Capital Investment 4

[Steuerfuchs]

Cześć,
jestem nowy tutaj. Mam pytanie:

Do wyjaśnienia: Chcemy kupić [url]Dom[/url] z mieszkaniami na wynajem. Główne mieszkanie ma być wykorzystane przez nas, a mieszkanie na wynajem ma być wynajęte. Czyli mieszkanie o mieszanym przeznaczeniu. Aby móc jak najlepiej odliczyć koszty [url]kredytu[/url] za mieszkanie na wynajem podatkowo, potrzebujemy dwóch różnych umów kredytowych: jednej na 100% finansowanie mieszkania na wynajem, drugiej na nasze własne mieszkanie finansowane z wkładem własnym i kredytem. Jak dotąd wszystko jasne.

Teraz nasze pytanie:
Jakie koszty związane z zakupem mieszkania na wynajem mogą być pokryte przez tę umowę kredytową, bez obawy o zastrzeżenia ze strony urzędu skarbowego?
- proporcjonalna cena zakupu mieszkania na wynajem (np. ustalona na podstawie stosunku metrów kwadratowych), jest to chyba oczywiste
- spłacona kuchnia?
- proporcjonalne koszty poboczne zakupu? Czyli proporcjonalne koszty notarialne? Proporcjonalna opłata za wpis do księgi wieczystej? ....

Suma [url]kredytu[/url] obejmowałaby wtedy proporcjonalne koszty zakupu domu + spłaconą kuchnię + proporcjonalne koszty poboczne zakupu.

Jeśli chodzi o proporcjonalne koszty poboczne zakupu, otrzymaliśmy jednak różne informacje (od braku problemu po to, że odsetki od tego [url]kredytu[/url] nie można odliczyć).

Kto się na tym zna? Dziękuję za odpowiedzi!

[NaTwoim13]

Wszystko, co jest związane z zakupem, można odliczyć, ale nie wszystko można sfinansować.

Całkowitym kosztom przeciwstawia się cena zakupu w banku, która razem z działaniami zwiększającymi wartość, do których nie należą koszty nabycia i / lub kuchnia, wynosi w najlepszym przypadku 100%. Bank może sfinansować nawet 120%, ale możliwość odliczenia odsetek od [url]kredytu[/url] nie oznacza, że można płacić jakiekolwiek złe odsetki przed opodatkowaniem, a stopa procentowa przy 120% jest bardzo zła, przy 100% zła, a zaczyna się być interesująca poniżej 90%, a najlepiej poniżej 80%.

Dla urzędu skarbowego nie jest istotne, gdzie co jest zabezpieczone, istotne jest udowodnienie, na co zostały wydane pieniądze, a sztuką jest tak podzielić to, aby w analizie podatku od wartości dodanej opłacano niskie odsetki, aby dokładnie powiedzieć, zabezpieczenia dla banku były równomiernie rozłożone i przedstawione tak, aby bank mógł rozpoznać i zaakceptować koszty.

Cena zakupu jest jednym, co można ustalić w umowie sprzedaży i podzielić, a zabezpieczenie dla banku jest drugim, a tu można odpowiednio przypisać obciążenia hipoteczne, aż do całkowitej hipoteki obciążającej oba obiekty z dwoma odpowiednimi pożyczkami, gdzie jedna [url]pożyczka[/url] jest przypisana do wynajmowanej nieruchomości i odpowiednio zadeklarowana!

[Hanomag]

Kto się na tym zna? Dziękuję za odpowiedzi!

Przecież sam jesteś ekspertem od podatków.

[Steuerfuchs]

Tak szybko! Dziękuję!

dla Hanomag: Steuerfuchs miało bardziej ironiczną wymowę. W przeciwnym razie nie musiałbym pytać.


dla Noelmaxim:
Dziękuję za obszerną odpowiedź.

Finansowanie w banku przebiega stosunkowo bezproblemowo, ponieważ udział własny jest nawet dość wysoki, a nasi rodzice pozwalają nam wpisać dodatkowe zabezpieczenie hipoteczne na ich nieruchomości. Oprocentowanie jest nawet bardzo dobre.

Chodziło mi o osiągnięcie jak najwyższej odliczalności podatkowej w sposób legalny, poprzez podział koniecznej kwoty [url]kredytu[/url] na dwa umowy: jedną dla wynajmowanego mieszkania z pełnym finansowaniem BEZ własnego kapitału (część ceny zakupu domu + kuchnia + część kosztów pobocznych zakupu), oraz drugą dla mieszkania głównego z bardzo wysokim udziałem kapitału własnego i tylko niewielkim kredytem obcym.

Pytanie do zrozumienia, dla mojego bezpieczeństwa:
Cytat:
Wszystko, co ma związek z zakupem, można odliczyć.
Oznacza to zatem: Czy również odsetki od [url]kredytów[/url] dla części kosztów pobocznych zakupu dla wynajmowanego mieszkania mogą być odliczone, jeśli umowy kredytowe są podzielone tak, jak opisano powyżej?

