Capital Investment 4

[jenast]

Witaj,

mieszkamy od 7 lat na wynajmowanej nieruchomości. Duży obiekt z 20 mieszkaniami, z których większość jest zamieszkała przez właścicieli. Nasze mieszkanie ma teraz być sprzedane. Właściciel (poprzez pośrednika) wkrótce skontaktuje się z nami i prawdopodobnie zapyta, czy jesteśmy zainteresowani, zanim mieszkanie trafi na wolny rynek.

Ponieważ mieszkamy w miejscu o bardzo napiętym rynku, sytuacja będzie się dla nas prawdopodobnie pogarszać. Albo nowy właściciel zgłosi swoją potrzebę mieszkaniową, albo nasz czynsz będzie regularnie podnoszony (od 8 lat nie mieliśmy podwyżki czynszu).

Podsumowując: zastanawiamy się, czy możemy sobie pozwolić na zakup mieszkania. Czujemy się bardzo dobrze i jesteśmy w pełni zadowoleni.

Aby wstępnie zbadać kwestię „co finansowo jest możliwe”, nasuwają nam się następujące podstawowe rozważania:

- Małżeństwo, 39/35 lat, żadne dzieci nieplanowane
- Netto 1: 3 100 EUR (pracownik sektora publicznego)
- Netto 2: 1 300 EUR (zatrudniony prywatnie)
- obaj w klasyfikacji podatkowej 4, zazwyczaj nadpłata wynosi około 2 500 EUR
- niestety brak ubezpieczenia na życie ani ubezpieczenia od skutków niesprawności

- Koszty mieszkania: 580 EUR zimno + 300 EUR opłaty dodatkowe + 880 EUR czynsz łącznie
- Oszczędności emerytalne za pośrednictwem planu oszczędzania w MSCI World: 900 EUR miesięcznie

Zastanowienie się nad finansowaniem:

- Ponieważ definitywnie nie będziemy mieli spadkobierców w przyszłości, chcielibyśmy długoterminowego finansowania, aby zmniejszyć ratę. Celem jest spłata kredytu maksymalnie do 70 roku życia.
- Koszty dodatkowe zakupu (pośrednik, notariusz, księga wieczysta) są równowartością około 5 lat czynszu zimnego; dlatego budowa kapitału w nieruchomości będzie możliwa po około 5 latach trwania kredytu
- Sprzedaż z powodu zmiany pracy i niezadowolenia w ciągu najbliższych 10 lat jest praktycznie wykluczona.
- Jeśli sprzedaż w trakcie spłacania kredytu, wartość sprzedaży powinna być wyższa od pozostałej kwoty zadłużenia (uzasadnienie: wkład własny, koszty dodatkowe zakupu rekompensowane po 5 latach oszczędzaniem na czynszu zimnym, oczekiwana aprecjacja wartości, sprzedaż bez lokatora)

- Aktualnie płacimy razem 1 780 EUR miesięcznie za mieszkanie i oszczędności emerytalne (czynsz łącznie + ETF)
- Chcielibyśmy kontynuować oszczędzanie w ETF oprócz ewentualnego finansowania mieszkania. Rozważamy rozkład w proporcjach 50% oszczędności w ETF akcji; 50% oszczędności w mieszkanie (unikanie ryzyka koncentracji)
- Opłata za zarządzanie nieruchomością, w tym fundusz remontowy, wyniesie około 500 EUR miesięcznie

Wynik obciążenia zakupem miesięcznym:

- 500 EUR opłaty za zarządzanie nieruchomością
- 850 EUR rata kredytu

= 1 300 EUR kosztów mieszkania

- różnica w stosunku do obecnego czynszu łącznie: 420 EUR

Zrównoważenie 420 EUR poprzez zmniejszenie planu oszczędzania o 420 EUR. Pozostały plan oszczędzania to około 450 EUR

--> Następnie sprawdzamy, ile kapitału własnego musimy przynieść, aby sfinansować ratę w wysokości 850 EUR.

Ponieważ sytuacja zakupu mieszkania może nas zaskoczyć w krótkim czasie, mam nadzieję, że te rozważania prowadzą w odpowiednim kierunku. Jeśli ktoś zauważy podstawowe błędy myślowe, będę wdzięczny.

