Capital Investment 4

[Observer12]

Cześć,

ostatnie gwałtowne wzrosty oprocentowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatnich tygodni nas zaskoczyły i planujemy w najbliższym czasie podpisać kredyt przedterminowy.
Oto sytuacja: Mieszkanie własnościowe, wynajmowane, zakupione w 2012 roku. Finansowanie trwa do 04/2028, oprocentowanie efektywne 2,79%, obecny pozostały dług wynosi 103 000 euro.

Oferta kredytu przedterminowego dotychczasowego banku wygląda następująco: Oprocentowanie efektywne 2,42%, wypłata 08/2024 (koniec okresu obowiązywania oprocentowania dotychczasowego kredytu plus 6 miesięcy okresu wypowiedzenia), okres obowiązywania oprocentowania do 2032 roku.

Czy ma sens podpisanie tego kredytu przedterminowego, mając na uwadze gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatnich kilku tygodni? Czy może lepiej jest obserwować rynek w nadziei, że po 3-4 latach stopy procentowe się ustabilizują? Byłoby to pożądane z mojego punktu widzenia, gdyby wspomniane 2,42% nie zostały przekroczone. Zakładam, że obecnie wysokie stopy procentowe wynikające z inflacji znowu nieco spadną.

Czy obecny wzrost rentowności dziesięcioletnich obligacji skarbowych definitywnie zapoczątkował zwrot w sferze oprocentowania i w konsekwencji również długoterminowy trend zmian w oprocentowaniu kredytów hipotecznych?

Z góry dziękuję za waszą radę.

[2utopus]

Oczywiście, to czysta wróżba - ale jeśli inflacja pozostanie wysoka, to prawdopodobnie stopy procentowe wzrosną. Ale pozostały dług w wysokości ponad miliona to już spory numer - jaką byłaby pozostała kwota w 2028 roku?Jeśli stopy procentowe wzrosną, ceny nieruchomości mogą spaść - co może zwiększyć wskaźnik obciążenia hipoteką?Oczywiście, wszystko to zależy również od cen energii/wojny/wzrostu gospodarczego...

[Observer12]

Przepraszam, tutaj pojawił się błąd.
Aktualny pozostały dług wynosi 103 000 €, a pozostały dług w 2028 roku wyniósłby około 36 000 euro.

Zauważam również związki między cenami energii, wojną a wzrostem gospodarczym. Skoki cen energii w ostatnich miesiącach są jednak w dużej mierze wynikiem działań wewnętrznych, ponieważ dostawcy energii kupowali zbyt mało lub zbyt krótkoterminowo (na rynku spot). Umiarkowanie wyższe ceny energii są możliwe ze względu na inne źródła zaopatrzenia (np. LNG). Wojna, tak tragiczna jak może być dla Ukrainy, według specjalistów może wpłynąć na wzrost w Niemczech maksymalnie przez dwa lata. Dlatego jestem optymistyczny co do tego, że za trzy do czterech lat stopy procentowe nie będą wyższe niż obecnie, a być może spadną w porównaniu z obecnym poziomem.

Czy jestem zbyt optymistycznie nastawiony?

[NaTwoim13]

Oferta refinansowania z dotychczasowego banku wygląda następująco: Oprocentowanie efektywne 2,42%, wypłata w 08/2024 (koniec okresu obowiązywania oprocentowania dotychczasowego kredytu plus 6 miesięcy okresu wypowiedzenia), okres obowiązywania oprocentowania do 2032 roku.
.

Uważam, że na okres 8 lat cena powyżej 60% jest zbyt wysoka!

[Observer12]

Termin związania oprocentowania muszę poprawić, jest to kwiecień 2034. Dla dalszego uzupełnienia: pozostały dług na początku kredytu forward w sierpniu 2024 wynosiłby około 75 000 €.

Jak wyglądałaby alternatywna oferta?

Jaka jest ogólna opinia na temat zaciągnięcia kredytu forward pomimo wysokich stóp procentowych czy lepiej poczekać, być może do wspomnianych trzech do czterech lat?
Jaka byłaby decyzja, gdyby działał jako osoba prywatna?

[neo_6000]

Na forum mam także pytanie dotyczące refinansowania. Chciałbym, podobnie jak poprzedni piszący, odnowić istniejącą hipotekę, która regularnie wygaśnie 10.11.2024 po 10-letnim okresie oprocentowania w wysokości 2,0% przy wypłacie 410.000€. Ponieważ posiadam duży i położony w strukturalnie mocnej okolicy wyjątkowo prominentny Dom, wartość nieruchomości jest znacznie wyższa niż podstawowe obciążenie. Planowałem spłacić pożyczkę za około 2 lata, wziąć trochę więcej pieniędzy na nadchodzące modernizacje i wszystko byłoby w porządku. Ponieważ nasza sytuacja finansowa na pewno poprawiła się w ciągu ostatnich 10 lat, wyższe obciążenie byłoby z pewnością możliwe. Jednakże tolerowane jest to tylko do oprocentowania maksymalnie 4%, bez konieczności rezygnacji z dziecka z uczelni. Czy jest sens teraz wziąć kredyt z gwarancją (co chętnie zrobię ze względu na bezpieczeństwo) i jeśli tak, jak najlepiej to zrobić? Najpierw odwiedzić jak najwięcej banków i następnie z konkretną ofertą udać się do własnego banku, czy najpierw do własnego banku, a następnie z tą potencjalną ofertą do wielu banków. Czy może po prostu powierzyć to wszystko maklerowi, w nadziei, że nie zostaniemy oszukani. Czy są tutaj doświadczeni koledzy, którzy mogliby mi dać wskazówkę? Pozdrawiam, JB

