Capital Investment 4

[ADMCI4]

Cześć wszystkim,
Potrzebuję kilku specjalistycznych opinii, aby zweryfikować moje zamierzone działania.
Warunki ramowe:
- Działka pod nową budowę została zmiennie sfinansowana kwotą 55k€ w styczniu 2017 r.
- Cena zakupu działki wyniosła 92k€
- Sondowa spłata w końcu czerwca 2017 r. w wysokości 28k€
- Planowane zakończenie kredytu w końcu października 2017 r.
- Planowana sondowa spłata w końcu grudnia 2017 r. w wysokości 22k€
- Raty końcowe i uregulowanie należności na koniec stycznia 2018 r.
- Udzielona zgoda na budowę zaplanowana do końca 2017 r. z wyceną kosztów
Pytania:
- Co muszę załatwić z bankiem finansującym działkę, aby pomyślnie przejść do finansowania domu przez innego banku lub uzyskać oferty?
- Kiedy powinienem zbierać oferty? (planowano na koniec grudnia 2017 r., aby na koniec stycznia 2018 r. mieć sfinalizowane finansowanie domu i móc zacząć budowę w marcu 2018 r.)
Czy coś istotnego mi umknęło?
Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Pytanie 1) nic, ponieważ jest zmienny
Pytanie 2) teraz, czy to jest dobra rekomendacja, tego nie jest w stanie ocenić nikt. Dwa miesiące temu oprocentowanie byłoby lepsze o 0,25%.

[ADMCI4]

Dziękuję za pierwszy post.
Niestety teraz nie jest możliwe, ponieważ,
1. Poziom obciążenia byłby teraz powyżej 80%
2. Jeśli budowa opóźni się z jakichś zewnętrznych powodów, to już na początku budowy będę musiał ponosić koszty związane z rezerwacją finansową.
Celem jest nie włączanie finansowania działki do finansowania domu, aby obniżyć poziom obciążenia poniżej 80%.
Czy możliwe jest tutaj nakładanie się terminów: ostatniej raty za działkę i zakończenie finansowania domu w 01/2018?

[Martin79HN]

Cześć Zaba,
Chciałbym otrzymać pożyczkę na 12-18 miesięcy bez odsetek.
Proszę obliczyć całkowite koszty z pewnym marginesem i przygotować plan finansowania.
Ryzyko, że zapłacę więcej o 0,25 - 0,75% (moja osobista opinia) za pół - trzy czwarte roku, jest dla mnie zbyt duże.
Ale pomyśl z rozwagą i dobrze zaplanuj projekt. Uwzględnij koszty dodatkowe budowy, zapas na ogród itp. (w przeciwnym wypadku będziesz żałował, że musisz czekać kolejne 5 lat)
Dodatkowe finansowanie zawsze będzie droższe!
Pozdrowienia
Martin

[ADMCI4]

Że finansowo to nie zadziała.... (to moje osobiste zdanie)
Przy różnych dodatkowych kosztach budowy i zagospodarowania terenu, ale bez działki/kuchni/przeprowadzki przybliżono kosztorysowo, że potrzebne będą środki w wysokości 415 tys. euro (z czego koszt budowy domu wynosi 350 tys. euro).
Nawet gdyby bank zaakceptował już wszelkie opisy, kosztorysy i projekty jako podstawę do określenia potrzeb, nie chcę i nie mogę dodać kolejnych 35 tys. euro (pozostały kredyt na działkę) + 8 tys. euro (koszty pozwoleń, notariusz za nowe obciążenie hipoteką, pomiar itp.), więc łącznie łącznie 35 tys. euro do 415 tys. euro.
Wolę raczej iść drogą maksymalnych rocznych nadpłat, aby ograniczyć szkody związaną z możliwym podwyższeniem oprocentowania do końca 01/2018. Aktualne dodatkowe wpłaty na działkę realizowane są jedynie poprzez miesięczną ratę oszczędnościową (chociaż boli to bardzo). Mam nadzieję, że 5% rocznie wystarczy.
Ma to sens, prawda?
Gdzie można uzyskać 18 miesięcy darmowego okresu prowizyjnego?

