Capital Investment 4

[doggi]

Witaj!

W 1998 roku kupiliśmy Dom szeregowy i teraz chcemy przeprowadzić projekt budowy - również ze względu na ówczesne złe stopy procentowe (mamy jeszcze kredyty oprocentowane na 5,3%) oraz chęć posiadania domu z drewna.
Ten Dom będzie oczywiście sprzedany.

Zamówiliśmy również wycenę i planujemy pokryć koszty działki z czystego zysku ze sprzedaży domu, o ile cena sprzedaży zostanie osiągnięta, przy czym cena ta jest już wysoka i zabezpieczona.

Obszar budowlany, na którym chcemy kupić, został właśnie zakupiony przez firmę budowlaną - sprzedaż będzie prowadzona przez pośrednika banku.
Powiedziano mi, że teraz projekty muszą zostać zatwierdzone przez Radę Miasta - działki można rezerwować od marca - rozpoczęcie budowy przewidywane jest na 2014 rok. Nie podano mi jeszcze informacji o kosztach.

Teraz moje dwie pytania:

1. Jeśli zakłada się rozpoczęcie budowy 1.01.14, a działka jest zarezerwowana od marca - kiedy zazwyczaj trzeba uiścić opłatę za działkę?
Oczywiście chcemy najpierw sprzedać Dom, zanim rozpoczniemy budowę.
Oznacza to, że jeśli Dom nie zostanie sprzedany do 1.01.14, nie zbudujemy na tym obszarze - nie chcemy i nie możemy sobie pozwolić na jednoczesne posiadanie dwóch domów!

2. Chcemy zdecydowanie odejść od naszego banku! To również jeden z powodów, dlaczego chcemy najpierw sprzedać Dom - oczywiście będziemy musieli zapłacić około 70 000 € jako odszkodowanie za wypowiedzenie umowy. Pozostałe 30 000 €, które są jeszcze zaległe, będą pokryte w ciągu 10 lat.
Czy istnieje ogólna procentowa stawka? Nie mam pojęcia, ile mogą zażądać za takie odszkodowania... 1%? 10%?
Zakładam, że na pewno będzie to opłacalne, biorąc pod uwagę obecnie niskie stopy procentowe.

3. Mamy jeszcze 2 kredyty, które są finansowane przez bank i oszczędzane w kasy bausparkasse. Rozumiem, że ponieważ oba nie są jeszcze gotowe do przekazania, będziemy musieli zwrócić dofinansowania, czy to jest poprawne? Co z nimi zrobić? To nie jest duża kwota, ale to około 7000 €, które chcielibyśmy także uwzględnić w finansowaniu. Czy kasa bausparkasse jest powiązana z bankiem przez ten kredyt? Zawsze współpracują...

Dziękuję za przeczytanie - mam nadzieję, że ktoś odpowie na moje pytania!

Pozdrowienia
doggi

[bruno68]

Cześć Doggi,

Twój tekst jest zbyt obszerny, aby po prostu na niego odpowiedzieć!
Twoje myśli są godne szacunku, ale są naiwne i mają luki!
Wasz plan jest zbyt chaotyczny i ryzykowny!

Ostatecznie wasze działania są skazane na porażkę!

1) Bank musi najpierw zgodzić się na wcześniejsze spłacenie!

Należy skierować zapytanie do banku, czy w ogóle tego dokonają

Reszta nie ma znaczenia

Oczywiście, możecie narzucić wszystko, co planujecie! Ale tylko poprzez osobiste bankructwo!

Oczywiście mogę wam powiedzieć, jak wyjść z umowy kredytowej, ale nie tutaj. Informacje są zbyt niejasne! Pytanie brzmi, czy dostaniecie jeszcze nowy kredyt na wasz nowy Dom!

Z waszego listu wnioskuję, że nigdy nie zrozumieliście, jak finansowaliście!

