Capital Investment 4

[Konrad4]

.....adekwatne?
Przykład: Nieruchomość 300T€ = 10.710,- €, w zależności od landu nawet wyższe, np. prawie 18T€.
Czytając oferty na przykład na portalach typu Immoscout, ..welt itp. albo na stronach internetowych pośredników, dowiadujemy się, że podane informacje są niezobowiązujące i pochodzą od sprzedawcy. Na pytanie o eksponat, otrzymuje się odpowiedź, że wszystkie istotne informacje znajdują się już w ogłoszeniu, a pytania chętnie odpowie się podczas wizyty.

[brainy]

- ponad 1 000 EUR opłata za odczytanie u notariusza
- ponad 400 EUR w urzędzie gruntowym za kilka wierszy maszynopisu
- 3,5 - 6,5% podatek od nabycia nieruchomości
- 16% (19/119) podatek VAT od kosztów budowy nowego obiektu
Wszystko odpowiednie.
W przypadku pośrednika jest tak, że obiekt nie zyskuje na wartości dzięki pośrednikowi. Zawsze odejmowałem prowizję pośrednika od ceny zakupu, którą zapłaciłbym bez pośrednictwa. Sprzedający otrzymał więc mniej.
Ach, tak: odczytanie klauzuli pośrednika w umowie notarialnej kosztuje również dodatkowo.

[Konrad4]

- ponad 1.000 EUR opłata za czytanie u notariusza
- ponad 400 EUR w urzędzie gruntowym za kilka linijek tekstu
- 3,5 - 6,5% podatek od nabycia nieruchomości
- 16% (19/119) podatek VAT od kosztów budowy nowego obiektu
Wszystko adekwatne.
W przypadku pośrednika jest teraz tak, że wartość nieruchomości nie wzrasta, dzięki pośrednikowi. Zawsze odejmowałem od ceny zakupu, którą zapłaciłbym bez pośrednika. Sprzedający otrzymywał więc mniej.
O, i jeszcze przeczytanie klauzuli pośrednika w umowie notarialnej kosztuje dodatkowo.

Otrzymać ponad 10 000 EUR za zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży domu w lokalnej prasie i portalach internetowych to już ciężkie żniwo.
Nawet nie stworzyć znaczącego ekspozycji i odpowiadać jedynie na kilka pytań potencjalnego kupującego muszę zapytać sprzedającego.
Podczas oględzin okazuje się, że to [url]Dom[/url] prefabrykowany z lat siedemdziesiątych.
Wtedy można powiedzieć pośrednikowi, że taki [url]Dom[/url] prefabrykowany ma ogromne zalety w porównaniu z budynkiem murowanym. Pośrednik zaczyna się świecić.
Wtedy powiedziałem, że w przypadku domu prefabrykowanego potrzebuję tylko łopaty i zmiotki gdy coś się pali, podczas gdy dla budynku murowanego potrzebna jest firma rozbiórkowa.

[brainy]

Aktualnie czasy dla pośredników są lepsze niż kiedyś.

Prowizja jest obecnie z pewnością niewłaściwa, ponieważ zazwyczaj jest łatwiej sprzedać nieruchomość niż 10 lat temu. Wtedy były obiekty, za którymi pośrednik gonił przez 5 lat i nie sprzedał.

Doświadczenie pokazuje, że pośrednik nie wnosi praktycznie żadnych usług. Niemniej jednak opłaci to zawsze (bezpośrednio lub pośrednio) sprzedawca. Dlatego nie martwiłbym się o to.

[marinapecunia]

