Capital Investment 4

[Norea]

Cześć wszystkim!

Mój mąż i ja znaleźliśmy nieruchomość, którą chcielibyśmy kupić. Pośrednik również sygnalizuje, że dostaniemy Dom, jeśli uzyskamy finansowanie.

Nasza sytuacja finansowa jest bardzo dobra, więc na pewno otrzymamy kredyt. Dom kosztuje 360 000 euro.
Byliśmy w naszym banku, Sparkasse. Mamy wkład własny na pokrycie kosztów zakupu.
Otrzymaliśmy następującą ofertę z okresem kredytowania na 15 lat:

Umowa kredytowa na 360 000 euro
Oprocentowanie nominalne 3,860 %
Stała stopa nominalna do 2039 roku
Rzeczywista roczna stopa procentowa 3,95 %
Początkowa stopa spłaty roczna 1,25 %
Możliwe saldo pozostałe do końca okresu o stałym oprocentowaniu wynosi 268 764 euro
Prowizja za uruchomienie kredytu 3,000 %

doradca powiedział nam, że pozostałe saldo po 15 latach możemy spłacić przy użyciu umowy oszczędnościowej Bausparvertrag.
W umowie oszczędnościowej znajdują się następujące dane:

Suma oszczędnościowa 268 000 euro
Oprocentowanie oszczędności 0,01 %
Minimalna kwota oszczędności 40,00 %

Szczerze mówiąc, nie jestem wcale obeznana w tym temacie. Przerasta mnie to.
Mój mąż ma lepsze pojęcie na ten temat i powiedział, że nie chce jeszcze podpisywać niczego. Przemyśleliśmy to i doszliśmy do wniosku, że ten model kredytowy z umową oszczędnościową jest bez sensu.
Co zrobić w tej sytuacji? Czy pomocny będzie doradca finansowy? Przecież to nic nie kosztuje, tak jak ja to zrozumiałam, i nie oszuka?
Czuję się bezradna w tej sprawie.

Będę wdzięczna za każdą odpowiedź!

[EgonO]

Cześć wszystkim!

Co według Ciebie byłoby sensowne? Czy doradca finansowy jest pomocny? To przecież nic nie kosztuje, tak jak ja to zrozumiałem, i nie oszukuje, prawda?

Z czego Twoim zdaniem powinien żyć niezależny doradca finansowy?

[EgonO]

Dlaczego decydujecie się na tak wysoką umowę kredytu mieszkaniowego? Dlaczego nie zaczynacie od znacznie wyższej raty spłaty?
Przy podpisaniu umowy kredytu mieszkaniowego od razu znajdujecie się w okolicach -4300€. Tę kwotę musicie najpierw zwrócić. Dopiero za 15 lat może coś z tego będzie.

[NaTwoim13]

@EgonO

Czy sytuacja ulegnie poprawie, jeśli nie skorzystamy z pomocy doświadczonego, niezależnego i publicznie, co oznacza transparentnie działającego pośrednika finansowego (może odróżniającego się od doradcy finansowego), który może na tym dobrze zarabiać - być może słusznie?

[EgonO]

@EgonO

Czy nie byłoby lepiej skorzystać z usług doświadczonego, niezależnego i nawet publicznie, co gwarantuje przejrzystość, doradcy finansowego (może to być coś innego niż doradca finansowy), który może na tym dobrze zarabiać - być może słusznie?

Czasami mam złe przeczucie, że usługi takie jak Twoje nie powinny nic kosztować, ponieważ praca i doświadczenie, które za nimi stoją, może nie być widoczne.

Z drugiej strony jest pomijane to, że pracownik banku oszczędnościowego dostaje odpowiednią prowizję za niewątpliwie zbyt wysoki moim zdaniem kontrakt oszczędnościowy. Jaki sens ma ta umowa dla kredytobiorcy?

