Capital Investment 4

[matti85]

Więc w końcu nadszedł ten czas. Ponieważ początkowo planowaliśmy budowę od razu, ale pojawiły się inne możliwości, obecnie kupujemy działkę o powierzchni 450 m2. Termin jest jutro w Sparkasse, ponieważ ta instytucja sprzedaje działki dla miasta. Ponieważ jest to jednocześnie moja bank, będę tam także porównywać warunki finansowania. Chcę jednak porównać oferty, ponieważ nie jestem związany z danym bankiem.

Oto podstawowe informacje na temat działki o powierzchni 450 m2 w cenie 68 000€. Jest to narożna działka, która będzie całkowicie uzbrojona przez miasto. Budowa przez nas w około 4 lata nie stanowi problemu.

Cena: 68 000€
Powierzchnia: 450 m2
Wkład własny: 20 000€
Koszty zakupu: 3 400€ (podatek od kupna działki) i 1 100€ (notariusz) zostaną pokryte z wkładu własnego. Pozostałe 15 000€ mają być odjęte od ceny zakupu. Zatem potrzebujemy kredytu w wysokości 53 000€.

Mam 29 lat, miesięczne wynagrodzenie netto wynosi 2 700€, nie mam żadnych innych długów. Dodatkowo otrzymuję 13 pensję roczne. Chciałbym płacić ratę w wysokości około 700€, czyli bardzo wysoką spłatę kapitału. Czy ktoś może mi pomóc w obliczeniach, aby móc porównać ofertę Sparkasse, w celu dokonania porównania itp.?

Dziękuję

[6Bankkaufmann]

Jakie byłoby Państwa zainteresowanie umieszczeniem tutaj oferty lub podstawowych informacji na jej temat, aby można było dokonać porównania?
W przeciwnym razie, czy jest możliwość uzyskania 10-letniego kredytu spłacanego w całości.
W jakim obszarze kodowym znajduje się działka?

[matti85]

Teren znajduje się w kodzie pocztowym 58095. Ofertę otrzymam dopiero jutro. Dlatego chciałbym już teraz zobaczyć, gdzie mniej więcej się znajduje. Czy nie uważasz, że 10 lat to za długo? Naszym celem jest spłacenie terenu w ciągu 5 lat. W internecie można niestety ustawić tylko do 10% spłaty kapitału, a my wciąż jesteśmy znacznie poniżej 700€ miesięcznego obciążenia.

Ponadto chcielibyśmy jakoś zabezpieczyć sobie oprocentowanie na budowę domu, ponieważ za 4 lata poziom oprocentowania będzie znacznie różnił się od dzisiejszego. Jakie są możliwości oprócz zakładania oszczędności budowlanych?

[Martin79HN]

Cześć Matti85,

Trzeba również zwrócić uwagę na następujące!

Wówczas istniałaby hipoteka i pożyczka hipoteczna na nieruchomość! (Hipoteka 1. rangi!)

Jeśli podejmiesz się finansowania domu za 4/5 lat, może pojawić się problem, ponieważ pierwsza ranga została już przyznana! Finansowanie domu może być możliwe tylko z naliczeniem dodatkowych odsetek!

Może rozważyć wzięcie kredytu bez zabezpieczenia do wysokości 30 000 €! Wykorzystać własne środki i być może pokryć pozostałą kwotę za pośrednictwem rodziny i przyjaciół.

Zaleta tego podejścia: brak hipoteki na placu budowy

To tylko taka luźna refleksja.
A te 30 000 € kredytu bez zabezpieczenia z wysoką spłatą!

Jeśli naprawdę możesz płacić 800/900 € miesięcznie za pożyczkę, uważam, że 53 000 € na okres 5 lat będzie najlepszym rozwiązaniem!

Ale uwaga, płacisz również czynsz i mogą pojawić się dzieci, i tak dalej!

[matti85]

Warto rozważyć ten pomysł, ale niestety w tej chwili nie możemy sobie pozwolić na dodatkowe zobowiązania rodzinne. Dlatego chcę tylko 5-letnie zabezpieczenie odsetek, aby ewentualnie po 4 latach zrezygnować z kredytu. Ponieważ pozostałe zadłużenie po 4 latach nie będzie już duże (ok. 10-15 tys. €), odsetki za wcześniejszą spłatę nie będą ogromne.

[Martin79HN]

Cześć Matti85,

czy jest możliwe, że pracodawca udzieliłby Ci pożyczki w wysokości 20.000€?