Cześć!
Co rozumiesz przez odpowiednie?
Kiedy Twoim zdaniem zapłata za usługę jest odpowiednia?
O wynagrodzeniach innych ludzi, rzadko się dyskutuje. Czy zawsze są one więc odpowiednie, w którejkolwiek by to był kierunek? Również nie ma dużych dyskusji na temat zysków dużych firm! Wydaje się, że wszystko jest w porządku.
Dla radców prawnych i notariuszy istnieją tabele, według których obliczają swoje usługi, podobnie jak lekarze i doradcy podatkowi. Sprzedawcy / pośrednicy nieruchomości kierują się "typowymi" przepisami obowiązującymi w danym landzie.
Twoje pytanie pewnie dotyczy tego, co makler robi dla tego wynagrodzenia?
Po pierwsze, płacisz tak jak wszędzie, ryzyko dni, w których nie zarabiasz (tak samo jest w restauracji...); tak, są maklerzy, którzy zarabiają naprawdę dużo i sprzedają kilka domów/nieruchomości każdego miesiąca. Ale z reguły nie jest to standard. Jednak koszty stałe maklera nadal występują, biuro, pracownicy, podróże, ubezpieczenia...
Makler dużo podróżuje, żeby znaleźć nieruchomości do sprzedaży, to również są godziny i dni, w których ponosi tylko wydatki. Gdy już ma nieruchomość, musi znaleźć odpowiednich nabywców, wizyty kosztują ponownie pieniądze. Ale także oferta musi zostać przygotowana, broszura i wiele dokumentów, takich jak opis budynku, wyciąg z księgi wieczystej, pomiary, kiedy były jakie prace budowlane...
Więc
1. Makler oczywiście chce porozmawiać z potencjalnym nabywcą osobiście i nie ryzykować, że ten zwróci się bezpośrednio do sprzedającego, omijając maklera (pytanie dotyczące internetu),
2. Powinien złożyć ofertę, i to zrobi, oraz wspomniane dokumenty, które nabywca będzie potrzebował do finansowania; również miałem z tym nie tylko dobre doświadczenia;
3. Następnie organizuje termin w notariacie i wiele innych niezbędnych rzeczy.

I
zawsze jest jeszcze możliwość samodzielnego znalezienia mieszkania lub kupującego, wtedy oszczędza się na prowizji, ale ponosi się odpowiedzialność i własną pracę.

[Hanomag]

I pozostaje jeszcze możliwość znalezienia sobie mieszkania lub kupca, wtedy oszczędza się na prowizji, ale trzeba ponieść odpowiedzialność i pracę samemu.

To bardzo dobra rada. W obecnym popycie wystarczy umieścić tanią reklamę na Immoscout24. Tam można tanio stworzyć ekspozycję i dodatkowo ignorować niechciane zapytania od pośredników.

[Konrad4]

...pozostaje zawsze możliwość znalezienia sobie mieszkania lub kupca i w ten sposób zaoszczędzenia na prowizji, jednak trzeba wtedy samemu ponieść odpowiedzialność i wykonać pracę.

To jest po prostu rzeczywistość: Wszystkie informacje są podane zgodnie z najlepszą wiedzą i informacjami od sprzedawcy. Nie ponosimy odpowiedzialności za ewentualne różnice ani za...
Jeśli rozważają Państwo sprzedaż swojej nieruchomości, dlaczego nie zrobilibyście tego z nami... lub
Chcielibyśmy zauważyć, że informacje dotyczące nieruchomości, dokumenty, plany itp., przekazane przez nas, pochodzą od sprzedającego lub wynajmującego. Nie ponosimy zatem odpowiedzialności za poprawność lub kompletność tych informacji. Dlatego nasi klienci są zobowiązani do sprawdzenia poprawności tych informacji...

Pytanie: Czy muszę sprawdzać poprawność dokumentów u radcy prawnego lub notariusza? Radcy prawni i notariusze są znacznie tańsi i związani przepisami prawa. Agenci nieruchomości są mniej ściśle związani przepisami.
Jeśli ktoś chce sprzedać [url]Dom[/url], powinien - jeśli sam nie jest w stanie lub nie chce tego zrobić - również zapłacić maklerowi odpowiednio do wynajmu mieszkania.
Na koniec: podczas zwiedzania należy poprosić o wyjaśnienie pojęć takich jak powierzchnia użytkowa, powierzchnia mieszkalna i powierzchnia działki. Czasem zachwyca, jak niewiele wiedzą agenci nieruchomości, ale żądają tysiące [url]euro[/url] za zakup domu jednorodzinnego.

Z poważaniem
Konrad4

[StGe1973]

Również ogólnie problemem z maklerami jest to, że w rzeczywistości nie istnieje ten zawód, albo nie ma żadnych wymaganych szkoleń, minimalnych standardów dotyczących wiedzy na temat nieruchomości itp. Oznacza to, że każdy, kto nie oferuje nieruchomości w swoim imieniu, nazywa się maklerem.