[Martin79HN]

Cześć Żabo,
Z którego landu związkowego pochodzisz?
Na przykład w Badenii-Wirtembergii istnieje pożyczka Z15 oferowana przez L-Bank.
Dla rodzin z dziećmi trzeba jednak przestrzegać pewnych zasad.
My, 5 osób, moglibyśmy zbudować mieszkanie o powierzchni do 175 mkw. (zdecydowaliśmy się na 165 mkw.)
Mieliśmy podobną sytuację: kapitał własny z zakupu działki budowlanej (reszta została sfinansowana)
Jednak nie mieliśmy hipoteki przed zakupem domu, więc mieliśmy czystą działkę i dopiero wtedy przystąpiliśmy do finansowania.

[NaTwoim13]

Pokaż mi proszę, jak oszacowali Państwo limit pożyczki hipotecznej. Byłoby miło, gdybyście uwzględnili koszty budowy nieco bardziej szczegółowo, w szczególności trochę dokładniej określając koszty dodatkowe związane z budową. Proszę również zdeklarować rzeczy, które nie zwiększają wartości, takie jak kuchnia czy meble. Dodatkowo proszę oszacować wartość gruntu oraz obecną walutę.

Finansowanie w obecnej sytuacji po warunkach, które Państwo wybrali (80% limitu), nie jest możliwe, jeśli obecna waluta gruntu powoduje przekroczenie 80%. Planowane spłaty w niedalekiej przyszłości - ponieważ nie zostały jeszcze dokonane - zazwyczaj nie są brane pod uwagę. Jednakże należałoby sprawdzić, czy faktycznie przekroczyłyby 80% wartości waluty.

Poza tym, niektóre banki mają korzystniejsze warunki finansowania przy 90% limicie niż inne, być może nawet bank, z którym współpracujecie. Jednakże nie mogę na ten temat nic powiedzieć, ponieważ nie znam kosztów i dotychczasowych działań. Możliwe, że Wasze podejście zmieni się, gdy będziecie mieli fachową i niezależną poradę.

[ADMCI4]

Cześć Zaba,
Z którego landu pochodzisz? Na przykład w Bawarii istnieje pożyczka Z15 udzielana przez bank L-Bank.
Dla rodzin z dziećmi trzeba trzymać się określonych reguł gry.
My, jako pięcioosobowa rodzina, moglibyśmy zbudować Dom o powierzchni do 175 m2 (zdecydowaliśmy się na 165 m2).
Mieliśmy podobną sytuację: wkład własny poprzez zakup działki budowlanej (resztę sfinansowaliśmy).
Jednak nie mieliśmy zabezpieczenia hipotecznego przed zakupem domu, więc mieliśmy wolną od obciążeń działkę i dopiero potem przystąpiliśmy do finansowania.

Pochodzimy z Bawarii. Programy wsparcia BayernLabo nie są dostępne z uwagi na łączny dochód.
Plany zakładają nadal pozostanie bez obciążeń finansowych do 01/2018 roku w zakresie finansowania domu.

[NaTwoim13]

To wcale nie jest problem, więc proszę to również zrobić. Nie wiemy, czy istnieje ryzyko odsetkowe, ale wiemy, że dwa miesiące temu stopy procentowe były o 0,2-0,3% niższe.
Jutro będziemy wiedzieć więcej, dokąd zmierzają tendencje, podwyżki są i były antycypowane (oczekiwane) na to, co będzie. To, co nastąpi, doprowadzi do dalszych zmian w stopach procentowych.

[ADMCI4]

Oto moja szczegółowa lista kosztów. Wszystkie pozycje oznaczone jako opłacone są takie najpóźniej od 01/2018. Rzeczy, które nie zwiększają wartości, nie są częścią finansowania domu i są opłacane z bieżącej stawki oszczędnościowej lub poprzez bufor (10 tys. euro, które nie będą uwzględniane jako własny kapitał w finansowaniu).
W chwili obecnej koszty oznaczone atrybutem opłacone wynoszą 70 tys. euro.
...Finansowanie w obecnej formie nie jest możliwe do uzyskania w zaplanowanych warunkach (80% stopa obrotu), jeśli aktualna waluta działki sprawia, że przekracza się 80%. Planowane spłaty w najbliższej przyszłości - ponieważ nie zostały jeszcze dokonane - z reguły nie są brane pod uwagę....
-> Jestem tego świadomy, dlatego nadal obowiązuje harmonogram.

