Capital Investment 4

[StefanT]

Cześć,Potrzebuję pilnie Waszej pomocy, ponieważ właśnie dostałem krótkoterminową obietnicę zakupu naszej wymarzonej działki.Chodzi o działkę o powierzchni 570 m2 bez związania z deweloperem za 102 000 €.Wliczając podatek od nieruchomości i opłaty notarialne, szacuję łączne koszty na około 110 000 €, które musiałbym wkrótce przesłać.Posiadając spłacony apartament, nie jesteśmy pod ogromną presją czasową, bo i tak musielibyśmy go wystawić na sprzedaż przed rozpoczęciem budowy domu.Jednak w ciągu 2 lat musielibyśmy zagospodarować działkę.Myślę, że Dom, który chcemy zbudować, kosztowałby około 200 000 €, ale nie jesteśmy jeszcze w pełni zgodni co do tej kwoty...Mój plan zakłada aktualnie jedynie zakup działki, najlepiej z własnych środków.Dostępne środki własne to:40 000 € na koncie oszczędnościowym+ około 40 000 € saldo na umowie BHW DispoMaxx z 2003 roku (co miesiąc wpływa tam 500 € + 2% oprocentowanie rocznie).Brakujące 30 tysięcy chciałbym pożyczyć gdzieś osobno i spłacić po sprzedaży mieszkania.Wartość mieszkania o powierzchni 82 m2 wynosi około 70-80 tys. €, więc po jej sprzedaży musiałbym pożyczyć tylko około 150 000 € na Dom.Planuję spłacić to w pełnym terminie w ciągu 15 lat i przy obecnym oprocentowaniu, miesięczna rata kredytu wynosiłaby około 1000 €, co uważam za wykonalne...A może teraz już negocjować umowę z bankiem i rozpocząć budowę wiosną?Czy zgodziliby się na nadpłatę po sprzedaży mieszkania?Czy opłaca się podawać działkę jako wkład własny czy tylko gotówka jest korzystniejsza?W zasadzie szkoda mi rozwiązać umowę z BHW przy takim oprocentowaniu...Rozważałem także umowę kredytu na 10 lat i zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego Riester na resztę.Jestem bardzo ciekawy Waszej opinii...

[NaTwoim13]

Cześć StefanT,

Ogólnie rzecz biorąc, zalecam używanie kapitału własnego do zakupu, nawet jeśli BSV przynosi dobre oprocentowanie, ostatecznie zostanie on użyty przy budowie domu. Obciążanie nieruchomości hipoteką w międzyczasie, która później może mieć pierwszeństwo przy pozyskiwaniu dodatkowych środków, nie wydaje mi się korzystne.

Na zakup i/lub finansowanie domu powinni wziąć zmienny kredyt w wysokości spodziewanej ceny sprzedaży.

Przy tworzeniu najlepszego rozwiązania finansowego ważne jest, kiedy planują rozpocząć budowę i czy budowa może się zacząć wkrótce. Powinni mieć jasny pomysł na wygląd domu i jego koszt, wtedy polecam opracować finansowanie w sposób całościowy, włączając w to koszty budowy domu.

[StefanT]

Cześć noelmaxim,

dziękuję za odpowiedź.

W styczniu rozpocznie się notarialne potwierdzenie umowy, a wkrótce potem będzie trzeba uiścić pieniądze za działkę.

Do tego czasu nie będziemy mieli jeszcze zdecydowanej decyzji co do domu ani dewelopera. Nasze mieszkanie nie będzie również sprzedane do tego czasu.
Może nawet nie uda nam się sprzedać mieszkania i będziemy musieli je wynająć, kto wie?

Brakuje mi tylko niecałe 30 000 €, aby całkowicie opłacić działkę wraz z dodatkowymi opłatami, jeśli zrezygnuję z BSV.

Może mogę pożyczyć te pieniądze od rodziny, wtedy nie będzie żadnego wpisu w rejestrze dłużników.

A może powinienem już teraz zasięgnąć ofert w banku i wyjaśnić sytuację? Nie chcę, żeby zaczęli robić zamieszanie i nie uznali działki jako wkładu własnego...

Mamy po 38 lat, bez dzieci, łączny dochód netto około 3800 €

Bez długów, brak wpisu w rejestrze dłużników...

Dzięki dochodom z mieszkania oraz opłaconej działce, mam nadzieję, że będziemy mogli uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości 150 000 € przy spłacie kredytu w wysokości 1000 € miesięcznie, czyż nie?

[Kass Finanz]

Cześć,

właściwie jest to o dwa obiekty.

Aktualne, nieobciążone mieszkanie ma zostać sprzedane, a więc zdobycie pewnych dochodów ma obniżyć koszty finansowania dla drugiego obiektu.

Działka ma być kupiona z własnych środków, jeśli to możliwe.

Dlatego ważne jest, aby oszacować koszty domu, w tym koszty nabycia i budowy. Szacowana kwota to 200.000 euro.

