Capital Investment 4

[swsakard]

Cześć, chcę kupić Dom wielorodzinny (10 mieszkań na własność, w dobrym stanie), zbudowany w 1950 roku. CENA KUPNA: 850 000 €, Kapitał własny: 150 000 €, Przychody z czynszu netto: 65 000 €. Moje dochody: 3000 € (wydatki tylko 800 €). Czy realistyczne jest uzyskanie kredytu w banku? Dzięki

[Daukind]

Cześć. Nie.

[swsakard]

Dlaczego? Co masz na myśli?

[6Bankkaufmann]

@swsakard, Dla oceny inwestycji kapitałowej z pożyczką powyżej 700 000 EUR (oraz kosztami pobocznymi) potrzebne jest więcej informacji do przeprowadzenia oceny.

Jak wygląda Twoje obecne majątek? Czy wynajmujesz czy posiadasz nieruchomość?

Rozważmy, czy po spłacie nieruchomości będziesz miał majątek w wysokości około 20% ceny zakupu? Czyli mniej więcej 170 000 EUR?

Brakuje jeszcze wielu danych, ale wydaje mi się, że to zbyt duża kwota...

[wbs]

To dla mnie zbyt ogólnikowe, zakładając jedną liczbę również...

Załóżmy koszty poboczne przy zakupie na poziomie około 10%: 85000 €

Z pozostałych 150 tys. € pozostałoby 65000 €.

To daje stopę obciążenia na poziomie 93%

Załóżmy oprocentowanie na poziomie 1,95% i minimalny poziom spłaty 3%, co daje ratę w wysokości około 3240 €

Miesięczne przychody generowane przez Ciebie: 8417 €

Jednak nie możesz ich użyć w całości. Możesz maksymalnie przeznaczyć 75% swoich dochodów z najmu na finansowanie. To daje: 4062,50 €

Oznacza to możliwy do użycia kapitał w wysokości 7062 €

Z tego maksymalnie wykorzystywanych jest 40% jako reguła przyjęta przez niektóre (ale nie wszystkie) banki, co w przybliżeniu daje możliwe 2824,80 € na finansowanie

Finansowanie w ten sposób znajduje się na krawędzi, ponieważ wymagałoby zmniejszenia spłaty kredytu, chociaż sądzę, że nawet 50% mieszczą się w możliwościach. To zawsze zależy od Ciebie. Wiele banków akceptuje również 50%.

Już pierwszy szok. I tu pojawia się duże ALE: Takie nieruchomości mogą szybko stać się pułapką, jeśli pojawią się jakieś wady. Dlatego istnieje reguła 20%, która powinna pozostać na końcu. Mówiąc dokładniej, 20% ma znaczenie nawet wtedy, gdy sam zamieszkasz i Twoje mieszkanie byłoby warte na przykład 20% tego. Ponieważ mieszkanie przeznaczone na własne potrzeby jest również uważane za aktywo. Nie jest jednak prawdopodobne, że jedno z mieszkań byłoby warte 170 tys. €.

Kolejnym punktem są miesięczne koszty utrzymania. Jako właściciel, ponosisz je samodzielnie. Nawet jeśli umowa określa rozliczenie kosztów, ostatecznie zostaniesz obciążony tym kosztem. Nie wszystkie koszty mogą być zaliczone do kosztów rozliczeniowych. Tutaj można przyjąć kwotę od 2 do 3 € za m2.

Do tego jeszcze nic nie zjadłeś. I jeszcze nie zatankowałeś. I tak dalej...

Ogólnie uważam, że jako klient jesteś dobry, ale nie wystarczająco silny na taki obiekt. Prawdopodobnie nikt nie chciałby towarzyszyć Ci w finansowaniu z powyższych powodów, a jeśli nawet, to tylko za pomocą wysokich dopłat do oprocentowania.

Mam nadzieję, że mogłem pomóc.

Pozdrowienia,

Heidi

P.s. Nie wspomniałem specjalnie o modelach oszczędzania podatkowego i instrumentach zabezpieczających odsetki.

