Capital Investment 4

[Finkodin]

Chcesz szybko dowiedzieć się, ile będziesz płacić miesięcznie za finansowanie budowy? Z tym przepisem jest to dziecinnie proste:

https://www.finkodin.de/die-einfache...ufinanzierung/

[2tneub]

Przy finansowaniu w wysokości 100% zaleca się 3% równą ratę i jeszcze określa się to jako ostrożne. Nawet Noel nie dorównuje temu. Szacunek.
Ponieważ proponowane 2% spłaty prawdopodobnie wystarczy na okres 10 lat, pozostaje jeszcze 80% kwoty kredytu.

A potem dziwi się zawód, że jest tak źle widziany.

[Finkodin]

Po pierwsze: Gdzie tutaj jest problem? To tylko reguła okołości, nie dokładne obliczenie. Wiele osób po prostu nie ma pojęcia, jak nawet przybliżenie tego oszacować.

Po drugie: Tutaj w ogóle niczego nie zalecam. Jednakże banki najczęściej wymagają wyższego spłacania przy gorszym wskaźniku zabezpieczenia.

Po trzecie: Okres wiązania oprocentowania na 10 lat jest w porządku. Dłuższe okresy wiązania oprocentowania są zazwyczaj całkowicie bez sensu (nawet jeśli banki chętnie je sprzedają).

[NaTwoim13]

Po trzecie: Okres wiązania oprocentowania na 10 lat jest w porządku. Dłuższe okresy wiązania oprocentowania są zazwyczaj zupełnie bezsensowne (nawet jeśli banki chętnie je sprzedają).

Na czym polega to twierdzenie?

[Finkodin]

Miło, że ktoś pyta, to jedno z moich ulubionych tematów.

W skrócie:

1. Zabezpiecza się oprocentowanie najwyższego udziału wypożyczenia, jaki kiedykolwiek będzie miał się do tego domu. To nie ma naprawdę sensu.

2. Jeśli stopy procentowe faktycznie znacząco wzrosną, oprocentowanie nie przynosi korzyści. W takim przypadku wartość nieruchomości również spada. Ponadto banki muszą ponownie wyceniać nieruchomości co trzy lata, co w przypadku zbyt gwałtownego wzrostu udziału wypożyczenia zmusza je do dodatkowego zabezpieczenia (czyli: wymagać dodatkowych spłat nadzwyczajnych). Najlepszą ochroną przed tym jest wysoka spłata, a nie wyższe oprocentowanie.

3. Gwałtowny wzrost stóp procentowych nie jest przewidywany w obecnym systemie ekonomicznym. Jeśli stopy procentowe wzrosną, wszystkie zachodnie gospodarki upadną. To działałoby najlepiej, gdyby euro zostało zniesione.

Jest jeszcze kilka mniejszych powodów, ale to są te istotne.

[NaTwoim13]

Cieszę się, że ktoś pyta, to jedno z moich ulubionych tematów. :-D

W skrócie:

1. Zabezpiecza się stopę procentową najwyższego pułapu obciażenia, jaką kiedykolwiek będzie się miał dla tego domu. To nie ma naprawdę sensu.

2. Jeśli stopy procentowe rzeczywiście znacznie wzrosną, zabezpieczenie procentowe nic ci nie da. W takim przypadku wartość nieruchomości również spada. Ponieważ banki muszą ponownie wyceniać nieruchomości co trzy lata, zgodnie z unijną dyrektywą kredytową muszą dodatkowo ubezpieczać się przed zbyt gwałtownym zwiększeniem się obciążenia, czyli żądać spłat dodatkowych. Najlepszą ochroną przed tym jest wysoka spłata kapitału, a nie wyższa stopa procentowa.

3. W obecnej ekonomii nie przewidywane są rosnące stopy procentowe. Jeśli stopy procentowe rosną, upadają wszystkie zachodnie gospodarki. To działa najlepiej, gdy euro zostanie zniesione.

Są jeszcze kilka mniejszych powodów, ale to są najważniejsze.

1) Obciążenie zastawu jest zawsze takie samo dla każdej opcji czasu wiążącego stopę procentową!!

2) To tylko czysta spekulacja, może być, ale nie musi, i chętnie możesz działać zgodnie z tym, co kupujesz, nie można ani nie wolno doradzać w ten sposób!!

