Hej Isi,
to nie może się dziać tak szybko, notariusz musi dać 14 dni czasu!
Notarialna umowa musi być dostarczona 14 dni przed notarialnym potwierdzeniem w przypadku umów konsumenckich
Notarialna umowa musi być dostarczona dwa tygodnie przed potwierdzeniem w przypadku transakcji między przedsiębiorcą a konsumentem
Kupującemu działkę lub mieszkanie, notarialna umowa musi być dostarczona przynajmniej 14 dni przed potwierdzeniem w przypadku transakcji między przedsiębiorcą a konsumentem. Nawet uzgodnienie prawa do odstąpienia w umowie sprzedaży nie uzasadnia odstępstwa od dwutygodniowej frist.
Tło: Kupujący widzi umowę u notariusza po raz pierwszy
Kupujący mieszkanie własnościowe żąda odszkodowania od notariusza, który dokonał notarialnego potwierdzenia umowy sprzedaży.
W dniu 14.10.2006 notariusz potwierdził umowę sprzedaży mieszkania pomiędzy komercyjnym sprzedawcą a kupującym za cenę 107.590
euro. Z treści umowy kupujący dowiedział się po raz pierwszy podczas terminu potwierdzenia. Wstępnie na stronie 3 umowy napisano: „Notariusz pouczył o § 17 ust. 2a ustawy o potwierdzaniu, zgodnie z którą kupującemu przed potwierdzeniem powinien być udostępniony tekst umowy na dwa tygodnie przed potwierdzeniem. Kupujący rezygnuje z przestrzegania 14-dniowego terminu i nalega na natychmiastowe potwierdzenie.”
Zgodnie z umową notarialną obie strony miały prawo do odstąpienia do 20.11.2006 r.
W dniu 11.11.2006 r. kupujący po raz pierwszy obejrzał mieszkanie. Następnie potwierdził pisemnie, że uznał mieszkanie za „zgodne z umową notarialną”. W dalszym ciągu kupujący zapłacił cenę zakupu i został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.
Kupujący żąda od notariusza odszkodowania w wysokości ceny kupna, w zamian za przeniesienie własności mieszkania. Notariusz nieuzasadnionie odstąpił od dwutygodniowego terminu określonego w § 17 ust. 2a zdanie 2 ust. 2 ustawy o potwierdzaniu w przypadku umów konsumenckich. Gdyby umowę kupna otrzymał najpóźniej na 14 dni przed terminem, nie kupiłby mieszkania.
Sąd Apelacyjny oddalił powództwo. Kupujący był wystarczająco chroniony zapisanym w umowie prawem do odstąpienia. Zgodnie z zasadą, notariusz mógłby ogólnie stwierdzić, że konsument zgodziłby się na umowę, nawet gdyby termin został przestrzegany. Jednakże obciąża go ciężar dowodu. Wątpliwości idą na jego niekorzyść.
Decyzja: Kupujący powinien mieć dostęp do umowy na 14 dni przed tem
Sąd Najwyższy uchylił decyzję Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
Notariusz naruszył swoje obowiązki. Zgodnie z § 17 ust. 2a zdanie 2 ust. 2 ustawy o potwierdzaniu notariusz w przypadku umów konsumenckich (to znaczy umów między przedsiębiorcą a konsumentem) powinien działać na rzecz tego, aby konsument miał wystarczająco dużo czasu, aby zapoznać się z przedmiotem potwierdzenia przed jego formalnym dokonaniem oraz ewentualnie wyjaśnić otwarte pytania. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości dzieje się to zazwyczaj poprzez udostępnienie konsumentowi planowanego tekstu umowy na dwa tygodnie przed jej potwierdzeniem.
Notariusz nie przestrzegł tych wytycznych. Nie było uzasadnionej przyczyny, by potwierdzać umowę już 14.10.2006 r. Wyrażone przez notariusza w umowie zrzeczenie się przez kupującego nie ma tu żadnego znaczenia.
Prawo do odstąpienia nie wystarcza. Udzielenie prawa do odstąpienia nie było wystarczające, aby zwolnić notariusza z obowiązku przestrzegania dwutygodniowego terminu. Przez termin konsumentowi m.in. daje się możliwość wcześniejszego zapoznania się z prawnymi szczególnościami danej umowy i zastanowienia się, jakie pytania i/lub ewentualne zmiany chce wprowadzić do procedury potwierdzenia.
W wyniku takich pytań można już wcześniej ustalić, że notariusz nie jest właściwą osobą do rozwiązania niektórych zagadnień, takich jak zasadniczo zagadnienia ekonomiczne, podatkowe czy techniczno-budowlane, w związku z czym konsument może próbować je wyjaśnić w innym miejscu, jeśli zajdzie taka potrzeba. Cele te nie są osiągane, jeśli notariusz przeprowadza potwierdzenie bez przestrzegania terminu. Prawo do odstąpienia również nie jest wystarczające do późniejszego spełnienia tych celów.
Prawo do odstąpienia ma również inną jakość („wszystko albo nic”) niż wcześniejszy termin do zastanowienia się, który można wykorzystać do opracowania treści planowanej umowy. Ponadto zawarcie umowy prowadzi początkowo do wiążącej umowy, której ustanowienia ustawodawca chce uniknąć bez odpowiedniego przygotowania konsumenta.
Sąd Najwyższy przekazał sprawę do dalszego wyjaśnienia Sądowi Apelacyjnemu. Ten musi ustalić, jak zachowałby się kupujący, gdyby otrzymał umowę w odpowiednim czasie. (BGH, wyrok z dnia 25.6.2015 r., III ZR 292/14)
Uwaga: Dodatkowy obowiązek notariusza od października 2013 r.