[ZehWeh]

Moja rada również brzmi: znajdźcie niezależnego pośrednika kredytowego, którzy oczywiście otrzymują prowizję od partnerów bankowych, ale nie przedstawią wam tak dziwnego konstruktu oszczędnościowego jak Sparkasse. Oprocentowanie oszczędności jest żartem, przez 15 lat co miesiąc oddajecie bez odsetek wasze pieniądze Sparkasse. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak będą wyglądały stopy procentowe za 15 lat, ale lepiej jest oszczędzać te pieniądze samodzielnie lub używać ich na dodatkowe spłaty lub, jak już wspomniano, zwiększyć wysokość spłaty. Ta oferta wyraźnie śmierdzi tym, że doradcy zależy na pobieraniu prowizji i utrzymywaniu was w umowie jak najdłużej. Oprocentowanie 3,95% również nie wydaje mi się szczególnie atrakcyjne. Obecnie powinno być możliwe uzyskanie 3,6-3,7%, a uczciwe oferty zazwyczaj oferują bezodsetkowe udostępnianie środków przez 3 miesiące. Mogę polecić Interhyp AG, miałem z nimi dobre doświadczenia. W przeciwnym razie można też skontaktować się z użytkownikiem noelmaxim.

[Norea]

Dziękuję za odpowiedź! Zgadzam się z Tobą. Teraz bardziej się zorientowałam i jesteśmy w kontakcie z pośrednikiem.

Sprawa polega na tym, że finansowo mój mąż i ja stoimy bardzo dobrze, zarabiamy powyżej średniej, ale żyjemy skromnie z dwójką małych dzieci. Niestety musiałam wielokrotnie zauważyć, że nasi doradcy bankowi widzą tylko euroznaki, gdy tylko ujawniamy nasze finanse. Dla mnie jako laika jest bardzo trudno komuś zaufać i wierzyć, że ta osoba chce wyłącznie dla nas jak najlepiej.

Mam nadzieję, że jesteśmy na właściwej drodze.

[BenniG]

Jeśli macie bardzo dobrą sytuację finansową, to w zasadzie nie powinniście potrzebować kredytu - chyba że Wasze inwestycje przynoszą ponad 5% zysku.

Jeśli nie macie takiej dobrej sytuacji finansowej, to powinniście próbować przynajmniej zgromadzić 20% kapitału własnego plus koszty dodatkowe zakupu.

Jeśli nawet tego nie jesteście w stanie zrobić, zadaję sobie pytanie, co zrobić z różnicą między powyższym, powyżej przeciętnym zarobkiem a skromnym życiem, które prowadziliście lub prowadzicie w ostatnich latach.

[bruno68]

@Norea,

niestety wciąż nie wszyscy kredytobiorcy udają się na drugie spotkanie poza bankiem macierzystym!

I brak pytania o świadczenia związane z VL, ponieważ po prostu brakuje 2 razy po 70 € plus 2 razy po 43 € mnożone przez 15 lat, brakuje 140 € plus 86 € razy 15 lat w fazie oszczędzania, co daje łącznie 3 390 € jako dopłaty analogiczne w 15-letniej fazie spłaty następne 3 390 € to prawie 6 780 €.

Ile miesięcznie dołoży pracodawca? Miesięczne 40 €? przez kolejne 30 lat, dalsze 14 400 € i być może nawet podwójne? 28 800 € plus 6 780 € zasiłków!

Ponadto nie podano wysokości raty oszczędnościowej na konto oszczędnościowo-rozliczeniowe! Jeśli wynosi ona tylko 0,1% miesięcznie, nigdy nie osiągnie ona przydziału w ciągu 15 lat!

Ponieważ 180 miesięcy razy 0,1% daje tylko 18%, co jest mniej niż połowa z 40%, co oznacza, że finansowanie pęknie po 15 latach, ponieważ wymagane są kolejne 15 lat oszczędzania na konto oszczędnościowe i rozliczeniowe.

Ponadto brakuje zrozumienia, że kredyt o okresie spłaty 15 lat można skrócić do 13 lat bez możliwości wcześniejszej spłaty?