A resztę za pożyczkę bankową w wysokości 30.000€?

To zależy od tego, na jaką kwotę będzie pożyczka bankowa! (jakie warunki)

Powyżej 50.000€ możesz oczekiwać oprocentowania w przedziale 1,2 - 1,3% efektywnie przy 5 latach zobowiązania oprocentowanego.

Sprawdź interhyp lub drklein w celu uzyskania informacji o oprocentowaniu.

Uważam, że 800/900€ to już dużo planując spłatę!

Bo gdy będziesz mieć dzieci, urlop rodzicielski, praca na pół etatu, itp., w końcu zostanie Ci tylko 300/400/500€ miesięcznie.

Przy pożyczce zdecydowałbym się na dodatkową spłatę w wysokości 5-10%!

I spłatę w wysokości np. 2-3%.

[6Bankkaufmann]

Hipoteka nie stanowi żadnego problemu dla działki przy wysokiej spłacie.
Warto zaznajomić się z finansującym działkę, aby również w przyszłości sfinansować Dom za 3-4 lata.
Jeśli chcesz uniknąć tej opcji, powinieneś spłacić pożyczkę w całości przed zakupem domu.
Jednak kredyt hipoteczny bez zabezpieczeń nie jest dobrym pomysłem, ponieważ oprocentowanie jest zbyt wysokie.
Otrzymasz bardzo korzystne oprocentowanie w przypadku kredytu pełnoamortyzacyjnego, na przykład na 5 lub 10 lat.
Jeśli chodzi o zabezpieczenia, dostępna jest tylko opcja oszczędzania w ramach planu oszczędnościowego mieszkaniowego.
Ale czy za 5 lat na pewno uda Ci się oszczędzić minimalną kwotę oszczędności, jeśli teraz dużo spłacasz?
W takim razie należy albo wybrać umiarkowanie niską spłatę dla działki i oszczędzanie w ramach BSV, albo spłacić całą pożyczkę na działkę i zobaczyć, co przyniesie rynek.

[matti85]

Cześć Martinie,

aktualnie nie ma mowy o moim pracodawcy. Na razie dzieci nie są planowane. Jeśli już, to za 3-4 lata, ale oczywiście nigdy nie można być pewnym.

Przy kwocie 53 000 € i oprocentowaniu 3%, rata wynosiłaby 193€, co jest dla mnie zdecydowanie za mało. Do niedawna regularnie odkładałem 700-1000€ miesięcznie bez problemu.

Moja partnerka zarabia około 2000€ netto i mieszkamy w jej własnym mieszkaniu. Z mojej pensji 400€ miesięcznie idzie na czynsz i opłaty (do mojej partnerki - właścicielki mieszkania) oraz 700€ z góry na budowę kapitału własnego. 2 700€ - 400€ - 700€ = 1 600€ na jedzenie, ubrania, rozrywkę, wakacje i samochód, co mi wystarcza, tym bardziej że moja partnerka ma dokładnie tę samą kwotę do dyspozycji.

Dodatkowo, w przyszłym roku będę zarabiał prawie 3 000€ netto. Z mojej trzynastej pensji minimum 2 700€ idzie jako dodatkowa spłata, a najprawdopodobniej 2 000€.

Więc nie widzę problemu z obsłużeniem tej raty w wysokości 700€, zwłaszcza że w ciągu ostatnich 2 lat nie miałem z tym problemu, oszczędzając tę kwotę i nie musząc się specjalnie ograniczać.

[matti85]

@Bankkaufmann masz całkowitą rację, że ciągłe oszczędzanie na BSV w tak dużej kwocie nie będzie możliwe, ponieważ również chce się żyć. Opcja jak najwyższej spłaty teraz i na końcu musieć finansować tylko Dom bardziej mi odpowiada. Dlatego najbardziej podoba mi się wariant na 5 lat i jest on także najbardziej elastyczny pod względem budowy domu w przyszłości.

Z jakimi warunkami odsetkowymi mogę się orientacyjnie liczyć?

[Kass Finanz]

Cześć,
tak, prawdą jest, że finansowanie nieruchomości blokuje pierwszy wpis w księdze wieczystej, a ewentualne finansowanie domu musiałoby być dokonane w drugiej kolejności, ewentualnie z dodatkowymi opłatami odsetkowymi.

kredyt pełnoamortyzacyjny na 5 lat z około 1,8% oprocentowaniem kosztowałby miesięcznie około 1.000 €. W przypadku kredytu z ustalonym oprocentowaniem należy uzgodnić maksymalną możliwą amortyzację i opcje dodatkowej spłaty.