[Sephir0th]

Rozważenia te mogę zasadniczo zrozumieć, jednak obawiam się, że z miesięczną ratą w wysokości tylko 850€ może być trudno coś osiągnąć.
Przyjmuję, że masz wystarczający kapitał własny na koszty zakupu i część ceny zakupu, co sprawi, że stopa procentowa będzie na akceptowalnym poziomie (obecnie może spaść nawet do około 3,5%).
Jednocześnie niewiele banków zgodzi się na finansowanie do wieku 70 lat, zazwyczaj zakłada się, że kredyt zostanie spłacony do czasu przejścia na emeryturę. Dlatego nie powinniśmy zakładać znacznie dłuższego okresu spłaty niż 25 lat.

Jeśli przyjmiemy okres spłaty około 25 lat, miesięczną ratę w wysokości 850€ i stopę procentową około 3,5%, osiągniemy maksymalną kwotę kredytu wynoszącą około 180.000€. Nie mogę ocenić, czy w połączeniu z dostępnym kapitałem własnym na zakup + koszty dodatkowe to będzie wystarczające.

[2utopus]

Koniecznie należy dokładnie przejrzeć/uzyskać protokoły z ostatnich zgromadzeń właścicieli - być może można tam zobaczyć, czy planowane są większe prace remontowe w najbliższej przyszłości.
(Dach/Ogrzewanie/Fasada/...) - ile pieniędzy obecnie znajduje się w funduszu remontowym?

Jako właściciel, należy również ponosić koszty nieuwzględnianych w podziale kosztów (zarządzanie nieruchomością/Naprawy/...)

Czy w kosztach dodatkowych/opłatach za nieruchomość już uwzględniono podwyżki związane z rosnącymi kosztami gazu/energii elektrycznej/ciepła?

W ogólności posiadanie nieruchomości jest oczywiście dobrą ochroną przed przyszłymi podwyżkami czynszu - a obecnie (w stosunku do inflacji!) stopy procentowe są korzystne.

Jeśli w przyszłości wzrosty cen powodują wzrost odpowiadających dochodów w podobnym zakresie, obciążenie kredytowe stanie się mniejsze.

Oczywiście ma sens tylko wtedy, gdy planuje się samodzielne korzystanie z nieruchomości przez wiele lat - lub też jest możliwość wynajmu.
(Szybka sprzedaż jest nieopłacalna ze względu na dodatkowe koszty zakupu)

Dlaczego skorzystano z usług pośrednika? Koszty są wtedy pokrywane przez sprzedającego? (zasada zleceniodawcy)

[Alex [CryptoMod]]

Dlaczego zwrócono się o pomoc do pośrednika? Koszty pokrywa wówczas sprzedawca? (Zasada zleceniodawcy)

To dotyczy tylko pośrednictwa w wynajmie mieszkania, tutaj rozmawiamy o pośrednictwie w sprzedaży. Chociaż tutaj również zadałbym pytanie, dlaczego miałbym cokolwiek płacić, skoro już znam to mieszkanie .....

[Alex [CryptoMod]]

Właściciel (za pośrednictwem agenta) w ciągu najbliższych dni skontaktuje się z nami i prawdopodobnie zapyta, czy sami jesteśmy zainteresowani, zanim mieszkanie trafi na wolny rynek.

Może lepiej zainicjować rozmowę z wynajmującym zanim zrobi to agent dla Was???





- Koszty dodatkowe (makler, notariusz, księga wieczysta) odpowiadają około 5 rocznym czynszom; dlatego budowanie majątku w nieruchomości po około 5 latach.


580 EUR czynsz kalt x 12 x10 = 34.800 EUR..... 10% jako koszty dodatkowe? Wtedy wychodzi mi cena zakupu 348.000 EUR. Przy 4% oprocentowaniu + 1% spłaty, rata byłaby niemal 1.500 EUR + 300 EUR koszty dodatkowe (rosnące?) + 850 EUR opłaty za mieszkanie = 2.600 EUR za mieszkanie.....

[NaTwoim13]

Dopóki cena zakupu nie jest znana/podana, nie można niczego oszacować ani ocenić!

[Alex [CryptoMod]]

Dopóki cena zakupu nie jest znana, nie można niczego oszacować ani ocenić!

no cóż, tak jakby, prawda?





