Capital Investment 4

[colin15]

Cześć Forum,
mam następujące pytanie
Zakup mieszkania w bloku mieszkaniowym za 470 000 euro + podatek gruntowy + notariusz (bez prowizji pośredników)
Kapitał własny 200 000 euro (+ 20 000 euro rezerwy)
Stan mieszkania (150 m2) wymaga modernizacji;
usunięcie zawieszonych sufitów; nowy system grzewczy (indywidualne ogrzewanie gazowe); nowa instalacja elektryczna; 2 nowe małe łazienki; 1 przełom nie nośny. Częściowo wymiana podłóg.
Szacunkowo około 80 000 euro
Mieszkanie jest wynajmowane, więc będzie można je użyć / zmodernizować dopiero 9 do 24 miesięcy po wpisaniu do księgi wieczystej (w zależności od potrzeby wniesienia pozwu o eksmisję itp.)
Odbyła się wizyta; jednak ze względu na sytuację i presję rynkową, niemożliwe jest dokładne zbadanie, co znajduje się pod zawieszonymi sufitami, pod deski podłogowe, które części instalacji grzewczej można nadal wykorzystać, czy komin nadaje się do kotła kondensacyjnego itp. Dlatego szacowanie dokładnych kosztów modernizacji jest dość niepewne (60-100 000)
Ponadto niepewny jest moment, w którym odbędzie się modernizacja (czyli po opuszczeniu przez najemców) i prawdopodobnie pojawią się koszty odsetkowe.
Teraz pytanie brzmi czy
A) niepewna średnia kwota modernizacji 80 000 zostanie uwzględniona w finansowaniu;
B) 80 000 kapitału własnego (+ 20 000 rezerwy) zostanie zatrzymane i sfinansuje to modernizację
C) Modernizacja po wejściu do mieszkania (czyli za 1-2,5 roku) zostanie dokładnie zaplanowana i sfinansowana nowym kredytem
Wcześniejsze oferty od ING-DIBA są dostępne.
Rozwiązanie A: około 1,45%, 15-letnie zabezpieczenie odsetek
Rozwiązanie B: około 1,65%, 15-letnie zabezpieczenie odsetek
Rozwiązanie C: niejasne? 3%
Problemy w przypadku A: Co jeśli koszt ogrzewania wyniesie 15 000 euro zamiast 10 000, ale koszt instalacji elektrycznej wyniesie 10 000 euro zamiast 15 000...? Jak dokładnie muszą być zachowane proporcje?
Pozdrowienia,
colin15

[NaTwoim13]

Cześć Colin15,
Ogólnie rzecz biorąc, wydaje się sensowne uwzględnienie kwoty 80 000 euro oraz Mod i Ren w aktualnej koncepcji. Jak widzisz po warunkach, stopa obciążenia zostaje przesunięta, co powoduje zwiększenie oprocentowania o 0,2% (w przypadku Ing.DiBa). Te dodatkowe 0,2% będziesz płacił przez 15 lat więcej, co nie jest konieczne i należy tego unikać.
Oczywiście źle jest, gdy koszty Mod i Ren nie mogą być dokładnie zadeklarowane.
Osobiście wybrałbym concept, w którym dołożyłbym 80 000 euro jako dodatkowe zabezpieczenie, więc tymczasowo przekazałbym 80 000 euro do banku - pod warunkiem późniejszej udzielenia zgody na Mod i Ren.
Rozkład nie musi być zachowany w sposób dokładny, ważne jest, aby twoje działania pozostawały w 100% zgodne z kryteriami banków dotyczącymi wzrostu wartości, pod warunkiem, że zostały one w pełni uwzględnione jako 100% wartości wzrostowej podczas aplikacji (co powinno być twoim celem), co nie powinno stanowić problemu.
Czy chciałbyś mieć 15 lat związane z naliczaniem odsetek, czy wybrałeś tę opcję tylko dlatego, że Ing.DiBa nie oferuje 20 lat? Jak wysoko szacujesz ratę odsetkowo-amortycyjną? Jaka jest aktualna kalkulacja pozostałego zadłużenia? Czy rozważyłbyś także kredyt hipoteczny na 20 lat ze stałą ratą spłaty kapitału i odsetek?
Jaki jest twój obecny zapotrzebowanie finansowe, uwzględniając 80 000 euro? Nie mogę obliczyć podatków, ponieważ nie znam miejsca inwestycji. Gdzie jest planowane zakup?