Możliwe jest wcześniejsze zakończenie zadłużenia w wysokości 278 000 € o 2 lata? Przy różnicy oprocentowania w wysokości 2% r/r oznacza to mniejsze koszty odsetkowe w wysokości 11 120 €. Czy istnieje inny sposób na wyjście z pułapki odsetkowej?

Tak, bo od 10,5 roku od pełnej wypłaty kredytu istnieje prawo do wcześniejszej spłaty bez VFE i bez uzasadnienia.

A) Jeśli wtedy obowiązująca stopa procentowa (2035) jest niższa niż obecna (2024) i BSV jako zabezpieczenie plus hipoteka mogą stanowić przyszłe zabezpieczenie.

lub

B) BSV jest gotowy do przydzielenia w roku 2035, poprzez rozwiązanie umowy kredytowej po 10,5 latach i zdolność do przydziału w wysokości rocznej oszczędności 5 560 € / 22 240 €, co przynosi oszczędność odsetek.

Po prostu policzmy, ile można zaoszczędzić: 22 240 € odsetki, rezygnacja z 3 390 € / 6 780 zł zasiłków i rezygnacja z maksymalnych 40 € miesięcznie przez 180/360 miesięcy w ramach programu VL, być może podwójnie. Maksymalnie można zaoszczędzić 11 200 / 22 400 €, co daje łącznie maksymalnie kwotę 51 420 €, którą musisz teraz zapłacić.

ale

C) Jeśli po 10,5 latach wcześniej refinansujesz, musisz przenieść różnicę w wysokości 360 000 € razy 1,25% r/r przez 4 lata spłaty, co daje około 18 000 € długów!

Jeśli skrócisz czas trwania do 10,5 roku, BSV musi zostać podniesiony o 18 000 €, co zwiększa twoje koszty o 288 € i zwiększa saldo oszczędnościowe o 7 200 €, co oznacza oszczędność 60 € miesięcznie!

Alternatywą byłoby zaciągnięcie pożyczki rachunkiem bieżącym (do 16% r/r) lub wniosek o nowy kredyt na tę samą kwotę, co jest dodatkowo ryzykowne z powodu pęknięcia reszty finansowania!

Mały kontrakt kredytowy zawsze jest zabezpieczony hipoteką, ponieważ po spłacie przez 10,5 roku około 13% hipoteki zostaje spłacone!

Na temat Banku lub doradcy finansowego

Bank i jego pracownicy, którzy pracują na podstawie KWG, prawnie są zobligowani do przestrzegania instrukcji swojego pracodawcy (banku), co oznacza, że są podatni na pozwany przez Prinzipal (Bank), tylko wobec banku!
Nawet jeśli działa jako przedstawiciel kas oszczędnościowo-budowlanych w ramach działalności banku!
Istnieje jedno tylko podstawienie oskarżania banku i kasy oszczędnościowo-budowlanej jako współodpowiedzialnych, jednak szanse na uzyskanie odszkodowania są niewielkie, ponieważ pracownik działa na polecenie.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy pośrednik w zakresie kredytów hipotecznych działa zgodnie z GewO, po wyroku odszkodowanie za możliwe straty w wysokości 51 000 € byłoby w dużej mierze wyegzekwowane.

Określenie doradca finansowy nie istnieje i nie istniało, to tylko wzmożenie samooceny, patrz również BverfG i BGH



Koncepcja doradcy w zakresie bAV w przedsiębiorstwach jako martwe narodziny

Doradztwo w zakresie bAV prowadzi maklerów ubezpieczeniowych w szybko zakazany obszar doradztwa podatkowego i prawnego. Również banki, firmy ubezpieczeniowe i ich spółki zależne bAV nie mają zezwolenia na świadczenie usług prawniczych lub podatkowych. Ta luka w zabezpieczeniu próbuje niekiedy zlikwidować przez zatrudnienie prawników (RA) lub doradców podatkowych (StB) jako „pracowników” w sprzedaży „rozwiązań bAV”. Ale to również nie działa.

• Po pierwsze, taki syndyk-RA lub -StB nie może udzielać porad prawnych osobom trzecim (klientom bAV).