Nigdy nie widziałem też ani nie doświadczyłem, że bank zmuszał klienta do dodatkowej opłaty, zwłaszcza jeśli byłaby to trzeciorzędna sprzedarz, ponieważ DN nie jest w stanie lub nie chce dokonać płatności!

3) To tylko czysta spekulacja!

[Finkodin]

Oczywiście, poziom obciążenia zastawem zawsze pozostaje taki sam. Jednak to ja decyduję, na jak długo ustalam cenę tego obciążenia. Dyrektywa UE dotycząca udzielania kredytów ma moc prawną. To nie jest spekulacja.

[2tneub]

Po pierwsze: gdzie jest problem? To tylko reguła określająca ogólny zarys, a nie dokładne obliczenie. Wielu po prostu nie ma pojęcia, jak nawet przybliżenie tego oszacować.

Po drugie: Ja tutaj niczego nie zalecam. Niemniej jednak banki zazwyczaj wymagają wyższego spłacania przy gorszym LTV.

No cóż, twoja faustformel i wyliczona na jej podstawie bardzo niska rata sprawiają, że posiadanie nieruchomości wydaje się być niezwykle przystępne. Klient zaczyna pragnąć posiadania nieruchomości, a potem pojawia się duże ale. Klient zanurza się w swoim pragnieniu i poświęca wiele czasu na planowanie budowy/szukanie nieruchomości, a potem może zaakceptować wyższe raty, których być może nie jest w stanie sobie pozwolić...kosztem oszczędności itp. Dodatkowe spłaty, aby skrócić okres spłaty ponad 40 lat, także nie wchodzą w grę.
Zdecydowanie nie uważam, że 3% jest reprezentatywne. Faustformuła powinna raczej odzwierciedlać ogólną wartość, a nie pięść dziecka.

[2tneub]

3. Rosnące stopy procentowe nie są obecnie przewidziane w gospodarce. Jeśli stopy procentowe wzrosną, wszystkie zachodnie gospodarki zbankrutują. Może to działać tylko wówczas, gdy euro zostanie zniesione.

W normalnych okolicznościach przewiduję, że następne lata będą podobne. Jednakże nikt obecnie nie wie, co się stanie w przypadku dużego krachu bankowego lub krachu euro.

[Finkodin]

Nóżka, twoja reguła wzorca i bardzo niska stawka, którą obliczyłeś, sprawiają, że nieruchomość wydaje się być bardzo przystępna. To sprawia, że klient coraz bardziej pragnie posiadania nieruchomości, a potem pojawia się jednak duże ""ale"". Klient zaangażował się w swą potrzebę i zainwestował dużo czasu w planowanie budowy/poszukiwanie nieruchomości, co sprawia, że być może akceptuje on wyższe raty, których faktycznie nie jest w stanie sobie pozwolić... kosztem oszczędności itp. Dodatkowe wpłaty, aby skrócić ponad 40-letni okres spłaty, również nie wchodzą już w grę.
Dla mnie 3% zdecydowanie nie są reprezentatywne. Reguła wzorca powinna raczej reprezentować miarodajny rozmiar, a nie pięść dziecka.

Zawsze świetnie mi to wychodzi. Oczywiście, obliczenia wykonano przy dwuprocentowej stopie spłaty kapitału. Ale która bankowa instytucja żąda więcej, kiedy opłaty dodatkowe mogą być w całości opłacone? Jeśli masz lepszą regułę wzorca: Ruszaj z nią.

A jeśli chodzi o poziom oprocentowania: Jak już mówiłem, jeśli euro się zawali, karty zostaną ponownie rozdane. W każdym innym scenariuszu zwiększenie oprocentowania nie jest możliwe.

[2tneub]

Zawsze udaje mi się z tym dość dobrze poradzić. Oczywiście, jest to obliczone przy dwóch procentach spłaty kapitału. Ale która bank wymaga więcej, jeśli można opłacić przynajmniej koszty dodatkowe? A jeśli masz lepszą regułę kciuka: To brzmi dość przekonująco.

