Capital Investment 4

[ChrisHapunkt]

Cześć wszystkim!

Chciałbym najpierw przedstawić naszą sytuację: mój partner i ja (25 + 29) chcielibyśmy zakupić mieszkanie. Znaleźliśmy odpowiedni obiekt. Jest to kamienica zaledwie trzema partiami, która w nadchodzących miesiącach zostanie całkowicie odnowiona (nowa instalacja elektryczna, nowe rury, nowe ogrzewanie, nowe okna, nowa izolacja dachowa itp.). Cena zakupu wyniesie około 150 000 € za 110 m² plus taras na dachu. Jak dotąd wszystko w porządku.

Niestety, nasza struktura kapitałowa nie wygląda zbyt różowo. Jestem zatrudniony na stanowisku urzędniczym, a razem mamy obecnie około 3 200 € netto do dyspozycji. W ciągu ostatnich lat zaoszczędziliśmy około 7 000 € - czyli prawie nic. To nie wynika z braku oszczędności, ale raczej z kwestii czasowych. Skończyłem studia dopiero dwa lata temu, a w międzyczasie trzeba było wyposażyć mieszkanie. Część oszczędności (2 000 €) znajduje się w starym planie oszczędnościowym na budowę, który obecnie pozostawiam w spoczynku z powodu oprocentowania w wysokości około 2,5%. Obsługujemy również inny plan oszczędnościowy (VL), który nie osiągnął jeszcze terminu przypisania środków. Nasza historia kredytowa w BIK powinna być bez skazy, nie posiadamy żadnych innych kredytów. Posiadamy tylko jeden samochód, nie planujemy mieć dzieci.

Teraz pojawia się pytanie, czy zakup tego mieszkania jest w ogóle realny. Pytanie jest również, jak można sfinansować kuchnię, której potrzebujemy. Czy bank przyjmuje wartość nieruchomości jako podstawę finansowania? Jeśli tak, to przekraczamy granicę pełnego finansowania.

Mam nadzieję, że ktoś mi pomoże i z góry dziękuję!

[NaTwoim13]

Cześć Chrishapunkt,

z jakiego regionu pochodzisz, a także gdzie ma odbyć się zakup?

Czy mieszkanie jest nabyte przez pośrednika (opłata dla pośrednika?) ?
Ile będzie kosztować kuchnia?

Czy masz 2 000 euro w koncie oszczędnościowym budowlanym i 5 000 euro na koncie?

Czy będą dodatkowe inwestycje w meble?

Czy mieszkanie jest kupowane do remontu i/lub czy będą częściowe wypłaty w zależności od postępu prac budowlanych?

[ChrisHapunkt]

Cześć noelmaxim,

Planowany zakup ma miejsce w Mönchengladbach, na Dolnym Renie. Nie ma prowizji dla pośrednika, nawet jeśli zostanie zaangażowany. Dlatego zakładam, że koszty dodatkowe wyniosą około 7%.

W przypadku kuchni obecnie szacujemy koszt na około 8.000-10.000 €. Dokładniejsze plany nie zostały jeszcze opracowane. Meble nie będą musiały być kupowane, obecne umeblowanie zostanie przeniesione, nowe elementy będą stopniowo zastępowane.

Planowane są płatności ratalne w związku z postępem prac budowlanych w następującym zakresie: 50% ceny zakupu na początku, 2-3 raty następujące po postępie budowy, 5% zatrzymanie zabezpieczenia. Oznacza to, że mieszkanie będzie początkowo kupione w niesanie i przekazane do remontu zgodnie z ustalonymi planami. Czy to stanowi problem?

Dziękuję za szybką odpowiedź!

[NaTwoim13]

Nie, to w ogóle żaden problem, trzeba po prostu wiedzieć o bezpieczeństwie i warunkach.

Więc potrzebują..

KP: 150.000€
Kuchnia: max.10.000€
Koszty nabycia nieruchomości: 10.500€
Razem: 170.500€
azgl. 7.000€ wkład własny

Zapotrzebowanie finansowe 163.500€

Czy to jest poprawne?

To ltv wynosi 109%, niepożądane przez wiele banków lub niemożliwe do przedstawienia z powodu ich kryteriów wypłaty, ale całkowicie wykonalne.

[ChrisHapunkt]

Tak, to jest poprawne.

Na jakim poziomie oprocentowania znajdujemy się w tym przypadku przy stałym oprocentowaniu przez około 15 lat i okresie trwania około 30 lat?

[6Bankkaufmann]

Przy pełnym sfinansowaniu powyżej wartości notarialnej zakupu sensowne jest wybranie 10-letniego zabezpieczenia stopy procentowej. Ponieważ pożyczki na środki pomocowe KfW mają również 10-letnie zabezpieczenie stopy procentowej. Rzeczywista stopa procentowa w banku/KfW zależy od oceny zdolności kredytowej i nie można jej określić jednoznacznie.

[NaTwoim13]

Cześć, Panie Hillermann,



.......Przy pełnej finansowaniu przekraczającej cenę notarialną, sensowne jest wybranie 10-letniego okresu wiązania oprocentowania. Ponieważ kredyty pomocowe KfW również mają okres wiązania oprocentowania wynoszący 10 lat.......


O co chodzi?

