Capital Investment 4

[caly2303]

Cześć Forum, ja i moja partnerka planujemy zbudować Dom własny. Niestety kompletnie nie mamy pojęcia, jaki byłby najlepszy sposób finansowania. Za 1 1/2 tygodnia mamy pierwsze spotkanie w banku. Ponieważ wszyscy oczywiście chcą naszego dobra, chciałem się trochę wcześniej zorientować.

Nasza sytuacja:
- Oboje 28 lat
- Dochód: 3800 + 4000 rocznie netto, z tendencją wzrostową, ponieważ od połowy roku zaczyna on pracę o wyższej wartości
- Obszar wiejski (ceny gruntów nadal przystępne = ok. 720 m² za ok. 65000 €)
- Nowa budowa WSZYSTKO do wykonania samemu. W rodzinie jest kilku fachowców. Tak powstał także Dom siostry
- Planowany koszt ok. 220000-250000 € wliczając grunt
- Kapitał własny wynoszący ok. 15000 €

Absolutnie nie mamy pojęcia, jak najlepiej sfinansować ten projekt. Czytaliśmy, że istnieje możliwość wpłaty odsetek na konto oszczędnościowo-budowlane czy ubezpieczenie na życie?

Mamy nadzieję, że pomożecie nam z tym dalej.

[Caspar2020]

Czy cena nieruchomości obejmuje koszty dodatkowe związane z zakupem?

[caly2303]

Bez podatku.. więc cena za metr kwadratowy wynosi tutaj między 90 a 100 euro. Koszty dodatkowe związane z zakupem wynoszą około 7500 euro.

[BenniG]

Cześć.
Skoro do tej pory macie stosunkowo niewiele kapitału własnego, pojawiają się dla mnie dwa pytania:
Ile pieniędzy macie na razie odłożonych miesięcznie?
Jak wysoka jest wasza obecna czynsz?
Wtedy będziecie wiedzieć mniej więcej, ile możecie wydawać miesięcznie na odsetki i spłatę, i można określić, jak wysoki powinien być kredyt.
Umowa oszczędnościowa nie jest zbyt odpowiednia w waszej ogólnej sytuacji, a tym bardziej teraz, w obecnym okresie oprocentowania.
Prawdopodobnie nie obejdziecie się bez ubezpieczenia na życie, ponieważ banki zazwyczaj wymagają zabezpieczenia w przypadku śmierci kredytobiorcy. Ale proszę nie używać tego jako środka kapitałowego.
Pozdrowienia
BenniG

[Caspar2020]

Więc prawdziwa wartość kapitału własnego jest już dobrze z zastosowanymi kosztami zakupu.

Całkowita budowa z własnej pracy jest już ambitna; zwłaszcza czasowo zazwyczaj szacuje się, że jest znacznie dłuższa niż gdybyśmy zlecali komuś pracę.

Ze względu na niską wartość kapitału własnego, musicie być naprawdę świadomi podwójnego obciążenia.

A propos, odsetki zawsze muszą być spłacane bankowi; mylicie to z BSV/LV. Umowa oszczędnościowo-budowlana / ubezpieczenie na życie jest odkładana, a pożyczka będzie spłacana w przyszłości. Ale to zapewnia dłuższe zabezpieczenie przed odsetkami.

Czy już rozmawialiście z waszym bankiem o tym planie?

[caly2303]

Więc Dom mojej siostry był w pełni gotowy do zamieszkania w ciągu jednego roku, a następnej lata (styczeń był datą wprowadzenia) także kompleks ogrodowy był gotowy. Tak, działaliśmy nawet szybciej niż firmy budowlane sąsiada i tak, wszystko zostało wykonane na wysokim poziomie jakości. Jak już wspomniałem, ojciec jest przedsiębiorcą budowlanym. Mąż siostry jest architektem. Więc wszystko jest w porządku.

Rozmawiałem z moją siostrą wczoraj, jak spłacają kredyt. Okazuje się, że odsetki trafiają na konto oszczędnościowe budowlane. I to na 12 lat!

Obecnie płacimy czynsz około 400 euro i oszczędzamy średnio 600 euro miesięcznie (stała wpłata na konto oszczędnościowe) i pozostaje nam jeszcze trochę na końcu miesiąca.

