Capital Investment 4

[Joachim]

Kochani użytkownicy forum,

dostałem od mojej instytucji bankowej odpowiedź, która dla mnie jest zagadką i będę wdzięczny, jeśli ktoś mógłby mi tutaj pomóc z interpretacją. Z góry dziękuję za odpowiedzi!

Oto co się dzieje:
Od kilku lat spłacam kredyt hipoteczny (kredyt ratalny) i teraz miałbym możliwość znacznego zwiększenia raty kapitałowej. Spodziewam się, że w rezultacie zaoszczędzę pieniądze: Pozostały dług zostanie spłacony znacznie szybciej, a ja zaoszczędzę na odsetkach kredytowych.

Umowa faktycznie daje mi możliwość rocznej spłaty aż do 10%. Teraz bank pisze do mnie mniej więcej tak: Chętnie możesz zwiększyć ratę kapitałową. Od teraz płacisz miesięcznie (na przykład 2000 euro zamiast wcześniejszych 1000 euro - PLUS OSZCZĘDZONE ODSETKI-.

Co to oznacza? Czy dla mnie finansowo jest obojętne, czy spłacam szybciej? Rozumiem to w ten sposób, że bank w zasadzie zatrzymuje te przypuszczalnie oszczędzone odsetki jako karę za szybszą spłatę.

Czy szybsza spłata kredytu w ogóle nie przynosi mi korzyści finansowej? Jak rozumiecie pismo banku?

Z góry dziękuję za Wasze wskazówki.
Joachim

[Ravemaster84]

Myślę, że chodzi tutaj raczej o to, że opcja 10% rocznie jest traktowana jako JEDNORAZOWA dodatkowa spłata rocznie. Inaczej mówiąc: To co miałoby iść dodatkowo na spłatę każdego miesiąca, trafia zawsze na konto oszczędnościowe, a następnie pod koniec roku wykonuje się dużą dodatkową spłatę (maks. 10% istniejącego zadłużenia).

[Joachim]

Cześć Ravemaster84,

dziękuję za Twoją ocenę. Chodzi jednak o zwiększenie miesięcznej stopy spłaty, którą chcę podnieść do 10% zgodnie z przewidzianą umownie elastyczną możliwością dostosowania. Dodatkową opcję rocznej jednorazowej wpłaty już maksymalnie wykorzystuję.

Jak więc należy zrozumieć komunikat banku? Serdeczne dzięki za Wasze wskazówki.

Joachim

[NaTwoim13]

Cześć Joachim,

odsetki w ratach równcych są zawsze naliczane tylko od faktycznego długu, ponieważ wraz z amortyzacją udział odsetkowy maleje, a udział kapitałowy rośnie. Rata pozostaje zawsze taka sama, tylko udziały się przesuwają, a bank mówi wtedy o kapitale amortyzacyjnym zyskanym wraz z odsetkami oszczędzonymi, czyli nic innego, jak to, że mniejsza kwota do zapłacenia odsetek staje się dodatkowym kapitałem amortyzacyjnym, bo w przeciwnym razie rata musiałaby maleć. Ale nie robi tego, a zatem automatycznie skraca się całkowity okres trwania przy wyższej amortyzacji!

Stąd zwiększenie udziału amortyzacyjnego ma rzeczywiście wpływ na całkowite koszty, a przy twoim założonym udziale amortyzacji i dodatkowej wpłacie na amortyzację - ogromny.

Tylko ostrożnie, amortyzacji można dokonywać tylko w taki sposób, aby w okresie obowiązywania oprocentowania nie spłacona była cała kwota kredytu, chyba że w umowie kredytowej wyraźnie jest to uwzględnione jako możliwe. Jeśli 10% amortyzacji (zawsze obliczane od pierwotnej kwoty kredytu) prowadzi do tego, że tak się stanie - a na pewno tak jest, bo przy 10% amortyzacji kredyt zostanie spłacony w 10 lat (a już minęło kilka lat) - zwiększenie do 10% nie jest w ogóle dopuszczalne, a dodatkowe wpłaty dodatkowe nie są wtedy dodatkowo dozwolone i możliwe.

[Joachim]

Cześć noelmaxim,

dziekuję za Twoje wskazówki i ocenę. Funkcjonowanie mojej kredytu ratalnego jest takie, jak opisałeś. Dodatkowo istnieją wymienione opcje umów (1) roczna nadpłata do maks. 5% kredytu (2) dostosowanie stopy kapitałowej do maks. 10%/rocznie. Znam również wysokość przyszłej miesięcznej raty przy 10% spłaty, która została obliczona.

Obecnie przy obecnie wybranych warunkach zakładam, że ostateczna rata zostanie spłacona latem 2017 roku. kredyt zostałby wówczas spłacony po około 9,5 latach. Okres wiązania mojej umowy wynosi 15 lat (czyli chociażbym miał obecne warunki, spłaciłbym kredyt przed upływem okresu wiązania).