Ponieważ mieszkanie może zostać sprzedane dopiero po zakończeniu budowy nowego domu, istnieje możliwość zabezpieczenia kredytu na mieszkanie i zmniejszenia finansowania nowego obiektu o zbliżonej wartości.

Może to być dokonane w formie pożyczki tymczasowej lub jako osobne drugie finansowanie. Dzięki zmiennej stawce procentowej bez okresu zobowiązania do jej utrzymania, problem nadpłaty jest uniknięty, ponieważ pożyczki te można spłacać w dowolnej chwili.

Jeśli planowanie budowy nowego domu można dokładniej określić pod względem czasowym. Przy bardziej konkretnej dokumentacji możliwe byłoby porównanie stóp procentowych i konsultacje dotyczące podziału kwotowego.

[StefanT]

Mamy jutro spotkanie w Commerzbanku, aby uzyskać pierwszą ofertę.

Zamierzam zapytać o ofertę pożyczki/10 lat w wysokości 100 000 €, oraz 100 000 € zmiennych.

Jestem ciekaw czy to zadziała...

Po sprzedaży mieszkania mogę spłacić od razu 70-80 tys. euro, a resztę później, zamiast dodatkowych spłat, ponieważ mało która bank tego dokonuje...

Ponownie pytanie, czy powinienem ujawnić kapitał własny, czy powiedzieć, że nieruchomość należy do mnie?

Czy nie jest korzystne, jeśli nieruchomość należy wyłącznie do mnie? Czy nie ma znaczenia, gdyż i tak jest hipoteczna?

Ponadto, chciałbym opłacić nieruchomość własnymi pieniędzmi (rozdzielność majątkowa), mieszkanie również jest w proporcji 70/30 moje.

Finansowanie chciałbym zawrzeć tylko na mój własny rachunek, czy można to wszystko zabezpieczyć notarialnie? Mam niestety doświadczenie w rozwodzie i potrzebuję pewności w przypadku separacji!

[Kass Finanz]

W zasadzie możesz zostać wyłącznym właścicielem nieruchomości. Niestety nie wszystkie banki chcą się w to bawić i oczekują przynajmniej zgody partnera.
Przy separacji majątkowej pozostajesz wyłącznym właścicielem.

[NaTwoim13]

Przy ustalaniu wysokości ceny sprzedaży nieruchomości można zaciągnąć zmienny kredyt obciążający właśnie tę nieruchomość. Z uwagi na limit wartości kredytowej, nie jest to jednak najkorzystniejsza opcja pod względem oprocentowania; warto wówczas rozłożyć obciążenie hipoteczne na sprzedawaną nieruchomość oraz grunt. Po sprzedaży nieruchomości hipoteka na gruncie zostaje ponownie uwolniona.

Dla wysoko oprocentowanego salda wybrałbym okres wiązania oprocentowania równy okresowi pozostałemu do wygaśnięcia lokaty, obciążając go na nieruchomości lub poprzez przeniesienie aktualnego salda.

Jeśli budowa i związane z nią zaciągnięcie nowego kredytu nastąpi przed upływem lokaty, mogłoby to spowodować obciążenie księgi wieczystej, jednak to obciążenie zostałoby zrekompensowane przez saldo, o ile wcześniej nie zostało ono przekazane - co stanowi inną opcję, jeśli nie chce się obciążać księgi wieczystej nieruchomości. Zawsze warto pozostawić grunt bez obciążeń, aby podczas zaciągania nowego kredytu nie pojawiło się żadne obciążenie, które w przyszłości mogłoby związać z bankiem, który ma pierwsze prawo hipoteczne (np. z dodatkową kwotą z brakujących środków na zakup grunt).

Jeśli konieczna byłaby dodatkowa kwota na skutek dalszej ewaluacji, ponieważ cena sprzedaży i kapitał lokaty nie wystarczyłyby na pokrycie kosztu zakupu grunt, z moim proponowanym podziałem zabezpieczeń obciążenie byłoby minimalne, co mogłoby zostać zaakceptowane przez inny bank jako pierwsze obciążenie.

[StefanT]

Trochę trudno było mi całkowicie nadążyć za Państwa wywodem.

Faktem jest, że prawie całą kwotę za działkę mogę zapłacić z własnych środków.
Dlatego też nalegam, aby zostać jedynym właścicielem działki w księdze wieczystej. Co miałaby przeciwko temu bank?

Również spłata pożyczki będzie w stu procentach z mojej strony!


W przeciwnym wypadku w przypadku rozwodu całą moją dziedziczoną oraz samodzielnie oszczędzoną kwotę stracę, a moja żona otrzyma połowę nieruchomości.

Czy moja żona mogłaby zostać wpisana jako jedyny beneficjent?

[NaTwoim13]

Oczywiście, możesz być samodzielnym właścicielem i jedynym pożyczkobiorcą, nawet jeśli jesteś żonaty.

