Capital Investment 4

[manonfire]

Witajcie forumowicze,

moja partnerka i ja znaleźliśmy nasz wymarzony Dom. Jest to wolnostojący bungalow z lat 70., idealnie położony, w bardzo spokojnej okolicy EFH w powiecie Main-Kinzig. Chcielibyśmy natychmiast się zgodzić, ale wciąż sprawdzamy, czy finansowanie jest możliwe. Obecnie mieszkamy w domu szeregowym z 2010 roku, który ma zostać sprzedany. Ponieważ sprzedający bungalowu to nasi znajomi, nie ma prowizji. Ponadto możemy sprzedać najpierw nasz obecny Dom, aby zobaczyć, ile kapitału własnego ostatecznie będziemy mieli do dyspozycji. Oto kilka danych, jakie mam do dyspozycji:

oboje jesteśmy urzędnikami na stałe (razem netto: 4000 zł),
Wiek: 28 i 27 lat
Cena zakupu nowego domu: 285 000 euro
Modernizacja/remont: około 140 000 euro (ogrzewanie, dach, okna...)
= 425 000 euro.
+ około 20 000 euro kosztów nabycia nieruchomości

Kapitał własny wynosiłby pomiędzy 80 a 90 000 euro po sprzedaży obecnego domu i spłacie pozostałego kredytu, kar umownych itp.

Wysokość kredytu wyniesie więc około 350 000 euro.

Miesięczna rata nie powinna przekraczać 1300 euro, a na miesięczne koszty dodatkowe zaplanowano 400 euro.

Czy nasz plan można uznać za realistyczny, również biorąc pod uwagę stosunkowo wysokie koszty remontu? Wiele banków finansuje jedynie 30% modernizacji od ceny zakupu.

Jeszcze jedno pytanie:
Czy muszę mieć wcześniej wyceny od firm remontowych do wnioskowania o kredyt w bankach? Wciąż nie jestem pewien co do podejścia do tego tematu.

Z góry dziękuję za udzielone odpowiedzi.

Miłej niedzieli!

[6Bankkaufmann]

Cześć
założenia twojego przedsięwzięcia wydają się być dość interesujące. Projekt może być z przyjemnością rozpoczęty.
Jeśli chodzi o modernizację, istnieją dwie opcje w tej skali:
a) architekt nadzorujący pracę potwierdza prace modernizacyjne
b) z góry uzyskujesz kosztorysy prac modernizacyjnych.
Bez a) lub b) żadne bank nie udzieli kredytu na planowany remont o wartości 140 000 EUR.
Ponadto, nadal konieczne jest podzielenie tych 140 000 EUR na działania związane z utrzymaniem wartości nieruchomości oraz zwiększeniem jej wartości.

Taktycznie rzecz biorąc, w tej skali praca z architektem jest najprostsza dla obu stron. Dotyczy to również wypłaty pożyczek w miarę postępu prac modernizacyjnych.

[manonfire]

Tak, zgłaszam się ponownie,

w międzyczasie wszystko stało się nieco bardziej konkretne. Mieliśmy rzeczoznawcę (architekta) w domu i ponownie porozmawialiśmy z obecnymi właścicielami.
Czy któryś z ekspertów mógłby mi przysłużyć się tym przeliczeniem kredytu, zakładając następujące warunki?:

Zarobki razem: 4000 euro netto (urzędnicy)
Cena zakupu nieruchomości: 260 000 euro (+ 17 000 euro koszty dodatkowe)
Koszty remontu: 120 000 euro
Łączna suma: 397 000 euro, zaokrąglając powiedzmy 400 000 euro.

Miesięczna rata nie powinna przekraczać 1300 euro.

Kapitał własny związany z obecną sprzedażą szeregowej kamienicy:

35 000 euro
Reszta zostanie przeznaczona na spłatę istniejącego kredytu, odszkodowanie za wcześniejszą spłatę oraz pełną spłatę istniejącej raty kredytowej.

Dziękuję i życzę miłego dnia:

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Cześć Manonfire
Dobrze jest, że skorzystałeś z usług architekta przy tak dużej renowacji.
Jednakże jest trochę nieuczciwe szacować przybliżone warunki na podstawie Twoich danych.

