Capital Investment 4

[VerdammtnochmA]

Cześć,

Chciałbym poznać opinie na temat proponowanej koncepcji finansowej.

Finansista zaproponował mi zakup mieszkania do wynajęcia za pośrednictwem niego. kredyt ten miałby być w końcu spłacany z wpływów z wynajmu. Zarządzaniem nieruchomością zajmie się firma zarządzająca.

Czy ta koncepcja może się udać? Nie wniosę żadnego wkładu własnego, więc kredyt będzie musiał pokryć całą sumę (95 000 EUR).

Byłbym bardzo wdzięczny za ocenę.

Przeklęci bądźcie!

[Ravemaster84]

Ocena bez dodatkowych liczb i szczegółów (jaka to jest za mieszkanie? Gdzie? itp.) nie jest poważna.

Każdy musi sam zdecydować, na co się zadłuża. Oczywiście, obecnie atrakcyjne oprocentowanie kredytów zachęca do tego. Co jeśli pojawi się pusta przestrzeń? Wtedy płacisz ratę kredytu nie mając na to żadnych dochodów (oczywiście istnieją ubezpieczenia, ale także zmniejszają one zysk z nieruchomości).

Czy mieszkasz na wynajmie? Wolę nieruchomość do zamieszkania niż inwestycję kapitałową.

[VerdammtnochmA]

Ocena bez dodatkowych liczb i szczegółów (Jaka to jest za mieszkanie? Gdzie? itp.) nie jest profesjonalna.

Każdy musi sam zdecydować, za co chce się zadłużyć. Oczywiście obecnie niskie stopy procentowe zachęcają do tego. Co się stanie, jeśli pojawi się pustostan? Wtedy będziesz spłacać ratę kredytu bez dochodu (oczywiście są ubezpieczenia, ale one również ograniczają Twój zwrot z inwestycji).

Mieszkasz na wynajętym? Wolę własne mieszkanie od inwestycji kapitałowych.

Tak więc dokładne informacje o mieszkaniu nie zostały mi jeszcze podane, ale powinno to być w moim mieście (Hannover). Tutaj można przewidzieć zarówno wzrost czynszu, jak i wartości. Nie ma wątpliwości, że chcę to zobaczyć wcześniej i mieć ocenę wartości. Ponieważ to moje miasto, mam trochę pojęcia o nim.

Dla mnie rachunek wyszedł, że obecnie muszę dopłacić 28 euro do dochodów z wynajmu. Dla finansowania przez 41 lat do mojej emerytury (67 lat). Jeśli czynsz wzrośnie, moja składka będzie niższa (ewentualnie wyniesie wtedy 0 euro). doradca wyliczył mi, że mam długi w wysokości 95 000 euro, ale mam również wartość rzeczową w wysokości 95 000 euro. Jeśli teraz zrezygnuję, ale pozostanie mi dług w wysokości 80 000 euro, mimo braku wzrostu lub spadku wartości, osiągnę zysk w wysokości 15 000 euro (nieopodatkowany).

Zastanawia mnie także brak wynajmu. Jest także niewyjaśnionym zagadnieniem, co się dzieje w przypadku dodatkowych kosztów (np. remontu fasady). Czy istnieje ogólna możliwość oddania swoich obowiązków (i praw) jako właściciel?

Tak, mieszkam na wynajętym, ale jak mam finansować mieszkanie bez wkładu własnego - o ile wiem, banki tego nie robią. Co więcej, przemawiający przeciwko posiadaniu mieszkania na własne potrzeby jest fakt, że chcę zachować niezależność (np. przeprowadzka). Dlatego ten koncept finansowy należy traktować jako inwestycję kapitałową tylko.

[Dahut]

Zawsze odradzałbym zakup bez wkładu własnego. Zbyt wielu już się na tym sparzyło. Obecnie ceny nieruchomości są niezwykle wysokie. Prawdopodobnie nie pozostaną takie na zawsze. Ponadto w ciągu 30 lat dojdą do tego koszty renowacji. A kto płaci za koszty eksploatacyjne? Na początek będą to około 12% (5% podatek od nabycia gruntu, 3,5% koszty notarialne, 3,5% prowizja pośrednika). To już prawie 12 000 euro, które będziesz musiał dopłacić ze swojej kieszeni.
Co do Twojego pytania: jako wynajmujący, jesteś odpowiedzialny za wszystkie naprawy, tylko drobne naprawy do relatywnie niskiego limitu mogą być przerzucane na najemcę. W ciągu 30 lat musisz przynajmniej liczyć się z nową elewacją, jednym poprawieniem dachu, jedną kompletną renowacją mieszkania, nowym systemem grzewczym itp. Opłata za utrzymanie budynku, którą muszą ponosić wszyscy właściciele, także nie może być odzyskana od najemcy, tak samo jak ubezpieczenie budynku i inne drobne sprawy.