[swsakard]

Cześć Heidi,
Dzięki wielkie. Co dokładnie masz na myśli w punkcie 2.) Reguła 20%?? Dzięki!!!

[2tneub]

Wydaje mi się, że ogólnie to trochę za duży numer...
Załóżmy, że koszty dodatkowe wynoszą około 10%: 85 000 €
Z pozostałych 150 tys. € zostaje 65 000 €.
To daje wskaźnik obciążenia hipotecznych na poziomie 93%
Zakładając oprocentowanie na poziomie 1,95% i minimalna spłatę w wysokości co najmniej 3%, otrzymujemy ratę w wysokości około 3240 €
Generujesz miesięcznie dochód w wysokości 8417 €
Nie możesz go jednak wykorzystać w całości. Możesz maksymalnie wykorzystać 75% swoich przychodów z najmu na finansowanie. Oznacza to: 4062,50 €
Daje to możliwy kapitał w wysokości 7062 €

Przynajmniej do tego momentu mogłem jeszcze w miarę nadążyć, choć terminologia jest nieco myląca.
Dodatkowo zakłada się tutaj z góry 10% kosztów dodatkowych. Jednak równie dobrze mogą to być tylko 5% (przy 3,5% podatku od nieruchomości bez pośrednika) lub nawet znacznie powyżej 10%, co znacząco wpływa na te kwoty.
Może się zdarzyć, że w tych 850 tys. € kryje się cena zakupu łącznie z kosztami zakupu, wtedy zbliżamy się do granicy 80% obciążenia hipotecznego.



Cytat użytkownika wbs
Maksymalnie 40% jako reguła ogólna, na którą niektóre (nie wszystkie) banki się opierają, daje nam kwotę około 2824,80 € możliwą do wykorzystania na finansowanie.
Finansowanie jako takie już stoi na kruchym gruncie, ponieważ trzeba byłoby zmniejszyć spłatę, chociaż uważam, że nawet 50% jest możliwe. To zawsze zależy od indywidualnej sytuacji. Wystarczająco dużo banków akceptuje też 50%.

Teraz jednak zastosowanie reguły ogólnej, która jest ukierunkowana na przeciętną rodzinę z finansowaniem własnego domu, wydaje się być nieco nietrafione dla takiej inwestycji.
Przy takich założeniach prawdopodobnie nie powstałyby spółki nieruchomościowe.

Ogólnie uważam, że to przedsięwzięcie jest ryzykowne, choć sam jestem raczej ostrożny i nie jestem dobrym przedsiębiorcą. To Dom należy raczej traktować jak przedsiębiorstwo, a nie porównywać do finansowania domu własnego. Stosunek ceny zakupu do czynszu miesięcznego jest w dzisiejszych czasach całkiem niezły. Dochodzi do tego rozłożenie ryzyka związanego z brakiem najmu w 10 mieszkaniach. W zależności od stanu budynku zdecydowanie warto się nad tym zastanowić.
Problemem będzie jedynie to, że banki mojej wiedzy wymagają 20% wkładu własnego. To może okazać się przeszkodą, a nie proporcja dochodów do raty.

[NaTwoim13]

Pytanie raczej brzmi, czy wybieram bank, który przyjmuje kryteria inwestorów kapitałowych, czy też nie narzuca takich kryteriów.
Wydaje mi się, że kapitał własny musi być obecny w postaci kosztów pobocznych nabycia, co faktycznie ma miejsce. Z punktu widzenia podatkowego dodatkowe zainwestowanie kapitału własnego nie ma sensu. W takim przypadku rozsądnym może być wpłacenie pieniędzy na konto oszczędnościowe - np. Signal z 1% oprocentowaniem - i przekazanie go bankowi.
Po prostu brakuje zbyt wielu informacji (osobistych TE, zaległości w naprawach, klasy podatkowej, lokalizacji, regionu itp.), aby móc ocenić, czy inwestycja jest właściwą decyzją inwestycyjną, czy też aby udzielić konkretną odpowiedź na pytanie TE.