Jednak jeśli oboje małżonków są współwłaścicielami, w niektórych bankach oboje muszą być pożyczkobiorcami, jeśli nie ustalono oddzielenia majątkowego. Ale można to obejść, decydując się wcześniej na bycie jedynym właścicielem.

Po pierwsze, nawet wtedy można ustalić rozdział majątkowy - na przykład gdy jedyność własności nie jest już możliwa do zmiany, ponieważ zakup został już dokonany, lub gdy chodzi o nieruchomości istniejące/hipoteki z dłuższym stażem, a po drugie, nie trzeba wybierać spośród około 300 banków tych, które narzucają takie kryteria wyboru.

[6Bankkaufmann]

Nie widzę tego tak rygorystycznie. Jeśli jesteś żonaty, możecie być współwłaścicielami, a tylko ten, kto zarabia więcej, może być kredytobiorcą. Natomiast współwłaściciel, który nie jest kredytobiorcą, musi podpisać dokument potwierdzający, że jest świadomy kwoty pożyczki głównego zarabiającego.

[MeinerEiner]

To tylko taki pomysł. Na pewno nie jestem ekspertem.

Ale czy nie miałoby sensu wynająć mieszkania i użyć uzyskanych czynszów do spłaty kredytu oraz użyć mieszkania jako dodatkowego zabezpieczenia?

Wtedy miałbyś 80 tys. własnych środków + 70-80 tys. mieszkania oraz nową nieruchomość. A także miałbyś dochody z czynszu, które oczywiście musisz obniżyć, jeśli przestaną one wpływać.

Oprocentowanie jest obecnie bardzo korzystne. Myślę, że bardziej skłoniłbym się do budowy od razu, a nie czekałbym.

Chodzi mi tylko o 70-80 tys., jeśli pożyczysz to od banku na 10 lat z 2% spłatą to powinno to być mniej niż dochody z czynszu, prawda?

Chyba da się to przeliczyć, prawda?

Czy w tych 200 000€ na Dom uwzględniłeś wszystkie koszty budowy?

Pozdrowienia, Jan

[StefanT]

Cześć,

również rozważałem wynajem mieszkania. Nawet pracownik banku mówił o złocie betonu, ponieważ nieruchomości nadal zyskują na wartości. Nie byłoby absolutnie żadnego problemu z uzyskaniem kredytu, jeśli mieszkanie nie będzie sprzedane, lecz wynajmowane.

Jednak wiele trzeba by było jeszcze zrobić w mieszkaniu, aby można je było wynająć (okna z pojedynczym szybami, stare instalacje elektryczne itp.).
Nie wiem, jakie są wymagania ustawowe.

Oczywiście można by potem to wszystko odliczyć, ale mielibyśmy wtedy dodatkowe 80 tys. długów + koszty remontu.

Z te 200 000 € na pewno będzie bardzo twardo.
Liczyłem się z około 180 tys. € na Dom i 20 tys. € na koszty budowlane. Działka jest już w pełni uzbrojona...

Jednak potrzebujemy także kuchni (10-15 tys. €), różnych innych mebli i zdecydowanie chciałbym mieć garaż dwustanowiskowy. Ten kosztowałby u dewelopera prawie 30 tys. €.)

Dom powinien być najlepiej wykończony cegłą, z kompletnymi elektrycznymi roletami + ogrzewaniem podłogowym.

W zasadzie wystarczyłby nam bungalow, ale działka prawdopodobnie jest na to trochę za mała.

Poczekajmy, co wyniknie z pierwszego spotkania z deweloperem za 2 tygodnie. Do tej pory żaden projekt nie przypadł nam do gustu...

[MeinerEiner]

Cześć,

To brzmi bardzo zwięźle. W tych cenach domów wiele rzeczy nie jest uwzględnionych.
Np.:

Koszty podłączenia (Telekom, gaz itp.)
Pomiary
Analiza gruntu
Zazwyczaj również prąd i woda muszą być pokrywane przez inwestora
Pojawiają się opłaty urzędów. (Budowa pozwolenia, ew. inspektor statyczny)

Skorzystaj z odpowiedniej porady w tej sprawie. Nic nie jest głupsze niż dopłacanie.

Tutaj, na jednym terenie budowlanym, dwie rodziny miały włączenie gleby macierzystej. Glebę trzeba było wykopać i wymienić. Kosztowało to 16 000€. Koniecznie zaplanuj rezerwę.

Potrzebujesz też pieniędzy na drogi i tereny zewnętrzne. Nawet jeśli chcesz to zrobić sam, to kosztuje. Zamiast terenów zewnętrznych, możesz też postawić na każdy metr kwadratowy flagę z banknotem 50€, efekt będzie ten sam.

Polecam skorzystanie z usług doradcy budowlanego, jeśli nie jesteś specjalistą branżowym, który będzie kontrolować prace wykonawcy i sprawdzać, czy opis budowy jest kompletny. To kosztuje, ale może zaoszczędzić pieniądze.

Pozdrowienia, Jan