Capital Investment 4

[darbas]

Cześć wszystkim.

Co do podstawowej koncepcji: Mieszkam na wynajem w centrum Kolonii (1050€ z opłatami miesięcznie za 100 mkw, co jest stosunkowo tanie). Chciałbym zakupić mieszkanie na starość, które początkowo miałoby być wynajmowane (ponieważ powstałe koszty mogą wtedy być odliczone od podatku). Jest to w pełni odnowiona (łącznie z dachem) zabytkowa kamienica. Spodziewane dochody z czynszu wynoszą około 2200€ netto.

Cena zakupu mieszkania: 760 000€. Koszty dodatkowe zakupu oraz ewentualnie 20-40 000€ mogę pokryć z kapitału własnego.

Średnie dochody netto: około 5100€, plus niewykalkulowane dodatki (około 10 000€ rocznie).

Brak dzieci/zobowiązań/płatności alimentacyjnych/innego kredytu.

Potrzebuję miesięcznie około 2200€ na życie (wliczając czynsz), pozostaje około 2900€.

Przy zakładanym oprocentowaniu 5% (co stawia pytanie o realność) od 750 000€, miesięczna obciążenie odsetkami wynosi około 3100€, plus początkowo 1% spłaty ~ 3700€.
Pytanie 1: Czy obliczenia są poprawne i realistyczne?

Najgorszy scenariusz to brak najemców. Oznacza to pełne wydatki (z wyjątkiem spłaty, która może być odliczana) oraz brak dochodów.

Przewidziałem koszty dodatkowe (śmieci, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, podstawowe koszty ogrzewania itp.) na około 3000€ rocznie (250€/miesiąc).

Jeśli odliczę podatek (przy 42% stawce podatkowej) od 3350€ miesięcznych kosztów stałych (bez spłaty), otrzymam około 1950€ plus około 600€ spłaty = 2550€.
Pytanie 2: Czy to jest poprawne? Co jeszcze zostało pominięte?

Dla mnie oznacza to, że w najgorszym przypadku - czyli koszty przy braku czynszu - nadal jestem około 350€ poniżej granicy, od której zaczyna się degradacja kapitału.

Pytanie 3: Czy to jest prawidłowe?

Z pewnością bardzo by mi pomogło, gdybyś mógł mi udzielić trochę wsparcia lub porady w tej sprawie. Jestem gotów szybko odpowiedzieć na pytania.

Nie uwzględniłem (ponieważ nie mam wystarczającej wiedzy na ten temat) odpisów amortyzacyjnych dla nieruchomości i elementu zabytkowego.

Pozdrawiam serdecznie, Darbas.

[2Bolitho]

W tej kwestii powinieneś skonsultować się z kimś. Pieniądze wydane na doradcę podatkowego są dobrze inwestowane. Możesz również porozmawiać z bankiem i wysłuchać, co mają do powiedzenia. Powodzenia.

[Slowmotion]

Najgorszym scenariuszem jest, gdy uda Ci się wynająć mieszkanie, ale najemcy nie płacą czynszu.

W takim przypadku oprócz kosztów eksploatacyjnych ponoszonych przez wynajmującego, musisz także pokryć koszty eksploatacyjne najemcy, a ostatecznie nie ma co odzyskać od najemców.

Zanim pozwolisz najemcom na wyrzucenie, minie wiele lat, a koszty sięgną dziesiątek tysięcy euro. Gdy w końcu opuszczą lokal, będziesz musiał zainwestować dużo pieniędzy w remont mieszkania, zanim będzie można je ponownie wynająć.

Takie rzeczy powinieneś uwzględnić...

Dlatego raczej polecałbym Ci zakup własnego mieszkania i oszczędzanie kosztów wynajmu Twojego obecnego mieszkania.

Koszty dodatkowe związane z zakupem wynoszą zazwyczaj 12-13% ceny zakupu (ale zależą od lokalnego podatku od nabycia nieruchomości, prowizji maklerskiej itp)...

[Leroy]

Dzień dobry wszystkim.
Dobry wieczór
Co do podstawowej idei: Mieszkam wynajmuję mieszkanie w centrum Kolonii (1050€ z opłatami miesięcznie - co jest dość tanie jak na 100 mkw)

Chcę kupić mieszkanie jako zabezpieczenie emerytalne, które początkowo będzie wynajmowane (ponieważ powstałe koszty można odliczyć). Jest to w pełni odnowiona (wraz z dachem) zabytkowa nieruchomość. Oczekiwane dochody z najmu wynoszą około 2200€ netto.