Uważam, że finansowanie na 41 lat również jest trudne. Będziesz związany hipoteką przez 41 lat. Raz zaciągnięta, nie możesz tak łatwo się z tego wyplątać, tylko poprzez sprzedaż mieszkania. Ale co w przypadku gdybyś dostał wsparcie finansowe i musiał sprzedać mieszkanie, bo urząd opieki społecznej nie daje Ci pieniędzy dopóki posiadasz tę wartość. Niestety, mieszkanie można wtedy sprzedać znacznie poniżej wartości, co może skutkować wyższym zadłużeniem niż kwota uzyskana ze sprzedaży.
Lub wspólnota właścicieli postanowi gruntownie odnowić elewację, ale ty masz akurat kredyt na samochód i bank nie udziela Ci dodatkowych środków. W takim przypadku możesz być zmuszony do sprzedaży znacznie poniżej wartości i pozostaniesz z długami.

Nie zrozum mnie źle: sam właśnie kupiłem wynajmowane mieszkanie, ponieważ obecnie nie ufam innym formom inwestycji. Ale 1. miałem 40% wkładu własnego i 2. za 10 lat spłacę już hipotekę. Ponadto moje mieszkanie było znacznie tańsze niż Twoje.

Wydaje mi się, że w Twoim przypadku doradca najprawdopodobniej widzi bardzo dobry interes dla siebie i zupełnie mu nie zależy na tym, czy popadniesz w pułapkę długów.

[VerdammtnochmA]

U Ciebie wydaje mi się, że doradca wyczuł świetny interes i zupełnie mu nie zależy na tym, czy wpadasz w pułapkę długów.

Takie wrażenie towarzyszyło mi podczas rozmowy w 100% - wydawał mi się jak chodzący garnek pełen złota.

Rzeczą dziwną jest również to, że mój obecny kredyt samochodowy (jeszcze 2500 euro) zostanie spłacony przez nich, jeśli podejmę tę inwestycję

[Dahut]

Otrzymać 2500€ w prezencie? Zdecydowanie byłoby to podejrzane.

[Rixxx]

Cześć!

Dobrze, że przypadkiem natrafiłem na forum i na ten post.
Proszę trzymaj się z dala od takich spraw! Niestety kiedyś sam pracowałem dla takiej firmy. Najpierw przychodzi do ciebie doradca i mówi, że możesz zaoszczędzić na podatku dochodowym i że musi przejrzeć twoje dokumenty. Potem okazuje się (jak zawsze), że najlepiej jest kupić nieruchomość (zwykle zabytkową). Następnie dochody z wynajmu mają pokryć opłaty i potrzebna jest tylko niewielka dopłata, blabla. Długa mowa, żadnego sensu. Nieruchomość ZAWSZE jest warta zaledwie połowę, jeśli w ogóle istnieje (tzw. nieruchomość na sprzedaż). A jeśli chcesz pozwać firmę o odszkodowanie, oni znikają i znikają.
Proszę uwierz mi, ta działalność jest straszna!! doradca zarabia około 2000 € za każdy sprzedany apartament. Jego szef około 10.000 €, a następnie dostajesz jeszcze kredyt ratalny za darmo. Wtedy już wiesz, że nieruchomość nie może być nic warta.

Czy mogę zapytać, jak nazywa się ta firma i w jaki sposób się z tobą skontaktowali? Przypadkiem poprzez jakiś gadżet konkursowy?

Pozdrowienia Rixxx

[Ravemaster84]

Z jaką taktyką próbują mnie przekonać do kupna nieruchomości, której nigdy wcześniej nie widziałem? Czy mogą być aż tak bezczelni?