Istnieje również możliwość finansowania nieruchomości zmiennym oprocentowaniem, zaletą jest tu możliwość spłaty w dowolnym momencie. Wadą jest to, że oprocentowanie może zmieniać się w trakcie trwania kredytu. Jednak przy tak niskiej kwocie jest to ekonomicznie uzasadnione, tym bardziej że w przypadku znacznych zmian refinansowanie jest zawsze możliwe.

[6Bankkaufmann]

Tak, Kassfinanz ma rację. Czasami interesujące byłoby zawarcie zmiennej umowy kredytowej w Sparkasse lub innym partnerze bankowym.

[Martin79HN]

Przeliczyłbym obie opcje.

Pożyczka z okresem stałym na pięć lat i zmienna pożyczka.

Pożyczka blankietowa - suma za niska, a oprocentowanie wyższe!

Warto byłoby rozważyć możliwość zabezpieczenia się przed przyszłym wzrostem oprocentowania poprzez założenie umowy na mieszkanie z programem rządowym Wohnriester. Oferuje on korzystne oprocentowanie pożyczki na przykład 1,35% rocznie! I sumę oszczędnościową na przykład 40 tys./50 tys.

Można z niego skorzystać także jako pośredniego źródła finansowania lub, jeśli zgromadzone środki są wystarczające, uzyskać do 30 tys. pożyczki blankietowej bez zastawu. (dodatkowa rezerwa w przypadku budowy domu!)

Pozdrawiam,

Martin

[6Bankkaufmann]

Ale istnieje również BSV bez Wohnriester. Nie musi być od razu Wohnriester.

[matti85]

Ja kiannik morgen rozmawiać z Sparkasse oraz zdać wam relację. Skontaktowałem się także z moim doradcą z Postbanku, aby uzyskać ofertę zgodną z moimi oczekiwaniami. Tak czy inaczej, uważam, że wspomniane 1,8%, które zostały podane przez Kass Finanz, są dość wysokie przy stopie wkładu własnego 20% i okresie zabezpieczenia na 5 lat. Czy się mylę?

Zapytałem również dodatkowo w Interhyp, ponieważ oferują także konsultacje telefoniczne.

[Martin79HN]

Cześć Matti85,

chciałbym przemyśleć to telefonicznie w DTW Immobilienfinanzierung, być może również zostać obliczone.

Moim oszacowaniem powinieneś mieć efektywną stawkę od 1,2 do 1,3%!

interhyp
drklein
dtw

W ten sposób otrzymasz doskonałe porównanie od pośredników. A następnie udaj się do Postbank lub Sparkasse i porównaj oferty.

Powodzenia

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

Zabezpieczenie nieruchomości gruntowej, niewielka kwota pożyczki oraz szybka/wysoka spłata, a następnie stopy procentowe na poziomie około 1,5% mają być generowane?

[6Bankkaufmann]

Niestety, niektórzy mają różowe okulary na nosie.
Trzeba zastanowić się, czy 1,8% oprocentowanie jest wysokie.

[matti85]

Teraz ponownie skontaktowałem się z Dr. Klein telefonicznie w naszym mieście i jutro otrzymam ofertę.

Jak doszedłem do 1,8%, wynika to z faktu, że wszędzie widzę znacznie mniejsze liczby w porównywarkach itp.

Rozumiem, że nie jestem popularny w banku ze względu na szybką spłatę i krótki okres kredytowania. Wolę długi okres i niską spłatę, aby bank również dobrze zarobił

[NaTwoim13]

Tak, ale także tylko nieruchomość i niewielką sumę.

W przypadku najlepszych oprocentowań bank wymaga konwencjonalnego, łatwo zbywalnego obiektu zastawu o najwyższym możliwym popycie na rynku wtórnym, do którego można udzielić odpowiednich kwot kredytów.

[matti85]

Tak więc obecnie wracamy z banku i zabezpieczyliśmy pożądany teren. Popyt jak zawsze jest tu bardzo duży w mieście. Finansowanie nie było możliwe, ponieważ odpowiedni doradca, którym mógłbym się zająć, nie mógł działać spontanicznie. Jednakże zaraz się odezwie, albo dzisiaj wieczorem albo jutro rano, ponieważ potrzebujemy go do zakupu. Dodatkowo od razu sprawdzane jest, czy możemy sobie pozwolić na Dom o wartości około 220 000 € dodatkowo, ponieważ miasto nie chce, aby teren stał pusty przez 10 lat.
Już dzisiaj otrzymałem oferty od Dr. Kleina i Interhyp, naprawdę jestem ciekawy i mam nadzieję, że wszystko się uda i w końcu będziemy mogli oficjalnie zarezerwować. Aktualnie to bardziej umowna zgoda.