• Po drugie, działalność werbunkowa prowadzi do utraty uprawnień przez izbę zawodową.

• Po trzecie, dla takich działań, które są prawnie zabronione, faktycznie nie ma dostępnego ubezpieczenia OC.

◦ Na koniec, taka działalność prowadzi prosto do osobistej odpowiedzialności aktorów - obok ich własnego pracodawcy.

Zgodnie ze stałą orzecznictwem BGH (m.in. sygn. IX ZR 41/04) firma doradztwa bAV musi sama posiadać zezwolenie na udzielanie porad prawnych lub podatkowych, nawet jeśli dyrektorzy zarządzający lub pracownicy posiadają uprawnienia RA lub StB.

• Makler ubezpieczeniowy ma zgodę na świadczenie płatnych usług doradczych dla nie-konsumentów, w swoim obszarze, czyli w prawie ubezpieczeniowym.
Musi to jednak robić tak samo dobrze jak radca prawny, ponieważ ponosi taką samą odpowiedzialność za ewentualne błędy jak on. W innych dziedzinach (prawo pracy, emerytalne, korporacyjne, upadłościowe i podatkowe) zezwolenie na doradztwo dla maklera ubezpieczeniowego dotyczy jedynie prostych kwestii, których wyjaśnienie jest niezbędne do właściwego wykonywania zawodu.

• Makler ubezpieczeniowy musi więc pilnować, aby działalność ubezpieczeniowa i kwestie ekonomiczne były w centrum zainteresowania, ponieważ to jest również coś, co makler może zrobić bez dodatkowego doradztwa prawno-podatkowego.

• Jeśli jednak nawet jedno zagadnienie poza prawem ubezpieczeniowym wymaga pogłębionej wiedzy prawnej, makler naraża się na ryzyko, że jego umowa doradcza lub pośrednictwa będzie „nieważna”.

Również niewiele pomoże Ci, jeśli będziesz chciał jedynie wyjaśnić oferowane produkty, ale rzeczywiste doradztwo wychodzi poza to.
Szeroko reklamowany przez instytucje finansowe koncept „bAV-Unternehmensberater” jest martwym narodzeniem z punktu widzenia konstytucyjnego: Ponieważ wynalezienie „niekonwencjonalnych form działalności” nie może wprowadzić na nowo „prawem określonego zawodu” (np. StB lub RA) ponownie poprzez drzwi tylne w innej formie (decyzja BVerfG z dnia 18 czerwca 1980 r., 1 BvR 697/77).

Kto chce oferować doradztwo prawnicze lub podatkowe w zakresie bAV, jest zmuszony wybrać zawód prawniczy lub podatkowy określony prawem i posiadać odpowiednie zezwolenie. Dr. Johannes Fiiala


Wystarczy zamienić część nazwy z „ubezpieczenia” na „kredyt hipoteczny” i zastanowić się, kto płaci! Innymi słowy, kto płaci - klient honorarium czy bank wynagrodzenie?

W kwestii: Pieniądze lub zarobki!




Krzywa struktury stóp procentowych (metoda Svenssona) / listy zastawne hipoteczne i listy zastawne publiczne / 15,0 roku RLZ / Wartości miesięczne 3,42%

https://www.bundesbank.de/dynamic/ac...ateSelect=2024

Dla kredytu w wysokości 360 000 € Federalnemu Bankowi roczna stawka 3,42% za zastaw hipoteczny. Klient jednak płaci 3,86% oprocentowania, 0,42% 1 656 € koszty pokrycia, a efektywna stopa wynosi 3,95%, czyli około 0,09% 324 € rocznie wprost prowizji!

przez 15 lat 24 840 €, rzeczywiste koszty miesięczne wynoszą maksymalnie 30 €, co daje 5 400 € czyli około 19 440 €, z czego 30% to obciążenia kosztami pośrednika, czyli 5 832 €

Łącznie: 4 860 € plus 5 832 € czyli około 10 692, rozliczane z miesięcznym podstawowym wynagrodzeniem w wysokości 2 000 €, daje premię w kwocie 4 692 € w ciągu kwartału!