[ZehWeh]

W zeszłym roku zakończyłem pożyczkę Forward na finansowanie kolejne w sierpniu tego roku, przy obecnych stopach procentowych bardzo dobry wybór. Wykorzystałem do tego platformę Interhyp. Było to sprawne i nie ma tam ryzyka bycia oszukanym. Otrzymuje się kilka ofert i w razie wątpliwości można je odrzucić, a wszystko jest całkowicie bezpłatne.

To, że Interhyp działa na zasadzie prowizji i prawdopodobnie ma jakieś umowy z bankami, nie przeszkadza mi. Pierwotne finansowanie również odbyło się za pośrednictwem Interhyp. Wówczas najlepszą ofertę złożyła Sparkasse, a teraz Commerzbank.

Zdecydowanie nie mieliśmy ochoty odwiedzać banków. Ponadto wszystko poszło bardzo szybko. Chyba po 1 dniu mieliśmy pierwsze oferty, potem ponownie negocjowaliśmy, a potem pozostała już tylko ogólna papierologia.

[6Bankkaufmann]

Cześć Neo_6000, oczywiście teraz jest bardzo sensowne rozważenie kredytów refinansowanych, które mają obowiązywać od listopada 2024 roku.
Wierzyć, że stopy procentowe teraz znowu spadną byłoby zupełnie fatalne.
Jutro FED podniesie stopy procentowe, a ECB na pewno latem, więc te stopy mogą iść tylko w jednym kierunku, powoli w górę... (z lekkimi kroczkami naprzód i w tył...)

[BenniG]

Przepraszam, tutaj pojawil się błąd w pisowni.
Aktualnie pozostałe zadłużenie wynosi 103 000 €, a pozostałe zadłużenie w 2028 roku byłoby około 36 000 euro.

Widzę związek między cenami energii, wojną i wzrostem gospodarczym. Skoki cen energii w ostatnich miesiącach są jednak głównie wynikiem działań wewnętrznych, ponieważ dostawcy energii kupowali zbyt mało lub zbyt krótkoterminowo (na rynku spot). Możliwe są umiarkowanie wyższe ceny energii ze względu na inne źródła zaopatrzenia (np. LNG). Wojna, jak straszna mogła być dla Ukrainy, według specjalistów prawdopodobnie przez najwyżej dwa lata wpłynie na wzrost gospodarczy w Niemczech. Dlatego jestem optymistycznie nastawiony, że za trzy lub cztery lata stawki kredytów budowlanych nie będą wyższe niż obecnie lub będą nieco niższe w porównaniu z obecnym poziomem.

Czy jestem zbyt optymistyczny?

Więc jeśli za 6 lat pozostanie tylko 36 000 € do spłaty i oprocentowanie poprawi się tylko z 2,79% na 2,42%, to na razie nie zrobiłbym nic.
Najpierw poczekałbym, aż rynek się trochę uspokoi, a następnie znowu zapytał.
Masz jeszcze 2 do 6 lat na znalezienie lepszej oferty.
A jeśli za 6 lat oprocentowanie wynosiłoby 6%, to prawdopodobnie nie pozwoliliby wam umrzeć z głodu.

[NaTwoim13]

Tak to widzę również przy tak niewielkim pozostałym długu!

[Observer12]

Dziękuję za opinie. Jeśli rynek uspokoi się w ciągu dwóch lat i idealnie spadnie poniżej wymienionych warunków, to byłoby mądre czekać. Jeśli jednak lepsze warunki na rynku pojawią się dopiero po 4 latach, mogą pojawić się trudności, ponieważ większość banków oferuje kredyty budowlane dopiero powyżej 75 tys. euro. Za dwa lata miałbym już nieco mniej.
Dlatego zastanawiam się, czy kredyt przedłużony o okresie od 2024 do 2032 (8 lat) na 2,38% wartości nominalnej mógłby być alternatywą, aby zmniejszyć ryzyko wzrostu stóp procentowych i jednocześnie uniknąć ograniczeń związanych z przeszkodą w postaci 75 tys. euro. Ostatecznie oznaczałoby to oszczędność 2 tys. euro, za które nie musiałbym pracować (2,79% vs. 2,38%).

[NaTwoim13]

Który bank oferuje Ci 2,38% w przodzie na 2024 rok za 75 000 euro?