Capital Investment 4

[Yuri]

Hej,

mam 23 lata i pochodzę z okolic Monachium. Pracuję jako programista i moje miesięczne wynagrodzenie netto to 2 300 EUR.

Moje obecne miesięczne stałe koszty to:
- 640 EUR czynsz (100 opłat dodatkowych, 40 EUR za miejsce parkingowe)
- 300 EUR rata za samochód
- 100 EUR ubezpieczenie samochodu
- 30 EUR za DSL
- 25 EUR za abonament telefoniczny
- 100 EUR inne umowy (serwer, Spotify itp.)
------------------------
1 195 EUR stałych kosztów

Z pozostałych pieniędzy oszczędzam na wakacje, ewentualne naprawy samochodu, prywatne zakupy (np. akwarium).

Ponadto od tego roku odziedziczyłem mieszkanie warte 254 000 EUR, wolne od długu. Od 15.08 mam tam już najemcę. Miesięczny czynsz wynosi 795 EUR plus 200 EUR opłat dodatkowych plus 50 EUR za garaż. Razem miesięcznie 1 045 EUR. Z tych 1 045 EUR płacę miesięcznie 260 EUR na WEG (opłaty za zarządzanie nieruchomością). Te pieniądze są również używane do tworzenia rezerw. Miesięcznie odliczam oficjalnie 60 EUR z czynszu, ponieważ nie mogę przerzucić wszystkich kosztów na najemcę (np. koszty zarządzania nieruchomością). Dodatkowo muszę opodatkować moje dochody z najmu. Ponadto oszczędzam około 100 EUR miesięcznie - na wypadek napraw mieszkania.
Tak więc na szaleństwa zostałoby mi miesięcznie 500 EUR.

Ponieważ już teraz płacę 640 EUR za czynsz + 500 EUR z najmu, mogę sobie pozwolić na wydatek 1 140 EUR miesięcznie na własne mieszkanie. Oczywiście ostatecznie mniej, bo musiałbym płacić również opłaty za mieszkanie.

Ale teraz do sedna sprawy: Nie mam żadnego kapitału. Mam dopiero 23 lata i miałem niedawno wysokie wydatki (również związane z dziedziczeniem itp.), więc moje oszczędności zostały zredukowane. I zdaję sobie sprawę, że mimo wszystko nie będę w stanie zaoszczędzić 20 000 EUR w ciągu roku na wkład własny.

Chciałbym mieć własne mieszkanie dla siebie. W tej chwili jestem singlem i nie planuję w najbliższej przyszłości zakładania rodziny. Na razie patrzę na siebie.

Co do wymiarów: około 50 - 60 mkw (2 pokoje z balkonem), Koszty: Maksymalnie 200 000 EUR. W idealnym przypadku mieszkanie kosztowałoby do 150 000 EUR. Muszę wziąć pod uwagę jeszcze remont, wyposażenie, dostosowania budowlane do moich życzeń itp.

Mogę więc miesięcznie spłacać około 1 000 EUR raty do banku. Można rozważyć dodatkową spłatę. Ale nie zakładałbym tego.
Chciałbym trzymać mieszkanie przez około 15 lat. Wtedy miałbym 38-39 lat.

Czy uważacie, że sensowne jest finansowanie bez wkładu własnego? Czy stać mnie na posiadanie nieruchomości? Oprocentowanie na pewno nie jest niskie i trzeba dobrze policzyć, ile w końcu kapitału się buduje.

Czy ktoś ma doświadczenie z licytacjami komorniczymi mieszkań? Powinny być one tańsze.

Czy obecnie z powodu sytuacji na rynku nieruchomości w ogóle jest to sensowne? Ceny w tej chwili rosną zwłaszcza tutaj, w okolicach Monachium.

Serdeczne podziękowania za pomocne odpowiedzi

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

Twoje rozliczenie nie jest całkowicie poprawne.
Otrzymujesz 795 EUR czynszu kaltmiete plus 50 EUR za garaż = 845 EUR kaltmiete.
200 EUR NK nie są dochodem, ale zaliczką na prąd/śmieci/podatek gruntowy/kominiarz itd.....