- Koszty dodatkowe (makler, notariusz, księga wieczysta) wynoszą około 5 czynszów kaltmietowych z jednego roku; dlatego budowanie kapitału w nieruchomość po około 5 latach trwania umowy


Kaltmiete=580 EUR x 12 x 5 = 34.800 EUR -> przy 10% NK = 348.000 EUR KP

[Sephir0th]

Dopóki cena zakupu nie jest znana/podana, nie można niczego oszacować ani ocenić!

Pytanie docelowe nie dążyło do ustalenia, czy finansowanie tego konkretnego obiektu o nieznanym jeszcze cenie X jest możliwe, ale do zrozumienia, Czy to się finansowo opłaca?. To można dość dokładnie wywnioskować z podanych danych.

[NaTwoim13]

Czy znacie stopę procentową, którą trzeba wygenerować?

[Alex [CryptoMod]]

Ja? Czy znasz oprocentowanie do generowania?

Nie, mogę tylko oszacować.... wziąłem raz 5% (= 4% odsetki + 1% spłata), ponieważ wydaje się, że nie ma dużo własnego kapitału.

[jenast]

Tak więc mamy ofertę:

315.000 € + NK

Kapitał własny dostępny: 40.000 + 100.000 przeznaczone na zakup nieruchomości.

Nie do zrealizowania?

[Goldmark]

Usunięte przez Goldmark

[NaTwoim13]

Kapitał własny dostępny: 40.000 + 100.000 przeznaczone na zakup nieruchomości

Co to oznacza?

[Goldmark]

no tak, coś w tym stylu, czyż nie?



Czynsz netto=580 EUR x 12 x 5 = 34.800 EUR -> przy 10% NK = 348.000 EUR KP

Załóżmy, że to się zgadza: Przy 580,00 EUR czynszu netto to byłby współczynnik 50 JNK ... ?

A nawet przy 315.000 EUR KP (patrz wpis 11) wciąż 45 JNK ... ?

Albo czynsz (znacznie) za niski, albo cena zakupu (znacznie) za wysoka. Być może też połączenie obu ?

[NaTwoim13]

Oferuję darmową wycenę nieruchomości za pomocą: 1) Sprengnetter 2) VDP Research 3) AWI Jeśli wartość jest odpowiednia, wszystko jest w porządku, ponieważ również solidność kredytowa jest odpowiednia!

[jenast]

I nawet przy cenie 315 000 EUR (patrz wpis 11) nadal 45 JNK ... ?

Albo czynsz jest (znacznie) za niski, albo cena kupna jest (znacznie) zbyt wysoka. Być może połączenie obu?

Tak, oba stwierdzenia są prawdziwe. Rzeczywiście czynsz jest bardzo niski. Przy nowych wynajmach w istniejących budynkach za porównywalne mieszkania pobiera się między 10 a 11 euro.

[Goldmark]

Tak, oba się zgadzają.

Obawiałem się tego. Aby nie było nieporozumień: nie mam nic przeciwko nieruchomościom (raczej przeciwnie; posiadam zarówno własność mieszkaniową do użytku własnego (Dom), jak i dość wiele wynajmowanych nieruchomości (mieszkań)). W twoim przypadku i w przypadku nieruchomości związanej z zakupem mieszkania, należy to (z zakupem mieszkania) bardzo oschle i powściągliwie rozważyć. W obszarze (czynnik 45 JNK) obecnie na pewno nie kupiłbym nic. Niemniej jednak mieszkanie może być tego warto - a wasz wynajmujący po prostu zaniedbał podwyższanie czynszu przez ostatnie lata (siedem ?). Być może stoi temu na przeszkodzie tabela czynszowa (ale obowiązywałaby również dla nowego właściciela). Tak czy inaczej...





Cytat jenast

Tak naprawdę czynsz jest bardzo niski.


