Capital Investment 4

[frida]

Cześć,

chcielibyśmy kupić Dom i właśnie znajdujemy się w fazie decyzji finansowej.

- 2-rodzinny Dom
- Wartość nieruchomości około 260 000 €
- Kwota finansowania 195 000 €

Mamy teraz ofertę finansowania tej kwoty poprzez umowę oszczędnościowo-budowalną w SH. Podoba nam się w niej pewność co do oprocentowania przez cały okres finansowania. Niestety słychać wiele złego na temat formy finansowania poprzez przedfinansowanie. Bardzo bym był wdzięczny, gdybyście mogli to sprawdzić.

Kwota finansowania: 195 000 €
Stopa procentowa dla oszczędności budowlanych rocznie: 0,5%
Oprocentowanie stałe dla pożyczki z oszczędności budowlanych: 2,75%
Roczne oprocentowanie efektywne po alokacji: 3,01%

Warunki kredytu przedfinansowania
Okres kredytowania: 9 lat 7 miesięcy
Oprocentowanie stałe rocznie: 2,49%
Roczne oprocentowanie efektywne: 2,57%

Koszty umowy oszczędnościowo-budowlanej
Opłata za założenie: 1 950 €
Odsetki od pożyczki z oszczędności budowlanych: 15 941,98 €
Suma wszystkich kosztów: 17 891,98 €

Dochody z umowy oszczędnościowej
Oprocentowanie salda: 1 874,85 €

Całkowite koszty umowy oszczędnościowej: 16 017,13 €

Koszty przedfinansowania
Odsetki: 46 532,45 €

Suma kosztów z przedfinansowania i umowy oszczędnościowo-budowlanej: 62 549,58 €

Podoba nam się:
Pewność oprocentowania przez cały okres
Łatwo kontrolowalne koszty ogólne

Z powodu wielu negatywnych opinii na temat umów oszczędnościowo-budowlanych jesteśmy bardzo niepewni. Bylibyśmy wdzięczni za Państwa opinię na temat umowy. DZIĘKUJĘ z góry.

Pozdrowienia,
Frida

Zapytałem jeszcze raz w banku o efektywną stopę procentową. Odpowiedź brzmiała:

W okresie przedfinansowania (9 lat 7 miesięcy) 2,57% p.a. (oprocentowanie stałe 2,49%)
Po alokacji 3,01% p.a. (oprocentowanie stałe 2,75%)
Oba okresy trwają około tyle samo, nie ma dodatkowych kosztów, więc cała efektywna stopa procentowa powinna wynosić około 2,80%.

Czy może to być poprawne i jak pewne jest takie wstępne obliczenie alokacji przez bank? W drobnych przypisach zwraca się uwagę na to, że koszty mogą się zupełnie inaczej rozwinąć.

Bardzo bym cieszył się z kilku konstruktywnych odpowiedzi.

Pozdrowienia
Frida

[frida]

Cześć drodzy specjaliści, czy na pewno nie ma nikogo, kto mógłby mi coś powiedzieć na temat moich podanych informacji? Czy być może zapomniałam o ważnych informacjach do oceny podanych informacji? Pozdrowienia Frida

[GeorgPuetz]

W punktach kilka uwag:
Efektywna stopa procentowa dla modelu kombinacyjnego będzie wyższa niż 2,8%. Wynika to z oprocentowania kapitału, które nominalnie wynosi 0,5%, ale uwzględniając koszty i opłaty, zbliża się do 0%. Oszczędzasz praktycznie bez odsetek, jednocześnie spłacając pożyczkę z oprocentowaniem 2,57%. To jest bardzo niekorzystne. Lepiej byłoby spłacić pożyczkę bezpośrednio, co pozwoliłoby od razu zaoszczędzić 2,57%. Poproś bankiera/bank hipoteczny o podanie całkowitej stopy procentowej. Mogą/ nie chcą tego zrobić. Istnieją pewne ryzyka związane z tym modelem finansowania, na przykład niepewny termin przyznania kredytu (co może powodować wydłużenie okresu przedfinansowania) lub obietnica udzielenia kredytu za 10 lat w przypadku zmieniających się warunków gospodarczych. Alternatywa to tzw. pełny spłacający. Zwykła pożyczka ratalna z okresem oprocentowania na 20 lat (zgodnie z okresem trwania Twojego modelu oszczędzania budowlanego) i całkowitą spłatą w tym czasie. Prawdopodobnie będzie to tańsze i mniej ryzykowne rozwiązanie. Niestety, sprzedawca zarabia przy tym modelu znacznie mniej prowizji.

