Witaj,
wyciągnąłem następujące wnioski z Twoich informacji:
Pierwsza
pożyczka, oprocentowana 4,5% rocznie, ma termin dostosowania warunków w 09/2016, druga
pożyczka oprocentowana 4,7% rocznie w 09/2018, a trzecia oprocentowana 4,9% p.a. w 09/2021.
Czy dobrze rozumiem? Zinterpretowałem Twoje informacje 10/12/15 jako okres wiązania oprocentowania.
W mojej opinii, w przypadku wszystkich spłat, termin wstępnego finansowania odpowiadającego pożyczce Forward byłby zbyt długi, aby był opłacalny. Prawdopodobnie ostateczne oprocentowanie, które ustalono w transakcji Forward, zbliżyłoby się do obecnych stóp procentowych.
Co więcej, pożyczki Forward są zazwyczaj ograniczone do okresu wstępnego finansowania wynoszącego 5 lat. Zatem
pożyczka Forward byłaby rozważana jedynie dla pierwszej pożyczki. Niemniej jednak nie opłacałoby się tego zrobić.
Polecam poczekać, regularnie pozyskiwać informacje i samemu ocenić sytuację:
Dobrym wskaźnikiem rozwoju oprocentowania
kredytów hipotecznych są obligacje skarbowe
euro BUND FUTURE. Ten indeks odzwierciedla obligacje rządowe, które są ważnym źródłem finansowania dla banków przy transakcjach hipotecznych. Jeśli indeks ten rośnie, tendencją jest spadek stóp procentowych
kredytów, a jeśli indeks spada, tendencją jest wzrost oprocentowania
kredytów. Nie jestem w stanie tutaj wyjaśnić dlaczego tak jest, ponieważ wykraczałoby to poza ramy tej wiadomości. Możesz śledzić ten indeks na każdej dobrze zaopatrzonej stronie giełdowej.
Drugim rozwiązaniem byłoby zapytanie banku, czy możliwe byłoby wcześniejsze spłacenie
kredytów na podstawie opłaty za wypowiedzenie umowy (oprocentowanie, które musiałeśbyś zapłacić, gdybyś nie spłacił
kredytu wcześniej) oraz opłaty za obsługę. Bank mógłby zgodzić się na to, ale nie jest zobowiązany. Jeśli bank nalega na kontynuację
kredytów do końca okresu wiązania oprocentowania, ma do tego prawo i nie ma szans, żeby wyjść wcześniej ze zobowiązania, poza sprzedażą nieruchomości.
Jeśli jednak bank zgodziłby się na wcześniejszą spłatę, postępowanie mogłoby wyglądać następująco:
1. Poproś o obliczenie opłaty za wypowiedzenie umowy przez bank, związanej z obecnym spłaceniem 3
kredytów. Bank poda kwotę x, którą musisz uiścić w razie spłaty.
2. Poproś różne banki o warunki spłaty obecnych
kredytów w banku. Oczywiście wybierz najkorzystniejszą ofertę.
Następnie musisz policzyć.
Oto przykładowa sytuacja:
Najkorzystniejszy bank oferuje ci spłatę wszystkich trzech
kredytów w banku, jako jeden
kredyt z oprocentowaniem 2,6% na 10 lat.
Średnie oprocentowanie trzech
kredytów w banku wynosi 4,7% rocznie.
Zatem Twoje oszczędności wyniosłyby (4,7% - 2,6% =) 2,1% rocznie.
Załóżmy, że masz pozostałą kwotę
kredytu w wysokości 120 000,00 EUR. Twoje oszczędności wynosiłyby zatem (120 000,00 x 2,1% / 100 =) 2 520,00 EUR rocznie.
Średni pozostały okres wiążących oprocentowania 3
kredytów w banku wynosi około 5 lat. Stąd wynika przeciętna data zakończenia wiążącego okresu 30.09.2018.
Teraz, na podstawie podanych danych, obliczmy opłatę za wypowiedzenie umowy. Aby tego dokonać, możesz skorzystać z kalkulatora dostępnego w Internecie. Wyszukaj go w Google, wpisując hasło: Vorfälligkeitsentschädigung Rechner.
Data spłaty: 30.06.2013
Początkowa data spłaty zamykanego
kredytu: 01.09.2006
Pozostała kwota
kredytu do spłaty: 120 000,00 EUR
Koniec wiążącego okresu oprocentowania: 30.09.2018
Obecne oprocentowanie: 4,7% rocznie
Wysokość miesięcznej raty: 750,00 EUR
Otrzymujemy następujące obliczenia:
Strata z tytułu odsetek: 15 675,12 EUR
- Oszczędność związana z ryzykiem: 628,22 EUR
- Zwrot kosztów zarządzania: 222,11 EUR
= Opłata za wcześniejsze spłacenie: 14 824,79
+ ewentualna opłata manipulacyjna: 1 200,00
= Łącznie: 16 024,79 EUR
Teraz zestawimy nasze oszczędności z kosztami:
Zatem musielibyśmy zapłacić 16 024,79 EUR za opłatę, gdybyśmy spłacili wcześniej
kredyt, a oszczędności w ciągu pięciu lat przy spłacie wyniosłyby (2 520,00 (oszczędność rocznie) x 5 (pozostały czas wiążącego oprocentowania)=) 12 600,00 EUR. Oznacza to, że w tym przypadku ponieślibyśmy dodatkowy koszt w wysokości 3 424,79 EUR po spłacie
kredytów.
Wynika z tego zasada:
Czy oszczędność (tutaj 12 600,00 EUR) związana z niższym oprocentowaniem (tutaj 2,6% zamiast 4,7%) po spłacie
kredytów, w okresie (tu jeszcze 5 lat), w którym nadal bylibyśmy związani wysokim oprocentowaniem (tutaj 4,7% rocznie), jest większa od opłaty (tutaj 16 024,79 EUR), którą musielibyśmy zapłacić starej bank?
Jeśli na to pytanie można odpowiedzieć tak, opłaca się spłacić
kredyty przed zakończeniem okresu wiążącego oprocentowania.
Podsumowanie: w tym przypadku ten sposób postępowania się nie opłaca, a nawet straciłbyś pieniądze.
Jednakże w innych przypadkach taka strategia może być opłacalna. Dlatego zawsze zalecam sprawdzenie tej możliwości według powyższego schematu.
Mam nadzieję, że trochę Ci pomogłem.
Pozdrawiam
Daniel
- By Alex [CryptoMod]