[NaTwoim13]

W związku z udziałem zakupu nieruchomości! Odpowiednio wysoka będzie również kwota udzielonego [url]kredytu[/url].

Mam pytanie, znają Państwo stopę procentową banku, ale nie wiedzą, jak ją podzielić?? Jak to działa? Odsetki są przypisane do udziału w kredycie, ale wygląda na to, że nie znają Państwo udziałów kredytowych, jak to działa??

Jakie rodzaje [url]kredytów[/url] dotyczące

1) Kwota [url]kredytu[/url]
2) Rodzaj [url]kredytu[/url], [url]kredyt[/url] ratalny z lub bez umowy budowlanej, [url]kredyt[/url] końcowy
3) Okres zabezpieczenia stopy procentowej
4) Stawki spłaty

Jakie [url]kredyty[/url] proponował im dana bank?

[Steuerfuchs]

Hej,

wydaje mi się, że mówimy obok siebie!

Oczywiście znam CAŁKOWITĄ kwotę [url]kredytu[/url] hipotecznego bez umowy oszczędnościowej, efektywną stopę procentową i tak dalej. Jest to znana bank. Jak dotąd jestem bardzo zadowolony. Nie chcę jednak mówić więcej na ten temat w internecie.

Bank bezproblemowo dzieli całą kwotę [url]kredytu[/url] na dwa samodzielne [url]kredyty[/url], jeden na wynajmowane mieszkanie gościnne, a drugi na mieszkanie główne. Podział ten dokonuje się tak, jak JA chcę. I tutaj tkwi problem.

Chodzi o to, czy odsetki od [url]kredytu[/url] wziętego częściowo na pokrycie kosztów zakupu wynajmowanego mieszkania gościnnego można uwzględnić pod względem podatkowym. Jeśli tak, to muszą one być uwzględnione w tym kredycie, a jeśli nie, to nie mogą być w nim, aby nie zagrażać podatowej odliczalności reszty.

Zgodnie z zaleceniem banku, powinienem umieścić w kredycie na wynajmowane mieszkanie gościnne TYLKO proporcjonalne koszty zakupu domu i kuchni mieszkania gościnnego, ponieważ urząd skarbowy akceptuje wyłącznie odsetki od tych wydatków bez problemu.

Zgodnie z zaleceniem znajomych mógłbym jednak do [url]kredytu[/url] na wynajmowane mieszkanie gościnne dodać także szacowane proporcjonalne koszty zakupu (proporcjonalny notariusz, proporcjonalny pośrednik, proporcjonalny księga wieczysta..., oczywiście szacowane, ponieważ jeszcze nie zostały poniesione). Również odsetki od tego mogą zostać uznane przez urząd skarbowy.

Jak już wspomniałem, bank dokonuje podziału zgodnie z moimi życzeniami.

[2tneub]

Odpowiedź prawna uzyskasz u swojego doradcy podatkowego.

Nie mogę sobie nawet wyobrazić, dlaczego odsetki od kosztów pobocznych zakupu nie są uznawane za odliczalne. Koszty poboczne zakupu stanowią koszty nabycia w VAT. Dlaczego więc finansowanie tego nie powinno działać.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (EStG)

§ 21

(1) Dochody z najmu i dzierżawy obejmują:

Dochody z najmu i dzierżawy nieruchomości, w szczególności gruntów, budynków, ich części, statków zarejestrowanych w rejestrze statków oraz praw, które podlegają przepisom prawa cywilnego dotyczącym nieruchomości (np. prawo użytkowania wieczystego, prawo do wydobywania minerałów);

§ 9 Koszty uzyskania przychodu

(1) Kosztami uzyskania przychodów są wydatki na nabycie, zabezpieczenie i utrzymanie przychodów. Powinny być odliczane od źródła przychodu, z którego wywodzą się. Kosztami uzyskania przychodów są również:

oprocentowanie od zobowiązań oraz renty i obciążenia trwałe oparte na szczególnych podstawach zobowiązań, o ile mają one związek z źródłem przychodu w kontekście ekonomicznym. W przypadku rent dożywotnich może być odliczony tylko udział wynikający z § 22 numer 1 zdanie 3 litera a dwuznak bb;

[NaTwoim13]

Oczywiście, koszty proporcjonalne zakupu mieszkania do wynajęcia - zgodnie z podziałem powierzchni mieszkalnych, które powinny być uwzględnione w umowie kupna - mogą być odliczone, ale już o tym wspomniałem. Ponadto, jeśli nie są w stanie ponieść tych kosztów z kapitału własnego, mogą również odliczyć odsetki od tych inwestycji, ponieważ koszty odsetek od zakupu i ich koszty można odliczyć.

Powinni być zadowoleni, ale nie są, ponieważ wygląda na to, że nie zostali wystarczająco poinformowani, więc chciałbym jeszcze raz zaznaczyć i potwierdzić, że skonsultowanie się z doradcą podatkowym w takim przedsięwzięciu i inwestycji ma sens i powinno być zrealizowane.