Capital Investment 4

[andreas85]

Cześć wszystkim,

moja partnerka i ja chcielibyśmy kupić/wybudować mieszkanie własnościowe lub być może nawet nieruchomość. W grudniu 2012 roku musieliśmy wziąć prywatny kredyt w wysokości 39 000 € (rozdzielenie, sprzedaż domu itp.)
Ten kredyt musimy spłacać przez 84 miesiące po 600 € miesięcznie.
Ponieważ obecnie płacimy prawie 800 € czynszu, zastanawiałem się nad konsolidacją istniejącego kredytu wraz z finansowaniem mieszkania/nieruchomości, aby mieć tylko jedno obciążenie (spłata mieszkania/nieruchomości).
Oboje jesteśmy zatrudnieni na czas nieokreślony i zarabiamy ponad 3000 € miesięcznie netto. W zależności od kwoty kredytu moglibyśmy nawet spłacać bezpośrednio od razu odsetki w wysokości 2%. Problem w tej sprawie polega jednak na tym, czy bank zgodziłby się na konsolidację z powodu tego głupiego kredytu prywatnego. Bardzo frustrujące jest płacenie 600 € za coś, czego absolutnie się nie ma!

Będę bardzo wdzięczny za wszelkie wskazówki!

Pozdrowienia

[Daniel2504]

Cześć,

zasadniczo istniejący kredyt prywatny nie stanowi przeszkody dla kredytu hipotecznego, o ile obsługa kapitału (miesięczny dochód do dyspozycji) nie ucierpi zbyt mocno.

Abym mógł ocenić, czy tak jest w Państwa przypadku, musielibyście podać mi kilka ogólnych danych dotyczących planowanego przedsięwzięcia:

- Przybliżona suma kredytu.
- Dokładny miesięczny dochód obojga z Was.
- Czy macie inne zobowiązania?
- Czy macie dzieci na utrzymaniu?


Pozdrowienia
Daniel

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

Budowa wymagałaby inwestycji w wysokości około 250 000 EUR. Przy oprocentowaniu 4% (i nie będzie mniejsze) oraz 1% kapitałowej, rata będzie wynosić około 1050 EUR....

3000 EUR - 600 EUR(kredyt) - 1050 EUR = 1350 EUR - około 300 EUR kosztów dodatkowych...... prawie 1000 EUR na życie....

Zakup istniejącej nieruchomości mógłby być opcją, ale bez wkładu własnego może być trudny, ponieważ wtedy będzie to finansowanie na poziomie 110%, a dodanie kredytu ratalnego na pewno odpada.

[andreas85]

Cześć,

Zasadniczo istniejący kredyt prywatny nie jest przeszkodą w uzyskaniu kredytu hipotecznego, o ile obsługa kapitału (miesięczne dostępne dochody) nie ucierpi zbyt mocno.

Aby móc ocenić, czy tak jest w Państwa przypadku, musielibyście podać mi kilka ogólnych danych dotyczących Waszego zamiaru:

- Pribliżona suma kredytu.
- Dokładne miesięczne dochody od Was obojga.
- Czy macie inne zobowiązania?
- Czy macie na utrzymaniu dzieci?


Pozdrowienia
Daniel

Cześć,

Dziękuję za szybką odpowiedź.

Pribliżona suma kredytu na mieszkanie własnościowe wynosiłaby 150 000 €. W przypadku budowy domu, sumy te wahają się między 260 000 a 270 000 €.

Dokładne zarobki mojej partnerki i moje wynoszą 3200 € netto.

Obecnie spłacam kredyt samochodowy. Raty wynoszą 290 €. Ponieważ w końcu otrzymałem służbowy samochód, sprzedam samochód prywatny i spłacę resztę kredytu za jednym razem. W ten sposób nie będziemy mieli już miesięcznych obciążeń.
(Z wyjątkiem kredytu prywatnego, który spłacamy miesięcznie w wysokości 600 €)

Teraz scenariusz:

Znaleźliśmy mieszkanie własnościowe, które kosztowałoby nas 150 000 €. Jeśli sprzedający zgodzi się sprzedać nam mieszkanie za 185 000 €, otrzymalibyśmy nadwyżkę w wysokości 35 000 €.

Tę różnicę w wysokości 35 000 € mógłby nam w pewnym sensie zwrócić, a ja mogłbym całkowicie spłacić kredyt prywatny.
(W takim przypadku obciążenia zmniejszyłyby się o 600 €)

Oczywiście, należałoby to spisać na piśmie.

Jak powiedział doradca finansowy, w przeszłości często stosowano tę metodę, aby pozbyć się starych długów.

Czy to wszystko mogłoby zadziałać, jest pytaniem.


Najlepiej byłoby dla mnie, gdybyśmy spłacali tylko jedną ratę. Musi istnieć taka możliwość...

Czekam z niecierpliwością na odpowiedzi, wskazówki i pomysły!

Pozdrowienia

[Daniel2504]

Cześć Andreasie,

dziękuję za odpowiedzi na pytania.