Po odliczeniu opłat za Dom, otrzymujesz dochód z najmu w wysokości 585 EUR brutto miesięcznie, czyli 7020 EUR rocznie. Jeśli wartość mieszkania została prawidłowo oszacowana, odpowiada to stopie zwrotu 2,77%...... O ile nie pojawią się nieprzewidziane koszty, takie jak braki w spłacie czynszu itp.

Dlatego nie jest sensowne osiągać 2,77% zwrotu z jednej strony, a z drugiej płacić oprocentowanie 3,xx% za pożyczkę.

Dlaczego więc nie sprzedać mieszkania ??

[6Bankkaufmann]

To jednak może być również bardzo proste:
EUR 254 000 dziedziczona wartość rynkowa mieszkania
EUR 150 000 cena zakupu nowego mieszkania.
W rzeczywistości nie potrzebujesz żadnego kapitału własnego w wysokości EUR. Ponieważ już masz kapitał własny!
A mianowicie w postaci wolnych środków na nieruchomości!
Pożyczkę w wysokości EUR 150 000 można zabezpieczyć obiema nieruchomościami o łącznej wartości EUR 404 000.
Dzięki temu otrzymasz marzeń o stopach procentowych!
=> Płacisz około EUR 830 przez 20 lat na stałe oprocentowanie i pełną spłatę w tym czasie. Więc zero ryzyka stopy procentowej

[NaTwoim13]

Jako właściciel mieszkania z tym dochodem płacenie czynszu przy obecnym poziomie odsetek jest po prostu złym planowaniem finansowym.

[Yuri]

Witaj,

Twoje obliczenia nie są całkowicie poprawne.
Otrzymujesz 795 EUR czynszu netto plus 50 EUR za garaż = 845 EUR czynszu netto.
200 EUR to nie przychód, ale zaliczka na prąd/śmieci/podatki gruntowe/kominowego itp.....

Po odjęciu opłaty za budynek, masz przychód z czynszu brutto w wysokości 585 EUR miesięcznie, co daje 7020 EUR rocznie. Jeśli wartość mieszkania została prawidłowo oszacowana, to odpowiada to stopie zwrotu wynoszącej 2,77%...... Oczywiście jeśli nie pojawią się niezaplanowane koszty, takie jak braki w płaceniu czynszu itp.

W opłacie za budynek w wysokości 260 EUR zawarte są już wszystkie koszty eksploatacyjne. Wszystkim tym zarządza zarząd budynku. Otrzymuję raz w roku rozliczenie roczne - ze wszystkimi kosztami i rozliczeniem dla najemcy, które mu wysyłam i potem albo żądam dopłaty, albo zwracam nadpłaconą kwotę.

€dit:
Czyli miesięcznie wynajmuję za 1.045 EUR. Z tego 260 EUR to opłata za budynek (koszty eksploatacyjne w wysokości 200 euro są zawarte w opłacie za budynek). Pozostaje 9.420 EUR rocznie. To odpowiada stopie zwrotu w wysokości 3,70%?
Mam nadzieję, że się nie pomyliłem.






Cytat od Herrmuellera

Dlatego nie ma sensu osiągać stopę zwrotu wynoszącą 2,77% po jednej stronie i płacić 3,xx% odsetek od pożyczki po drugiej stronie.

Co stoi na przeszkodzie w sprzedaży mieszkania??

Na mieszkanie nie ciąży żaden dług. Mieszkanie obecnie przynosi zyski. Jego wartość nie maleje. A ja zaoszczędziłbym sporo z mojego wynagrodzenia netto. Przecież mogę odliczyć odsetki podatkowe?

@Bankkaufmann:
Czy może mi Pan to jeszcze raz dokładnie wyjaśnić? Moje mieszkanie to kapitał własny. Zgadza się, tylko w formie nieruchomości.
Czy ostatecznie byłoby to hipoteka? Jakie są ryzyka?

@noelmaxim:
Co dokładnie ma Pan na myśli?

Dziękuję bardzo

[Schlumpf]

Cześć Yuri,

koniecznie wybierz tę drogę !! Posiadasz wolne od obciążeń mieszkanie na własność, jeśli teraz kupisz inne i zabezpieczysz obciążenie obydwu nieruchomości, będziesz mógł otrzymać korzystną stopę procentową bez konieczności posiadania wkładu własnego. W obecnych warunkach stóp procentowych nie zrobisz niczego złego.

