Capital Investment 4

[Grimschlag]

Cześć,
następująca sytuacja:
- Ojciec V ma już 76 lat
- V posiada duży (550 m², 8 jednostek mieszkalnych) budynek wielorodzinny generujący dochód z najmu w wysokości 3.700€/miesiąc
- V był samozatrudniony i nie otrzymuje emerytury, budynek wielorodzinny stanowi jego utrzymanie
- V nie chce już zajmować się całym budynkiem i chce sobie pozwolić na coś dodatkowego, na przykład na nowy samochód kempingowy i długą podróż.
Teraz zastanawia się, czy sprzedać budynek wielorodzinny, ale drażnią go następujące kwestie:
- Dostaje prawdziwe pieniądze (wartość rynkowa 850.000€), ale będzie musiał kupić nowe, mniejsze miejsce do życia i ma pewne luksusowe wydatki, takie jak samochód kempingowy
- Szacunkowo około 300.000€ zostanie na to wydane. Pozostaje 550.000€
- Budynek wielorodzinny przepadnie, a rodzina nic z tego nie będzie miała, na przykład ja (syn) i wnuki
- Będzie wtedy żył tylko z majątku. Trudno oszacować, na jak długo mu wystarczy
- Jeśli dożyje 100 lat, to nie tak wiele: 550.000€ / 24 lata = 22.000€ rocznie
Teraz pomysł brzmi następująco:
- Ja kupuję budynek wielorodzinny, ale za niską cenę, na przykład 550.000€. Stanowi to 64% wartości
- W zamian dostaje on część dochodów z najmu w tym samym stosunku. To znaczy, 36% z 3.700€ = 1.300€
- W ten sposób, po odjęciu kosztów (nowy Dom, samochód kempingowy) z 550.000€, będzie miał jeszcze 250.000€ do dyspozycji, a jednocześnie otrzyma rentę w wysokości 1.300€/miesiąc do końca życia

To jest pomysł, teraz moje pytania:
1. Czy bank zgodzi się na sfinansowanie tego, bez konieczności wniesienia kapitału własnego?
2. Jak to wygląda pod względem podatkowym? Prawdopodobnie będę musiał opodatkować dochody z najmu w pełnej wysokości (po odjęciu kosztów domu, kredytu, itp.)?
3. Czy to uniemożliwi mi zakup domu jednorodzinnego dla mojej rodziny? Aktualnie szukamy takiego i wtedy miałbym do sfinansowania dwa domy (z czego jeden by się utrzymywał sam i nawet przynosił zysk)

[wbs]

Czy możesz coś powiedzieć na temat swojej sytuacji finansowej?
Czy Dom jest wolny od obciążeń i czy 100% udziałów należy do twojego ojca, czy na przykład należą one w proporcji 50:50 do matki i ojca?
Pozdrowienia,
Heidi

[Grimschlag]

Dom jest w 100% wolny od obciążeń i również w 100% należy do mojego ojca
Moja sytuacja finansowa:
Dochód netto: 4.700 € miesięcznie, ale jak już wspomniałem, szukam domu jednorodzinnego i dlatego budynek wielorodzinny musi przynajmniej sam siebie utrzymać.

[6Bankkaufmann]

@Grimschlag, Jeśli od wartości czynszu netto w wysokości 3 700 EUR odjęte zostanie ogólny koszt gospodarowania w wysokości 25% i pomnożone przez współczynnik 5 dla odsetek i spłaty, to dochodzi się nawet do ceny zakupu w wysokości 660 000 EUR.
Moim zdaniem oznacza to, że finansowanie w wysokości 550 000 EUR jest dla Ciebie samodzielnie całkowicie wykonalne.
A także realistyczne.
Gdzie znajduje się obiekt w Niemczech?

[2tneub]

@Grimschlag, Jeśli ogólnie odjąć 25% kosztów zarządzania od dochodów z czynszu netto w wysokości 3 700 EUR i przemnożyć przez współczynnik 5 dla oprocentowania i spłaty, wynika nawet cena zakupu 660 000 EUR.

Eksperci w działaniu.
Część czynszu wynosi tylko 2400€ minus 25% kosztów zarządzania = 1800. Oznacza to, że tylko koszty zakupu w wysokości 430 tys. € są uzasadnione.

[brainy]

Przemyśl zakup domu na zasadzie renty dożywotniej, ewentualnie z dodatkową kwotą pieniężną.

W późniejszym wieku niekoniecznie trzeba posiadać więcej nieruchomości. Można także wynajmować mieszkanie. W naszym kraju buduje się bardzo dużo dla bogatych osób starszych.

[Honey1979]

Na podstawie dostępnych informacji nikt tutaj nie może dokładnie ocenić sytuacji…..
Czy faktycznie można to sprzedać za 850 tys. przy rocznym dochodzie netto 45 tys.??? To odpowiada współczynnikowi 19 !
I to przy cenie 6,80 €/m² - lokalizacja, stan, wiek itp.... wszystko ważne składniki.
Nawet jeśli przynosi to tylko współczynnik 15, to jest to 675 tys. … Bardzo godne uwagi!
Jeśli kupisz nieruchomość tanio, czyli mniejszy udział odsetkowy …. Amortyzacja rocznie? Wartość gruntu i ziemi?
Twój całkowity wzrost progresji podatkowej, jakie pozostaje ci realnie netto ?
Czy dasz radę zrobić to czasowo obok swojej pracy? Zmiana najemcy, prace konserwacyjne, rozliczenie kosztów dodatkowych…. Czasem rano po prostu pozew o eksmisję na śniadanie?
Patrząc tylko na liczby, wszystko wygląda prosto, ale rzeczywistość jest inna!
Co przemawiałoby przeciwko temu, gdyby twój ojciec sprzedał to… powiedzmy….za 700 tys.
Kupuje sobie fajne mieszkanie 80 m² z ogrodem… a przyczepę kempingową wynajmuje, kiedy jej potrzebuje, za 80,00 euro/dzień.
Szacunki do 100 są bardzo optymistyczne ale… wykonalne.
Musiałby najpierw oszacować ile chce wydawać miesięcznie na lody i colę.