1) Ustawa o obligacjach wskazuje na zastaw!
2) Dla obligacji musi być zastaw hipoteczny w obrębie zabezpieczenia!
3) Różnicę finansuje prawdopodobnie dopłata KfW?
czyli przy kosztach budowy wynoszących 200 000 €, 150 000 € finansowane są poprzez zastaw, a 50 000 € poprzez środki KfW!
Zastaw nie może być podzielony, ponieważ odnosi się do całego domu!!!

Obszar budowy, na którym chcemy kupić, został właśnie zakupiony przez firmę budowlaną, a sprzedaż będzie prowadzona przez pośrednika banku.

Proszę, proszę, nie nazywaj osoby pracującej dla banku:
Pośrednik, to tak samo błędne, jak myśl o sztucznym zającu jako o prawdziwym króliku!

W 1998 roku kupiliśmy szeregowiec i teraz chcemy – również z powodu złych ówczesnych stóp procentowych (mamy nadal kredyty oprocentowane na 5,3 %!!!)
Co jest złego w tym, że w 1998 r. uzyskaliście kredyt na 15 lat oprocentowany na 5,3%?
Wtedy nie mieliście pieniędzy na budowę i teraz również ich nie macie! Dlaczego teraz stopy procentowe mają być tańsze niż wtedy?

Chętnie bym wam pomógł, ale z tą informacją nie jest to możliwe!
Chętnie drogą mailową

bruno

[Latinl]

do 1:

to powinieneś zapytać wykonawcę, miasto. Czy możesz sobie na to pozwolić, zależy od tego, jak duża jest elastyczność inwestora/miasta. Ale jeśli chcesz sprzedać Dom i zbudować nowy, musisz zmierzyć się z problemem podwójnego obciążenia. W przeciwnym razie istnieje opcja pożyczki mostkowej (choć tutaj też trzeba płacić odsetki. W niektórych przypadkach dopiero od 7. miesiąca)


do 2:

no właśnie, tylko dlatego, że chcesz odejść od banku i masz żal do wysokich odsetek sprzed lat, to dziwny argument. W 1998 r. ówczesne stopy procentowe były rynkowe, a bank na pewno nie zwolni Cię bezpłatnie z istniejących kredytów. To jest ich prawo, też wtedy drogo się refinansowali. Klienci często to zapominają. Powinieneś po prostu nie być zbyt optymistyczny przy sprzedaży domu. Często jest się pod presją i potem wychodzi na gorsze


do 3:

dlaczego miałbyś zwracać dotacje? Przecież oszczędności mieszkaniowe nie są przypisane do konkretnego obiektu i mogą być dalej oszczędzane.

[doggi]

@bruno:

Uważam, że reakcja na moje pytania jest dosyć drastyczna.
Można też zachować spokój - LatinL potrafił odpowiedzieć normalnie.

Pan mnie nie zna, a określa mnie jako naiwnego i widzi w prywatnej upadłości? Serio?

Cała sytuacja ma oczywiście swoją historię.

To, że kupiłem Dom mając 21 lat - wtedy tego nie przewidywałem - to się po prostu tak szybko skomplikowało. W tym domu jest także moja część spadku, a otrzymałem kredyt w banku - pomimo że dopiero skończyłem naukę i podpisałem pierwszą stałą umową.
I tak - byłem niedoświadczony!
Oczywiście kwota nie była ogromna, a zabezpieczenie było większe!

W ciągu lat inwestowaliśmy w ten Dom więcej -
zaczynając od nowego dachu, remontów energetycznych, itp.
Na to znowu wznieśliśmy kredyty.
Myślę, że niewielu może pozwolić sobie na większe naprawy z oszczędności.

KfW istnieje tylko w remontach energetycznych - z super stopą procentową - o tym w ogóle nie mówię.

Chodzi mi o kredyt w wysokości 28000 € z 5,3% stałym do 2018 roku
oraz 36000 € z 4,9% stałym do 2021 roku.
KfW- możemy spłacić za darmo z nadpłatą.
Tak samo inny mały kontrakt, który przekroczył 10 lat i może być wypowiedziany z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia bez opłaty dodatkowej.