[NaTwoim13]

Jaka była więc jej początkowa kwestia, gdzie możemy pomóc, jeśli chcą podpisać finansowanie dopiero w 1/2018 r.?

Na przykład, jeśli zaciągną niezapłaconą jeszcze część finansowania zmienną stopą procentową, niekoniecznie wpłynie to na wskaźnik obciążenia hipoteką. Jeśli wtedy pobiorą pierwsze pieniądze i nie będą już potrzebować zmiennej pożyczki, ponieważ została spłacona, to dla nich nie będzie to kosztowne.

[ADMCI4]

A jaka była zatem ich pierwotna kwestia, lub gdzie możemy pomóc, jeśli chcą podpisać finansowanie dopiero w 1/2018?
Jeśli na przykład część finansowania, która nie została jeszcze opłacona, zostanie zaciągnięta zmiennie, nie musi to koniecznie wpływać na limit obciążenia hipotecznego, a jeśli wypłacą pierwsze pieniądze i nie będą już potrzebowali zmiennej pożyczki, ponieważ została spłacona, to nie będzie to dla nich żadnym dodatkowym kosztem.

Pierwotna kwestia brzmiała - Czy możliwe jest tutaj zachodzenie na siebie ostatniej raty za działkę i pożądanej finalizacji finansowania domu w 01/2018, biorąc pod uwagę warunki ramowe wymienione w poście #1 w połączeniu z życzeniem limitu obciążenia hipotecznego poniżej 80%?
Największą część niezapłaconej jeszcze kwoty stanowi działka, która jest już finansowana zmiennie (27k€). Pozostałe pieniądze to proporcjonalnie koszty dodatkowe budowy w wysokości 8-9k€.

[NaTwoim13]

Tak, ale kiedy to ma sprawić problemy? Może po prostu czegoś nie rozumiem, ale czy nie chodziło o to, że do 1/2018 mają Państwo dokonać wszystkich płatności i dopiero wtedy podpiszą umowę dotyczącą finansowania budowy? Na jakie nakładanie się sytuacji się Pan/i powołuje? Czy może szukają Państwo rozwiązania, jak już teraz można przekroczyć 80%, mimo że jeszcze niektóre płatności mają być dokonane?

[ADMCI4]

Tak naprawdę moje pytanie wydaje się być już odpowiedziane...
Jednak teraz interesuje mnie temat wcześniejszego osiągnięcia limitu obciążenia poniżej 80%.
Ja jako kredytobiorca nie widzę realistycznej możliwości:
- Kwota pożyczki nie może być zmniejszona
- Także temat wkładu własnego nie ma znaczenia, ponieważ podanie wkładu własnego, który nie zostanie zrealizowany, nie ma sensu dla mnie
- Materiał nie zostanie uwzględniony w finansowaniu nieruchomości

[Banker]

Czy możesz udokumentować płatności, które mają być dokonane do 01/2018 w celu spłacenia zmiennej pożyczki? Skąd pochodzi ta gotówka?
W takim razie pożyczka praktycznie jest już spłacona!

[ADMCI4]

Czy są w stanie udokumentować płatności, które mają być dokonane do 01/2018 roku w celu spłacenia zmiennego kredytu? Skąd pochodzi ta gotówka?
Przecież kredyt praktycznie już został spłacony!

Tak, zmienny kredyt na nieruchomość został spłacony pod koniec 01/2018 roku.
Co masz na myśli mówiąc udokumentować? Gotówka pochodzi z miesięcznej raty oszczędnościowej i bonusu (odpowiadającego miesięcznej racie oszczędnościowej). Rata oszczędnościowa była przekazywana na konto oszczędnościowe od 01/2017 roku, a kwota została następnie przeznaczona na dodatkową spłatę pod koniec 06/2017 roku. Udokumentowane za pomocą wyciągu bankowego. Nic więcej i nic mniej. Jak można udokumentować przyszłe dodatkowe spłaty?

[NaTwoim13]

Żaba, co się dzieje z twoim obietnicami, ciągle ich nie ma?