Dlaczego nie zastanowić się również nad następującą wariantą: Najpierw sprawdzić, czy w ogóle dojdzie do sprzedaży (nawet do osoby trzeciej, a w dodatku za tę cenę). Jeśli tak, czy w ogóle zostanie tam zgłoszone własne potrzeby mieszkaniowe, czy rzeczywiście dojdzie do znaczących podwyżek czynszu (na przykład tutaj na miejscu (również bardzo drogiej aglomeracji) istnieją procentowe limity podwyżek, co oznacza, że czynsz (szczególnie gdy jest na tak niskim poziomie) w istniejącym stosunku najmu na pewno nie może tak szybko wzrosnąć w bardzo krótkim czasie. Kolejne hasło w tym kontekście: tabela czynszowa (patrz powyżej). Dopóki po prostu korzystasz z bardzo korzystnej sytuacji taniego czynszu - i oczywiście równocześnie nadal oszczędzasz (czyli zasilać ETF - były, sądzę, 900 EUR w MSCI). W najgorszym przypadku będziesz musiał w końcu opuścić mieszkanie lub stopniowo (przy podwyżkach czynszu) płacić trochę więcej czynszu. Nawet w najgorszym przypadku (nowe, nieco droższe mieszkanie wynajmowane) mógłbyś po prostu kontynuować, musiałbyś tylko trochę zmniejszyć swój współczynnik oszczędzania. I równocześnie zawsze można nadal rozważać zakup mieszkania. I to w całkowitym spokoju. Nie mam pojęcia, jak to wszystko będzie się rozwijać (wojna, inflacja, (budowlane) stopy procentowe, ceny energii itp.). Również jeśli chodzi o ceny nieruchomości.

Wariant ten może być w twojej sytuacji warty rozważenia (ze względu na stosunkowo niewielkie własne zasoby finansowe), a ty pozostajesz na razie dalej elastyczny finansowo, bez zobowiązań/długów, bez ryzyka skupienia się tylko na jednej nieruchomości itp. Co oczywiście możesz ocenić: Czy konieczność automatycznego budowania majątku (poprzez spłacenie długu poprzez część kapitałową zawartą w anuitetach) jest dla ciebie dobrą i pomocną rzeczą - czy masz dyscyplinę (również bez kredytu hipotecznego) do ciągłego i trwałego zasila... Kończąc, życząc dobrej decyzji !

Jest to tylko moje skromne, osobiste spojrzenie.

[2tneub]

Wielu sprzedawców wciąż ma przed oczami ceny z zeszłego roku i chce szybko pozbyć się nieruchomości. Przy tym jednak zapominane jest, że oferta nieruchomości na rynku znacząco wzrasta, podczas gdy popyt spada z powodu wzrostu stóp procentowych. W rezultacie znacznie mniej się buduje ze względu na rosnące ceny budowlane. To z kolei zwiększa popyt na istniejące nieruchomości. Zatem moim zdaniem niejasne jest, na jakim poziomie ustali się cena. Uważałem, że ceny zakupu znacznie przekraczające 30-krotność czynszu rocznego wynikały z braku alternatywnych inwestycji przynoszących zyski oraz korzystnych stóp kredytowych. I to również wyrówna się ponownie.
Ponieważ obecnie nie jest już opłacalne dla sektora prywatnego budować, moim zdaniem albo państwo będzie musiało masowo inwestować w budowę nowych mieszkań, albo czynsze znacząco wzrosną.


Zdecydowałbym się na ofertę od Noela, a następnie złożyłbym realistyczną przeciwstawna ofertę w Twoim imieniu. Zawsze wiąże się z kosztami przeprowadzka, więc wartość może być dla Ciebie nieco wyższa niż dla kogoś, kto dopiero będzie się przeprowadzać.

[jenast]

Przy tej cenie zakupu stosunek wynajmu nikt nie kupuje tego jako obiektu inwestycyjnego. Zwłaszcza że mamy katalog cen najmu z ograniczeniem wzrostu o 15% w ciągu 3 lat.

Więc tylko użytkownik własny może to kupić.

[Goldmark]

Niektórzy sprzedawcy wciąż mają w pamięci ceny z ubiegłego roku i chcą szybko pozbyć się nieruchomości.

Zgadzam się z tego punktu widzenia. Czasami można to zaobserwować na miejscu.





Cytat od tneub

Jednakże jest przy tym niezauważane, że oferta nieruchomości na rynku wzrasta znacząco, podczas gdy popyt maleje z powodu wzrostu stóp procentowych. W rezultacie budowane jest znacznie mniej ze względu na wyższe ceny budowlane. To z kolei podnosi popyt na istniejące nieruchomości. Gdzie więc cena ustali się, moim zdaniem, jest niejasne.