Z kwoty 35 000 EUR pokryjesz koszty zakupu. Pozostałe pieniądze (około 18 000 EUR) proponuję po prostu zachować jako rezerwę.
W ten sposób mówimy tutaj o finansowaniu na 100% wartości zakupu i remontu.
Jednakże, z mojego doświadczenia wynika, że koszty remontu w wysokości 120 000 EUR nie zawsze są w pełni odzwierciedlone jako wzrost wartości nieruchomości. Dlatego należałoby rozróżnić między wzrostem wartości a utrzymaniem wartości.
Czy już mają Państwo szczegółowe zestawienie kosztów remontu?

[manonfire]

Jako rezerwę odjęliśmy już 20 000 euro z naszego kapitału własnego. Wspomniane przeze mnie 35 000 euro mogą zostać więc w pełni wykorzystane, nawet jeśli po zapłaceniu kosztów zakupu nie zostanie zbyt wiele. Chodzi mi o to, aby ostatecznie otrzymać orientacyjną ofertę, czy ta nieruchomość z tymi danymi jest finansowalna czy nie. Obecni właściciele rezerwują Dom dla nas. Jednak nie mogę i nie chcę już ich zbyt długo wstrzymywać. Przy kapitale własnym wyszedłem z najgorszego scenariusza. Jeśli obecna nieruchomość zostanie sprzedana za wyższą cenę, mogę oczywiście zwiększyć udział własny w finansowaniu. Szczegółowy kosztorys architekta jeszcze nie istnieje, ale zostanie przygotowany na czas. 120 000 euro na remont zostało w przybliżeniu policzone przez architekta. Dziękuję i pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Przepraszam, ale takie rzeczy nie da się zrobić szybko, jeśli trzeba wiele odnowić.

[Alex [CryptoMod]]

Ale według mojej oceny to nic nie da. Nawet przy składce efektywnej oprocentowania 3% (przy 100% finansowaniu raczej trudno do osiągnięcia) i 2% spłaty kapitału, otrzymuję niemal 1 600 EUR miesięcznej raty.

Pozostała kwota do spłaty po 10 latach wynosi 291 tys. EUR, a rata w przypadku wzrostu oprocentowania o 2% wynosi 2000 EUR/miesiąc.

Przy spłacie kapitału 1% rata wynosi 1233 EUR, pozostała kwota do spłaty po 10 latach to 335 tys. EUR, teoretyczny czas spłaty 46 lat...

[meyer80]

Ale sądzę, że z taką stopą procentową, to nic nie będzie. Nawet gdy przyjmę 3% efektywną stopę procentową (przy 100% finansowaniu raczej trudno do zrealizowania) i 2% spłaty, wychodzi mi prawie 1.600 EUR miesięcznej raty.

Pozostały dług po 10 latach 291 tys. EUR, rata w przypadku wzrostu oprocentowania o 2% wynosi 2.000 EUR/miesiąc......

Przy 1% spłacie 1233 EUR, pozostały dług po 10 latach 335 tys. EUR, teoretyczny okres spłaty 46 lat...

Cześć,

mam pytanie - skąd wiadomo, że stopy procentowe wzrosną o 2%, czy to są obliczenia prawdopodobieństwa, rodzaj danych opartych na przeszłych wartościach?

Pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

@Meyer80
Jeśli stopy procentowe wzrosną o zaledwie 2% w ciągu 10 lat, to historycznie jest to zupełnie normalne i nie powinno nikogo niepokoić.
Ponieważ przychodzimy z zupełnie innych obszarów procentowych, gdzie normą były stopy procentowe na poziomie 4-5%.
Dlatego doradztwo dotyczące finansowania nieruchomości powinno także uwzględniać takie wahania stóp procentowych.

[Alex [CryptoMod]]

Nikt tego nie wie, ale dobrze jest mieć punkt odniesienia, co może się zdarzyć po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania (!)

[6Bankkaufmann]

Dobra finansowanie budowy powinno być w stanie pokryć wzrost oprocentowania do 5-6% w ciągu 10 lat. Wtedy ponownie będą interesujące umowy odstępnienia w ramach oszczędności budowlanych.