Rozpatrzona sprawa dotyczyła art. 17 ustawy o potwierdzaniu w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. Od 1.10.2013 r. artykuł ten został uzupełniony. Od tego czasu notariusz w przypadku umów konsumenckich musi nie tylko zagwarantować, że umowa jest dostępna na dwa tygodnie przed jej potwierdzeniem, ale sam musi dostarczyć konsumentowi projekt umowy w terminie. Czytaj więcej: Bundesrat zgodził się poprawić ochronę przed nieruchomościami na złom
W przypadku umów między dwoma osobami prywatnymi dwutygodniowy termin nie obowiązuje.
Poproś również o kopię ubezpieczenia budynku przynajmniej jako kopię!
Brak ubezpieczenia budynku mieszkalnego: Czy sprzedający
Dom musi informować? Michael Fiedler
Czy właściciele nieruchomości muszą informować przy sprzedaży domu, że nie ma ubezpieczenia? Na jakie niuanse należy zwrócić uwagę przy odpowiadaniu na to pytanie, ustalił Bundesgerichtshof.
Właściciele nieruchomości w Niemczech obawiają się szczególnie szkód wywołanych przez wichury. Dotknięte takimi szkodami są zazwyczaj dachy – a ich naprawa jest często kosztowna. Tak było również w przedstawionym przypadku. Aby usunąć taką szkodę spowodowaną przez wichurę, właścicielka domu musiała wydać 38.386,65
euro. Problem polegał na tym, że nie istniało
ubezpieczenie budynku mieszkalnego, które zrekompensowałoby taką szkodę. Kobieta ta kupiła
Dom tylko kilka tygodni wcześniej za 350.000
euro. Poprzedni właściciele nie poinformowali nabywczyni, że
ubezpieczenie budynku zostało anulowane przez umowę sprzedaży. Kupująca uznała to za naruszenie obowiązków sprzedających i podjęła kroki prawne, które ostatecznie doprowadziły ją przed Federalny Sąd Najwyższy.
Decyzja i podstawy
Podstawą zakupu nieruchomości był odpowiedni akt notarialny.
Zapisano w nim: „Posiadanie i korzystanie, ryzyko i obciążenia, w tym wszystkie zobowiązania wynikające z ubezpieczeń dotyczących nieruchomości oraz wszelkie ogólne obowiązki zapewnienia bezpieczeństwa ruchu przechodniów przechodzą na nabywcę z dniem zapłaty ceny zakupu, ale nie wcześniej niż 02.05.2017 r.“
ubezpieczenie budynku mieszkalnego zostało anulowane z dniem 10 maja 2017 r.; przekazanie nieruchomości miało miejsce 11 kwietnia 2017 r., a burza uderzyła w
Dom 22 czerwca 2017 r.
Sędziowie Federalnego Sądu Najwyższego nie stwierdzili jednak naruszenia obowiązków sprzedającego w swoim wyroku.
Nie istniał obowiązek informowania powódki, że po przekazaniu nieruchomości nie było zapewnione
ubezpieczenie budynku.
Nie można było również oczekiwać, że sprzedający dalej zapewniłby ochronę ubezpieczeniową od czasu przekazania nieruchomości.
Nabywca musi sam chronić swoje interesy
W wyroku (V ZR 61/19) stwierdzono, że nabywca musi w okresie między przekazaniem nieruchomości a wpisem do księgi wieczystej sam chronić swoje interesy utrzymania mienia. Może to zrobić poprzez umowę z ubezpieczycielem sprzedającego lub umowę z innym ubezpieczycielem. Nabywca musi zawsze liczyć się z tym, że ochrona ubezpieczeniowa może zostać utracona na skutek postępowania sprzedającego przed wystąpieniem zdarzenia ubezpieczeniowego lub z innych powodów, stwierdzili sędziowie Federalnego Sądu Najwyższego.
Federalny Sąd Najwyższy musiał również zbadać, czy naruszona została umowna dobra wiara. Jednak i ten argument nie był akceptowany przez sędziów. Ogólnie nie istnieje obowiązek sprzedającego informowania nabywcy o braku ubezpieczenia budynku lub o jego anulowaniu. „Jeśli nabywca nie pyta, sprzedający może założyć, że nabywca zajmie się odpowiednim ubezpieczeniem”, czytamy w wyroku Federalnego Sądu Najwyższego.
Jeśli nabywca nie pyta, wynikające stąd szkody spadają na ryzyko nabywcy.
Brak umownej dobrej wiary
Naruszenie umownych obowiązków dodatkowych, które obowiązują do odszkodowania, jest jednak w grę wtedy, gdy sprzedający przed lub w momencie zawarcia umowy kupna oświadczył, że istnieje
ubezpieczenie budynku.
Wprawdzie umowa kupna zawiera powyższą klauzulę, zgodnie z którą „obowiązki wynikające z ubezpieczeń dotyczących nieruchomości przechodzą na nabywcę wraz z zapłatą ceny zakupu“. Jednak brakuje w niej oświadczenia, że w chwili podpisania umowy istniało
ubezpieczenie budynku, stwierdzono w wyroku Federalnego Sądu Najwyższego.
Co prawda
ubezpieczenie budynku mieszkalnego i
ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej właściciela nieruchomości byłyby objęte tą klauzulą, ale z jej treści nie wynika, że faktycznie istnieją.
Klauzula nie zawierała również stwierdzenia, że strony rozumiały zapisy umowy w sposób odmienny od treści (tzw. falso demonstratio), powódka nie wniosła tego zarzutu.
Dlatego sędziowie nie stwierdzili potrzeby odesłania sprawy do sądu apelacyjnego w celu wyjaśnienia, podsumowali sędziowie na zakończenie.
bruno68
- By Alex [CryptoMod]