Tak samo to widzę. Co to napięcie oznacza dla cen nieruchomości w średnim okresie, to jeszcze nie jest pewne.





Cytat od tneub

Cena zakupu znacznie powyżej 30 krotności czynszu netto (NKM) moim zdaniem wynikała z braku alternatywnych inwestycji przynoszących zyski oraz korzystnych oprocentowania kredytów.

Ponownie pełna zgoda (brak alternatyw - aby wymienić jedno słowo).





Cytat od tneub

Również to się ponownie ustali.

To jest jednak kwestią, którą mam wątpliwości. Moim zdaniem, ze względu na delikatność jednolitej waluty (m.in. zdolność zadłużenia wysoko zadłużonych krajów; aby wymienić tylko jeden przykład: Włochy) - w strefie euro może nadal utrzymywać się ujemny poziom realnych stóp procentowych. Po kryzysie finansowym zostały one przeniesione w obszar ujemny przez EBC (m.in. dzięki zakupom obligacji na miliardy). A w ostatnim czasie stały się jeszcze bardziej ujemne... Przy długotrwałych i wyraźnych ujemnych stopach procentowych aktywa rzeczowe (nieruchomości, złoto itp.) nadal mogą wykazywać pewien urok. Stopa referencyjna powyżej wzrostu cen wywołałaby jednak rozpad strefy euro i tym samym euro.





Cytat od tneub

Ponieważ dla sektora prywatnego obecnie nie jest już opłacalne budowanie

Na miejscu wiele projektów zostało zatrzymanych lub nawet całkowicie anulowanych ...





Cytat od tneub

... moim zdaniem państwo będzie musiało znacząco zainwestować w budowę nowych mieszkań

Państwo jest jednak bezradne - ma oczywiście pieniądze tylko od podatników, więc to na nich by musiało spaść...





Cytat od tneub

lub czynsze znacząco wzrosną.

Być może to nie jest alternatywa, lecz raczej kumulacja. Może to być mieszanina obu (więcej budownictwa socjalnego ze strony państwa i wyższych czynszów w przypadku mieszkań finansowanych prywatnie). Jednakże to, co się stanie, gdy państwo wyznaczy cele (400 000 nowych mieszkań rocznie), można obecnie obserwować. I jak mieszkanie ma pozostać przystępne cenowo dla zwykłego Kowalskiego, gdy standardy (energetyczne) w nowych budynkach nadal będą podnoszone, to jeszcze nie do końca rozumiem...

[2utopus]

Jeśli oczywiście np. 850 € czynszu byłoby miejscowym standardem, to przy 315 tys. euro mielibyśmy tylko nieco ponad 30 JNKM.W związku z tym po 30 latach wynajmu właścicielowi zostałby zapłacony zakup nieruchomości - oczywiście w międzyczasie może on również zwiększać czynsz, a zazwyczaj dochody najemcy również wzrosną - w miarę inflacji.Oczywiście pytanie brzmi, czy znajdzie się ktoś, kto zakupi mieszkanie jako inwestycję kapitałową (aktualny czynsz i oprocentowanie raczej nie są ekonomiczne). Bądź ktoś, kto preferuje korzystanie z nieruchomości - tutaj można oczywiście wszcząć kroki prawne - lub uzgodnić odszkodowanie za wyprowadzkę. Ale dla przyszłych użytkowników własnościowych wynajęte mieszkanie zawsze jest ryzykiem.Jeśli wynajmujący nie znajduje nikogo w krótkim terminie, można z pewnością jeszcze coś zrobić z ceną. Zależy oczywiście od tego, jak trudno jest znaleźć coś nowego - czy do wynajęcia czy do zakupu - ale to musicie oszacować/decydować, jak istotne jest dla was tamtejsze otoczenie i jak dobrze się w nim czujecie - ale decyzji tej oczywiście nikt nie podejmie za was.

[Goldmark]

widzę, że przy cenie zakupu wynajem nie przynosi nikomu zysku.

Ja też nie (patrz na mój wpis 14).





Cytat jenasta

Zwłaszcza że mamy tabelę czynszową z limitem 15 % w ciągu 3 lat.


Już to podejrzewałem (patrz na mój wpis 17).





Cytat jenasta

Tutaj może kupić tylko osoba zamieszkująca.


