Capital Investment 4

[ADMCI4]

Otwieram tutaj nowy wątek na ten temat, ponieważ bańka na rynku nieruchomości w USA będzie nas prawdopodobnie jeszcze przez najbliższe miesiące niepokoić. Jako wstęp, przedstawiam kopię mojej średnioterminowej prognozy z czerwca 2005 roku: https://www.boersenportal.ch/forum/viewtopic.php?t=31 ------ Gospodarka USA i tym samym ceny akcji zależą w 70% od konsumpcji prywatnej. Dlatego warto zastanowić się, czy konsument będzie chciał wydawać w przyszłości więcej czy mniej pieniędzy. Jednak nie chodzi tutaj tylko o to, czy chce, ale raczej czy może! Czy zdoła. Czy chce, zależy głównie od zaufania konsumenta, które między innymi zależy od inflacji i rynku pracy. Obywatel, który obawia się o swoją pracę i pesymistycznie patrzy w przyszłość, będzie mniej skłonny inwestować w nowy samochód czy wyposażenie mieszkania. Natomiast jeśli chodzi o możliwości, to tu ważną rolę odgrywają podatki, odsetki i długi, ponieważ określają one dostępny dochód: Rosnące odsetki i wyższe ceny (np. koszty energii i żywności) sprawiają, że oszczędzanie staje się niemożliwe lub możliwe tylko w mniejszym stopniu. Rosnące odsetki oznaczają również rosnące odsetki od kredytów hipotecznych, rosnące odsetki od kart kredytowych i tym samym dodatkowe obciążenie dla gospodarstwa domowego. W najgorszym przypadku - jeśli odsetki rosną zbyt szybko - niektóre gospodarstwa domowe z bardzo dużymi zadłużeniami mogą zostać zmuszone do sprzedaży swojego domu, ponieważ nie będą w stanie sobie pozwolić na spłacanie odsetek. To samo dotyczy utraty pracy. Osoby posiadające akcje w przypadku kryzysu prawdopodobnie najpierw je sprzedadzą, zanim opuszczą swoje domy. Rosnące odsetki mogą więc spowodować presję sprzedaży na rynku akcji. Pozostając na razie przy amerykańskim konsumentem: co przez ostatnie lata - pomimo niewielkiej recesji w 2001 roku - utrzymało jego gotowość do konsumpcji? W ciągu ostatnich 15 lat amerykański klasowy obywatel wydawał średnio o 6-8% więcej niż miał do dyspozycji (po odliczeniu podatków). W rezultacie jego długi wzrosły do 150% rocznego dochodu, a współczynnik oszczędności znacząco spadł. Było to możliwe dzięki spadającym odsetkom i odpowiednio rosnącym cenom nieruchomości: Dom, który kiedyś wart był 300 tys. dolarów, finansowany kwotą 250 tys. dolarów jako kredyt hipoteczny oprocentowany na 10%, kosztował 25 tys. dolarów odsetek rocznie. Teraz wartość domu w ciągu ostatnich 5 lat wzrosła prawdopodobnie do 400 tys. dolarów, a odsetki hipoteczne spadły do 6%. Budujący Dom teraz refinansuje swoją hipotekę. Oznacza to, że wymienił swoją 10% hipotekę w wysokości 250 tys. dolarów na nową hipotekę w wysokości 350 tys. dolarów oprocentowaną na poziomie 6% rocznie. Dzięki temu mógł wypłacić sobie 100 tys. dolarów gotówki z domu, a nowa hipoteka kosztuje go już tylko 18 tys. dolarów rocznie. Oszczędza więc 7 tys. dolarów rocznie tylko na odsetkach. Średnio 40% tej gotówki zostało przekonsumowane, 30% zostało przeznaczone na spłacenie wyższych długów, takich jak rachunki kart kredytowych i Leasingi, a 30% zostało zainwestowane na giełdzie. Dlatego nie dziwi, że konsumpcja w ostatnich latach w USA utrzymała się na poziomie boomu, a popyt na papiery wartościowe nadal rósł. Jednak - i nie wolno nam o tym zapominać - nasz przykładowy Amerykanin zwiększył swoje długi hipoteczne o 100 tys. dolarów. Teraz pojawia się pytanie, co się stanie, gdy odsetki wzrosną, a ceny nieruchomości spadną odpowiednio? Najpierw odsetki lub odsetki hipoteczne osiągną poziom minimum. Nie ma już raczej nikogo, kto zakładałby dalszy spadek stóp procentowych. Jest to niemożliwe, ponieważ Rezerwa Federalna systematycznie podnosi stopy procentowe. Przyjmijmy teraz - realistycznie - że odsetki hipoteczne wzrosną do 7%. Nasz Amerykanin z długami w wysokości 350 tys. dolarów teraz będzie musiał płacić 24500 dolarów odsetek rocznie. To jeszcze nie tragedia, ponieważ przed boomem płacił 25000 dolarów, ale przynajmniej ma to dwie konsekwencje: 1. Wartość jego nieruchomości nie wzrasta już. Nie jest już w stanie dalej korzystać z refinansowania nieruchomości. 2. Obciążenie jego gospodarstwa rośnie z powodu dodatkowych odsetek. Można teraz argumentować, że sytuacja 2 wystąpi tylko w przypadku, gdy zaciągnął kredyt hipoteczny zmienny oprocentowanie. To jest prawda. Jednak w ciągu ostatnich lat amerykańskie banki (które też nie są głupie) udzielały praktycznie już tylko kredytów hipotecznych oprocentowanych stałą stopą. I to tylko o maksymalnie o 1,25% wyższe oprocentowanie, tylko na 1. hipotekę i tylko na maksymalnie 5 lat. 1. Drugi przypadek, czyli stagnacja cen nieruchomości, nastąpi z pewnością, ponieważ teraz pierwsi kupujący mogą sobie pozwolić tylko na coraz tańsze domy. 2. Sytuacja stanie się naprawdę brutalna, jeśli ceny nieruchomości spadną, czyli nasz Amerykanin, mając długi hipoteczne w wysokości 350 tys. dolarów, mieszka teraz w domu wartym 300 tys. dolarów i bank wymaga spłaty co najmniej 50 tys. dolarów. W większości stanów USA obywatel ma prawo po prostu opuścić swój Dom. To bank decyduje o sprzedaży domu i pokryciu swojej hipoteki z uzyskanego dochodu. Liczba złych długów więc wzrośnie, a sektor bankowy może być pod presją. A o finansowanych przez państwo instytucjach finansujących nieruchomości - freddie Mac i Fanny Mae - nie wspominając.