W każdym zawodzie są zarówno dobrzy (wartość pieniędzy jaką się pobiera) jak i źli (nie warty swojej zapłaty) maklerzy. Dobry makler pomaga sprzedającemu np. sugerując cenę, zależnie od rodzaju, lokalizacji i stanu nieruchomości, co dla wielu osób prywatnych stanowi duży problem i wymaga specjalistycznej wiedzy o rynku nieruchomościowym. Dobry makler udziela także porad, np. na temat koniecznych napraw przed sprzedażą oraz tych, które można lepiej oddać w ręce kupującego. Dobry makler ma również swoją własną sieć, w której oferuje nieruchomość. Dlatego też dobrzy maklerzy często specjalizują się w konkretnych segmentach, np. w drogich nieruchomościach. Ponadto, dobrzy maklerzy często mają kontakty np. z bankami i mogą sprzedawać nieruchomości pod stołem przed licytacjami przymusowymi, czyli mogą mieć oferty, które nie są dostępne na wolnym rynku.


To są tylko kilka rzeczy, które przychodzą mi do głowy w kontekście dobrych maklerów i z pewnością może mieć sens (oraz wartość pieniędzy) skorzystanie z usług maklera zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Jeśli makler widzi swoje zadanie tylko w stworzeniu ogłoszenia internetowego i nie może dostarczyć dodatkowych informacji, które i tak są w ogłoszeniu, cóż, na pewno takich też są. Jak w każdym zawodzie, są zarówno dobrzy, jak i źli maklerzy i warto umieć odróżnić ich jako kupujący lub sprzedający, jeśli chcemy skorzystać z usług maklera.

[Hanomag]

Dobry pośrednik w nieruchomościach pomaga sprzedającemu, proponując cenę w zależności od rodzaju, lokalizacji i stanu nieruchomości, co dla wielu osób prywatnych stanowi duży problem, ponieważ wymaga specjalistycznej wiedzy na temat nieruchomości i lokalnego rynku.

Jeśli osoba chcąca sprzedać nieruchomość poświęci trochę czasu na studiowanie odpowiednich ofert - szczególnie na odpowiednich portalach internetowych - może szybko stworzyć sobie realistyczny obraz sytuacji.


Cytat autorstwa StGe1973
Dobry pośrednik udziela także wskazówek, na przykład które naprawy warto wykonać przed sprzedażą, a które lepiej zostawić nabywcy. Ponadto dobry pośrednik zazwyczaj ma własne kontakty, dzięki którym oferuje nieruchomość.

Jestem w pełni przekonany o tym. Jeśli jest dobry dla siebie, faktycznie ma własną sieć, do której oferuje przystępne nieruchomości naiwnym dobroduszny. Być może pomaga to uniknąć zbyt wysokiej ceny.


Cytat autorstwa StGe1973
Dlatego dobry pośrednik często specjalizuje się w konkretnych segmentach, na przykład w drogich nieruchomościach. Ponadto dobrzy pośrednicy często mają kontakty, na przykład z bankami, i mogą sprzedawać je pod stołem przed licytacją komorniczą, czyli mogą mieć w ofercie obiekty, które nie są dostępne na wolnym rynku.

Tu masz rację, gdyby banki same nie prowadziły działów nieruchomości.


Cytat autorstwa StGe1973
Tak jak w każdym zawodzie, istnieją zarówno dobrzy, jak i źli pośrednicy, i jako kupujący lub sprzedający warto umieć ich odróżnić, jeśli chce się skorzystać z usług pośrednika.

Dobroduszni ludzie ufający innym, którzy nie potrafią sami właściwie wycenić swojej nieruchomości, mogą mieć problem z odróżnieniem dobrego pośrednika od złego.

[2tneub]

Aktualnie większość nieruchomości jest raczej zbędna dla pośredników.