[6Bankkaufmann]

To już małe piętno ubóstwa, gdy masz umówione spotkanie, a odpowiedni doradca bankowy akurat nie może uczestniczyć. Jesteś tam klientem i chcesz oferty odsetek. Może powinieneś rozważyć zmianę banku?

[matti85]

Zapisałem się na spotkanie z właściwym pracownikiem ds. nieruchomości. Ten pracownik nie zajmuje się finansowaniem. Więc to mój błąd, że być może nie zapytałem wyraźnie.

Oferta od Interhyp jest niestety z oprocentowaniem 2% i musi zostać zaktualizowana. W rzeczywistości stopa oprocentowania wynosiła 1,39% przez Sparda Bank.

[matti85]

Zgodnie z pierwszymi informacjami, moje bank oferuje prawdopodobnie 1,51% efektywnie, co oznacza różnicę w wysokości 5€ miesięcznie w porównaniu do interhyp. Muszę szczerze powiedzieć, że wolałbym pozostać przy moim banku, ponieważ jest to wygodniejsze. Zmiana z tego powodu o 5€ nie wydaje mi się sensowna na pierwszy rzut oka.

[Martin79HN]

Cześć Matti85,

prosiłbym o ustawienie oprocentowania na poziomie 1,45% efektywnie w naszym domowym banku. W ten sposób będzie Pan płacił minimalnie więcej niż w Interhyp, ale jest Pan już od dłuższego czasu znanym klientem.

Kiedy nadejdzie okres finansowania domu, będzie Pan już znany jako klient zobowiązań kredytowych.

Życzę dużo przyjemności z nieruchomością.

Będzie mi miło usłyszeć, w jaki sposób zostało to rozwiązane.
Czy bank oferuje Panu wysoką spłatę kapitału oraz możliwość dodatkowej spłaty?

Pozdrowienia

Martin

[matti85]

Więc finansowanie ze strony banku domowego wygląda następująco.

53.000 z efektywnym oprocentowaniem 1,48% i stopą umorzenia 5%. Dodatkowo możliwa jest coroczna nadwyżka w wysokości 10%, dzięki czemu zbliżam się do pożądanej kwoty spłaty. Reszta zostanie po prostu oszczędzona jako gotówka. Jutro rano omówimy wszystkie szczegóły, a w piątek muszę tam być. Będę Was informować na bieżąco.

[matti85]

Tak, działkę dostaliśmy i już w przyszłym tygodniu odbywa się termin u notariusza. W środę sprzedaż została zatwierdzona i z 7 działek 5 zostało już sprzedanych, a pozostałe dwie prawdopodobnie zostaną sprzedane do poniedziałku.

Następna środa to termin u notariusza. Cena zakupu musi być zapłacona do 31.03.2015.

Oznacza to, że nie mamy stresu z terminami i możemy podpisać umowę kredytową w przyszłym tygodniu.
Kiedy będzie wymagalna pierwsza rata? Dopiero od 1.4.? czy od razu od 1.1.?

[NaTwoim13]

Mtl. ratalnie po wypłacie.

1.3.2015 Przelew opłaty zakupu, pierwsza pełna rata 1.4.205, jeśli później, to od dnia wypłaty do końca miesiąca.

Jeśli nie nastąpi pełna wypłata, to tylko odsetki, spłata rozpoczyna się dopiero po pełnej wypłacie. Następnie znowu mtl. ratalnie.

[C. Andreas]

Będę polecał, abyś przeliczył oba.

kredyt z oprocentowaniem na 5 lat
i kredyt zmienny.

kredyt bez zabezpieczenia jest zbyt niski, a oprocentowanie jest droższe!

Być może warto rozważyć zabezpieczenie przyszłych oprocentowań
poprzez zawarcie umowy oszczędnościowo-kredytowej Wohnriester! Która oferuje korzystne oprocentowanie kredytu w wysokości na przykład 1,35% r.r.! I sumę oszczędnościową na przykład 40t/50t.