[ADMCI4]

Amerykańska bańka na rynku nieruchomości mieszkalnych bliska pękania: LaRouche miał rację (John Reich, Lyndon LaRouche, EIR, Washington Post) John Reich, szef Federalnego Urzędu Nadzoru nad Kredytami Hipotecznymi (OTS) w USA, ostrzegł 6 kwietnia podczas przemówienia przed nowojorskim Stowarzyszeniem Bankowym, że nadmuchana przez pompę płynności Alana Greenspana oraz coraz większe wykorzystanie ryzykownych hipotek z zmiennymi stopami procentowymi bańka na rynku nieruchomości mieszkalnych stoi na skraju pęknięcia. Reich powiedział, że organy nadzorcze będą uważnie obserwować wzrost ryzykownych hipotek bez spłat lub opcjonalnych z zmiennymi stopami procentowymi (tzw. ARMs), oferowanych kredytobiorcom, którzy nie mogliby sobie pozwolić na kupno domu za pomocą tradycyjnych hipotek. Istnieje ryzyko, że ci dłużnicy mogliby doświadczyć dramatycznego szoku płatniczego, jeśli - na przykład z powodu wyższych stóp procentowych - ich miesięczne raty hipoteczne nagle podwoją się, co mogłoby prowadzić do przymusowych licytacji itp. Teraz trzeba dokładnie przyglądać się czynnikom, które budzą poważne obawy wśród kredytodawców o jakość kredytów (niewystarczająca dokumentacja kredytów lub ustalanie kosztów kredytów, luźne standardy ubezpieczeń). Zdecydowanie bardziej niepokojące niż spadek zysków u niektórych wierzycieli jest to, że wielu kredytodawców łagodzi warunki kredytowe i wykupuje kredyty, które nie są wystarczająco udokumentowane, co faktycznie niesie za sobą większe ryzyko... Połączenie większej zależności od bardziej zmiennego przepływu gotówki w połączeniu z większymi ryzykami w kredytach najprawdopodobniej wywrze presję na niektóre instytuty, jeśli nie zdarzyło się to wcześniej. Jednak instytuty poszerzają swój profil ryzyka i/lub udział finansowania obcego. Na pytanie Reicha federalne agencje kredytowe (FBA - Federal Banking Authorities) obecnie pracują nad ostrzeżeniem (wytyczne) dla sektora hipotecznego w celu ograniczenia tych kredytów. Zwiększymy czujność... i poprosimy naszych kontrolerów o dokładniejsze badanie portfeli kredytowych, aby lepiej zrozumieć ryzyko poszczególnych instytucji. Według Washington Post 2/3 wszystkich osób, które kupiły domy w regionie metropolitalnym Waszyngtonu w 2005 r., korzystało z hipotek bez spłat lub opcjonalnych, w tym wiele zmiennych stop procentowych (w 2000 r. było to tylko 2,2%). Bankier hipoteczny powiedział: Bez tych produktów domy nie mogłyby być kupione. Lyndon LaRouche nazwał obszar w regionie metropolitalnym Waszyngtonu jako epicentrum krachu na rynku nieruchomości. Od 2003 r. LaRouche wielokrotnie ostrzegał, że bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości mieszkalnych w Waszyngtonie pęknie, a szaleni Amerykanie, którzy dali się wciągnąć w tę pułapkę, staną się ofiarami banków. www.bueso.de