Formuła zasadniczo jest w porządku. Po prostu, jeśli masz dwie procenta spłaty, to jesteś na dość niskim poziomie, a moim zdaniem nawet przy jednym procent zainteresowania. Aby nie spłacać przez 40 lat (co zapewne mało kto chce), i ewentualnie zakończyć z oprocentowaniem na 15 lat/20 lat, można spodziewać się raczej wyniku 3,5-4%. Zapewne nie powiem Ci nic nowego, że im niższe jest oprocentowanie i taki sam początkowy wskaźnik spłaty kapitału, tym dłuższy jest okres spłaty.
Możesz przejrzeć swoje ostatnie 20 finansowania i podać średnią procentową anuitetę do kwoty finansowania. Wątpię, aby rzeczywiście wynosiła 3%.

[Finkodin]

Jak już powiedziałem: To nie jest dokładna nauka. A jeśli ktoś chce spłacić więcej, zawsze może to zrobić. To służy tylko do obliczenia, z jaką sumą klient MUSI się liczyć. Więcej spłaty zawsze jest możliwe. Na pewno nie jesteś grupą docelową, ponieważ wyraźnie masz się lepiej zorientowany. Grupą docelową dla reguły kciuka są ci, którzy chcą pożyczyć 400 000 € i spodziewają się obciążenia w wysokości około 800 € miesięcznie. Takie przypadki zdarzają się zaskakująco często.

[Batman_BU]

Nie sądzę, że wzrost stóp procentowych do poziomu z początku roku lub nawet do oszałamiających 2% miałby znaczący wpływ na spadek wartości nieruchomości. Jednocześnie przy stopie 2% zasada kciuka byłaby już bardzo ryzykowna, ponieważ wzrost o kolejny punkt procentowy w ciągu proponowanego dziesięcioletniego okresu zobowiązania kredytowego mógłby prowadzić do problemów z refinansowaniem. Z minimalną spłatą w wysokości jednego procenta nowa rata byłaby już około 1/3 wyższa niż zgodnie z zasadą kciuka. Jeśli więc spłaci się już około dziesięciu procent przy jednoczesnej utracie wartości może około 10%, to na czym dokładnie się wtedy zarobiło?

W roku 2030 uważam, że stopa procentowa wynosząca 2-3% jest całkowicie możliwa.

Gdy jestem/pytany w kręgu znajomych, moja aktualna odpowiedź brzmi: ile chcesz wydać razy 20 dla raczej beztroskiego finansowania. Zawarte są w tym kilka założeń.
1. już się zastanawiałeś/zastanawiałaś.
2. Marzenia często są pięknie obliczone.
3. Obecnie szybkie spłacanie długu.
4. po zakończeniu dziesięcioletniego okresu zobowiązania kredytowego prawie połowa kredytu zostaje spłacona. Bardzo znaczący wzrost oprocentowania, z ryzykiem nie do udźwignięcia raty, praktycznie przestaje istnieć.
5. Dzięki wysokiej spłacie otrzymuje się najlepsze warunki w zakresie refinansowania.
6. prawie nikt (ile godzin średnio?) nie poświęca odpowiedniej uwagi największej inwestycji w swoim życiu.

[StGe1973]

Finkodin,

przepraszam, ale to naprawdę jest po prostu kiepsko...

Określenie zasadniczo dłuższych okresów obowiązywania oprocentowania niż 10 lat jako absurdalne jest po prostu absurdalne. To zależy po prostu od rozwoju oprocentowania, czy jest to korzystne czy nie. Obecnie uważałbym to raczej za korzystne.

Ustanowienie związku między rosnącymi stopami procentowymi a malejącymi cenami nieruchomości jest również absolutnie absurdalne. Po prostu spójrz na przeszłość. Twoja (prawdopodobna) logika tutaj także jest błędna. Rosnące stopy procentowe = malejące zapotrzebowanie = obniżanie cen. Jest to ogólnie prawdziwe, ale tylko jeden aspekt medalu. Jeśli stopy procentowe rosną, oznacza to również, że inflacja jest bliska celowi inflacyjnemu, czyli ceny aktywów rzeczowych rosną (co w ostateczności są również ceny nieruchomości). Jest to także oznaką tego, że gospodarka się rozwija, czyli długoterminowe oczekiwania ludzi są pozytywne pod względem bezpieczeństwa miejsc pracy, podwyżek płac itp. Wtedy wielu ludzi decyduje się na długoterminowe inwestycje, co z kolei są np. nieruchomościami.

