Capital Investment 4

[slowrookie]

Właśnie miałem interesującą rozmowę w kręgu znajomych

Sytuacja:

A, 50 lat, ze względu na wcześniejszą samodzielność otrzymuje niską emeryturę, posiada zamieszkaną nieruchomość z pozostałym zadłużeniem ok. 110 tys. oraz wynajęte mieszkanie jednopokojowe (w południowoniemieckim mieście akademickim) - pozostały okres spłaty w obu przypadkach to ok. 17 lat
Ze względu na lokalizację nie ma problemów z wynajmem, wynajęte mieszkanie ma na celu zabezpieczenie emerytury/odświeżenie za 17 lat

Wynajęte mieszkanie zostało kupione od znajomego w 2017 r. za 59 tys. [url]euro[/url] - sfinansowane w wysokości 110% (63 tys.) - pozostałe zadłużenie to ok. 60 tys., ze względu na dodatkową spłatę
- Dochody z najmu 355 [url]euro[/url] netto czynszu + 30 [url]euro[/url] za miejsce postojowe - nieprzenośne koszty 25 [url]euro[/url] miesięcznie Obciążenie finansowe: 260 [url]euro[/url] miesięcznie
Miesięczny nadwyżka przed opodatkowaniem: 100 [url]euro[/url]

Teraz lokator proponuje kupno mieszkania za 80-85 tys. [url]euro[/url]...

Czy kontynuować wynajem czy zainwestować 20-25 tys. [url]euro[/url] jako dodatkową spłatę w zamieszkałą nieruchomość (bez kary za wcześniejszą spłatę)

Co myślicie?

[Hanomag]

Powinien obliczyć odszkodowania za wcześniejszą spłatę [url]kredytu[/url].

[slowrookie]

@ Hanomag

brak przedpłaty, ponieważ 60 tysięcy z wymiany zastawu na zamieszkanie własne są zapisane jako przychód ze sprzedaży i z tego powodu kwota 60 tysięcy [url]kredytu[/url] BSV na zamieszkanie własne ma zostać spłacona

Wydaje się, że Spaka nie ma nic przeciwko (?)

[2utopus]

Jeśli wtedy, łącznie z opłatami dodatkowymi, zapłacono 63 tysiące, a teraz uzyskuje się 80 tysięcy, to należy opodatkować 17 tysięcy.
Trzeba zastanowić się, czy chce się teraz mieć krótkoterminowy zysk i czy wtedy lepiej się śpi - czy też chciałby się sprzedać bez podatku po 10 latach.
Osobiście wolałbym wziąć te 1200 [url]euro[/url] rocznie i po 17 latach bez kosztów kapitałowych mieć więcej na emeryturze - myślę, że wtedy jest z tego więcej korzyści.

[Hanomag]

brak wypłaty wcześniejszej, ponieważ 60k zostało zapisane z sprzedaży z wymianą na hipotekę do zamieszkania i w związku z tym 60k [url]kredyt[/url] budowy spółdzielców do zamieszkania będzie spłacany

Jak wysoka jest roczna oszczędność na odsetkach?

Jednakże sprzeciw utopusa nie jest bezpodstawny. Dlaczego teraz porzucić opłacalną inwestycję i jeszcze za to płacić podatki? Zwłaszcza że inwestycja ze względu na dobrą lokalizację (miasto uniwersyteckie) będzie się rozwijać długoterminowo, zarówno pod względem ceny, jak i zwrotu, spełniając tym samym pierwotny cel (dodatkowa emerytura) w najlepszy możliwy sposób.

[BenniG]

Pytanie, które mnie szczególnie interesuje w tym przypadku, to co zrobi najemca, jeśli nie kupi mieszkania, i czy w razie jego wyprowadzki pojawi się odpowiednio wiarygodny najemca. W szczególności w przypadku tak małych mieszkań rotacja jest większa niż w przypadku mieszkań rodzinnych - czy twój znajomy ma ochotę na to?

W moim budynku jedna osoba kupiła na początku 2017 roku małe mieszkanie za 50 000 € i zapłaciła gotówką. Istniejący czynsz wynosił 320 €. Teraz rozważał budowę domu dla swojej rodziny i potrzebował dodatkowego kapitału. Wtedy i teraz nie mam zainteresowania tym mieszkaniem, ponieważ ryzyko zmiany najemców jest zbyt duże, a zysk zbyt niski.
Sam właściciel mówi jednak, że gdyby miał wybór, nie kupiłby tego mieszkania. W ciągu dwóch lat musiał poświęcić na niego wiele czasu. Poprzedni właściciel musiał wymienić posadzkę na swoim balkonie, uszkadzając uszczelnienie, co spowodowało odpadnięcie tynku spod blatu fundamentowego. W związku z tym razem z teściem odnowili uszczelnienie i posadzkę, odnowili sufit i skoro już przy tym byli, wymienili balustradę. Przedostatni weekend właściciele spotkali się, aby wymienić płot oddzielający ich działki od sąsiada. Co roku spotykamy się na jeden dzień, aby usunąć chwasty. On zajmuje się zimowym utrzymaniem drogi dla swojej najemczyni. Ja kupiłem około 6 miesięcy wcześniej i natychmiast po zakupie za pośrednictwem uchwały zbiorowej wypowiedziałem usługi związane z zimowym utrzymaniem drogi, dziedzińcem i klatką schodową, ponieważ w roku zakupu nie usunął chwastów, co można udowodnić zdjęciami z ogłoszenia sprzedaży. Ponadto koszty były zbyt wysokie dla mnie i dla innego użytkownika. Nie mam informacji, czy nowy właściciel o tym wiedział.

Jak zamiast tego zamierza zainwestować swoje pieniądze?
25 € nieprzenoszalnych kosztów dodatkowych to oczywiście wymarzona sytuacja. Jak się one dzielą?
Jak wygląda sytuacja z rezerwą na nieplanowane wydatki dla tego obiektu?

[slowrookie]

Dziękuję najpierw za pierwsze odpowiedzi.
@utopus - zgadzam się z Tobą finansowo... zwłaszcza jeśli roczna dodatkowa spłata w wysokości 1200 nadal będzie trwać, to prawie 400,- € miesięcznie będą dostępne wcześniej
z drugiej strony to, co pisze Benni, też ma sens... Fundusz na utrzymanie nieruchomości jest wystarczający, więc tutaj wydatki zostały ograniczone

ewentualnie może fazę, sprzedać mieszkanie, ale tylko jeśli w tym samym czasie zostanie znalezione małe dwupokojowe mieszkanie za 80-85k, od osoby prywatnej -. oczywiście też z dobrą stopą zwrotu

[BenniG]

Oczywiście, krótkotrwały zysk jest kuszący. Twój znajomy zna mieszkanie lepiej niż my, wie, jakie koszty i prace na niego przyjdą. Wie również, jakie podatki musi zapłacić, jeśli szybko sprzeda mieszkanie.

Mój współwłaściciel również nie będzie miał złą stopę zwrotu dzięki dokonanej wymianie ogrzewania na tańsze (znalazłem dostawcę narodowy oferującego za 6 000 €, podczas gdy lokalny chciałby 10 000 €), remontowi balkonów i wymianie ogrodzenia - ale także nie będzie zauważalnego wzrostu dochodu w późniejszym wieku.