[Daukind]

Jest po prostu zbyt mało informacji (osobiste dane TE, zaległe naprawy, klasa podatkowa, lokalizacja, położenie, region itp.), aby móc ocenić, czy inwestycja ta jest właściwą inwestycją, czy też aby odpowiedzieć na konkretne pytanie TE.

Jednakże. Istnieje wystarczająca liczba informacji, aby stanowczo mu odradzić. Nawet nie biorąc pod uwagę faktu, że niewiele banków zdecyduje się na udzielenie finansowania.

[Spiagei]

Cześć swsakard,

Czy zastanawiałeś się, jak finansować ewentualne modernizacje? Przy budynku z 1950 roku może to dotyczyć dachu, ogrzewania, okien itp...

Czy twój przypadek jest finansowalny, wymaga indywidualnej analizy, co z kolei wymaga znacznie więcej informacji o Tobie i obiekcie.

Potrzebujesz specjalisty od finansowania, z którym będziesz mógł omówić także koszty, które mogą na Ciebie spaść po zakupie. Małe lokalne banki na pewno Ci tego nie sfinansują.

[swsakard]

Dziś otrzymałem propozycję kredytu od pośrednika finansowego na 100% finansowania w banku spółdzielczym. Oprocentowanie kredytu wynosi 2,1%, czy to w porządku?

[NaTwoim13]

Kto tutaj ma udzielić Ci sensownej odpowiedzi?? Specjaliści finansowi?? Ci, którzy kochają Cię szczerze i radzą Ci w dobrej wierze? Ci, którzy są zazdrośni, spożywają Colę i chipsy przed komputerem, przychodzą tu z nudy i nigdy nie otrzymaliby finansowania i nawet nie planują tego zrobić? A może ci, którzy już się dofinansowali i mogą odpowiedzieć i pomóc tylko z ich punktu widzenia? A może moje zdanie????

[swsakard]

Twoja opinia na ten temat!

[Daukind]

hm, jeśli się uda, to jest to dobra inwestycja

Na czym to opierasz?

[Tikonteroga]

hm jeśli to działa, to jest to dobra inwestycja

Naja, z zasady nie jest to złys pomysł zainwestować w kilka mieszkań, aby wynajmować je.
Biorąc pod uwagę wysokość posiadanych środków własnych oraz dochód, byłoby rozsądniej zainwestować najpierw w mniejszy i tańszy obiekt. Na przykład w obiekt z 3-5 mieszkaniami. Wtedy proporcja między kapitałem własnym a kredytem byłaby lepsza. Przeglądając wskaźniki wzrostu firm, można zauważyć, że rosną one stopniowo, a nie gwałtownie.


Wydaje mi się, że wkład własny musi być dostępny w formie kosztów pobocznych nabycia, co w takim razie jest spełnione. Z punktu widzenia podatkowego dodatkowy wkład własny nie ma sensu. W tym przypadku może być bardziej właściwe wpłacenie pieniędzy na konto oszczędnościowo-budowlane - na przykład w signal z 1% oprocentowaniem - i przekazanie go do banku.

@Pan Buhmann: Czy mógłby Pan bardziej szczegółowo wyjaśnić, dlaczego dodatkowy wkład własny nie ma sensu z punktu widzenia podatkowego?
Bo znowu to sprowadza się do tego, że pośrednik mógłby zaoferować większy kredyt i dodatkowo również umowę oszczędnościowo-budowlaną... To znowu wygląda podejrzanie.

[Spiagei]

@Pan Buhmann: Czy mógłby Pan bardziej szczegółowo wyjaśnić, dlaczego z perspektywy podatkowej nie ma sensu zwiększanie kapitału własnego?
Ponieważ znowuż to się sprowadza do tego, że pośrednik mógłby zaoferować większą pożyczkę oraz dodatkowo jeszcze umowę oszczędnościową.... To znowu wydaje się podejrzane.