Proszę naprawdę zaniechaj takich tez jak to, że banki żądają dodatkowych spłat. Ogólnie rzecz biorąc, jest to możliwe w twoim założonym przypadku, ale tak jak noelmaxim w ciągu ostatnich 30 lat nie znam przypadku, żeby bank to zrobił. To jest mniej więcej jak klauzula o wypowiedzeniu umowy z powodu pogarszającej się sytuacji finansowej w trakcie trwania umowy. Ogólnie możliwe, ale nie znam przypadku, żeby bank to zrobił, jeśli raty są regularnie spłacane.

Musisz to po prostu zrozumieć, że dla banku zawsze najlepszym rozwiązaniem jest, gdy kredyt przebiega normalnie. Wszelkie inne działania również przynoszą bankowi szkody finansowe. Dlatego banki nie mają interesu w zaburzaniu przebiegu kredytu, jeśli pożyczkobiorca sumiennie i terminowo spełnia swoje zobowiązania. Bank zawsze będzie ingerować, gdy przebieg kredytu będzie zakłócony, tj. szczególnie w przypadku nieregularnego lub braku spłaty rat. Jeśli raty są regularnie spłacane, to zainteresowanie banku zazwyczaj skupia się na normalnych warunkach.

[NaTwoim13]

Finkodin,

przepraszam, ale to po prostu bzdura...

Określanie zasadniczo dłuższych okresów obowiązywania oprocentowania niż 10 lat jako bezsensownych jest po prostu absurdalne. To po prostu zależy od rozwoju oprocentowania, czy jest to korzystne czy nie. Obecnie raczej uważałbym to za korzystne.

Twierdzenie związku między rosnącymi oprocentowaniami a spadającymi cenami nieruchomości jest również zupełnie absurdalne. Po prostu spojrzyj na przeszłość. Sprawa wydaje się być logiczna. Rosnące oprocentowanie = spadek popytu = spadające ceny. To zasadniczo jest prawdziwe, ale tylko jedna strona medalu. Jeśli oprocentowanie rośnie, oznacza to także, że inflacja jest bliska celowi inflacyjnemu, czyli ceny aktywów materialnych rosną (a w końcu są to także ceny nieruchomości). Ponadto jest to oznaką ekspansji gospodarczej, czyli oczekiwania ludzi na długoterminową stabilizację miejsc pracy, podwyżki płac itp. W takiej sytuacji wielu ludzi decyduje się na długoterminowe inwestycje, takie jak na przykład nieruchomość.

Proszę zrezygnuj z takich tez jakoby banki wymagały dodatkowych spłat. Zasadniczo jest to możliwe w przyjętym przez Ciebie przypadku, ale jak noelmaxim, tak i mnie przez ostatnie 30 lat nie jest znany przypadek, że bank to zrobił. To jest w pewnym sensie jak klauzula o wypowiedzeniu z powodu pogarszającej się sytuacji finansowej w trakcie obowiązywania umowy. Zasadniczo możliwe, ale nie znam przypadku, żeby bank to zrobił, jeśli raty są regularnie opłacane.

Musisz zrozumieć, że dla banku zawsze najlepszym rozwiązaniem jest, gdy kredyt jest po prostu spłacany zgodnie z planem. Wszelkie inne rozwiązania generują także dla banku straty finansowe. Dlatego banki nie mają interesu w zakłócaniu przebiegu kredytu, jeśli kredytobiorca rzetelnie i terminowo spełnia swoje zobowiązania. Bank zawsze będzie interweniować dopiero wtedy, gdy spłata kredytu zostanie zakłócona, czyli szczególnie w przypadku nieregularnego lub braku spłaty rat. Jeśli raty są regularnie spłacane, interesuje to banka w normalnych okolicznościach.

Mam takie samo zdanie, wspaniały post, który podziela moją opinię, ocenę i doświadczenie, rewelacja.

@batman_bu

Tutaj również wiele prawdy, a rozważania pokrywają się także z moimi doświadczeniami i moimi wypowiedziami/odpowiedziami, jakie można usłyszeć ode mnie. Niemniej jednak przyznaję ludziom ryzyko zakupu nieruchomości i finansowania nieruchomości w kontekście ich stylu życia i ich podejścia do życia, choć oczywiście towarzyszy temu moje wykazanie ryzyka, zagrożeń i potencjalnych konsekwencji, poparte danymi, liczbami i faktami.