Odpowiedź na to pytanie podałeś sobie sam... Znajomy tam pracuje... Rekomendacje ustne pomagają w przypadku zarówno uczciwych, jak i nieuczciwych produktów. Mówię z własnego doświadczenia.

Szczere słowo:
Biorąc pod uwagę to, co tutaj słyszę, trzymaj się z daleka i buduj kapitał własny. Aktualnie dokładnie to robię. Nawet jeśli jest kuszące z obecnymi stopami procentowymi inwestować w nieruchomości. Istnieje wiele osób, które finansują własny Dom i w pierwszych latach zastanawiasz się: Jak oni to robią, skoro ja nie potrafię? Po prostu: Wielu z nich sprzedaje swoją nieruchomość po kilku latach, ponieważ popełnili błąd w obliczeniach i zbyt się zadłużyli. Jeśli coś robisz, rób to dobrze. Szczególnie przy tak istotnych decyzjach jak własny Dom i długi na kilkadziesiąt lat. Bo tych lat nie jest tak wiele....

[BerndR]

Czy chcesz skończyć jak ofiary badanii?

Badenia Bausparkasse, ofiara, Heinen & Biege, model deweloperski

[BerndR]

Mogą być tak bezczelni?


Oni są tak bezczelni.

Samobójstwo pielęgniarki - patrz powyżej - było co najmniej czwartym samobójstwem związanym z kompletnie przepłaconymi nieruchomościami finansowanymi przez Badenię w tym czasie.

[Rieu]

Także pochodzę z Hanoweru i od kilku miesięcy szukałem odpowiednich nieruchomości i mogę powiedzieć: nie ma!

Albo czynsz jest zbyt niski, albo nieruchomość jest zbyt droga.

Nawet nie znając szczegółów, czytając to, dostaję bólu brzucha -> Podsumowując: Trzymaj się z dala!

[charli4711]

Cześć wszystkim, odpowiadając na Twoje pytanie:

1.) Nieruchomości jako inwestycja kapitałowa zasadniczo tak.
2.) ale proszę nie mieszkanie własnościowe. Dlaczego? Cena za metr kwadratowy jest zazwyczaj znacznie wyższa niż w przypadku domu czynszowego. Ponadto ryzyko niewypłacalnego najemcy wynosi 100%. Zdarza się to rzadko, ale się zdarza. Więc Dom wielorodzinny. Jest to jednak możliwe dopiero od dochodu rocznego w wysokości około 60-70 tys. euro.
3.) Zawsze finansuj nieruchomość jako inwestycję kapitałową w całości. Nadwyżka (dochód z czynszu pomniejszony o koszty kapitałowe) jest jednak możliwa.
4.) Możliwy kapitał własny lepiej lokować gdzie indziej, ponieważ zyski (bez żartów) na ogół są dwucyfrowe z wysokimi zabezpieczeniami. Wiem, że banki mówią co innego - ale banki też postępują inaczej. Bo idą dokładnie tam, gdzie są takie stopy zwrotu. Głupi jest klient.

Mam nadzieję, że Ci pomogłem

[charli4711]

Na temat Rixx i zabytkowych nieruchomości:

Rixx, masz tylko częściowo rację: zabytkowa nieruchomość jest znacznie droższa niż zwykła nieruchomość. Jednak przez 10 lat można zyskać szczególnie wysokie odliczenia podatkowe. Opłacalne jest to tylko dla osób o wysokich dochodach podatkowych. Nie dla przeciętnego Kowalskiego. Dlatego te nieruchomości nie są złymi inwestycjami. Jeśli więc nie masz wysokich dochodów na poziomie co najmniej 36-38% podatku (najlepiej w skali najwyższego podatku), nie jesteś odpowiednim inwestorem. Nieruchomość jest niewinna.
Osobiście nie jestem zwolennikiem takiego rodzaju inwestycji, ponieważ nieruchomość powinna przynosić dodatni przepływ gotówki nawet bez korzyści z odliczeń podatkowych. Jeśli więc moje dochody w ciągu dwóch lat zmniejszą podatek, to wtedy znowu będę tym, kto jest w tarapatach.

[obelix]

[cytat=charli4711">
4.) możliwość zainwestowania własnego kapitału gdzie indziej, ponieważ zwroty z inwestycji (bez żartów) zazwyczaj są dwucyfrowe i możliwe przy wysokich zabezpieczeniach. Wiem, że banki mówią coś innego - ale banki również działają inaczej. Idą tam, gdzie te zwroty są. Bycie głupim jest domeną klienta.