[2tneub]

[cytat=caly2303">
Wygląda na to, że odsetki trafiają na konto oszczędnościowo-budowlane. Na 12 lat!
[/cytat]
No ale gdzie one właściwie trafiają?
Pewnie nie trafiają na konto oszczędnościowo-budowlane. Na pewno powinieneś się zaznajomić z tematem finansowania poprzez konto oszczędnościowo-budowlane.
Jeśli nie masz zaoszczędzonej kwoty na koncie oszczędnościowo-budowlanym, wtedy możesz skorzystać z kombinacji pożyczki rocznicowej i konto oszczędnościowo-budowlanego.
W przypadku pożyczki rocznicowej najpierw płacisz tylko odsetki, natomiast na konto oszczędnościowo-budowlane wpłacasz swoje oszczędności.
Gdy konto oszczędnościowo-budowlane jest gotowe do przyznania np. po 12 latach, pożyczka rocznicowa zostaje spłacona. Różnica między sumą oszczędności na koncie a dotychczasowym saldem konto oszczędnościowo-budowlanego tworzy pożyczkę konto oszczędnościowo-budowlaną, na którą płacisz swoją ratę (składającą się z odsetek i spłaty kapitału).
Zalety i wady tego rodzaju konstrukcji na koncie oszczędnościowo-budowlanym znajdziesz w dużej ilości w internecie.
Należy zauważyć, że stopa odsetkowa na koncie oszczędnościowo-budowlanym nigdy nie może być porównywana do stopy odsetkowej w przypadku pożyczki analitycznej, ponieważ w produktach kombinowanych w pierwszym kroku nie spłacasz kapitału, lecz zawsze płacisz odsetki od pełnej kwoty pożyczki, podczas gdy w pożyczce analitycznej miesięczne odsetki stają się coraz mniejsze, a miesięczna spłata kapitału wzrasta.
Warto zrozumieć taką kombinację na koncie oszczędnościowo-budowlanym, zanim zdecydujesz się na nią.

[Caspar2020]

Dochód: 3800 + 4000 rocznie netto, z tendencją wzrostową, ponieważ od połowy roku podejmuje on pracę o wyższej wartości

Czy to oznacza okres próbny?



Cytat od caly2303
Więc Dom siostry był w pełni gotowy do zamieszkania w ciągu roku, a następnego lata (styczeń to była data wprowadzenia) również został ukończony ogród. Byliśmy nawet szybsi niż firmy budowlane sąsiada i tak, wszystko zostało wykonane z wysoką jakością. Jak już powiedziałem, ojciec jest samemu przedsiębiorcą budowlanym. Mąż siostry jest architektem. Więc wszystko w porządku.
Obecnie płacimy około 400 zł czynszu i oszczędzamy średnio 600 euro miesięcznie (stały depozyt na konto oszczędnościowe) i wciąż zostaje nam trochę na koniec miesiąca.

Czy to może być Dom zgodny ze standardem Kfw55 lub lepszy?
Jaką kwotę wyznaczyliście sobie jako obciążenie? Wyczytuję z tego kwotę 1000€. Problem polega na tym, że koszty eksploatacyjne domu są znacznie wyższe niż mieszkania (trzeba być szczerym i liczyć około 2,5 € za mkw miesięcznie).
Załóżmy, że musicie pożyczyć 245 000 € - w przypadku (nie) domu zgodnego ze standardem Kfw55 lub lepszym i z 15-letnim zabezpieczeniem na poziomie 3%, musicie liczyć miesięcznie od 950 € do 1050 € tylko na sfinansowanie.
To zależy również od tego, jak bardzo bank uwzględni hipotekę mięśniową w swoich obliczeniach. To określa wskaźnik obciążenia i tym samym warunki odsetkowe.
Ponieważ po 10 latach lub 15 latach takiego modelu istnieje nadal całkiem znaczący pozostały dług (po 10 latach Kfw 124 w wysokości 33 000 €, a po 15 latach kredyt bankowy w wysokości około 95 000 €), trzeba zastanowić się, jak można go zabezpieczyć.
Instrumenty zabezpieczenia pozostałego długu nie są jednak darmowe (dłuższy okres zabezpieczenia odsetek, nadpłata, dodatkowe ubezpieczenie, lub konstrukcje kredytowe TA/BSV takie jak twojej siostry). Oznacza to, że miesięczne obciążenie byłoby jeszcze wyższe.
Naprawdę tylko szacunkowo
950-1050€
350€ NK (załóżmy 140 mkw)
150€-250€ na koszty zabezpieczenia
= 1450€ - 1650€ miesięczne koszty na Dom

[NaTwoim13]

Cześć caly2303,

przedstawienie kosztów byłoby na początek konieczne. Jeśli ojciec ma firmę budowlaną i w rodzinie jest dostępny architekt, ważne jest, aby obliczyć koszty budowy domu tak, jakby nie było żadnej pracy własnej. Wydatki na materiały zostaną porównane z tą ceną, a różnica zostanie uznana za pracę własną.