[Torian]

Do mojej finansowania budowy przeczytałem wiele informacji na temat test.de w zeszłym roku, teraz dostępny jest aktualny test przedfinansowanego BSV, wprowadzenie wydaje się być interesujące (2,50€) kredyty kombinowane z budżetu mieszkaniowego - Bezpieczeństwo przy najlepszych stopach procentowych - Test - Stiftung Warentest Daj sobie zaoferować ofertę bez BSV przez inną bank, z takim samym okresem obowiązywania oprocentowania, identyczną miesięczną ratą. Wcześniej spłacona wersja jest lepsza (sprawdź, czy opłaty za zawarcie umowy/opłaty za prowadzenie konta itp. są wliczone w miesięczną ratę czy płatne osobno). To, co uważam za niekorzystne: W przypadku Państwa wersji z 100% BSV, w fazie oszczędzania dodatkowe spłaty nie są możliwe! Możesz wpłacić więcej, ale przy oprocentowaniu oszczędności w wysokości 0,5% to w szczególności w pierwszych latach nie sprawia zbyt dużo radości. (W fazie kredytowej BSV dodatkowe spłaty są nieograniczone, ale to samo dotyczy kredytu rocznego po około 10 latach). Jeśli planowane są i pożądane dodatkowe spłaty np. zmiejsz BSV o 40.000 i zastąp tę kwotę kredytem rocznym na przykład z 15-letnim okresem obowiązywania oprocentowania. Bez obliczeń liczbowych, wydaje mi się, że po 15 latach pozostaną niewielkie resztki zadłużenia, więc nawet jeśli oprocentowanie wzrośnie do 7%, rata wzrośnie tylko minimalnie.

[Spessartraeuber]

Wady związane z finansowaniem wstępnym to,

Pożyczają Państwo początkowo więcej pieniędzy, niż jest to potrzebne. A mianowicie kwotę 195 000 € na zakup nieruchomości. A do tego jeszcze kwotę X, aby zasilić BSV. Prawdopodobnie 40-50%

W okresie oczekiwania na przydzielenie BSV spłacają Państwo tylko odsetki od kwoty 195 000 € + X i nie spłacają ani grosza w tym czasie.
Ale otrzymują też mikroskopijną stopę procentową w wysokości 0,5% od kwoty X.

Jedną zaletą jest możliwość dokonywania dodatkowych wpłat w dowolnej wysokości do BSV.


Jeśli całą sprawę załatwi się poprzez pożyczkę ratalną, można również uzyskać następujące korzyści.

Bezpieczeństwo odsetek. Dzięki zawarciu długiej umowy dotyczącej oprocentowania można zapewnić sobie stabilność odsetek przez cały okres finansowania.

Dodatkowe wpłaty: Zazwyczaj możliwe są coroczne wpłaty specjalne w wysokości 5% bez dodatkowej opłaty odsetkowej.

Spłata kapitału: Od razu od pierwszej raty zaczyna się spłacać część pożyczki. (Z korzyścią, że od każdego spłaconego [url]euro[/url] nie trzeba już płacić odsetek)

Odsetki: Dokładnie można obliczyć, ile odsetek trzeba zapłacić w trakcie trwania umowy.

Dlatego zazwyczaj jest więcej argumentów przeciwko niż za finansowaniem wstępnym.

Przy zapotrzebowaniu na finansowanie w wysokości 195 000 € można finansować pod następującymi stopami procentowymi

5 lat ok. 1,9%
10 lat ok. 2,6%
15 lat ok. 3%
20 lat ok. 3,1%

dlatego oprocentowanie BSV nie jest tak super korzystne.

Pozostaje jeszcze kwestia określenia wysokości miesięcznej raty.