Ja odpowiadam tutaj:
To jest bardzo proste. W przypadku wynajmowanych nieruchomości mam dochody z najmu, które muszę opodatkować. Natomiast odliczyć mogę od nich odsetki, co oznacza, że muszę zapłacić mniejsze podatki. Dlatego finansowanie nieruchomości wynajmowanych z zastosowaniem wkładu w ramach umowy oszczędnościowej jest często znacznie korzystniejsze niż kredyt bankowy.
Pozdrawiam, Stefan

[Tikonteroga]

Odpowiadam tutaj:
To jest bardzo proste. W przypadku wynajmowanych nieruchomości mam dochody z najmu, które muszą być opodatkowane. Z kolei można odliczyć od dochodów odsetki, które są odejmowane od wynajmu, dzięki czemu muszę zapłacić mniejsze podatki. Dlatego finansowanie nieruchomości wynajmowanej za pomocą wkładu budżetowego jest często o wiele korzystniejsze niż kredyt bankowy.
pozdrawiam Stefan

Tak, ale zanim będę musiał zapłacić mniejsze odsetki od kredytu, wolałbym w ogóle nie płacić odsetek. Ponadto istnieje ryzyko związane z hipoteką, zobowiązaniem do spłaty rat kredytu w związku z ryzykiem utraty dochodów, ...
Nadal patrzę na to bardzo krytycznie, gdy ktoś zaleca zaciągnięcie wyższego kredytu i zainwestowanie kapitału własnego w konto oszczędnościowo-budżetowe...

[Schlumpf]

Ja nie mogę czytać więcej tych bzdur. Czy to tylko o złych pośrednikach, którzy dostają prowizje i oszukują klientów? Czy ktoś tutaj w którymkolwiek wątku napisał, że został oszukany przez jednego z pośredników tutaj? Dlaczego ciągle się to tylko sugeruje?
@Tikonteroga Porozmawiaj z doradcą podatkowym na ten temat!!! Wolisz więc wchodzić w wyższy przedział podatkowy z całkowitymi dochodami niż zapłacić może trochę więcej odsetek bankowi? Nikt nie powiedział, że konieczne jest podpisanie wyższego kredytu. Ale zastanowienie się nad tym i dokładne obliczenie wszystkiego przez doradcę podatkowego jest konieczne

[wbs]

[cytat=Tikonteroga">
Ja, ale zanim zacznę płacić niższe odsetki od pożyczki, wolałabym w ogóle nie płacić odsetek od pożyczki.
[/cytat]
Ale udałoby ci się to tylko wtedy, gdybyś obejdował się bez pożyczki.
Pewnie użytkownik nie potrzebowałby banku, gdyby nie musiał skorzystać z tego forum.
Przy analizie wielorodzinnego budynku trzeba patrzeć dalej niż horyzont.
Obciążenia podatkowe mogą cię również przytłoczyć. W związku z tym każdy inwestor musi zastanowić się, jak obniżyć podatki.
Wielu zapomina, analizując model oszczędzania na budowę, że pożyczka z końcową spłatą nie zostaje spłacona ani groszem do końca okresu kredytu. Co jest prawdą, jednak oszczędnościobiorca w końcu spłaca pożyczkę. A wpłacona suma jest praktycznie podobna do bezpośredniej spłaty, ponieważ na końcu nie muszę już spłacać kwoty X, ale kwotę X minus moje oszczędności własne.
To nie jest bardziej niepewne ani nie trzeba na to spoglądać bardziej krytycznie, niż spłata z bezpośrednim rozliczeniem.
Coś nieprzewidywalnego może się zdarzyć w każdym przypadku. Na pewno zależy też od tego, czy jesteś gotowy na podjęcie ryzyka.
Pozdrowienia,
Heidi

[Tikonteroga]