Cena zakupu mieszkania: 760.000€
Koszty zakupu oraz ewentualnych 20-40.000€ mogę sfinansować z własnego kapitału.
Zgadzam się z poprzednim mówcą, że w przypadku zakupu w takiej skali sens ma jedynie indywidualne doradztwo. W przypadku takiej ceny zakupu zdecydowanie powinieneś zlecić niezależnemu rzeczoznawcy szacowanie dokładnej wartości nieruchomości (koszt około 2.000 - 3.000€). Ponieważ prawdopodobnie kupujesz to mieszkanie od dewelopera, który odnowił obiekt, lub od spółki dystrybucyjnej. Wtedy powinieneś wiedzieć, że firmy chcą też na tym zarobić. Często jest to około 8-12% ceny zakupu (górna granica nie istnieje).
Musisz wiedzieć, czy chcesz zapłacić firmie 60.000-90.000€ prowizji + koszty zakupu, które również nie idą na obiekt.

Mimo to zakup może się opłacać, ale w przypadku takiej sumy inwestycji powinieneś bardzo dobrze się zinformować.
Dochód netto: około 5100€, plus niepoliczalne dodatki (około 10.000€ rocznie)

Brak dzieci/zobowiązań/płatności alimentacyjnych/innych kredytów.

Potrzebuję około 2200€ miesięcznie do życia (wliczając w to czynsz), pozostaje: około 2900€

Przy założeniu oprocentowania 5% (tu pojawia się pierwsze pytanie o realizm) w przypadku 750.000€ oznacza to miesięczny koszt odsetkowy około 3100€ - plus początkowo 1% spłaty kapitału ~ 3700€
Pytanie 1: Czy obliczenia są poprawne i realistyczne?
Jakie jest oprocentowanie i czy w ogóle masz wymaganą zdolność kredytową i zabezpieczenia dla takiej sumy finansowania, można ustalić tylko w ramach indywidualnego doradztwa.
Najgorszy scenariusz to pusty lokal. Oznacza to pełne wydatki (które można odliczyć oprócz kapitału) i brak dochodów.

Koszty dodatkowe (śmieci, podatek gruntowy, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, podstawowe koszty ogrzewania itp.) oszacowałem na 3000€ rocznie (250€/miesiąc).

Jeśli odliczę podatek (przy 42% stawce podatku), od tych 3350€ stałych kosztów miesięcznie (bez spłaty kapitału), przychodzę do około 1950€ plus około 600€ spłaty kapitału = 2550€
Pytanie 2: Czy to jest poprawne? Co przegapiłem?

Dla mnie oznacza to, że w najgorszym przypadku - czyli koszty w przypadku braku najmu, nadal jestem około 350€ poniżej granicy, przy której musiałbym sięgać do kapitału.
Pytanie 3: Prawda?

Bardzo mi pomógłbyś, jeśli mógłbyś udzielić mi trochę wsparcia lub porady.
Chętnie odpowiem na pytania szybko i zwięźle.
Nie uwzględnione (ponieważ mam za mało doświadczenia w tej konkretnej dziedzinie, to nie uwzględniłem odpisów od nieruchomości i części zabytkowej nieruchomości)
W całkowitej cenie zakupu są 2 części: część pierwotnej ceny zakupu oraz część odnowienia (np. deweloper kupuje obiekt za 500.000€ i odnawia za 260.000€ = cena zakupu 760.000€).

Część pierwotnej ceny zakupu (nazywana częścią budynku) możesz odpisywać liniowo po 2% rocznie.

Część odnowienia możesz odpisać w ciągu pierwszych 8 lat po 9% i w kolejnych 4 latach po 7% (8x9% + 4x7% = 100%).

Ten odpis ma wpływ jak stratę na twoje dochody i zmniejsza twój dochód do opodatkowania.
Serdeczne pozdrowienia, Darbas

Serdeczne pozdrowienia Leroy

[Geldbaum]

Witaj pracodawco,

najpierw spróbujmy zgłębić podstawę centralną, czyli sam obiekt/inwestycję, bez uwzględnienia Twojej osobistej zdolności finansowej:


Cena zakupu: 760.000,- €
Podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 5% (u nas): 38.000,-€
Koszty notarialne (około 1,5%): 11.400,-€
Koszt całkowity: 809.400,-€


Kapitał własny: koszty nabycia (około 40.000,-€) + (20.000,-€ -do 40.000,-€).



Pozostaje więc około 95% ceny zakupu do sfinansowania, czyli 722.000,-€.