Jednak były już inne czasy.
Na przykład, 6 lat temu obejrzeliśmy jedną nieruchomość, gdzie pośredniczka już narzekała, ponieważ mimo licznych obniżek cen przez lata po prostu nie mogła sprzedać tej nieruchomości. [url]Dom[/url] zbudowany gdzieś w połowie lat 90., czyli niecałe 20 lat temu. Powierzchnia mieszkalna ponad 200 m², w tym część jako mieszkanie dla lokatorów. Dodatkowo 3 garaże. Mieszkanie dla lokatorów, główna łazienka i tereny zewnętrzne nie były jeszcze ukończone. Cena była, chyba, 150 000 €. Pomimo kilku pozostałych prac, cena była naprawdę atrakcyjna, ale wydaje się, że nie sprzedano jej przez lata, ponieważ [url]Dom[/url] szybciej się starzał z powodu długiego okresu pozostawania pusty, niż spadała cena.

Takie nieruchomości również mają pośrednicy, gdzie regularnie muszą jeździć z zainteresowanymi kupnem, nawet nie otrzymując wynagrodzenia.

Myślę, że jeśli sprzedający musiałby zapłacić prowizję pośrednikowi, więcej osób zdecydowałoby się samodzielnie sprzedawać swoje nieruchomości.

[StGe1973]

hanomag,
takie dyskusje mają niewiele sensu. Wydaje się, że uważasz, że nie ma żadnych przymusowych licytacji tylko dlatego, że kiedyś usłyszałeś, że banki przejmują poszczególne i specjalne nieruchomości do samodzielnego zarządzania. Możesz mieć takie zdanie, ale jest to po prostu nonsens.
Istnieją nieruchomości, które są sprzedawane tylko przez sieci pośredników, ponieważ tacy klienci nie kupują nieruchomości w portalach internetowych. Często są to klienci w segmencie wysokich cen, dla których cena nie jest tak istotna, ale mają bardzo konkretne wymagania co do nieruchomości. Chcą, aby nieruchomość była prezentowana wyłącznie dla nich, a do tego pośrednik musi znać swoich klientów i ich potrzeby. Albo bardzo specjalne nieruchomości, takie jak nieruchomości mieszanego przeznaczenia z częściami komercyjnymi i prywatnymi.

Oczywiście, możesz ogólnie zarzucić pośrednikom oszustwo, ale zazwyczaj pośrednik jest zainteresowany maksymalną ceną. W końcu od tego zależy jego prowizja. W przypadku ceny rynkowej nie chodzi o opinie biegłych, życzenia o cenie sprzedaży od sprzedawców na portalach nieruchomościowych czy inne metody ustalania cen. Chodzi o realistyczną cenę w obecnym otoczeniu rynkowym, w zależności od lokalizacji, stanu itd., a najlepiej zna ją ten, kto np. sprzedał podobną nieruchomość 4 tygodnie temu. Ponieważ w przypadku osób prywatnych zazwyczaj tak nie jest, pośrednik ma znacznie lepszy wgląd w rynek. Oczywiście, możesz podać pośrednikowi cenę z internetu, ale dobry pośrednik powie: To jest ok, możemy spróbować, ale obecnie cena x jest realistyczna, a więc jako sprzedawca możemy podać Ci zakres cenowy: czyli realistyczna cena rynkowa w porównaniu z Twoją ceną życzeń, a potem możesz zadecydować, na jaką cenę w rzetelnej negocjacji sprzedaży zdecydujesz się na tak albo nie.

To nie oznacza, że powinno się sprzedawać tylko za pośrednictwem pośrednika. Jeśli jest to względnie standardowy obiekt, a sprzedający naprawdę dobrze zna lokalny rynek nieruchomości i może sam odpowiedzieć na bardziej szczegółowe pytania potencjalnego nabywcy odnośnie nieruchomości, to pośrednik jest absolutnie zbędny. To po prostu zależy od sytuacji i nieruchomości.

[marinapecunia]

Sprawdźcie w internecie, są też kraje, w których kupujący i sprzedający dzielą się prowizją pośrednika. To różni się w zależności od regionu.

[Hanomag]

Jesteś z pozoru zdania, że nie ma przymusowych licytacji tylko dlatego, że usłyszałeś kiedyś, że banki przejmują poszczególne i specjalne nieruchomości do samodzielnego zarządzania. To może być twoje zdanie, ale jest po prostu nonsens.