Zdołasz to jednak tylko, jeśli obędziesz się bez pożyczki.
Gdyby użytkownik nie potrzebował banku, prawdopodobnie nie zamieściłby tego wpisu tutaj.
Przy patrzeniu na mieszkanie wielorodzinne musisz patrzeć dalej.
Podatek może cię też zniszczyć. Dlatego każdy inwestor musi zastanowić się, jak obniżyć podatki.
Wiele osób zapomina, patrząc na model budowy oszczędności, że ostateczna pożyczka nie zostanie spłacona do końca okresu kredytowania. Faktycznie jest to prawdą, ale oszczędzający kończy spłacając pożyczkę. A oszczędności są praktycznie podobne do bezpośredniej spłaty, ponieważ na końcu nie muszę spłacać sumy X, ale sumę X minus moje oszczędności własne.
To nie jest bardziej niezabezpieczone ani trudniejsze do zrozumienia niż spłata z bezpośrednim rozliczeniem.
Niespodziewane zdarzenia mogą się zdarzyć w obu przypadkach. Ważne jest także, czy jesteś gotowy na podjęcie ryzyka.
Pozdrowienia,
Heidi

Tak, na przykład, jeśli zamiast 800 000 EUR wezmę pożyczkę w wysokości zaledwie 700 000 EUR i zamiast tego sfinansuję 100 000 EUR za pomocą kapitału własnego, to nie zapłacę od 100 000 EUR odsetek od pożyczki przy niezmiennej stopie procentowej kredytu.
Dodatkowo trzeba zauważyć, że zarówno wyższe obciążenie nieruchomości jak i dłuższy okres obowiązywania oprocentowania mogą prowadzić do wyższej stopy procentowej (premia za ryzyko dla banku). Wtedy mamy do czynienia z regularną lub maksymalną ratą kredytu. A gdy udział odsetkowy rośnie, zmniejsza się udział kapitałowy. Spłata trwa dłużej. I może być konieczne ponowne zabezpieczenie kredytu poprzez fundusz oszczędnościowy budowy, z góry umówiony kredyt lub jeszcze dłuższy okres obowiązywania oprocentowania, za każdym razem trzeba ponosić opłaty za ryzyko... Wówczas koszty odsetkowe mogą wzrastać wykładniczo...

[2tneub]

Jednak, jeśli na przykład zamiast 800 000 EUR biorę tylko 700 000 EUR w formie pożyczki i zamiast tego finansuję 100 000 EUR z kapitału własnego, to nie płacę od tego 100 000 EUR odsetek od pożyczki przy niezmiennej stopie procentowej od pożyczki.

W ten sposób zwiększasz zarówno obciążenie podatkowe, jak i równocześnie obniżasz rentowność kapitału własnego. To jednak nie jest zamierzone działanie.
Przeczytaj o efekcie dźwigni finansowej. Wykorzystuje się dźwignię, minimalizując wykorzystanie kapitału własnego i jednocześnie korzystając z oszczędności podatkowych. To wszystko działa oczywiście tylko wtedy, gdy całkowity zwrot > oprocentowanie bankowe.

[Spiagei]

Tak, ale zanim będę musiał płacić mniej odsetek od pożyczki, wolałbym w ogóle nie płacić odsetek od pożyczki. Ponadto istnieje ryzyko związane z zastawem hipotecznym, zobowiązanie do spłaty raty kredytowej w razie utraty dochodu, ...
Nadal patrzę na to bardzo krytycznie, gdy sugeruje się wzięcie wyższej pożyczki i inwestowanie kapitału własnego w umowę oszczędnościową budowlaną...

Cześć,
nikt tutaj nie powiedział, że powinien wpłacić swój kapitał własny do BSV. Sam też bym tego nie zrobił. Ale są przypadki, w których nawet to się opłaca.
Chodziło tutaj o porównanie kredytu bankowego z finansowaniem poprzez oszczędnościówkę budowlaną. A w przypadku wynajmowanych nieruchomości podatek musi koniecznie zostać uwzględniony. Wtedy bardzo często opcja z BSV jest korzystniejsza dla klienta. Nawet jeśli jest w tym zawarta prowizja dla pośrednika. Poza tym Pracujesz za darmo??? Wątpię. Więc żyj i laissez-faire.
To, że osobiście także krytycznie patrzyłbym na finansowanie przy takim dochodzie, to inna sprawa
Ten użytkownik musi płacić odsetki. Jak inaczej miałby sfinansować zakup domu?