Co prowadzi nas do tematu ogłoszenia w celach własnych. Oczywiście skuteczna metoda i zrozumiały sposób. Ale niejednokrotnie nie jest to automatyzm ani rzecz, która dzieje się sama. Wielokrotnie już doświadczyłem, że to się nie udało albo przynajmniej zajęło trochę czasu i/lub na końcu musiała zostać wypłacona odszkodowanie, aby uzgodnić zakończenie MV.

[BenniG]

No cóż, w takiej sytuacji zdecydowanie spróbowałbym negocjować prowizję pośrednika. Te 15 000 € naprawdę nie musiałyby być poniesione.

Reszta jest dość spekulatywna.

Jak obecnie oprocentowane jest Wasze kapitał własny (140 000 €)?

[jenast]

Aktualizacja i pytania:

Jak teraz kupować. Lokalna kasa oszczędnościowa złożyła nam ofertę:

182.000 €
Raty: 800
3,55% stopa procentowa
15 lat okresu oprocentowania
5% dodatkowa spłata roczna
Do 2 lat zawieszenia spłaty
2-krotne bezpłatne zmiany spłaty między 1% a 5%

Mając te dane, mamy 30% obciążenia mieszkaniowego z dochodu netto gospodarstwa domowego, wliczając w to udział spłaty.

Pytanie:

Pod koniec pierwszego tygodnia marca mamy umówioną wizytę u notariusza. Kiedy dokładnie zaczyna się 14-dniowy okres odstąpienia od umowy kredytowej? Podpisanie umowy w kasie oszczędnościowej już nastąpiło (07.02.). Czy początek terminu odstąpienia jest związany z datą mojego podpisu?

W informacji ESIS jest podane potencjalne maksymalne odszkodowanie w wysokości 60.000 € za wcześniejszą spłatę. Kiedy porównam różne kalkulatory odszkodowań za wcześniejszą spłatę, dochodzę do kwoty poniżej 10.000 € nawet w najgorszym scenariuszu. Gdzie leży rozbieżność?

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

??? To jest maksymalna kwota, którą można obciążyć, jeśli opłata VFE wyniesie na przykład 7 000 euro, zostanie naliczona tylko ta kwota.

[2utopus]

Bank musi cię poinformować o terminach odstąpienia - jeśli tego jeszcze nie zrobiła, to termin prawdopodobnie jeszcze nie upłynął.

[NaTwoim13]

Pytanie:

W pierwszym tygodniu marca będziemy mieli termin u notariusza. Kiedy dokładnie zaczyna się 14-dniowy okres na odstąpienie od umowy kredytowej? Podpisanie umowy ze Sparkasse już miało miejsce (07.02.). Czy czas rozpoczyna się od daty mojego podpisu?

Pozdrowienia

Okres na odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego zaczyna biec dopiero wtedy, gdy klient otrzyma wszystkie istotne dokumenty umowy. Po otrzymaniu tych dokumentów, na przykład aktu notarialnego, okres na odstąpienie wynosi 14 dni. W szczególnych przypadkach okres na odstąpienie od kredytu może zostać również przedłużony. Akt ten musi być podpisany w dniu odpowiednim, a okres odstąpienia zaczyna biec od daty podpisu tego dokumentu.

Jeśli nie ma dokonywanej wizyty osobiście, istnieje formularz Potwierdzenia odbioru, który również należy podpisać.

[jenast]

Tak, mam wszystkie dokumenty umowy wraz z pouczeniem o odstąpieniu. Umowa pożyczki została podpisana przez bank, ale jeszcze nie została przeze mnie podpisana i odpowiednio jeszcze nie została zwrócona do banku.

Mój pomysł był taki.

Od 6. tygodnia mam podpisaną umowę kupna.

Pod koniec 8. tygodnia podpisany został umowa kredytowa i została złożona w banku.

W połowie 9. tygodnia termin notarialny

[NaTwoim13]

Następnie liczy się datę, w której podpiszą Państwo umowę w określonym terminie.

Dokładne harmonogramy i terminy ustala się podczas składania wniosku do banku lub konsultując się z zaufanym doradcą, uwzględniając termin spotkania z notariuszem!

Jaka była wysokość ceny zakupu oraz ewentualnych kosztów modernizacji?