Trzeba rozważyć, ile czasu potrwa budowa, uwzględniając koszty czynszu, które nadal będą bieżące. Na podstawie koncepcji finansowej, która zostanie opracowana, oblicza się opłaty czynszowe i odsetki od wypłaconych środków, co skutkuje ciągle rosnącą stawką.

Indywidualna koncepcja finansowania, zwłaszcza ze względu na duże udziały pracy własnej, jest szybko sporządzona, a bank, który akompaniuje takiemu przedsięwzięciu w najlepszych warunkach, szybko jest gotowy, ale najpierw trzeba ukończyć kalkulacje, zwłaszcza czy praca własna będzie mogła być faktycznie wykonana i czy istnieje plan awaryjny.

[caly2303]

Nie, nie ma okresu próbnego, ponieważ została obiecana i podpisana wyższa pozycja w tej samej firmie.

Spłata kredytu powinna nastąpić w ciągu 25-30 lat.

Planowane koszty budowy szacowane są na około 350 tys. euro, jeśli zostanie zrealizowane przez firmę budowlaną w technologii prefabrykowanej. Natomiast chcemy budować klasycznie, co według pierwszych szacunków wiązałoby się z kosztem 220-230 tys. euro. Koszty materiałów wyniosą około 100 tys. euro, a także grunt (około 70 tys. euro) i koszty związane z budową. Pozostanie około 50 tys. euro jako wkład własny.

Moja siostra miała ten sam plan budowy z kwotą kredytu w wysokości 200 000 euro (cena ziemi 60 euro/m²)

[NaTwoim13]

Ojciec ma firmę budowlaną, a architekt jest w rodzinie, czyli wkład własny wynosi 50 000 euro?
Jeśli firma budowlana zbuduje Dom za 350 000 euro, to czy budowa muru kamiennego nie byłaby droższa? Ale nawet jeśli nie, jeśli Dom jest warty 350 000 euro, skąd biorą się ich liczby? Jaką kwotę finansowania planują pozyskać?
Nie mogę przyporządkować ani ustalić tej różnicy w wysokości 50 000 euro jako wkładu własnego. W jakim stosunku stoją 350 000 euro do państwa 220 000-230 000 euro? Nie do końca rozumiem.

[nexttry]

Jeśli firma prefabrykacyjna buduje Dom za 350 000 euro, czy nie powinno to być droższe niż murowany Dom?

OT: Domy prefabrykowane o takich samych rozmiarach, wyposażeniu itp. są obecnie przeciętnie droższe niż domy budowane maszywnie. Jednak pod względem jakości są niemal równoważne.

[NaTwoim13]

Ok, tego nie wiedziałem.

[caly2303]

Moja siostra była wówczas w parku domów wzorcowych. Tam został wybrany ogólny projekt domu. Firma domów prefabrykowanych zaoferowała ten Dom za 300 000 euro. BEZ działki. Z tym projektem architekt złożył wniosek o pozwolenie na budowę.

Stój, popełniłem błąd w obliczeniach. Obliczyłem 50 000 jako UES do 220 000, a nie do 300 000. W związku z tym wartość UES wyniosłaby 130 000.

[NaTwoim13]

Wtedy będę w stanie zrozumieć

[Spiagei]

Odkrycie, która oferta kredytu hipotecznego jest najlepsza dla Ciebie, na pewno nie będzie możliwe tutaj na forum, ponieważ wymagałoby to znacznie więcej pytań. Pierwsze spotkanie w celu zebrania danych trwa u mnie od 1 do 1,5 godziny, aby poznać wszystkie dane oraz przede wszystkim Wasze oczekiwania.
Najlepiej jest znaleźć wolnego pośrednika finansowego, który ma możliwość znalezienia dla Was najlepszej oferty spośród wielu banków.
Dla Was ważne jest zagadnienie stabilności oprocentowania. Jeśli kredyt hipoteczny ma trwać 25 lat, ale macie tylko 10 lat oprocentowania, to po 11 latach możecie mieć ogromny problem, jeśli stopy procentowe wzrosną. A szanse, że tak się stanie, są wysokie.
Pozdrawiam, Stefan