Czy dobrze Cię rozumiem?: Nawet w takim wypadku mam już problem, ponieważ dopiero po 10 latach mam ustawowe prawo do wypowiedzenia umowy (bez uwzględnienia specjalnych praw odstąpienia). Maksymalna nadpłata funkcjonuje od kilku lat, więc bank w każdym razie nie ma z tym problemu.

Wróćmy do pytania początkowego: W końcu prowadzi to do tego, że zawsze dważę bankowi ich zysk (utraty odsetek od kredytu). Bank odpowiada teraz na moje zapytanie podanym w pierwszym poście dodatkiem: Wysokość nowej stopy przy spłacie 10%/rok = np. 3000 €/miesiąc PLUS OSZCZĘDZONE ODSETKI

Jakie byłyby właściwe kroki do podjęcia (bank na pewno nie dodał tego dodatku bez powodu)?

Jeszcze raz serdecznie dziękuję za wszystkie wskazówki

Joachim

[Joachim]

Cześć noelmaxim,

po przeczytaniu Twojej odpowiedzi ponownie, rozumiem to obecnie tak: Dodatek tekstowy banku jest faktycznie tylko standardowym sformułowaniem używanym w tym kontekście (więc OK).

Pozostaje pytanie, co się stanie, jeśli spłacę kredyt przed zakończeniem okresu obowiązywania oprocentowania. Poprawne?
Jak postępują w takich przypadkach banki? Czy dostanę informację takiego rodzaju nawet w obecnej chwili spłaty, np. latem 2017 r. Niestety spłacili Państwo zbyt szybko kredyt. Dlatego nadal będą Państwo płacić miesięcznie xx € do końca okresu obowiązywania oprocentowania ???

Joachim

[NaTwoim13]

10 lat to czas, który jest ustawowo określony, czyli maksymalny termin uwzględniany zgodnie z § 489 BGB, jednak z zastrzeżeniem, że w każdym przypadku po upływie dziesięciu lat od pełnego otrzymania z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego sześć miesięcy!

W ciągu tego czasu mogą Państwo spłacić pożyczkę, ale nie wcześniej - czyli najwcześniej - dopiero wtedy bieżąca spłata może być zatrzymana tak, że po upływie tego terminu saldo pożyczki wynosi zero! Jeśli zwiększona stopa spłaty (która zawsze jest faktycznie ustalana na podstawową kwotę pożyczki) doprowadziłaby do zera przed upływem terminu, bank może odrzucić zwiększoną stopę spłaty. Jeśli klient ustawi ją tak, że saldo wynosi zero dokładnie w danym dniu, dodatkowe spłaty nie są dozwolone. Jak wspomniano, chyba że warunki kredytu wyraźnie określają, że obie te opcje również prowadzą do wcześniejszego – czyli w okresie zabezpieczenia oprocentowania – zakończenia.

Łatwiej będzie, jeśli obliczą Państwo ratę, która prowadzi do opisanej powyżej sytuacji i poinformują bank, oczywiście można również ustalić na tej podstawie stopę spłaty. Zobaczą Państwo, jak zareaguje bank, bo miałem już okazję doświadczyć najróżniejszych reakcji
Zakończenie po 9,5 roku jest zasadniczo niedopuszczalne, chyba że - jak wspomniano - Państwa umowa to wyraźnie przewiduje albo bank tego nie zauważy, wówczas po prostu spłacają Państwo i jeśli bank akceptuje ratę wraz ze zwiększoną spłatą - chociaż zasadniczo to nie jest możliwe - nie powinno im się nic stać

Oczywiście, bank ponosi stratę w postaci odsetek, ale ryzyko to jest uwzględniane w warunkach kredytowych ustalonych wówczas, ponieważ opcje dodatkowej spłaty i zmiany stopy spłaty są obciążone opłatami, nawet jeśli nie są one specjalnie wskazane i są uwzględnione jako opcje dodatkowe w warunkach kredytowych.

Innymi słowy, na przykład dodatkowa spłata jest często uwzględniona w warunkach, ale można zażądać obniżki o 0,05-0,1 % (odpowiednio zmiana stopy spłaty) w przypadku rezygnacji z niej w niektórych bankach. Na przykład jeśli dodatkowa spłata nie jest uwzględniona, może to skutkować dodatkową opłatą, jeśli klient chce korzystać z tych opcji!
Każdy bank postępuje inaczej, ale w jakiś sposób i gdzieś obie te opcje zawsze są uwzględniane. Niektóre banki mają to ściśle określone, a w innych bankach są to opcje wybieralne, które można kontrolować poprzez kształtowanie warunków.

[NaTwoim13]

Po spłacie pożyczki nie będą Państwo płacić już odsetek, ponieważ nie ma już żadnego długu, a jeśli bank najpierw przyjmie wyższą ratę analityczną zwiększonym współczynnikiem spłaty, to już będzie miał pieniądze i w związku z tym również nie będzie mógł na to pobierać odsetek, co z kolei skutkuje zwiększonym współczynnikiem spłaty w ratach, co nieuchronnie skraca okres kredytowania, a tym samym czas spłaty.