Wolny pośrednik dostaje około 5% plus dodatkową opłatę według tabeli za kredyt bankowy w wysokości 360 000 €, co daje około 18 000 € z uwagi na 15-letni okres kredytowania.

BSV w wysokości 360 000 € przy 1,6% = 5 760 € kosztów, pośrednik otrzymuje z tego powodu zamiast 1,0%, 1,3% prowizji łączne dochody 4 680 € + 18 000 € rozłożone na 15 lat 22 680 €= 1 512 € rocznie.

Łatwo zauważyć, kto jest bardziej narażony na presję i musi dostarczyć więcej biznesu. Możliwe ulgi w kredytach mogą więc zostać pominięte, ponieważ kto ponosi rzeczywiste koszty dodatkowe, jest to tylko 100 000 € więcej kosztów w ciągu 15 lat, gdyż podatki i składki muszą być zwrócone.
bruno68

[NaTwoim13]

Przy pożyczce w wysokości 360.000 €, corocznie dla Bundesbanku jest wymagane oprocentowanie na poziomie 3,42% w przypadku pfandbriefa. Jednak klient płaci oprocentowanie zadłużenia w wysokości 3,86% rocznie, w tym 0,42% (czyli 1.656 €) na pokrycie kosztów, co daje efektywną stopę w wysokości 3,95% rocznie, co oznacza 0,09% więcej niż oprocentowanie nominalne. Ponadto, roczne prowizje bezpośrednie wynoszą 324 €!

To jest niewiarygodne!!! Wynagrodzenie dla pośrednika jest uwzględnione w oprocentowaniu nominalnym, a bank z zysków z oprocentowania wypłaca pośrednikowi jego wynagrodzenie!!

Różnica między oprocentowaniem nominalnym a efektywnym - bez uwzględnienia opłat do deklarowania (np. opłat manipulacyjnych) - wynika z faktu, że oprocentowanie efektywne jest obliczane na koniec roku, podczas gdy w Niemczech raty odsetkowe i kapitałowe są płatne miesięcznie z dołu. Ten utracony zysk z odsetek, który konsument mógłby - jeśli otrzymał pożyczkę 1.1 - zainwestować do 31.12, jest uwzględniony i wliczony w efektywną stopę procentową zgodnie z ustawowo określonym współczynnikiem. Oznacza to, że nawet jeśli konsument nie ma absolutnie żadnych opłat do zapłacenia i faktycznie płaci tylko stawkę oprocentowania nominalnego, to efektywnie pod koniec roku zapłacił więcej, ponieważ uwzględnia się utratę zysku z odsetek!

Prowizje i wynagrodzenia, które bank płaci pośrednikowi, nie mają żadnego znaczenia dla oprocentowania efektywnego!






Cytat bruno68

Niezależny pośrednik dostaje około 5% plus dodatek według tabeli za pożyczkę bankową w wysokości 360.000 € z uwagi na 15-letnią okres kredytowania, co daje około 18.000 €.

Boże....... normalna maksymalna prowizja ze strony większości banków - zwłaszcza tych popularnych i konkurencyjnych pod względem warunków - dla pośredników wynosi zazwyczaj 2,5%. Pojedyncze przypadki mogą osiągać nawet 3%, ale nie są popularne, ponieważ te banki nie oferują konkurencyjnych warunków. Zazwyczaj wspomniane 2,5% - jeśli ktoś chce działać uczciwie na rynku i znaleźć uznanie klientów - nie są osiągane.

Prowizje, które bank musi zapłacić pośrednikowi, są zawsze wyszczególnione w umowach kredytowych!

[ZehWeh]

@norea : Nie daj się zbić z tropu przez Bruno, który ciągle publikuje na pierwszy rzut oka imponujące i dezorientujące teksty, ale 98% z nich to po prostu bzdury i mają na celu tylko zbudzenie strachu.

Najlepiej po prostu zignorować.