Przy budowie domu raz policzyłem to tak:

Kwota finansowania: 270.000,00 EUR
Stopa procentowa: 3,0%
Początkowa spłata kapitału: 2,0%

Spłata w wysokości 2% musi być prawie zrobiona tutaj, ponieważ w przeciwnym razie kredyt musiałby być zbyt długo spłacany, a banki raczej by w to nie weszły.

Na podstawie powyższych informacji otrzymujemy następujące wyniki:

Wysokość miesięcznej raty: 1.125,00 EUR
Łączny okres kredytowania: 30.5 lat

Teraz możemy policzyć obsługę kapitału:

(Zakładając, że powierzchnia domu wynosi 200 m².

Miesięczne dochody: 3.200,00 EUR
- Koszty utrzymania: 1.500,00 EUR
- Koszty eksploatacyjne: 400,00 EUR
- Nowa rata kredytu hipotecznego: 1.125,00 EUR

= dostępne środki: 175,00 EUR

W tym miejscu widzimy, że obsługa kapitału jest bardzo ograniczona. Wątpliwe, czy bank zgodzi się na taką sytuację. Uważam, że jest to mało prawdopodobne, ponieważ nie ma tu miejsca na oszczędności ani na nieprzewidziane wydarzenia (dzieci, zepsuta pralka itp.).

Dodatkowo, jak wynika z Pani/Pana wypowiedzi, brak jest własnego kapitału, który mógłby zostać wniesiony do finansowania. To również działa negatywnie i dodatkowo zmniejsza szansę na zatwierdzenie finansowania, ponieważ w takim przypadku konieczna byłaby pełna lub nawet nadmierne finansowanie (kwota finansowania powyżej wartości zastawu), co banki raczej niechętnie akceptują.

Ograniczona obsługa kapitału w połączeniu z pełnym finansowaniem lub nawet nadfinansowaniem prowadzi bardzo prawdopodobnie do odrzucenia.

Budowa domu bez wkładu własnego uważam w tym przypadku za niemożliwą.


Co do innego pomysłu:

Zasadniczo nie jest to zły pomysł, ale tutaj nie uwzględnił Pan/Pani roli banku.

Problemem jest to, że cena sprzedaży mieszkania własnościowego będzie zależała od wartości rynkowej, którą bank ustali w ramach wyceny obiektu.

Załóżmy, że wartość rynkowa mieszkania własnościowego jest identyczna z ceną sprzedaży, choć zazwyczaj cena sprzedaży jest trochę wyższa od wartości rynkowej.

Wtedy mamy następujący rachunek:

Wartość rynkowa: 150.000,00 EUR
- 10% obniżka zabezpieczenia: 15.000,00 EUR
= Wartość zatwierdzenia: 135.000,00

Załóżmy teraz, że bank ma dobry dzień i godzi się na pełne finansowanie:

Wówczas maksymalna kwota kredytu wynosi 135.000,00 EUR, którą Państwo dostaną od banku jako finansowanie nieruchomości.

Widzimy tutaj, że pomysł maklera/doradcy finansowego nie wypala.

Nie wiem, skąd wziął on pomysł, że banki finansują około 40% powyżej wartości zastawu.

Musimy jednak jeszcze uwzględnić koszty dodatkowe związane z zakupem mieszkania:

Cena zakupu: 150.000,00 EUR
+ Opłaty notarialne/księgi wieczystej (ok. 1,6%): 2.400,00 EUR
+ Podatek od nabycia nieruchomości (3,5% w Bawarii)*: 5.250,00 EUR
+ Prowizja dla pośrednika (3,57%): 5.355,00 EUR
= Cena zakupu (wraz z kosztami dodatkowymi): 163.005,00 EUR

*Założyłem teraz po prostu, że mieszkanie znajduje się w Bawarii.

Teraz widzimy tutaj, że bez własnego kapitału w wysokości co najmniej około 30.000,00 EUR tutaj na pewno nic nie wyjdzie.

Pomysł maklera lub doradcy finansowego można od razu odrzucić. Myślę, że wpadł na ten pomysł tylko dlatego, że jego procentowa prowizja wzrasta wraz z wyższą ceną sprzedaży. Mimo że pomysł ten jest kompletną bzdurą, ponieważ żadna bank nie zgodziłaby się na takie warunki. I być może ma on rację: W przeszłości (około 10-20 lat temu) takie sytuacje mogły mieć miejsce. Były one jednym z czynników prowadzących do kryzysu finansowego lub kryzysu nieruchomościowego w USA. Nieruchomości były przewymiarowane, co przeraża nawet świń. Na szczęście na to zareagował BASEL II, który skutecznie temu zapobiegł. Każdy decydent finansowy, który zgodziłby się obecnie na finansowanie z nadmiernym obciążeniem o 40%, mógłby po następnej rewizji finansowej spakować swoje rzeczy. Ponieważ taki proceder stoi w sprzeczności z wszelkimi normami w branży kredytów hipotecznych.

Podsumowując: Obecnie uważam, że finansowanie nieruchomości w postaci mieszkania o wartości około 150.000,00 EUR nie jest dla Pana/Pani możliwe bez własnego kapitału w wysokości co najmniej 30.000,00 EUR.

Chętnie udzielę dodatkowych informacji.

Pozdrawiam serdecznie,
Daniel