Jesteśmy ludźmi o różnych miejscach inwestycyjnych i regionach, z różnym wychowaniem, poglądami i podejściem do życia, zbyt różnymi, aby istniał uniwersalny przepis i tym bardziej żadna reguła ogólna, która miałaby oznaczać, że wszystko się uda i zakończy się pozytywnie, a inwestycja była właściwą inwestycją życiową.

[Finkodin]

Do geniuszy, którzy uważają, że to wszystko było jeszcze nie spotkane i dlatego nigdy się nie wydarzy: Dyrektywa dotycząca kredytów mieszkaniowych UE jest z 2014 roku. Od tego czasu nie było większych wahnięć stóp procentowych.

[NaTwoim13]

Do geniuszy, którzy myślą, że tego wcześniej nie było i dlatego nigdy się to nie zdarzy: Dyrektywa UE dotycząca kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe pochodzi z 2014 roku. Od tego czasu nie było żadnych dużych wahnięć w stawkach procentowych.

Finkodin, a w szczególności ja, znamy to i pracujemy z tym, bądź pod tym!

Tutaj przez lata toczyliśmy walki z różnymi interesami, punktami widzenia, nastawieniami i motywacjami. Jako nowicjusz, przejrzyj liczne wpisy, zajmij stanowisko i przede wszystkim staraj się pomagać osobom szukającym pomocy i porad, zamiast tłumaczyć nam świat finansów i gospodarki.

[Batman_BU]

Do geniuszy, którzy twierdzą, że to wszystko jeszcze się nie zdarzyło i dlatego nigdy się nie wydarzy: Dyrektywa UE dotycząca kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne pochodzi z 2014 roku. Od tego czasu nie było dużych zmian w stopach procentowych.

Absolutnie czy względnie?
Jeśli spojrzeć na stopy procentowe kredytów hipotecznych (10 lat) między styczniem 2015 a grudniem 2018, to wahają się one między 1,03% a 1,82%, z względnym wzrostem o 50% między marcem a lipcem 2015 oraz ponownie między październikiem 2016 a marcem 2018.

[Finkodin]

Absolutnie czy względnie?
Jeśli spojrzę na oprocentowanie kredytów hipotecznych (na 10 lat) między styczniem 15 a grudniem 18, waha się ono między 1,03% a 1,82%, ze względnym wzrostem o 50% między marcem a lipcem 15 oraz ponownie między październikiem 16 a marcem 18.

Oczywiście, dotyczy to bezwzględnie. Wzrost oprocentowania o 0,4 lub 0,5% procentowo może obecnie wydawać się ogromny, ale na rynku nieruchomości na pewno nie wywoływałby trzęsienia ziemi. Natomiast jeśli oprocentowanie na 10 lat wzrośnie do 2 lub nawet 3% rocznie, sytuacja wyglądałaby już inaczej. W takim przypadku obecnie już wąskie marże inwestorów instytucjonalnych zostałyby całkowicie pożarte, co skutkowałoby ich wycofaniem się z rynku. Skutki dla prywatnych nabywców domów można łatwo obliczyć samemu. W końcu nie jest to przypadek, że rozwój cen nieruchomości tak silnie koreluje z rozwojem oprocentowania kredytów budowlanych.

Ach tak: Oczywiście, że moja reguła kciuka musiałaby być dostosowana do wzrostu oprocentowania (oby) samo się rozumie.

[Batman_BU]

Ale już 0,5% zmienia rozkład odsetek i spłaty zgodnie z regułą kciuka znacząco. Przy jakim oprocentowaniu zmienia się formuła?

[Batman_BU]

. Ostatecznie nie jest to żaden przypadek, że rozwój cen nieruchomości tak silnie koreluje z rozwojem oprocentowania kredytów budowlanych.
.

Czy to prawda? Kto to zbadał i dostrzegł związek przyczynowo-skutkowy?

[Finkodin]

Ponownie: Jest to przybliżona zasada dla osób, które nie mają najmniejszego pojęcia, jak oszacować takie obciążenie. Nic więcej, nic mniej. Oczywiście zmienia się ona wraz ze zmianą stopy procentowej. Kiedy i jak ją zmienić, zależy od każdego indywidualnie. Nie jest to nic, co zostałoby wyryte w kamieniu. Jednak oczywiście powinna ona w przybliżeniu odzwierciedlać rzeczywistą sytuację.