[ADMCI4]

Cześć mfabian! Bardzo dobrze sformułowany tekst i dość łatwy do zrozumienia! Niemniej jednak mam kilka pytań: Mówisz, że inflacja i odsetki idą ze sobą w parze. Teoretycznie wygląda to tak (przynajmniej z mojego punktu widzenia): jeśli inflacja rośnie, czyli ceny towarów rosną --> Pieniądz traci na wartości --> Bank centralny podnosi odsetki, aby zaradzić inflacji --> wraz ze wzrostem odsetek automatycznie rośnie wartość pieniądza --> wyższe odsetki zachęcają konsumentów do większego oszczędzania --> popyt ogólny spada --> ceny spadają --> inflacja maleje Jak dotąd wszystko jasne. Mówisz, że obligacje o stałym oprocentowaniu w otoczeniu wysokich stóp procentowych nie są inteligentną inwestycją. Podajesz przykład tureckiego mężczyzny, który kupuje obligację oprocentowaną na 10%, ale później, z powodu inflacji, traci na wartości swoje pieniądze ze względu na większe osłabienie waluty w stosunku do inflacji. Ale gdzie tu są wysokie stopy procentowe? Dopóki inflacja może wzrosnąć, stopy procentowe muszą być niskie, prawda?! W przeciwnym razie inflacja nie mogłaby mieć miejsca, prawda?! W takim razie powinno się raczej powiedzieć, w otoczeniu niskich stop procentowych..? Gdzie więc popełniam błąd?

[ADMCI4]

Mówisz, że obligacje o stałym oprocentowaniu w warunkach wysokich stóp procentowych nie są inteligentną inwestycją. Następnie podajesz przykład Turka, który kupuje obligację oprocentowaną na 10%, ale później, z powodu inflacji, traci swoje pieniądze ze względu na silniejsze dewaluowanie się pieniądza w porównaniu do inflacji. Ale gdzie są te warunki wysokich stóp procentowych? Dopóki inflacja może rosnąć, stopy procentowe muszą być niskie, prawda!? W przeciwnym razie inflacja w ogóle by nie miała miejsca!? W takim razie powinno być raczej w warunkach niskich stóp procentowych..? Gdzie więc się mylę?

Masz rację, tym razem punkt dla Ciebie. Powinno brzmieć obligacje o stałym oprocentowaniu w warunkach rosnących stóp procentowych nie są inteligentną inwestycją. Na przykład: Do roku 1979 stopy procentowe wzrosły do 14%. Przy inflacji wynoszącej do 18%. Ktoś kto np. w 1970 roku zakupił obligacje oprocentowane na poziomie 6%, stracił, ponieważ w ciągu następnych 10 lat siła nabywcza zysku została zjedzona przez inflację. Inaczej jest w przypadku osoby, która kupiła 30-letnie obligacje na szczycie. Na przykład w 1979 roku obligacje 30-letnie z oprocentowaniem na poziomie 14%. Ta osoba mogła przez kolejne dziesięciolecia cieszyć się corocznym zyskiem wynoszącym 14%, i to przy malejącej inflacji. Również wspomniane obligacje z roku 1979 wygasną do spłaty w 2009 roku! Jednak nie zgadzam się z Twoim następującym stwierdzeniem: gdy inflacja rośnie, czyli ceny towarów są droższe Zakładasz, że inflacja = wzrost cen. To może być prawda, ale może być też błędne. Zauważ, że od listopada 2000 roku na przykład inflacja wzrosła znacznie, ale wzrost cen był bardzo powolny. Częściowo wynika to z tego, że w koszyku towarów inflacja (żywność, energia) i deflacja (towary z Chin) częściowo się kompensowały. W skrócie: Inflacja w sensie ekspansji podaży pieniądza ma wpływ na ceny konsumenckie tylko wówczas, gdy pieniądz ten wytwarzany z powietrza trafi również na rynki towarowe.