Dom, który ma zostać zbudowany - jest już zaplanowany - mamy wycenę.
Koszty budowy szacowane są na 180000 €.
Na pewno pokryjemy koszt działki z różnicy w cenie sprzedaży domu.

Pan nie miał pieniędzy w 1998 roku na budowę i dzisiaj też nie ma pieniędzy na budowę! Dlaczego teraz jego oprocentowanie miałoby być niższe niż kiedyś?

Naprawdę nie chce Pan ode mnie odpowiedzi na to! Spojrzenie na historię oprocentowania z ostatnich 15 lat mówi wszystko...
Skąd w ogóle bierze Pan, że nie mamy kapitału własnego?
W ciągu ostatnich 15 lat eksploatowaliśmy ten Dom mocno i z zyskiem możemy kupić działkę - koszty dodatkowe zakupu oraz budowy możemy pokryć w ten sposób.

[FONT=Century Gothic]Proszę, proszę, nie nazywajmy ludzi pracujących dla banku:
Pośrednik taka określenie jest tak samo fałszywe, jak fałszywy zając jest prawdziwym zającem![/FONT]

Przepraszam - ale do tej pory nie miałem zbyt wiele wspólnego z pośrednikami - mogę powiedzieć tylko to, co jest napisane w gazecie. Czy to jest prawdziwy zając czy fałszywy zając - dziecko potrzebuje po prostu nazwy!

@LatinL

Dzięki za miłą odpowiedź.

Oczywiście zdaję sobie sprawę z podwójnego obciążenia, gdy chce się zbudować coś nowego, i oczywiście to brałem pod uwagę. I gdzieś chcielibyśmy nadal mieszkać podczas budowy

Po prostu nie chcemy obciążenia dwoma domami - nawet jeśli ekonomicznie nie ma to dużego sensu - najpierw sprzedamy Dom - jeśli będziemy mieli szczęście i będziemy mogli mieszkać w nim do końca budowy na wynajęciu - będziemy zadowoleni - w innym przypadku tymczasowo przeniesiemy się do wynajmowanego mieszkania - tam koszty są przynajmniej przewidywalne i na pewno niższe niż raty za Dom i ewentualne naprawy, które mogą być konieczne - oprócz wszystkich innych kosztów, jakie niesie Dom..

Mnie nie obchodzi, że pieniądze na wynajem są marnowane - zamiast być przeznaczane na spłatę - ale nie chcemy podjąć ryzyka, że utkniemy na tym domu.

Co do punktu 2.

Oczywiście jesteśmy gotowi zapłacić odszkodowanie przedterminowe - to oczywiste - chciałem po prostu wiedzieć, czy można coś ogólnego powiedzieć na ten temat, ile to jest - czy to jest tak skomplikowana formuła, której nie da się obliczyć z tyloma niewiadomymi.
Chcieliśmy po prostu znać aktualny oprocentowanie dla nowego domu - pewnie każdy chciałby to wiedzieć, kto znalazłby się w naszej sytuacji.
Jeśli pozwolą nam opuścić stare umowy i zapewnić nam rynkowy procent, nie będziemy mieli problemu pozostać tam.

Niestety jednak w przypadku remontów i rozbudowy tego domu zawsze było tak, że nie oferowali nam oprocentowania rynkowego - zawsze z miłą opcją, że są wpisani jako pierwszy zastaw w księdze wieczystej i i tak nie bylibyśmy w stanie znaleźć innej banki.
To jest powód, dla którego chcielibyśmy odejść. Nie podoba mi się, gdy zostajemy szantażowani..

Co do punktu 3. Być może najpierw zatrzymamy ją na pewien czas. Chcielibyśmy po prostu zainwestować te pieniądze w nową budowę - ale nie z opcją konieczności zwrotu dopłat. Po zakończeniu budowy zobaczymy, jak będziemy kontynuować.

Zobaczymy, co przyniesie przyszłość.. Dziękuję!