Sprytny inwestor zna również oferty nieruchomości wystawionych na przymusową licytację. I dlaczego banki nie miałyby wystawiać do sprzedaży nieruchomości zarządzanych przez siebie przez swoje własne oddziały nieruchomości.


Istnieją nieruchomości, które są sprzedawane tylko przez sieci pośredników, ponieważ tacy klienci po prostu nie chcieliby kupować na portalach internetowych. To często klienci z segmentu o wysokich cenach, dla których cena nie jest tak istotna, ale mają bardzo konkretne wymagania co do nieruchomości. Chcą oni, aby były one prezentowane w sposób ekskluzywny, a do tego pośrednik musi znać swoich klientów i ich życzenia. Albo bardzo specjalne nieruchomości, takie jak mieszane obiekty z częściami handlowymi i prywatnymi.

Zgadza się, ale tu mówimy o zwykłych obywatelach, dla których prowizja pośrednika oznacza mały majątek.


Cytat od StGe1973
Oczywiście, zasadniczo zawsze można posądzać pośredników o oszustwo, ale generalnie zależy im na jak najwyższej cenie. W końcu to od tego zależy ich prowizja.

Nie robię tego, ale (ewentualne) prowizje od własnej sieci mogą łatwo podwoić wartość rynkową kupującego na wolnym rynku. Niestety jest wielu naiwnych, którzy nie znają wartości swojej nieruchomości i łatwo dać się oszukać. I dlaczego przebiegły pośrednik nie miałby wykorzystać takiej sytuacji.

Przy ustalaniu ceny rynkowej nie chodzi o ekspertyzy, oczekiwane ceny sprzedaży oferowane przez sprzedających w portalach nieruchomościowych ani inne instrumenty ustalania cen. Chodzi o realistyczną cenę w obecnym otoczeniu rynkowym, w zależności od lokalizacji, stanu itp., i ten najlepiej ją zna, kto sprzedał porównywalną nieruchomość np. 4 tygodnie wcześniej. Ponieważ zazwyczaj prywatni właściciele nie mają takich doświadczeń, pośrednik ma znacznie lepsze rozeznanie rynku.

Ale proszę, nie chodzi tu o oczekiwania pośrednika. On zarabia znacznie więcej, jeśli rzeczywiście sprzeda obiekt - nawet za niską cenę - niż gdyby musiał się męczyć przez wiele miesięcy i na koniec umowa wygasłaby mu na nic.


Cytat od StGe1973
To jednak nie oznacza, że zawsze powinniśmy sprzedawać z pośrednikiem. Jeśli chodzi o względnie standardowe obiekty, jeśli sprzedający faktycznie dobrze zna lokalny rynek nieruchomości i może sam odpowiedzieć na bardziej szczegółowe pytania potencjalnego nabywcy dotyczące nieruchomości, to pośrednik jest zupełnie zbędny. To zależy po prostu od sytuacji i obiektu.

To powinno dotyczyć większości obiektów do sprzedaży przez zwykłych obywateli.

[Hanomag]

Obecnie pośrednicy są raczej zbędni dla większości nieruchomości.

Cytat od tneub

Były jednak też inne czasy.

Całkowicie się zgadza.


Na przykład przed 6 laty obejrzeliśmy nieruchomość, gdzie po licznych obniżkach cen przez wiele lat pośredniczka narzekała, że nie potrafiła jej sprzedać.

Podczas gdy budowałem po raz kolejny, naprzeciwko mojego placu budowy, przez co najmniej trzy lata, przez dział nieruchomości banku oferowany był piękny [url]Dom[/url] dwurodzinny z lat 70. Przychodzili i odchodzili zainteresowani, a żądana cena spadała o prawie jedną trzecią w ciągu lat.
Kiedy cena była już naprawdę niska, jeden z moich synów właśnie skończył studia, wziął ślub i szukał większego mieszkania. Poinformowałem go o tej nieruchomości. Z mojej rady nie poszedł do pośrednika, lecz bezpośrednio do sprzedawcy. Jednak ten skierował go do pośrednika. W rezultacie pośrednik (dział nieruchomości banku) chciał naliczyć opłatę pośrednictwa. Syn się na to nie zgodził, więc ustalono, że sprzedawca znowu obniży opłatę połowę, a bank zrezygnuje z drugiej połowy, jeśli syn sfinansuje przez nich.
Tak więc sprzedawca - pomimo profesjonalnego działu nieruchomości banku - musiał zaakceptować wysoką wartość straty i dodatkowo zapłacić obniżoną prowizję pośrednictwa.
Ponadto, syn z nieruchomością w ostatnich latach doświadczył niewiarygodnego wzrostu wartości i po trzech latach - z mojej rady - mógł odwołać pożyczki i podjąć nowe z ubezpieczycielem za jedną trzecią dotychczasowej stawki procentowej.
To przykład uczy nas, że nawet w trudnych czasach nie zawsze można polegać na tu z pewnością rzetelnym pośredniku.