[Yuri]

Cześć Yuri,

koniecznie pójdź tą drogą !! Masz wolne od obciążeń mieszkanie własnościowe, jeśli teraz kupisz inne i obciążysz je hipoteką, otrzymasz również korzystną stopę procentową bez wkładu własnego. Przy obecnym poziomie oprocentowania nie zrobisz niczego złego.

OK, a co dokładnie oznacza dobra stopa procentowa? I jak to należy zrozumieć, obciążyć obie hipoteką? Moje mieszkanie jest warte więcej niż wartość mieszkania, które chcę kupić.
Czy to ma także duże korzyści podatkowe? I jak ta dług byłaby podzielona? 50:50?

Dzięki

[Alex [CryptoMod]]

Chodzi tutaj o bezpieczeństwo.

Jeśli mieszkanie można szybko wynająć ponownie i skrupulatnie sprawdzisz najemców, to wszystko byłoby w porządku, ale jeśli zdarzy się, że jakiś najemca odpadnie, a konieczne będzie wszczęcie postępowania eksmisyjnego, to stopa zwrotu szybko spada do 0% na kolejne lata.

Jeśli chodzi o budynek mieszkalny z 5-10 jednostkami, nie martwiłbym się tym, ale tutaj w przypadku jednego najemcy cały dochód przepada.

[Yuri]

Tak więc, mam, moim zdaniem, stabilną lokatorkę. Lokatorka jest samotną matką, pracuje i wcześniej sprzedała swój Dom za dużą sumę. Mam również możliwość obejrzenia mieszkania (już to zrobiłem).

Obecnie płacę 640 EUR miesięcznie, więc mogę nawet dopłacić kolejne 200 EUR prywatnie (bez wpadania w kłopoty finansowe). W sumie mogę zapłacić maksymalnie 840 EUR miesięcznie. W przyszłym roku oczekuję również podwyżki wynagrodzenia. Tak czy inaczej, wszystko jest nadal spekulatywne.

Zbieram także miesięcznie prywatne rezerwy z wynajmu (100 EUR na oszczędności). Oszczędzam także prywatnie. Więc mogę spokojnie przetrwać krótkie okresy od 3 do 6 miesięcy bez lokatora. Moja rata za samochód kończy się w lutym 2015 r.

Masz całkowitą rację. W przypadku naprawdę trudnej sytuacji z najmem znajdę się w tarapatach. Czy istnieje na to rozwiązanie? Czy to po prostu ryzyko? Mogę przecież stracić pracę.

[Alex [CryptoMod]]

To po prostu moje osobiste podejście. Jako inwestycja pieniężna, uważam, że zakup mieszkania należącego do spółdzielni mieszkaniowej jest zbyt ryzykowny. Lokal mieszkalny z co najmniej 5 jednostkami mieszkaniowymi jest łatwiej oszacować. Jeśli już masz długoletnią lokatorkę, może warto pozostawić tak jak jest, a w razie jej wyprowadzki zastanowić się nad sprzedażą.

Niestety, w prawie najmu istnieje duże ryzyko ponoszenia wysokich kosztów jako wynajmujący. Dlatego uważam, że płacenie oprocentowania, które jest wyższe od rentowności, nie ma sensu. Przychody z czynszu to na przykład 3,5% rentowności z ryzykiem niewypłacalności, natomiast na drugiej stronie 2,% odsetki od pożyczki o 100% pewności. Warto też zauważyć, że rentowność 3,5% to na pewno wartość brutto, dlatego trzeba jeszcze zapłacić podatki... LSK 1 ???

[Schlumpf]

Cześć Yuri, r n r n no najniższe stopy procentowe można uzyskać tylko przy dużej ilości kapitału własnego. Na przykład, jeśli kupuję coś za 200 000 € i mam 80 000 € kapitału własnego, znajduję się w 60% LTV (Loan To Value ratio) i otrzymuję w związku z tym korzystną stopę procentową. r n r n Ponieważ jednak nie posiadasz kapitału własnego, można po prostu użyć drugiego lastenfreie Eigentumswohnung jako zabezpieczenia. W ten sposób również obciążyłbyś ją w księdze wieczystej, co spowodowałoby obniżenie LTV, a ty otrzymałbyś dużo lepszą stopę procentową.