Capital Investment 4

[Matt78]

Cześć, w tym tygodniu zauważyłem 2 małe obiekty w dobrej lokalizacji.

Sam jestem najemcą, mam średnie dochody i choć jeszcze nie wiem dokładnie, gdzie chcę się przeprowadzić, chciałbym już teraz coś kupić.
Mieszkania są wynajęte. Mam około 20% wkładu własnego.

Obliczyłem, że z dokumentów dotyczących jednego z mieszkań, czysta stopa zwrotu z najmu wynosi 2,96%. Słyszałem, że powinna wynosić raczej 4%, czy to możliwe?

Oczywiście przez następne 25 lat musiałbym prawie podwajać czynsz kaltmiete. Czyli praktycznie stawiam na złoto inwestycyjne. Wygląda na to, że wkrótce trzeba będzie zainstalować nowe ogrzewanie, ale to dotyczy praktycznie wszystkich starych nieruchomości z gazem lub olejem.

Teraz podstawowe pytanie, czy to w ogóle się opłaca? Czy mogę liczyć na wynajem w przyszłości jako dodatkową rentę lub użycie go do spłaty długów po sprzedaży?

Dotychczas czynsze i ceny zakupu w tej okolicy szybko rosły.

Dzięki

[2utopus]

Nettorendyt - po kosztach (oprocentowanie/konserwacja/zarządzanie/...) i podatkach? Jak chcesz osiągnąć dodatnią stopę zwrotu, jeśli musisz do dochodów z czynszu netto doliczyć jeszcze dwa razy więcej, aby pokryć koszty? Nawet przy stopie zwrotu 3% przy inflacji wynoszącej 7%, poniesiesz straty w zakresie siły nabywczej.

[Matt78]

Nettorendyment po odliczeniu kosztów (odsetki/utrzymanie/zarządzanie/...) i podatków?

Jak zamierzasz osiągnąć dodatnie zyski, jeśli musisz oddać podwójną kwotę z dochodów z czynszu netto, aby pokryć koszty?

Nawet przy stopie zwrotu 3% przy inflacji na poziomie 7%, robisz straty w zakresie siły nabywczej.

Tak, chyba że masz tę kwotę już gotową, albo posiadasz więcej niż 20% wkładu własnego.
Jeśli teraz nie podejmiesz działań, nie będziesz miał nic na później.

[2utopus]

Ale co zyskasz posiadając nieruchomość, jeśli płacisz więcej na kredyt / konserwację / bieżące koszty, niż wynosi czynsz?

Jeśli przez 25 lat wkładasz dwukrotnie więcej niż przynosi czynsz, potrzebujesz 50 lat, aby odzyskać zainwestowane pieniądze?

Być może lepszym rozwiązaniem byłaby inna inwestycja?

[Matt78]

Oczywiście, chyba że podniesiesz czynsz. W ciągu ostatnich 10 lat ceny najmu i nieruchomości tutaj poszybowały w górę. Mały Dom zaczyna się od 800 000, a i tak to jest najniższy standard. Ale myślę, że masz rację, wynajem z stratą jako inwestycja nie ma sensu, jeśli się w nim nie mieszka.

[6Bankkaufmann]

@Matt78, Jesteś najemcą, masz własny kapitał w wysokości 20% określonej sumy oraz średnie dochody, o których piszesz. I wciąż nie wiesz, dokąd chcesz się udać.

Następnie piszesz, że mimo to chcesz coś kupić. Dlatego poproszę o kilka słów na temat tego mimo to. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości czy giełdy nie powinno być miejsca na emocje.

Czy nie byłoby sensowne myśleć o tym, że w późniejszym wieku emerytalnym mieszkasz we własnym, spłaconym mieszkaniu? Czy nie byłoby to wspaniałe? Czy nie warto rozważyć przeprowadzki na wieś, gdzie ceny nieruchomości do użytku własnego mogą być trochę tańsze, tam gdzie mieszkasz, skoro piszesz o cenach małych domów od 800 000 euro?

Zbieraj doświadczenia, rozmawiaj z innymi, i miej nadzieję, że szybko dowiesz się, czego chcesz. To jest o wiele ważniejsze niż kupowanie mimo to, czyż nie?

[2utopus]

Zaledwie 1-2 lata temu kredyty oprocentowane na około 1% były dostępne, więc wtedy było sensowne inwestowanie w nieruchomość przynoszącą 3% dochodu z najmu - w tym oprocentowaniu praktycznie pokrywały się z przychodami z najmu, a zysk był związany z wzrostem wartości.

Aktualnie jednak oprocentowanie kredytów wynosi najczęściej już 4%, co oznacza, że inwestorzy muszą teraz dopłacać - dodatkowo ceny nieruchomości częściowo spadły. W związku z tym na koniec okresu wiązania oprocentowania może się zdarzyć, że będzie więcej sprzedaży, jeśli wyższa rata nie będzie możliwa do pokrycia, a czynsz nie będzie można dalej zwiększać.

Ale jeśli obecnie część tych 3% można uzyskać na lokacie terminowej, można również zdecydować się zainwestować tam - co daje większą elastyczność, gdy niespodziewanie pojawią się dobre okazje. (Oczywiście w tej sytuacji nie ma efektu dźwigni finansowej związanej z kredytem - ale zawsze nie ma sensu brać kredytu oprocentowanego na 4% dla inwestycji oprocentowanej na 3%.)

[2tneub]

ale i tak nie ma sensu brać 4% odsetek od lokaty 3%.)

To jest głupie właściwość efektu dźwigni, że przy całkowitej stopie zwrotu poniżej stopy odsetek od kapitału obcego, dźwignia działa w drugą stronę.
W rezultacie mimo pozytywnej stopy zwrotu całkowitego można bardzo szybko uzyskać ujemną stopę zwrotu z kapitału własnego.