Capital Investment 4

[tt2k]

Szanowni Państwo,

Mam nadzieję na uzyskanie rozsądnych informacji dotyczących nabycia własności drogą korespondencyjną.

Jestem samodzielny od siedmiu lat i prowadzę sklep detaliczny z dwoma pracownikami.

Około 2 lata temu poniosłem porażkę w próbie finansowania i mam nadzieję, że tutaj znajdę sposób na moją drugą próbę.

Płacę od 7 lat 500 euro czynszu i chciałbym zainwestować go w swoje zabezpieczenie emerytalne.

Oto kilka informacji:
Samodzielny od 2005 roku
Jestem z rocznika 1982.
Przewidywane zyski firmowe w 2012 roku to około 30 tys. euro.
W 2011 było to 16 tys. euro, a w 2010 - 20 tys. euro.

Obecnie na sprzedaż jest lokal handlowy z dużą działką. Sklep jest tuż obok nas, więc nie ma obawy o spadek obrotów z powodu zmiany lokalizacji. Cała działka ma około 900 m2. Moim marzeniem jest zakup tej działki, przeniesienie sklepu i w przyszłości zbudowanie na niej domu prywatnego. Obecnie mieszkam wynajmując.

Czynsz za lokal wynosi 500 euro, a obecnie czynsz za mieszkanie wynosi 210 euro netto. Cena zakupu działki to 160-170 tys. euro, które musiałbym sfinansować w całości. Podatek od nabycia nieruchomości i koszty notarialne mogą być pokryte z własnych środków.

Wówczas czynsz za lokal nie był brany pod uwagę, mimo że stanowił już znaczącą część raty kredytu.

Jest jednak pewien mankament. Trzy lata temu zostało mi zamknięte konto bankowe, a mimo szybkiej spłaty (w ciągu trzech dni) dostałem wpis do Biura Informacji Kredytowej. Uważam, że w tym roku wpis ten powinien wygasnąć. Poza tym wpisem moja sytuacja w BIK jest dobra.

Jak powinienem teraz postąpić? Dla osoby samodzielnej, pełne sfinansowanie nie jest łatwe. Każde zapytanie do banków wpływa na moje skoring, czyż nie?

Czy powinienem udać się do pośrednika kredytowego? Moje dotychczasowe doświadczenia z moim bankiem (który jest duży) nie były zbyt kooperatywne.

Jak oceniliby Państwo moje szanse? Chciałbym zrealizować ten projekt bez poręczeń osób trzecich.

Dziękuję,
TT

[ADMCI4]

Więc polecam skonsultować się z brokerem finansowym (który nie ma tylko 3 dostawców i dlatego nazywa siebie brokerem, ale ktoś, kto NAPRAWDĘ zna się na rzeczy, *prycha* Pan Buhmann może *prycha* tutaj na forum).

Powinniście najpierw sprawdzić swój raport kredytowy. Z tymi informacjami możecie przystąpić do rozmowy. Broker finansowy sprawdzi wasze dokumenty i wtedy może względnie szybko wydać oszacowanie lub przynajmniej wiedzieć, które banki mogą ewentualnie zrealizować wasze życzenie.

Nawet jeśli chcę otrzymać ofertę od banku, a bank w tym momencie już sprawdza dane obiektu, dochody i sytuację majątkową i może oszacować, czy finansowanie byłoby wykonalne, bank nie sprawdza jeszcze BIK-a.

Jednak dochód/zysk sprawia, że wątpię czy wasze życzenie jest wykonalne...

[finanzer33]

Po odliczeniu kosztów utrzymania i czynszu własnego, ten plan wydaje mi się dość niepewny. Najlepiej byłoby najpierw zaoszczędzić dodatkowy kapitał własny, aby poprawić perspektywy finansowania w przyszłości.

[tt2k]

Cześć,

dziękuję za Wasze odpowiedzi.

Nie do końca rozumiem to teraz. Ale mam realistyczne dochody w wysokości 1900 po odliczeniu podatków i ubezpieczenia zdrowotnego. Dodatkowo, opłata za czynsz wynosi 500 euro netto.

Przy zakupie domu za 170 000 euro i oprocentowaniu 2,75% miałbym około 500 euro miesięcznej raty kredytu.

Jestem singlem i nie mam dużych zobowiązań finansowych, większość ubezpieczeń jest pokrywana przez firmę.

Dlaczego uważasz to za nierealistyczne?

Dziękuję,
TT

[Schlumpf]

Cześć tt2k,

sądzę, że największym problemem będzie Twoja historia kredytowa. O ile mi wiadomo, negatywne wpisy są usuwane trzy lata po zakończeniu sprawy na koniec roku. Jeśli opisujesz swoją sytuację dokładnie, to w styczniu Twoja historia kredytowa powinna być czysta. Czy złożyłeś już wniosek o sprawdzenie swojej historii kredytowej? Jeśli tak, to jaki masz wynik punktowy w Schufa?

[ADMCI4]

Cześć,

dziękuję za wasze odpowiedzi.

Aktualnie nie rozumiem tego w pełni. Ale po odjęciu podatków i ubezpieczenia zdrowotnego mam realistyczne 1900 euro. Dodatkowo opłata netto za wynajem wynosi 500 euro.

Przy zakupie domu za 170 000 euro i oprocentowaniu 2,75% wysokość raty kredytowej wynosi około 500 euro.

Jestem singlem i nie mam dużych zobowiązań finansowych, większość ubezpieczeń jest opłacona przez firmę.

Dlaczego jest to uważane za nierealistyczne?