Mam nadzieję, że pomogłem
[/cytat]
Cześć,

ta odpowiedź wydaje mi się nieco uproszczona, a przedstawione kwestie zbyt przerysowane.










Pomocną byłaby dla nas, także dla mnie, możliwość zobrazowania tutaj szans na dwucyfrowe zwroty z wysokimi zabezpieczeniami. Więc nie klient jest głupi, ale czytelnik. Przynajmniej ja.

[tequila]

Ach Obelix. Nie pojmujesz po prostu, że można połączyć wysokie zyski z wysokim bezpieczeństwem. Ale nie martw się. Nawet mój umysł jest zbyt prosty, aby to zrozumieć.

[charli4711]

Na ten temat każdy może się do mnie zwrócić. Ponieważ jestem tutaj nowy, ale wierzę, że mój adres e-mail jest widoczny. To po prostu wykracza poza ramy tego miejsca. W Niemczech jest naprawdę wielu dobrych doradców/pośredników. Ale często są oni wyśmiewani i poniżani. Sam doświadczyłem tego (nie u mnie). Udzielam porad dla zabawy, aby nie siedzieć samotnie i nie stępiać przed komputerem. Nie muszę z tego żyć. Ponieważ dotychczas byłem tylko cichym czytelnikiem, dzisiaj postanowiłem się zarejestrować. Mogę zawsze przedstawić dowody. Jednak nawet w korespondencji mailowej jest to możliwe tylko przez prywatny kontakt - czy mogę tutaj na przykład wysłać pliki PDF zawierające ekspertyzy?

Z poważaniem z Nadrenii

[tequila]

Ja, mogę zawsze przedstawić dowody.


W takim razie: Atak. Skoro sam piszesz, że komputer jest twoim najlepszym przyjacielem, to wyraźnie spędzasz z nim mnóstwo czasu. Powinno być to więc łatwe, by również przedstawić obszerny dowód poparty faktami na temat twojej niskoryzykownej inwestycji o wysokim oprocentowaniu. Jestem ciekawy.

[obelix]

Na ten temat każdy może się do mnie zwrócić.

Cześć charili4711,










zrobiłem to i liczyłem na konkretne odpowiedzi.

Tutaj nikt nie kwestionował istnienia dobrych doradców i pośredników, więc proszę nie odchodzić od tematu.









Cytat użytkownika tequila

Ach Obelix. Po prostu nie rozumiesz, że możliwe jest połączenie wysokiej stopy zwrotu z wysokim bezpieczeństwem.


jasne.

[charli4711]

Dobry wieczór tequila.

To, że cały dzień spędzam przy komputerze wynika z tego, że jestem day traderem. Dzięki temu zarabiam na życie. Temat dowodów nie może być publicznie udostępniany. Ponieważ 1.) załączniki nie mogą być dodane 2.) wymagają one dużej ilości przestrzeni. Po prostu technicznie nie jest to możliwe.

Ale aby podać Ci tylko 2 punkty z grubsza. Istnieje wiele informacji (również bzdur) na temat private equity czy spółdzielni. Tylko jeśli ktoś naprawdę się nimi zainteresuje (i nie tylko przeszuka internet przez 60 minut, ale tak jak robi to np. radca bankowy), zwróci uwagę na rzeczy, które nie powinny być ujawnione publicznie. Ponieważ zmieniają zachowanie inwestycyjne klientów. I to na niekorzyść banków.

Odpowiem szczerze na każde pytanie - ale nie mam zamiaru wdawać się w bezsensowne sprzeczki, które nikomu nie służą. Wiem zbyt dużo na ten temat.

Nie wiem, czy tutaj jest widoczny adres e-mail czy nie. Może mi to jednak wyjaśnić ktoś starszy stażem. Ponieważ nawet w trybie prywatnym nie mogę przesłać załączników.

Z poważaniem

[tequila]

Wyjdź lepiej na zewnątrz i delektuj się świeżym powietrzem. Kobiety to także miła alternatywa. W innym przypadku odchodzę. Jeśli nawet zarys tego tajemniczego konceptu nie może być omówiony wprost, to pewnie nie ma w nim zbyt wiele treści. Nie trzymajmy się tego z złością.