[ADMCI4]

Tak, masz rację. Istnieje inflacja podaży i popytu. Mimo to nadal mnie trochę to dezorientuje: Obligacje stają się interesujące dopiero na szczycie inflacji. Nie myślisz, że chodzi raczej o moment, gdy stopy procentowe są najwyższe? Przecież zazwyczaj są one najniższe w momencie szczytu inflacji, prawda? Przykro mi, że rozkładam Twój post na czynniki pierwsze, ale naprawdę interesuje mnie, co stoi za tą teorią.

[ADMCI4]

Czy nie sądzisz, że ​​najwyższe oprocentowanie występuje wtedy, gdy inflacja osiąga szczyt? Przecież w czasach największej inflacji oprocentowanie jest zazwyczaj najniższe, prawda?

Dokładnie, gdy oprocentowanie jest najwyższe. Jednocześnie jednak wskaźnik inflacji również jest wówczas najwyższy. Weźmy jako przykład wspomniane lata w okolicach 1979 roku, gdy wskaźniki inflacji wynosiły ponad 10% w Szwajcarii i około 18% w Stanach Zjednoczonych. Cała ta sytuacja jest myląca: Z jednej strony logika podpowiada, że oprocentowanie powinno być wysokie podczas deflacji, ponieważ w czasie deflacji pieniądz staje się rzadszy i tym samym droższy. Z drugiej jednak strony, oprocentowanie rośnie, gdy waluta traci na wartości. Przykładem może być Argentyna. W tym przypadku uzasadnienie jest takie, że inwestorzy żądają wyższych odsetek, aby zrekompensować ryzyko walutowe. Porównania obecnej sytuacji w USA do scenariuszy innych krajów z przeszłości są jednak trudne do przeprowadzenia. Przed rokiem 1971 dolar był jeszcze oparty na złocie, dlatego deflacja faktycznie oznaczała niedobór pieniądza (=złota). Obecnie, w epoce niezabezpieczonych walut papierowych, pieniądz nigdy nie będzie rzadki, ponieważ może być dowolnie drukowany. Jeśli spojrzymy tylko na cykl oprocentowania, to mieliśmy dolne punkty około 1954 roku, szczyt w okolicach 1979 roku, a znowu dolny punkt w 2003 roku. Od jednego dolnego punktu do drugiego cykl trwał około 50 lat. Czy zatem konieczne będą kolejne 50 lat od szczytu do szczytu? Czyli 1979+50 = 2029? Nie, ponieważ inflacja i wskaźnik inflacji (które wtedy występowały równocześnie) rozpoczęły się dopiero w 1971 roku, po oderwaniu dolara od złota. W warunkach standardu złota nie może wystąpić inflacja. Dlatego przewiduję, że między 2009 a 2013 rokiem zobaczymy kolejny szczyt cyklu oprocentowania.

[ADMCI4]

Cześć mfabian, jeśli ten scenariusz się ziści, to ceny metali szlachetnych będą drastycznie rosnąć, tak? Dlatego dobrze jest inwestować w kopalnie złota i srebra? Pozdrowienia ze Zurychu

[ADMCI4]

Nie tylko w kopalniach, ale także w fizyczne złoto i srebro. Metale, które można przechowywać w domu lub w sejfie bankowym. Zdecydowanie nie otwieraj konta metali w banku, ponieważ tam twoje złoto/srebro będzie używane do zabezpieczenia krótkich pozycji banku! W przypadku kryzysu metal szlachetny zniknie, a ty dostaniesz tylko papier.

[ADMCI4]

Cześć Marcus Co sądzisz o Central Fund Canada? https://www.centralfund.com/ trzyma fizyczne złoto i srebro w proporcji około 50/50

[ADMCI4]

Zgodnie z wczorajszymi komunikatami, helikopter Ben zamierza wkrótce zakończyć wesołe kręcenie na śrubie stópki. Z pewnością byłoby to pomocnym wkładem w miękkie lądowanie na rynku nieruchomości. W każdym razie, już wczoraj bardzo to pomogło reitom.