Dzięki,
TT

Wiesz, w 2011 i 2010 roku Twoje miesięczne przychody netto nie wynosiły 1900 euro. Przy oprocentowaniu 2,75% i spłacie 2% (żeby nie przekroczyć 40-letniego okresu finansowania) rata miesięczna wynosiłaby 673 euro. Do tego dochodzą opłaty za ubezpieczenie budynku, podatek od nieruchomości, rezerwy na naprawy.

Jeśli teraz dokonamy nowego obliczenia:

1.900 euro dochodu
- 673 euro rata kredytu
- (szacunkowo) 20 euro ubezpieczenie budynku
- 150 euro rezerwy
- 15-20 euro podatek od nieruchomości
- wynajem
- ubezpieczenia
- samochód
- benzyna
- telefon/komórka
- opłaty radiowo-telewizyjne
- jedzenie
- ubrania
- artykuły higieniczne
- urlop
- itd.

To może spowodować, że banki uznałyby to za zbyt niski dochód dla takiej sumy finansowania.

Sugestia mojego poprzednika odnośnie własnej histroy kredytowej jest trafna i najlepiej skontaktować się z niezależnym pośrednikiem finansowym. On będzie w stanie najlepiej pomóc (jeśli to możliwe).

[finanzer33]

Pierwszy kontakt powinien raczej zostać nawiązany z bankiem domowym. Z nim można omówić tę sprawę. Bank domowy ma możliwość zabezpieczenia kredytu poprzez poręczenie (regionalne fundusze wsparcia), co zmniejsza dla niego ryzyko. Mimo to uważam, że to przedsięwzięcie, podobnie jak moi poprzednicy, jest bardzo chwiejne.

[ADMCI4]

Pierwszy kontakt powinien być raczej nawiązany z bankiem domowym. Z nim można omówić tę kwestię. Bank domowy ma możliwość zabezpieczenia pożyczki poprzez poręczenie (odwrotne) ze środków regionalnych (np. IBB,IB, itp. - w zależności od landu, w którym znajduje się kredytobiorca).

Dzięki temu ryzyko dla niego się zmniejsza. Niemniej jednak uważam ten plan, tak jak moi poprzednicy, za bardzo chwiejny.

Bank domowy już odrzucił klienta.

[finanzer33]

Ojej... przeoczyłem. Przepraszam.

Pozostaje tylko skorzystanie z usług niezależnego doradcy finansowego.

[ADMCI4]

Ups...übersehen. Przepraszam.

Nic nie szkodzi, klient i ja ci wybaczamy. Błędy tylko pokazują ludzką naturę.

Pozostaje nam tylko skorzystać z usług niezależnego doradcy finansowego.

Zawsze powinno się iść tą drogą równolegle do banku.
Oferty często są lepsze/bardziej dostosowane niż oferty banku.

Wyjątki potwierdzają regułę

[tt2k]

Dziękuję za wasze aktualne odpowiedzi. Chciałbym was teraz na bieżąco informować. Dzisiaj byłem w SPK z rocznymi sprawozdaniami finansowymi, aktualnym BWA i kilkoma szczegółami dotyczącymi obiektu.

Więc oryginalna treść brzmiała: Damy radę, możesz teraz przystąpić do negocjacji z sprzedawcą. Jestem trochę zaskoczony, bo nie mam nic na piśmie. W chwili obecnej zaproponował: 10-letnie zabezpieczenie, 2% spłaty kapitału i 3,5% oprocentowanie daje miesięczną ratę w wysokości 730 euro.

Zadzwoniłem też do mojego banku (DB). Chcą teraz sprawdzić, ale chyba nie zrobią nic bez opinii budowlanej.

Jeśli chodzi o Schufę, incydent miał miejsce w grudniu 2009 roku. Więc minęło dokładnie 3 lata. Myślę, że wpis musi zostać skreślony, zanim zacznę projekt. Jeśli wpis zostanie usunięty, czy pozostaną jakieś dalsze konsekwencje?

Teraz zbiorę kilka ofert bankowych i zobaczymy, co na to powiedzą. Trzymajcie za mnie kciuki;-)

Dzięki,
TT

@Leroy
Zapomniałeś o czynszu, który obecnie płacę i który zniknie. Ponadto moje prywatne wydatki są prawie zerowe, ponieważ większość idzie na podatek od firmy... np. samochód, paliwo itp. Latem prywatnie mam tylko kabriolet, ale to nie zmienia sytuacji.

@finanzer33
Dotychczas żaden bank mnie nie odrzucił. Trzy lata temu miałem pewne plany, ale wówczas zostały one odrzucone.

[Latinl]

Najpierw podpisz umowę sprzedaży, a następnie umowę pożyczki, gdy obie są już ustalone.

[NaTwoim13]

Cześć tt2k,

Z mojego punktu widzenia Sparkasse postępuje bezboleśnie w kwestii wpisu do Schufa, ponieważ najprawdopodobniej go w ogóle nie widzi, ponieważ nie uczestniczy w procedurze Schufa.

[tt2k]

Cześć,

już pobrałem raport z Schufy. Negatywne wpisy z tamtego czasu zniknęły. Aktualnie moje punktowanie wynosi 95.61, nie jestem pewien, czy to jest dobre.

Za dwa tygodnie dokładniej przyjrzę się budynkowi i będę mógł lepiej oszacować koszty remontu.

W jakim banku powinienem ponownie złożyć wniosek o finansowanie?

Deutsche Bank nawet nie złożyła mi oferty. Dla nich remont własnymi siłami nie wchodzi w grę. Ponadto, moi doradcy nie byli przekonani. Jednak mój doradca podatkowy już wcześniej powiedział mi, że ten bank nie jest odpowiedni dla przedsiębiorców o moim rozmiarze.

Z poważaniem
TT