[Kopflos]

Uważam, że bycie wynajmującym jest dosyć stresujące.
Musisz być gotowy na to, że będziesz musiał mieć do czynienia z najemcami. Jak dotąd nie miałem pecha w tym temacie, ale usłyszałem już niejedną dziwną historię. Problem dotyczący wynajmowania mieszkań, jaki pojawia się w mediach, to wciąż niewielkie zmartwienie.

Może również zdarzyć się, że coś się zepsuje. Znam kogoś, kto zakupił mieszkanie w nowo wybudowanym domu. Po kilku latach stwierdzono poważne uszkodzenia elewacji spowodowane przez firmę budowlaną, która ogłosiła bankructwo, co oznaczało brak odpowiedzialności i środków na naprawę.

W związku z tym koszty musiały zostać rozdzielone między właścicieli. Wspomniany znajomy musiał dołożyć 10 000 euro, aby naprawa mogła zostać zrealizowana. Takie sytuacje mogą zdarzyć się każdemu.

Jeśli nie masz dostępnych środków, to zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem.

I w końcu... no cóż, nie zarabiasz na tym zbyt wiele. Po opodatkowaniu, kosztach eksploatacji, itp., w portfelu niewiele zostaje.
Nie jest tak, że jeśli czynsz wynosi 500 euro, to masz dodatkowo zarobek w tym samym wysokości.

Inwestowanie w nieruchomości nie jest złe, ponieważ w przeciwieństwie do wirtualnych pieniędzy nie mogą one po prostu zniknąć i w razie potrzeby można samemu w nich zamieszkać. Niemniej jednak osobiście nie jestem jeszcze do końca przekonany i dlatego wstrzymuję się od zbyt gorących poleceń.

Oczywiście można na tym także spekulować, w zależności od dostępnego kapitału. Na przykład, jeśli uważasz, że dzielnica przerodzi się w modną, można kupować wiele mieszkań, ewentualnie remontować je i sprzedawać z zyskiem.
Ktoś, kto kilka lat temu kupił tanie mieszkania w Kreuzbergu, teraz na pewno zarobi majątek.

Lokalizacja jest kluczowa. Uważam, że to jedno z najważniejszych kryteriów.

Warto także brać pod uwagę długoterminowy rozwój demograficzny. Jeśli liczba ludności maleje, to potrzeba będzie mniej mieszkań. Posiadanie małego mieszkania w mało atrakcyjnej dzielnicy w umierających miastach na dłuższą metę nie wygląda zbyt dobrze. Chociaż oczywiście takie zmiany nie następują z dnia na dzień, to jednak warto o nich pamiętać.

[Lumo]

By powrócić do wspomnianego na początku koncepcji.

Schemat ten brzmi bardzo podobnie do znanych przypadków pośrednictwa w sprzedaży złych nieruchomości. Mieszkanie nie musi być złe, ale bardzo prawdopodobne, że zostanie zaproponowane z przesadnie wysoką ceną.
Wizyta w obiekcie staje się drugorzędna, doradca stara się imponować drukowanymi liczbami, które nie odzwierciedlają rzeczywistości.

doradca lub jego firma albo niedawno sami zakupili obiekt (zdecydowanie taniej) albo otrzymują wysoką prowizję od pośrednictwa przez osobę trzecią.

Takie koncepcje nie są potrzebne. Interesujące mieszkanie można samodzielnie znaleźć i wynająć. Dlaczego robić okrężne trasy przez takich mało wiarygodnych pośredników?

[Ille1968]

Należy wziąć pod uwagę następujące dane:

- brak kapitału własnego oznacza wyższe odsetki. Jak wysokie powinny być odsetki?

- Cena zakupu nieruchomości nie powinna przekraczać 20-krotności rocznego czystego przychodu z najmu (bez dodatkowych opłat)

Mam nadzieję, że te 2 zasady również pomogą...

[Salamba]

NIE DOTYKAJ!!!!

Wyszukaj w internecie hasło Schrottimmobilie ....

Życzę wielu nowych spostrzeżeń....

Sam wpadłem w tę pułapkę i jestem na skraju załamania... To był mój największy błąd w życiu i bardzo chciałbym wyjść z tej sytuacji jakkolwiek. Będę wdzięczny za pomocne wskazówki...