Ponieważ można go również wykorzystać jako kredyt pośredni albo, jeśli znajduje się wystarczająca ilość środków, otrzymać kredyt bez zabezpieczenia w wysokości do 30t (dodatkowa poduszka bezpieczeństwa w przypadku budowy domu!).

Pozdrowienia

Martin

Cześć,

1,35% jest poprawna, ale oprocentowanie może wprowadzić w błąd. Taryfy na rynku z niskimi oprocentowaniami mają także bardzo długie czasy przydziału oraz odpowiednio wysokie oprocentowanie i spłaty. Przy horyzoncie czasowym około 5 lat, ta taryfa nie jest sensowna.

To, co naprawdę powinno być jednak rozważone, to zdobycie kredytu bez zabezpieczenia w Bausparkasse przez 5 lat. kredyt bez zabezpieczenia później obniży wskaźnik obciążenia kredytem bankowym albo można go wykorzystać jako płynność finansową na budowę domu.

[matti85]

Więc teraz zdecydowaliśmy się na finansowanie przez bank hipoteczny. W zależności od tego, co chcemy zbudować, ewentualnie wypowiemy pożyczkę, aby uwolnić pierwszy rangę.
Ponieważ nie będziemy budować przed końcem 2017 roku, kary za odroczenie nie będą już tak wysokie.

Kiedy właściwie trzeba zapłacić podatek od nabycia nieruchomości i czy mogę go odliczyć od podatku?

Przepraszam za tyle głupich pytań, ale jakie inne bieżące koszty mogą mnie obciążyć, dopóki działka nie zostanie zabudowana?

Uwzględnione w cenie zakupu jest uzbrojenie działki.

[NaTwoim13]

Cześć Matti85,

Zastanawiam się czasami, dlaczego konsumenci nie informują się rozsądnie, gdy proszą o poradę.

Wybrali przecież bank, musi być ku temu jakiś powód, ale czy rozmawiają z bankiem o swoich planach?

Jak chcą wyjść po 2 latach z okresu ustalonych odsetek, skąd biorą pewność, że po prostu tak się uda?

[matti85]

Cześć noelmaxim,

Zakładałem, że każda umowa jest rozwiązywalna, a po 3 latach z 5-letnim okresem obowiązywania oprocentowania można ją rozwiązać. Jako kara należy zapłacić odsetki za pozostały czas. Dlaczego bank miałby to odrzucić? Nie zarabia nic poza odsetkami przy finansowaniu. A przy pozostałym zadłużeniu 20 000 € po 3 latach przy około 1,5% efektywnym oprocentowaniu rocznym suma jest dość przystępna.

Ponadto umowa nie została jeszcze podpisana. Nadal odbędzie się szczegółowa rozmowa. Bank tylko przeprowadził wstępną analizę, aby sprawdzić, czy możemy sobie pozwolić na ten Dom.

[NaTwoim13]

Decydujesz się na model i bank, nie wiedząc, czy koncepcja w ogóle pasuje, a Twoja decyzja opiera się na założeniach.

Bank nie musi samego cię zwolnić z umowy za opłatą przedterminową, ani zgodzić się na spłatę w trakcie okresu stałego oprocentowania!

W rezultacie może to oznaczać, że już teraz określiłeś, kto da Ci pieniądze na budowę lub skąd będziesz musiał je wziąć.

[matti85]

Ok, dzięki za radę, na pewno się o to zapytam. Jeśli bank odmówi, pójdę do innego. Dzięki za wskazówkę. Być może zbyt łatwo przyjąłem to za oczywiste.

[NaTwoim13]

Podstawowo, jak wszystkie inne banki, początkowo zaprzeczy, ponieważ jest to zapisane umownie (5-letnie zamrożenie oprocentowania), chyba że umożliwią sobie wprowadzenie prawa do wypowiedzenia umowy lub umówią się na możliwość wcześniejszej spłaty pożyczki w dowolnym momencie, i mam wątpliwości, czy bank w ogóle nadal będzie chciał prowadzić to przedsięwzięcie (niewielka suma, zakup nieruchomości, przywileje dodatkowej spłaty itd.) za 1,38%.

[matti85]

Czy ktoś może mi powiedzieć, kiedy należy zapłacić podatek od nabycia nieruchomości? Czy dopiero po zapłaceniu za grunt czy po podpisaniu umowy kupna?

[6Bankkaufmann]

Działka zostaje kupiona. Notariusz wysyła notarialną umowę kupna do urzędu skarbowego. Urząd skarbowy wysyła decyzję o podatku od czynności cywilnoprawnych.