3) 50.000€ (KfW) - Oprocentowanie 1,40% - 10 lat, nielimitowane dodatkowe spłaty

Wtedy obliczyliśmy miesięczne obciążenie tak, aby było podobne do czynszu za nasze mieszkanie - razem około 1000€. Ponieważ oboje zarabiamy, mamy miesięczny nadwyżkę, którą teraz chcielibyśmy przeznaczyć na dodatkowe spłaty.

W przybliżeniu obliczyłem dwie strategie:

Strategia 1: Spłacaj jak najwięcej w 1), aby zmniejszyć obciążenie odsetkami, następnie 2), a następnie 3).

Strategia 2: Przede wszystkim spłacaj 2), ponieważ po 10 latach nie będzie już stałego oprocentowania, po czym dąż do spłacenia zobowiązań w kierunku 0. Jeśli coś pozostanie, spłać 3) lub 1).

Co byście zrobili?

(Równolegle mamy również dwa umowy oszczędnościowe na kwotę 50.000 każda, ale tylko z miesięcznymi wpłatami po 50€ każda, które nie można uwzględnić w tej analizie.)

Proszę, nie dyskutujmy tutaj o stopach procentowych i strukturze kredytów oraz umów. Może nie być optymalne, ale na chwilę obecną nie mogę tego zmienić.

[6Bankkaufmann]

Chciałbym spłacić pełne 59 000 EUR. Tak, jak również piszesz w przypadku wariantu 2. kredyty przemysłu KfW zawsze będą korzystne pod względem oprocentowania. A przy dużym kredycie masz jeszcze 12 lat do końca okresu obowiązywania oprocentowania. W przypadku innego to tylko 8 lat. Ten drugi chciałbym wcześnie spłacić.

[philipp]

Cześć,

Dziękuję za Twoją ocenę.

Więc wariant 2:

Przede wszystkim spłacamy 2).

Dodatkowe nadwyżki inwestujemy w KfW lub w duży kredyt?

Mam wrażenie, że powinniśmy zainwestować w KfW (aż do momentu, gdy saldo spadnie do zera na koniec okresu kredytowania, oczywiście nie wcześniej) lub połowę/połowę. KfW ma korzystne oprocentowanie, ale po 10 latach nie jest już związany.

Teoretycznie można także zwiększyć wpłaty do umów o dzieło budowlane, aby pomóc w restrukturyzacji po 8 lub 13 latach. Ale osobiście bardziej skłaniam się ku aktywnemu spłacaniu niż równoczesnemu oszczędzaniu.

[6Bankkaufmann]

Aktywne spłacanie ma również swoje zalety. Jednak dodatkowe spłaty niekoniecznie wprowadzałbym do pożyczki KfW ze względu na korzystny oprocentowanie.

[philipp]

Dziękuję jeszcze raz!

Za kilka lat będę musiał się tym naprawdę zająć, jeśli KfW grozi zakończeniem działalności, a duży ma możliwość wypowiedzenia umowy.

Jeśli wtedy stopa procentowa będzie nadal względnie korzystna, można będzie wszystko przenieść w jedno miejsce lub coś w tym stylu - ale jest jeszcze sporo czasu do tego.

Dziękuję!

[6Bankkaufmann]

Okej, na pewno znasz także prawo do specjalnego wypowiedzenia umowy zgodnie z §489 kodeksu cywilnego po 10 latach i 6 miesiącach od wypowiedzenia, prawda? Teoretycznie możesz skorzystać z tej opcji po 10 latach, aby w jednej transzy zrefinansować swoją pożyczkę, jeśli stopy procentowe dalej spadną.

[philipp]

Okay, a na pewno znasz też o uprawnieniu do specjalnego wypowiedzenia umowy zgodnie z §489 BGB po 10 latach i z wypowiedzeniem 6 miesięcy, prawda?
Teoretycznie po 10 latach możesz refinansować wszystko na raz, jeśli stopa procentowa nadal będzie spadać.

Tak, dokładnie to wiem. Dziękuję mimo wszystko!

Ale wtedy zacznę się zastanawiać 2 lata przed upływem terminu, gdy będę mógł ocenić aktualny poziom stóp procentowych...

[Aipnos]

a więc dla tych dwóch KfW działają dwie umowy oszczędnościowo-kredytowe (Bausparverträge)... oszczędności są zbyt małe, aby osiągnąć gotowość do alokacji w ciągu 10 lat, jednak dzięki regularnym ratom oszczędnościowym możemy to osiągnąć w ciągu 10 lat, tj. 2-3 lata przed czasem, zamiast dokonywać nadpłat, wpłacamy je na trzy składniki = wpłacamy je na Bausparvertrag i wtedy staje się gotowy do alokacji.

Jednak pytanie brzmi:
jakie kwoty chciałby Pan/Pani nadpłacić w ciągu najbliższych 8 lat? 1 000 EUR rocznie? 5 000 EUR rocznie? 10 000 EUR rocznie???

Dla mnie zawsze ma sens spłacanie najpierw kredytów o najwyższych stopach procentowych, tj. nadpłata w wysokości 1 000 EUR już dziś przynosi w przypadku składnika:
1. = 231 EUR oszczędności odsetek przez najbliższe 8 lat
2. = 196 EUR oszczędności odsetek przez najbliższe 8 lat
3. = 112 EUR oszczędności odsetek przez najbliższe 8 lat

i można to kontynuować w nieskończoność...
jeśli np. nadpłacisz 50 000 EUR w najbliższych kilku latach, to mogą się pojawić różnice przekraczające 1 000 EUR, w zależności od tego, gdzie zdecydujesz się dokonać nadpłaty...

[philipp]

Myślę także, że nie będziemy przedterminowo spłacać KfW bez potrzeby.

A w przypadku 1) i 2) wydaje się, że po 10 latach bardziej przypomina to grę hazardową z poziomem odsetek. Czy będzie możliwe uzyskanie refinansowania w 2023 roku po podobnej stopie procentowej jak obecnie, czy też stopy procentowej będą tam wyższe niż obecnie.

Część tego ryzyka można faktycznie zminimalizować począwszy od 2018 roku za pomocą umów oszczędnościowych, wtedy chciałbym się zastanowić, gdy będziemy potrafili określić kierunek poziomów.


Co do kwoty: Dotychczas udało nam się wykorzystać dodatkową spłatę w przypadku 2). W tym roku mamy nadzieję, że będziemy mieli trochę więcej. Budowa jest praktycznie kompletna (ostatni taras zostanie zbudowany w przyszłym tygodniu samodzielnie), co oznacza, że konto budowlane będzie mogło ostatecznie zostać rozliczone.

I wtedy powstało pytanie: Co zrobić z niewielkim nadwyżką czterocyfrową

(Nie tylko w tym roku, być może także w kolejnych latach. kredyty zostały obliczone wyłącznie z 2% początkowej spłaty, co może być spowodowane planowaniem rodziny lub innym sposobem utraty dochodu przez jednego z naszych zdobywców).