Capital Investment 4

[Tomroo]

Cześć,
Mam trudne pytanie:
Chcemy kupić i sfinansować Dom, którego jednak sami nie możemy używać, ponieważ sprzedawca ma dożywotnie prawo do mieszkania. Nie mamy więc żadnych dochodów z najmu. Nasz miesięczny ciężar odsetek wynosi 1500€. Czy można je odliczyć od podatku - pomimo braku dochodów?

Dziękuję za wskazówki!
Thomas

[6Bankkaufmann]

Cześć Tomroo, myślę, że to nie jest takie proste do zrealizowania. Brzmi to jak model unikania podatków, jeśli nie ma przychodów z najmu i nie są opodatkowane, a z drugiej strony generują się odsetki od zakupu, które także powinny być opodatkowane. Jakie są kluczowe informacje? Cena zakupu poniżej wartości rynkowej? Jeśli tak, to jeśli konfiguracja pasuje, można ustalić wyższą cenę zakupu, a sprzedający zapłaci Państwu nadwyżkę od ceny zakupu jako miesięczny czynsz podlegający opodatkowaniu?

[Tomroo]

Dziękuję za szybką odpowiedź!
Tak, Dom znajduje się około 150 000 poniżej wartości rynkowej. Ale nie rozumiem, co oznacza płatność czynszu netto. Jeśli na przykład otrzymuję 1500 € czynszu i mam 1500 € odsetek, to wtedy przecież wychodzi na to samo, prawda?
Pozdrawiam
Thomas

[6Bankkaufmann]

Tak, ale wtedy opodatkowuje Pan dochody z najmu jako dochody i ma Pan koszty odsetek itp. jako wydatki.

Kto Panu powiedział, że Dom jest warte 150 000 EUR poniżej wartości rynkowej? Być może sprzedawca nie mógłby sprzedać obiektu za wartość rynkową, którą Pan sobie wyobraża.

Różowe czasy na rynku nieruchomości minęły.

Nieruchomość jest warta tyle, ile kupujący jest gotowy za nią zapłacić.

[wary]

Być może tutaj można pracować z odroczeniem straty. Oczywiście tylko wtedy, gdy w przyszłości uzyskane zostaną wpływy z najmu. Być może jednak urząd skarbowy odrzuci to, ponieważ koszty odsetkowe są rekompensowane przez niższą cenę zakupu.

Tutaj niezbędna będzie pomoc dobrego doradcy podatkowego.

W bieżących latach nie ma mowy o odliczeniu, jeśli nie ma żadnych dochodów. Alternatywa proponowana przez bankowca jest warta rozważenia, ale oczywiście prowadzi też do wyższych kosztów zakupu.

[BenniG]

W jakim stosunku stoisz do dotychczasowego właściciela?
Jeśli kupisz Dom i wynajmiesz go, to nie możesz od ceny zakupu skorzystać z zniżki za prawo do zamieszkania.
Jeśli dotychczasowy właściciel jest tylko najemcą, możesz go ewentualnie wyrzucić z domu - czego nie można zrobić w przypadku prawa do zamieszkania. Dlatego mogę zrozumieć dotychczasowego właściciela, jeśli obstaje przy prawie do zamieszkania.

Jaka jest zazwyczaj czynsz za to mieszkanie? Jeśli założysz z tego 66% (ewentualnie już 50%), to możesz także odliczyć swoje wydatki w urzędzie skarbowym.

Możesz więc trochę pobawić się ceną zakupu i czynszem, ale ogólnie istnieją pewne granice, które powinieneś przestrzegać.

[Tomroo]

Cześć Benni,
właścicieli (76 i 78 lat) nie znamy, nie ma więc pokrewieństwa. Nie rozmawialiśmy jeszcze z nimi, tylko z pośrednikiem.
Zaproponowali oni, że w razie ich przeżycia po 10 latach będą płacić standardową cenę najmu w okolicy. Jednak przez 10 lat mieszkają za darmo. Jest jeszcze warunek, który mi się nie podoba: jeśli w ciągu 10 lat wyprowadzą się (np. z powodu śmierci jednego z małżonków lub przeprowadzki do domu opieki), to musiałby zostać wypłacony zwrotny, o którego wysokości jeszcze nie rozmawialiśmy.
Standardowa cena najmu wynosi 2500€ netto.
Cena nieruchomości to 580 000 euro. Wartość około 850 000 euro.

Dzięki!

[NaTwoim13]

Cześć,
mam zagadkowe pytanie:
Chcielibyśmy kupić i sfinansować Dom, którego jednak nie możemy sami używać, ponieważ sprzedawca ma dożywotnie prawo do zamieszkania. Nie generujemy zatem żadnych dochodów z wynajmu. Nasze miesięczne obciążenie odsetkami wynosi 1500€. Czy można je odliczyć od podatku i odliczyć - pomimo braku dochodów?

Dziękuję za wskazówki!
Tomasz

Czy prawo do zamieszkania przechodzi do działu 2 wpisu hipoteki w dziale 3??