Tak, to ogólna frazes i jest w porządku. Zawsze fajnie skomplikować, to może sprawić, że klient zrezygnuje z opcji, która przynosi mu realne pieniądze, a bankowi kosztuje

[Joachim]

Więc przez ten czas przejrzałem umowę pożyczkową w odniesieniu do udzielonych wskazówek.

noelmaxim ma rację co do swoich założeń. Część z tego dotychczas nie była dla mnie jasna, więc jeszcze raz dziękuję za to. Konkretne warunki i klauzule handlowe dotyczące okresu kredytowania mówią:
1) MINIMALNY okres kredytowania = 15 lat. Więc, mogę mieć to spłacone dokładnie w 2022 roku.
2) Ponadto, po 10 latach i 6 miesiącach mogę wyjść z umowy (jak opisał noelmaxim). Cóż, chociaż...

(Moja interpretacja teraz): Modyfikacje rat są możliwe, ale 1) i 2) pozostają niezmienione. W umowie znajduje się klauzula dotycząca zmiany harmonogramu spłaty przez bank: Bank może samodzielnie zmienić stopę spłaty na 2%, jeśli spłata nie jest zgodna z warunkami umowy. Rozumiem to tak, że bank może skutecznie mnie zatrzymać, jeśli zauważy, że spłacam PRZED upływem okresu obowiązywania oprocentowania w 2022 roku lub PRZED upływem ustawowych 10 lat i 6 miesięcy, powołując się na tę klauzulę.

W zasadzie bank pozwala jednak na ponowne negocjacje warunków umowy (klauzula może). Myślę, że umówię się na spotkanie z bankiem. Rozmowa zazwyczaj pomaga...

@noelmaxim: Czy Ty też masz takie zdanie? Dzięki!

[NaTwoim13]

Decydujące jest to, co jest określone w opcji zmiany stopy spłaty, czyli jak wysoka może być maksymalna podwyżka spłaty. Jeśli jest to nieograniczone, spłata może być ustawiona w taki sposób, że po 10 i pół roku dług wynosi zero. Jeśli zna się aktualny dług, stopę procentową i pozostały czas, można to łatwo obliczyć!

Dodatek zwiększenie spłaty do 2% nie wyłącza poprzedniego zapisu, ponieważ ma to zastosowanie tylko w przypadku zaległości w ratach.

[Joachim]

dzięki. Następnie obliczę, do jakiego stopnia muszę dostosować obecne warunki, aby po 10 i pół roku osiągnąć stan zerowy. Wynikiem tego będzie prawdopodobnie konieczność nawet nieznacznego zmniejszenia obecnej raty (zamiast mojej początkowej nadziei, że mogłem ją podnieść do 10%).

1) Odnośnie możliwości zmiany oprocentowania ratalnego:
Dosłownie mówiąc, pod hasłem nadpłata i zmiany w oprocentowaniu ratalnym, znajduje się informacja, że w trakcie okresu przeterminowania oprocentowania dwie zmiany oprocentowania ratalnego między 1% a 10% są możliwe bez dodatkowych kosztów.

2) W odniesieniu do Twojej oceny, że dostosowanie oprocentowania ratalnego przez bank do 2% oprocentowania ratalnego działa tylko wtedy, gdy nie spełniam moich zobowiązań płatniczych, nie jestem pewien. Klauzula sformułowana w dziale Zmiana oprocentowania ratalnego przez bank brzmi: jeśli płatność składki/oszczędność nie zostanie dokonana zgodnie z UMOWĄ, bank ma prawo zmienić kredyt na kredyt ratalny z oprocentowaniem 2% rocznie. (Moim zdaniem klauzula działa w obie strony, zarówno jeśli jest zbyt mało, jak i - jak w moim przypadku - zbyt dużo spłacane)

Pozdrowienia
Joachim

[NaTwoim13]

Dlaczego obniżyć stopę procentową lub ją zmniejszać???? Jeśli obecna stopa prowadzi do spłaty kredytu przed upływem 10 i 1/2 roku od jego rozpoczęcia, a bank dotychczas zaakceptował tę stopę, to dlaczego jej nie zostawić?

Coś mi tutaj teraz nie pasuje! A może to Pan nie zrozumiał

Czy Pana pytanie nie dotyczyło tego, ile mogą Panowie ustawić podwyższonej stopy albo zwiększyć stopę?

[Joachim]

Jest mi jasne, że im szybciej się z tym uporam, tym więcej zaoszczędzę. Mogę spłacić więcej finansowo niż jest mi to umożliwione umową. Już teraz spłacam tak, że będę z tego wyjść przed upływem 10 lat i pół (a także przed zakończeniem okresu wiązania oprocentowania, czyli 15 lat). Bank na razie zachowuje się cicho. Czy jeśli zwiększę teraz ratę (10%/r) to czy nie obudzę tym śpiących wilków? Wesołych Świąt Wielkanocnych!