[colin15]

Obiekt znajduje się pod adresem 10551; wycena ze strony Sprengnetter wynosi 435 000
DIBA jako pracownik na umowie czasowej w ramach prawa pracy w naukach (usługi publiczne, 3800 netto); umowa o pracę jest bezterminowa, trwa od 10 lat, ale obecnie data zakończenia ustalona na lipiec 2018. Spłata pełna w ciągu 20 lat jest zbyt ryzykowna ze względu na znaczne wahania drugiego dochodu, więc wolelibyśmy mniejszą ratę (1400 euro) + dodatkową spłatę. Z dodatkową spłatą celem jest pozostanie z długiem poniżej 140 000 euro w ciągu 15 lat, aby móc spłacać nawet przy stopach procentowych na poziomie 5-8%.
Czy istnieje również możliwość mieszanej opcji finansowania w postaci uzyskania 50 000 euro na renowację/modernizację i reszty jako wkładu własnego.
Na przykład, zakładając kwotę 8000 euro na ogrzewanie; a następnie, w zależności od naszej sytuacji finansowej, 0-7000 euro z wkładu własnego; na elektrykę zakładamy 8000 euro itp.?
czy bank będzie niepewny z powodu zbyt nisko oszacowanych kwot?

[colin15]

Jeszcze jedno pytanie:
W tym przypadku, pierwsze 1-2,5 roku wynajmu, a następnie użytkowanie własne; czy deklarować to jako użytkowanie własne czy wynajem przy wniosku kredytowym?

[NaTwoim13]

Celem powinno być uzyskanie najniższej stopy procentowej, co uzyskuje się poprzez minimalizację udziału obciążenia. Należy również uwzględnić wszelkie modyfikacje oraz remonty, a także jak najwięcej własnego kapitału, jeśli to konieczne. Należy to obliczyć.
Ogólnie rzecz biorąc, należy zatrzymać własny kapitał, jak już wspomniano, należy to obliczyć.

[NaTwoim13]

A więc wynajmujesz, dlatego powinieneś to również odpowiednio oznaczyć.

[NaTwoim13]

Pytam się właśnie, dlaczego nie uwzględniasz Banku Inwestycyjnego Berlina (IBB)?
Współpraca z KfW może dodatkowo obniżyć poziom obciążenia hipotecznego.
Jaki zapotrzebowanie na finansowanie widzisz w przypadku wariantu 80 000 euro na modyfikację i renowację oraz 80 000 euro kapitału własnego?

[colin15]

W przypadku KFW uważam za realistyczne tylko pojedyncze działania dotyczące instalacji grzewczej i okien; Jeśli chodzi o ogrzewanie, nie wiemy jeszcze, czy możemy zainstalować kocioł kondensacyjny z powodu kominków; wydaje się to jednak warunkiem koniecznym dla KFW. Okna są częściowo wspólną własnością; dlatego też sytuacja jest nadal niejasna.

Całkowity koszt to zawsze 470000 euro + 8% kosztów dodatkowych (podatek od nieruchomości + notariusz, brak opłat pośredników) = 508000 euro + remont/modernizacja za 60000-100000 euro.

Dostępny kapitał własny to 200000 euro (+ 20000 rezerwy).

Jeśli remont/modernizacja ma być w całości opłacona z kapitału własnego, to dostępne jest 120000 euro kapitału własnego do finansowania bez remontu/modernizacji, zatem pozostałe 388000 euro musi zostać sfinansowane.

Jeśli remont/modernizacja ma być sfinansowana wspólnie, dostępne jest 200000 euro kapitału własnego, ale potrzeba jest o 80000 euro więcej, więc znowu trzeba sfinansować 388000 euro.

Inne pytania, które obecnie się pojawiają:

Czy usunięcie zawieszonych sufitów lub przesunięcie ściany, aby powiększyć łazienkę, jest modernizacją zwiększającą wartość czy jedynie renowacją niezwiększającą wartości?

Czy bank rzeczywiście potrzebuje jedynie ogólnych liczb, np. Łazienki i WC (płytki i urządzenia sanitarne): 140000 euro bez wyjaśnień, kosztorysu wstępnego, planów... i czy klient kredytobiorca może sam wpisać te liczby czy musi to zrobić specjalista?

Jeśli agent/nabywca ma tylko wymiary poszczególnych pomieszczeń w domu, a bank DIBA potrzebuje obliczenia powierzchni mieszkalnej, co wtedy zrobić? Istnieją skośne pomieszczenia, których nie można określić dokładnie na podstawie rysunków...

Serdeczne podziękowania

[NaTwoim13]

Doświadczeni pośrednicy finansowi sporządzają obliczenia powierzchni mieszkalnej na podstawie wymiarowanej rysunkowej dokumentacji pomieszczeń, która może być nawet wykonana ręcznie.

Ogólne prace remontowe są wymienione i ujęte w specjalnie dostępnym formularzu bankowym. Przy współpracy z doświadczonym pośrednikiem finansowym ten wykaz jest zatwierdzany i potwierdzany przez architekta zatrudnionego przez bank. Plany, kosztorysy czy inne dokumenty nie są wymagane.

Sufity podwieszane i powiększenie łazienki są uwzględniane jako elementy zwiększające wartość nieruchomości podczas wyboru odpowiedniego banku.

Chociaż kwoty do 50 000 euro dla programu KfW 124 poprzez IBB mogą mieć sens, ponieważ te 50 000 euro jest traktowane jak kapitał obcy finansowany, zmniejszając tym samym stopę obciążenia.