Capital Investment 4

[ohnemooswaslos]

Cześć Razem,

Obecnie rozważam następującą koncepcję:

1) zakup wielorodzinnego domu około 500 tys. euro w centrum miasta
2) sfinansowanie całości (2,5% ror / 15 lat)
3) spłacanie nieruchomości i odsetek za pomocą dochodów z najmu (około 40 000 euro rocznie)

Napisałem arkusz Excela i odpowiednio wprowadziłem wszystkie dane i rzeczywiście się to opłaca. Po 15 latach wszystko zostanie spłacone.

jedna uwaga:
-dochody z najmu podlegają opodatkowaniu, jednak odsetki mają pozytywny wpływ.
-naprawy itp. będą dodatkowym kosztem, jednak nieruchomość do tego czasu jest prawdopodobnie warta więcej niż obecnie.

Co sądzicie o moim planie? Czy coś istotnego przeoczyłem?

Dziękuję za Waszą opinię.

[Ravemaster84]

Czy kiedykolwiek myślałeś o ryzyku opustoszałych lokali lub lokatorów-nomadów?

[ohnemooswaslos]

To jest dobre spostrzeżenie. Jednak uważam, że ryzyko związane z mieszkaniowymi wędrowcami jest ograniczone ze względu na podział na kilka mieszkań. Pustostany w centrum miasta właściwie mnie nie martwią...

[2Bolitho]

Powodzenia w poszukiwaniach finansowania. Jeśli w ogóle otrzymasz ofertę finansowania powyżej 100%, to nie otrzymasz 2,5% oprocentowania. Banki będą wymagać udziału własnego. Jeśli cena nieruchomości spadnie, wpłynie to na twój kapitał własny, a nie na ich masę finansowania. Wiemy już wszyscy, że ceny nieruchomości mogą również spaść.

[Dahut]

Moje doświadczenie zeszłego roku było takie, że banki oczekują udziału własnego wynoszącego co najmniej 40% w przypadku obcej nieruchomości.

[Geldbaum]

Cześć Ohnemosswaslos,

jeśli Twoje "około dane" się zgadzają, to na pewno jest to już dość dobra oferta.



Brakuje mi konkretnych informacji, czy 500.000,-€ to z kosztami dodatkowymi zakupu czy bez? (podatek od nieruchomości, notariusz czy sąd ...)

A w jakim stanie jest to klejnot? Stare ogrzewanie, okna, itp... Czy poddasze jest już wykończone, czy możliwe do wykończenia? (Więcej metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej = więcej przychodów z najmu) Jeśli możliwe do wykończenia, sprawdź, czy uzyskaliby Państwo zgodę na rozbudowę!

Czy Dom jest wynajęty, czy stoi w tej chwili pusty i dochody z najmu są zmyślone?


Przy 500.000,-€ / 40.000,-€ = 12,5 - krotność rocznego najmu. To dokładnie daje 8% rocznego zwrotu z najmu.



Jeśli koszty dodatkowe zakupu są doliczone: (500.000,-€*1,065)/ 40.000,-€= 13,31 - krotność rocznego najmu. Oznacza to 7,51% zwrotu z najmu rocznie.


Jeśli Dom jest wynajęty, zerknij dokładnie na umowy najmu. Najlepiej, aby umowy najmu przeanalizował adwokat. Istnieją na przykład umowy najmu, w których ustalono, że najemca płaci jedynie stałą opłatę najmu, bez klarownego rozróżnienia między czynszem netto a kosztami eksploatacyjnymi.



Zajrzyj również do wszystkich transakcji związanych z budynkiem z ostatnich 3 lat, co zostało naprawione, a co nie. Czy wszyscy najemcy (jeśli już wynajęty) zawsze płacili czynsz regularnie i terminowo... itd...


Dla Ciebie jako inwestora ważne jest również, aby czynsze rosły zgodnie z inflacją! Na przykład przy wzroście czynszu o 3% rocznie, przy 40.000,-€ dochodów z najmu każdego roku otrzymasz dodatkowe 1.200,-€ dochodów z najmu. Albo minimum 1.200,-€ utraty siły nabywczej Twoich 40.000,-€ rocznie, jeśli nie podniesiesz czynszu (nie możesz)!


Kto ma zarządzać nieruchomością? To również mogą być dodatkowe koszty dla Ciebie, które zmniejszają zwrot z najmu. Czy chcesz utworzyć fundusz na przyszłe remonty? To również zmniejsza netto zwrot z najmu, albo lepiej powiedziane, Twój miesięczny "cashflow"!


Czy istnieje potencjał na ewentualne świadczenie usług Bed and Breakfast? (lub wynajem krótkoterminowy = wyższe dochody)


Aha, a teraz jeszcze ten kochany Urząd Skarbowy ...



Przed zakupem zaangażuj więc przynajmniej rzemieślnika (jeśli Ty sam nim nie jesteś), adwokata i doradcę podatkowego. A jeśli potem okaże się, że na pewno nie chcesz/nie powinieneś nabywać obiektu, to na pewno nauczyłeś się wiele o przygotowaniach do zakupu nieruchomości. A opłaty za studia praktyczne wyniosły jedynie kilkaset (lub kilka tysięcy) euro (honoraria dla adwokata i doradcy podatkowego), które na pewno się opłaciły!



Albo, jeśli powyższe jest zbyt skomplikowane, możesz zapłacić pełne opłaty za studia w wysokości około 500.000,-€, tak jak robi większość!


Pozdrowienia z okolic Karlsruhe przesyła

Mario Celic

[StefanSchulze]

Cześć Alleine,

To brzmi bardzo dobrze.

Jeśli obiekt jest naprawdę taki dobry, będziesz musiał się pospieszyć, aby nikt inny nie zdążył ci go wyprzedzić. Ale mam pewne obawy dotyczące finansowania.

Dla banku jesteś inwestorem kapitałowym, który jest oceniany za pomocą znacznie ostrzejszych kryteriów niż użytkownik własny. Ryzyko niewypłacalności kredytu jest znacznie wyższe niż dla użytkownika własnego. Dlatego trudno jest uzyskać finansowanie powyżej 80% ceny zakupu lub wartości rynkowej (w zależności od tego, która wartość jest niższa).

Spróbuj u swojego banku, który cię najlepiej zna, lub w innym banku, z którym miałeś już dobre doświadczenia kredytowe. Alternatywnie możesz także wykonać krótką weryfikację tutaj:

Jeśli wyszukasz moje nazwisko w Google, przejdź do mojego profilu Xing i kliknij na link, który cię zainteresuje!

Jeśli to nie zadziała, trzymaj się na pewno swojego banku.

Powodzenia!
Stefan