[6Bankkaufmann]

Cześć
Program pożyczek na cele mieszkaniowe KfW Wohneigentumsprogramm 124 ma okres łączenia stawki procentowej wynoszący 5 i 10 lat. Nie ma opcji na 15 lat.
Jeśli klient chce kompletnie łączyć stawkę procentową na 15 lat, muszę niestety odmówić. Ponieważ pożyczki dofinansowania powinny być uwzględnione, ponieważ wpływają one na oprocentowanie.
Inna sprawa dotyczy sytuacji, gdy inwestor zamierza kupić nieruchomość. Taki inwestor może z chęcią sfinansować cenę zakupu i koszty dodatkowe z 15-letnim okresem łączenia stawki procentowej. Jednak pożyczki dofinansowania nie są udzielane inwestorom, co oznacza, że takie osoby zawsze mają gorsze oprocentowanie od samego początku.

W przypadku pełnego sfinansowania ceny zakupu i kosztów dodatkowych - co jest obecnie bardzo często pytane - zawsze kieruję klientów na pożyczkę KfW 124 Wohneigentum na kwotę 50.000 EUR, a resztę finansuję po prostu z pożyczki bankowej na 10 lat.
W ten sposób ma to sens.

W alternatywie klient może również wybrać 15-letni okres łączenia stawki procentowej dla pożyczki bankowej, ale moja partner bankowy nie oferuje tej opcji w przypadku pełnego sfinansowania (ceny zakupu i kosztów dodatkowych) we współpracy z KfW.

[ChrisHapunkt]

Załóżmy, że bank oferuje różne okresy zabezpieczenia oprocentowania (KfW 10 lat, kredyt bankowy 15 lat). Czy w takim przypadku byłoby rozsądne zabezpieczyć te stopy procentowe na 15 lat, o ile są one odpowiednie? Czy lepiej byłoby zrównać okresy zabezpieczenia stóp procentowych?

[6Bankkaufmann]

To jest spekulacyjne. Jednakże, patrząc na średnie stopy procentowe, oprocentowanie na 15 lat byłoby gorsze o około 0,5%, ale nadal możliwe do zaakceptowania. Pod względem uczucia większości klientów lepiej jest, gdy mają oni jednolitą stopę procentową, czyli na przykład na 10 lat.

[NaTwoim13]

Czyż nie byłoby sensowne, aby po 10 latach - w dogodnym czasie ze względu na sytuację gospodarczą - cała pozostała kwota zadłużenia podlegała obowiązującym wówczas stawkom procentowym na rynku?

Czy przy rozdzieleniu potrzeb finansowych na dwie różne chwile nie miałoby sensu mieć dwóch różnych okresów wygaśnięcia zadłużenia? Zwłaszcza że po około 10 i pół roku można również spłacić 15-letni okres, jeśli stawka procentowa pozostanie niska.

[6Bankkaufmann]

oczywiście, ale bank nie oferuje 15 lat, jakkolwiek...

[NaTwoim13]

Niech cię pocieszy fakt, że istnieje więcej niż jedna bank

[ChrisHapunkt]

O jakim banku mowa?

I w jakim banku można liczyć na pełne finansowanie / finansowanie w wysokości 110%?

[NaTwoim13]

Witaj ChrisHpunkt,

dlaczego mam nadzieję?

Przy odpowiedniej zdolności kredytowej i uzasadnieniu niskiego kapitału własnego - który widzę na podstawie podanych przez ciebie informacji - wiele banków oferuje finansowanie, gdzie można opracować modele finansowania, które pozwalają osłabić szczyt obciążenia poprzez tzw. kredyty nachalne. W tym przypadku może być sensowne łączenie dwóch banków.

Podział banków nie jest jednak konieczny, istnieją również banki hipoteczne, które oferują te kredyty nachalne w celu zmniejszenia obciążenia hipotecznego wewnętrznie. Wszystko zależy od mianowego oprocentowania, które wtedy powstanie.

W twoim przypadku kuchnia może być finansowana osobno, zarówno przy zakupie w studiu kuchennym, jak i poprzez odrębny korzystny kredyt ogólnego przeznaczenia.

Jako dodatkowa wskazówka, koszty dodatkowe w wysokości 10 000 euro mogą być dobrze odzwierciedlone przez twoje 7 000 euro, ponieważ 2 000 euro to oszczędności z budżetu mieszkaniowego w przydzielonym (nie musi to być nawet przydzielone, ponieważ można je również pośrednio finansować aż do przydziału). Jeśli wartość oszczędności budżetu mieszkaniowego wynosi mniej niż 5 000 euro, można ją zwiększyć z 4 000 euro do 5 000 euro. Wówczas można korzystać z tych środków na koszty dodatkowe

- 5 000 euro na koncie
- 2 000 euro oszczędności z budżetu mieszkaniowego
- 3 000 euro kredyt budżetu mieszkaniowego

i kredyt budżetu mieszkaniowego zostanie udzielony bez zastawu.

W ten sposób otrzymasz finansowanie w 100%, ponieważ kuchnia jest finansowana osobno (chociaż bardziej zalecałbym finansowanie jej razem w jednym banku) i koszty dodatkowe są pokryte z własnych środków (w tym 3 000 euro kredytu budżetu mieszkaniowego bez zastawu).