[Torian]

Wady finansowania wstępnego: Po pierwsze, bierzesz więcej pieniędzy niż jest potrzebne. Czyli kwotę 195.000 €, aby nabyć nieruchomość. Do tego dochodzi kwota X, aby zasilić BSV - prawdopodobnie 40-50%. W okresie do przyznania BSV płacisz jedynie odsetki od kwoty 195.000 € + X i w tym czasie nie spłacasz ani grosza. Jednak otrzymujesz mizerną stopę procentową w wysokości 0,5% od kwoty X. Zaletą jest możliwość dokonywania dodatkowych wpłat do BSV w dowolnej wysokości.
Dlaczego miałoby zostać zaciągnięte więcej niż 195.000 €?? Kasa budowlana udziela bezspłatnego zabezpieczonego pożyczki w wysokości 195.000 €, więcej nie jest zaciągane. BSV jest gromadzone przez ponad 9 lat, a następnie przyznane. Nie zauważam w twoim wstępnym poście żadnych wskazówek, że zostaje zaciągnięty kredyt w celu natychmiastowego wpłacenia tych pieniędzy do BSV??? Czy źle zrozumiałem twój post??

[AV-Planer]

Cześć Frido,

poprawne jest to, co jest zabezpieczone na cały okres finansowania, stała stopa procentowa. Wady finansowania BSV to względnie wysokie obciążenie płynności spowodowane szybką spłatą. Ma to swoje zalety i wady. Musicie to rozważyć sami.

Niektóre kwestie, które uważam za problematyczne:

Przydział kredytu hipotecznego związanego z oszczędnością budowlaną w pożądanym terminie nie jest koniecznie pewny. Jeśli stopa procentowa na rynku jest niższa niż odsetki od kredytu BSV, kredyt BSV nie jest dla Was atrakcyjny. Jednak mieliście niskie oprocentowanie kapitału na koncie i retrospektywnie chcielibyście spłacić kwotę bezpośrednio, którą teraz macie w BSV. Jeśli jednak stopa procentowa jest wysoka, wielu chciałoby skorzystać z kredytu BSV, co prowadzi do pogorszenia wskaźników oceny i opóźnienia wypłat, więc wskazane jest pośrednie finansowanie.

Poniżej znajdziesz kilka narzędzi do obliczeń: 4 kalkulatory dotyczące oszczędzania budowlanego.

Najlepsze pozdrowienia

[C. Andreas]

Cześć,

Finansowanie może bardzo się opłacać dzięki umowie oszczędnościowej, jeśli zrobi się to prawidłowo. Powszechne uprzedzenie, że to się nie opłaca, jest prawdziwe jedynie w przypadku kompletnego sfinansowania.

Polecałbym następujący scenariusz związany z oszczędzaniem budowlanym:

1. Brak pełnego finansowania poprzez instytucje oszczędzania budowlanego (Uwaga: tylko w przypadku oszczędności budowlanych można wpłacić 10% specjalnej wpłaty bezpośrednio na wcześniej udzielone pożyczki)

2. Finansowanie na 10 lat z możliwością stałego oprocentowania, co przy wykorzystaniu środków KFW oznaczałoby mieszaną stopę procentową wynoszącą około 2,2% (Alternatywnie 15 lat stałego oprocentowania w przypadku zbyt wysokiej raty)

3. Spłata pożyczki w wysokości 1% z opcją dodatkowej spłaty.

4. Podpisanie umowy oszczędnościowej opartej na pozostałym długu, gdzie wpłaca się tylko 20-25% kwoty oszczędności budowlanych. (Zasada: im mniejsza wpłata, tym lepiej) i w ten sposób ograniczenie oprocentowania.

5. (ewentualnie opłacalne rozważenie zakupu mieszkania na kredyt w ramach programu „Riester” zamiast umowy oszczędnościowej w zależności od sytuacji)

6. Poprzez mądrą inwestycję w konto oszczędnościowe (umowa oszczędnościowa) można przedłużyć stabilność oprocentowania na 20 lat (lub 25 lat w przypadku stałego oprocentowania na 15 lat), ale zawsze zachowuje się opcję dostępu do kapitału w przypadku nagłych sytuacji.

To się opłaca, zwłaszcza w połączeniu z mieszkaniem Riester.