Oczekiwane przychody z najmu netto, czyli bajkowe 2.200,-€/miesiąc
Roczny bruttoświat najemcy: 26.400,-€


Jako inwestycja kapitałowa, sensowne jest zastanowienie się, jak wysoka jest cena zakupu w stosunku do wielokrotności rocznego czynszu:


809.400,-€/ 26.400,-€ = 30,659-krotność


Cena zakupu Twojej inwestycji wynosi zatem 30,659-krotność rocznego czynszu netto. Oznacza to, że masz 3,261% zwrotu z całkowitej ceny zakupu.


Nie uwzględniliśmy jeszcze następujących kosztów:


Koszty nieuwzględniane w czynszu przez najemcę, takie jak
Fundusz remontowy
Opłata za zarządzanie nieruchomością


Załóżmy, że fundusz remontowy wynosi 0,50 € za metr kwadratowy, a opłata za zarządzanie nieruchomością wynosi dodatkowe 15,-€, oznacza to dla Ciebie zmniejszenie miesięcznych przychodów z najmu w następujący sposób:

Szacowane 2.200,-€ - 50,-€ (fundusz remontowy) – 15,-€ (opłata za zarządzanie) = 2.135,-€


Oznacza to nowe roczne przychody z najmu w wysokości 25.620,-€
Oznacza to 31,592-krotność rocznego czynszu jako cena zakupu. To daje 3,165% zwrotu.

Teraz zobaczmy, czy masz dochody z obiektu, czy tylko wydatki. Słowo kluczowe tutaj to „przepływ gotówki”:

Szacowane przychody z najmu: +25.620,-€
Odejmując oprocentowanie dla finansowania około 95% (722.000,-€) (optymistycznie około 3,3% na 10 lat): -23.826,-€
Odejmując minimalną spłatę w wysokości 1%: -7.220,-€
Wynik: -5.426,-€.


Oznacza to, że masz negatywny przepływ gotówki w wysokości około -542,- € miesięcznie.


Oprócz bajkowych dochodów z najmu, pozostaje jeszcze pytanie, czy zostanie zawarta umowa o stopniowe zwiększanie czynszu czy nie.

Nie uwzględniłem podatków. Jeśli otrzymujesz zwrot podatku, to jest to dodatkowy atut. Inwestycja kapitałowa powinna być opłacalna już bez jakichkolwiek „premiowych obciążeń podatkowych”! W tym przypadku jednak nie jest!

Uważam, że nieruchomość jako inwestycja kapitałowa jest zbyt droga do zainwestowania przy 16-krotności rocznego czynszu. Cena 30-krotna absolutnie przekracza moje ramy rozsądnej inwestycji w nieruchomości, czy nieruchomość została super rewitalizowana czy nie!

Większość doradców finansowych to nie są „eksperci biznesowi”, tylko „outsiderzy biznesowi”! Oznacza to, że choć nauczyli się sprzedawać, mają niewielkie doświadczenie w dochodowym inwestowaniu! Przecież (główny) dochód większości doradców finansowych nie pochodzi z udanych inwestycji, ale z sprzedaży produktów inwestycyjnych!
Oznacza to, że nie prowadzą/ nie mieli nigdy firmy, ani nie inwestują regularnie z zyskiem. Gdyby to było inaczej, nie 9 z 10 inwestorów osiągałoby tylko straty!


Jak już wspomniałem, mówię tutaj o większości doradców finansowych.


W tym duchu życzę Ci wszystkiego najlepszego w przyszłości i pozdrawiam serdecznie z regionu Karlsruhe




Mario Celic

[Latinl]

Świetne rozliczenie i analiza!

[darbas]

Dobry wieczór,

w pierwszej kolejności serdeczne podziękowania za liczne odpowiedzi, w szczególności dla Pana Celic za obszerny rachunek.
Po ponownym spokojnym przemyśleniu przez kilka dni, rozmowie z bankiem i przeanalizowaniu moich finansów, doszedłem również do wniosku, że ryzyko tutaj (obecnie) jest zbyt duże, zależność od ulg podatkowych i ogromne ograniczenie mojej przestrzeni finansowej w razie czego nie jest sensowne.

Niewątpliwie jest to wspaniała nieruchomość, położona w samym centrum z bezpośrednim dostępem do Renu, jednakże - prawie 5,800 €/m² plus koszty dodatkowe jest po prostu ekstremalnie drogie nawet jak na warunki miejskie. Pozostaje dodatkowo obawiać się czy przewidywane dochody z najmu faktycznie się potwierdzą.

Dziękuję za wasze szczere słowa i zaangażowanie.

Pozdrowienia,

Darbas