Cytat od tneub
Uważam, że gdyby to sprzedawca musiał płacić prowizję pośrednikowi, wielu sprzedawców zdecydowałoby się samodzielnie prowadzić sprzedaż.

Zwłaszcza w trudnych czasach, gdy rynek nieruchomości jest martwy, zawsze istnieje ryzyko, że kupujący nie będzie chciał ponieść kosztów pośrednictwa, co skłoni sprzedawcę do ustępstw i dalszego oczekiwania.

[marinapecunia]

Następnie sprzedawca zawarł umowę maklerską z pośrednikiem, która oczywiście jest wiążąca. Ale miałeś szczęście... ktoś chyba potrzebował pieniędzy...

[StGe1973]

Hanomag, dlaczego banki rzadko podejmują obiekty do samodzielnej administracji i zazwyczaj je zbywają (i to nie przez swoją własną administrację nieruchomościami, ale zewnętrznie za pośrednictwem pośredników lub licytacji komorniczych), tego wydaje się, że naprawdę w ogóle nie rozumiesz. No cóż, nie jest to jednak tak istotne. Ale tam, gdzie nasze doświadczenia znacząco się różnią, są ludzie prywatni posiadający nieruchomości. Faktycznie, nie znam nikogo, kto znałby dokładnie wartość swojej nieruchomości lub myśli, że zna tę wartość. Na początku zazwyczaj pojawia się pewna suma x, którą według nich wart jest ich majątek nieruchomościowy. Na pytanie, skąd pochodzi ta wartość, prawie zawsze pada odpowiedź: Inną nieruchomość w tym samym/porównywalnym mieście oferowano za tę samą cenę przez bank/pośrednika/portal internetowy. Na pytanie, jak ocenia tę podobieństwo/różnice w wartości euro, odpowiedź zazwyczaj brzmi: nie wiem. Na pytanie, w jaki sposób ta nieruchomość została faktycznie sprzedana, odpowiedź zazwyczaj brzmi: nie wiem. Na koniec powiedziałbym: Większość osób zna szacunkową wartość, która jednak może różnić się od rzeczywistej wartości nawet o 10%. W przypadku zakupu samochodu używanego chodzi o kilkaset euro, natomiast w przypadku nieruchomości zaraz o 30 000 lub 40 000 euro. To moje doświadczenie: Najlepsze okazje na nieruchomości znajdują się u prywatnych sprzedających, którzy są przekonani, że znają wartość, a mimo to sprzedają nieruchomość w złej cenie. Sprzedaliby znacznie lepiej za pośrednictwem pośrednika, nawet jeśli musieliby opłacić prowizję. Twoje ogólne insynuacje wobec pośredników (przynajmniej tak to odczytuję) są po prostu idiotyczne. To tak, jakbyś każdemu lekarzowi zarzucał, że zależy mu nie na zdrowiu pacjenta, lecz na wyssaniu jak największego zysku od pacjenta. Albo każdemu doradcy podatkowemu zarzucał, że nie chce optymalizować podatków dla swojego klienta, ale chce tylko jak najmniejszym nakładem pracy wystawić rachunek. Pewnie mogą zdarzyć się pojedyncze przypadki z lekarzami, doradcami podatkowymi, pośrednikami, rzemieślnikami itp., ale istnieje znacznie więcej dobrych lekarzy, doradców podatkowych, pośredników, rzemieślników, itp. niż czarnych owiec.