[2tneub]

Bezpośrednio porozmawiaj z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w prawie podatkowym. Istnieją pewne możliwości, aby uznać to jako zaliczki na koszty uzyskania przychodu. Zobacz tutaj:
https://www.haufe.de/finance/steuern...90_432748.html

W wyrokach dotyczących działań konserwatorskich, które jednak są już przestarzałe, przeczytałem, że negatywne jest, gdy nie jest jasne zakończenie darmowego prawa do zamieszkania.
Granica 10 lat mogłaby więc być ewentualnie korzystna pod względem podatkowym dla Was. Dlatego wsparcie byłoby konieczne już podczas projektowania umowy.
Czy to w połączeniu z równowartością płatności może być uznane za dożywotnie prawo do zamieszkania, również należałoby to sprawdzić.

Ważne dla rozważań byłoby oczywiście, że po tym nadal istnieje zamiar wynajmu i nie planuje się samodzielnego użytkowania. W takich przypadkach decyzje w sprawie podatku dochodowego zostaną wstrzymane, co oznacza, że oprócz opodatkowania za poprzednie lata, zapłaci się również odsetki od podatku dochodowego.

[2titan1981]

Nie kupiłbym czegoś takiego.
Kiedyś we Francji był przypadek, w którym właścicielka sprzedała Dom kilkakrotnie i za każdym razem przeżyła... W umowie kupna-sprzedaży zapisano, że w razie przeżycia Dom zawsze wraca do niej...
W mojej rodzinie mój dziadek musiał czekać wieczność (50 lat), aż użytkownik wieczysty zmarł. Dostał go, mając 20 lat, aby zapewnić dziedziczenie, ale użytkownik wieczysty żył długie 50 lat (104 lat), zanim problemy zdrowotne doprowadziły go do zejścia.
Albo kupuję coś i czerpię z tego korzyści (dochody z najmu), albo cena zakupu jest obniżona o przeciętny czynsz na 25 lat, na przykład. Wtedy od razu byłoby to korzystne. Ale kupowanie czegoś, o czym nie wiem, kiedy będę mogł zrobić to, co chcę, i płacenie za to 1500 € jako hobby, nie wchodzi w grę.

[wary]

Dwukrotne opublikowanie

[wary]

Wtedy miałoby to bezpośrednią korzyść. Ale dlaczego miałbym kupować coś, o czym nie wiem, kiedy będę mógł robić to, co chcę, i za to musiałbym płacić 1500 € jako hobby, tego bym nie robił.

Korzyść polega po prostu na budowaniu majątku.

Jeśli cena jest właściwa (nawet wtedy, gdy osoba uprawniona do mieszkania zestarzeje się bardzo) i ma się wystarczająco dużo wolnych dochodów na odsetki i spłatę... dlaczego nie.






Cytat Tomroota

Dziękuję za szybką odpowiedź!
Tak, Dom jest wyceniany o około 150 000 poniżej wartości rynkowej.

Załóżmy, że pańska założenie jest poprawne i cena zakupu wynosi 150 000 € poniżej wartości rynkowej porównywalnego obiektu bez prawa do zamieszkania.

Na podstawie pańskich danych (1500 € miesięcznie odsetek to około 350 000 zapotrzebowania na finansowanie) zakładam, że wartość rynkowa wynosiłaby około 500 000 €? W takim razie prawo do zamieszkania miałoby wartość około 15 000 € rocznie?

[Tomroo]

Dziękuję za Wasze odpowiedzi!
Na pewno poszukam specjalisty finansowego w Monachium.
Zakładam, że będziemy mogli korzystać z obiektu sami w ciągu dziesięciu lat, ponieważ właściciele, którzy mają już prawie 80 lat, nie chcą pozostać samotnie w domu, gdy jeden z partnerów umrze.

[NaTwoim13]

Dlaczego w Monachium?!?

[Tomroo]

Aby móc spotkać się ze wszystkimi partiami. Myślę, że lepiej niż tylko pisać. To na pewno skomplikowane szczególnie pod względem podatkowym.

[NaTwoim13]

Nie trzeba koniecznie siedzieć razem z finansistą.

[wary]

Dziękuję za wasze odpowiedzi!
Zdecydowanie poszukam specjalisty finansowego w okolicach Monachium.
Zakładam, że będziemy mogli sami korzystać z obiektu w ciągu dziesięciu lat, ponieważ właściciele są już w podeszłym wieku, prawie 80 lat, i nie chcą pozostać sami w domu, jeśli jeden z partnerów umrze.

Dopóki wasze finansowe bezpieczeństwo nie jest poważnie zagrożone, jeśli twoje założenie nie okaże się prawdziwe, można to zrobić.

Wypowiedzi typu i nie chcą pozostać sami w domu, jeśli jeden z partnerów umrze nie powinny być nadmiernie ważne. W razie wątpliwości zakładam, że pozostały żyjący partner również będzie korzystał z prawa do darmowego mieszkania.

Przede wszystkim decydujące będzie to, co przewiduje umowa notarialna. W przypadku prawa do mieszkania można na przykład uzgodnić odszkodowanie za korzystanie, jeśli nie jest ono już wykonywane. Albo na koniec sprzedający mogą chcieć prawa użytkowania.

[2tneub]

Dziękuję za wasze odpowiedzi!
Na pewno poszukam profesjonalisty finansowego w okolicy Monachium.
Zakładam, że będziemy mogli sami korzystać z obiektu w ciągu dziesięciu lat, ponieważ właściciele, którzy mają prawie 80 lat, nie chcą zostać sami w domu, gdy jeden z partnerów umrze.

W ten sposób wasze pytanie zostało samoistnie zanegowane. Bez wynajmu nie ma możliwości odliczenia podatkowego.